应对宏调的小智慧和大智慧

近来三年，房地财产屡遭调控，每一次业界都惊呼洗牌期间到来，但每一次房地产开辟商都是以如许或那样的手腕安然度过，乃至还包管自身的丰重利润不被低落。与此同时，房地产商群体越来越大的话语权使公众熟悉到，在这个长处分化期间强势长处团体的强盛能量。
反击泡沫论，抛出地荒论
1998年取消福利分房后中国房地产市场开始了“大跃进”，房地产市场投资的活泼和房价的过快增长在2003年末于开始引起高层的担心。2003年6月，央行出台了《关于进一步增强房地产信贷业务管理的关照》，业界俗称121号文件。在此份文件中，央行提示并束缚各贸易银行，一方面要求对房地产开辟商贷款不得凌驾项目总投资的70％；另一方面则增长了对消耗者购买高档住宅和第二套房子的贷款限定。
121号文件敏捷引起广泛争论和反弹。华远团体总裁任志强接连在主流媒体上撰文予以猛烈反对，并得到很多着名房地产商的附和。2个月后，当局以国务院的名义发布18号文件，明白提出要保持房地财产的连续康健发展。
前后两个月，两份高规格文件的措词、态度的180度变化，被广泛视为房地产商长处群体的一次公开的胜利。对121号文件的猛烈抗辩，表现了中国已经崛起的开辟商长处群体的存在，并第一次“公开”了他们与当局举行政策博弈的能量。无疑，121号文件及随后所发生的关联变乱，是中国房地产市场发展的一道分水岭。
房价一起猛涨的实际，使2004年7月易宪容、谢国忠提出的“房价泡沫论”敏捷在天下掀起一股争论高潮。作为与房地产发展痛痒相关的两个部委，建立部和国土资源部都做出了试图转移舆论压力的动作。这一次，人们才真正见地了房地产商的话语权。
2004年9月20日，建立部在向部门消息单元转达房地产市场运行环境的一份笔墨稿中特殊提到：“部门开辟企业使用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，放肆渲染，部门消耗者跟风，造成局部地域、个别项目房价短期内非正常上涨。”
作为被品评所暗示的“部门开辟企业”之一的SOHO中国公司，其董事长兼联席总裁潘石屹回应说，建立部提拔了我的本领。与此同时，大巨细小地产商使用统统时机发出“房价还要继承上涨”的信号。
华远团体总裁任志强则从当年6月起多次撰文剧烈反攻新地皮招拍挂政策，以为此政策才是让地皮均匀代价暴涨以致使房价从2003年开始连续增长过热的根源。
当年10月11日，国土资源部副部长贠小苏在天下落实谋划性地皮利用权出让制度座谈会上，初次公开对任志强的见解做出回应：“近几年来，我国部门都会的房地产代价出现了较大幅度的上涨，有一种观点以为是由于推行了谋划性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不精确的。”贠小苏以为，房屋市场供不应求，代价上涨，才使开辟商对地皮的需求增长，造成地价上涨。
经济学家和媒体关于中国房地产市场泡沫的观点，以及当局部分把房价上涨的缘故原由部门归咎于开辟商的责怪，激起了后者的猛烈反应。任志强连夜写了4篇文章在新浪网上转载，以为中国房地财产不存在泡沫，现行的地皮政策才是造成房价上涨的根本缘故原由。
这还不敷，任志强团结天下工商联住宅财产商会、中城同盟、万通地产等单元撰写了被称为“中国第一部最完备和专业的房地产研究陈诉REICO陈诉”，该书的焦点观点是“替换论”。即现在国内“房地产投资”总量中现实上是两部门，一部门是商品房约占55％，另一个部门则是基建投资(如阛阓、办公楼等)约占45％，在房地产没有市场化之前，单元盖办公楼、阛阓是本身筹资制作，但如今他们齐备用钱币替换了本身制作，而这个钱币流被算在了房地产头上，于是房地产每年的增长看起来都高得吓人。而把房地产投资中只占55％的商品房投资，再减去从前每年福利分房时期的住宅建立量，才是每年纯粹的新商品房增量，这个增量速率均匀每年只有3．2％。
时至2005年，上半年央行取消房贷优惠、“国八条”、“新八条”先后出台，敏感的房地产商们天然不会缄默沉静。任志强撰写了一篇洋洋洒洒近2．5万字的文章通过工商联住宅财产商会上交国务院。任分析说，房地财产已进入严峻的供给不敷阶段。天下已一连多年出现贩卖增长速率大于投资增长速率，住宅贩卖大于竣工的征象，而且这一差距在渐渐扩大。而调控步伐控制和压缩了团体的投资与供给，同时带来了供求关系的不均衡抵牾和多种因素推动下的房价高速增长的逆向反应。在任志强看来，一种公平的做法是，非商品房的供给总量与布局是当局真正要加以调控的，而商品房则应通过市场自身的规律来调治。“低收入家庭的住房题目由当局负担，而中高收入家庭的住房题目应交给市场。如许，市场中的调控题目就会简朴得多了。”
时任中城同盟轮值主席的河南建业团体董事长胡葆森，也谨慎其事地写了一封公开信。他以为都会化在短期内造成人多地少的局面，而供求关系决定房价的恒久走势，在如许的大配景下，强求房价的全面降落是有困难的。同时，从恒久来看，统统可以控制需求的本领，如加息、征收不动产税等，都将加重购房者负担，恒久大概违反政策出台的初志。
潘石屹的观点则是：“利率和税率的调治都是辅助本领，供求关系对代价的影响更大。”他以为，当局在宏观调控房地产市场的过热环境时出现了某种水平上的毛病：通过严酷用地审批来控制地皮的供应量，又通过限定个人房贷和加息来影响需求量，效果导致地皮和房产的供需仍不能到达某种均衡。
除了抛出“地荒论”等引导市场外，在现实举措上，相称一部门地产商或捂盘不售，或放缓推盘速率，通过显着缩水供应量来推动房价不停走高。
缄默沉静的“抗争”
与“国八条”出台之时相比，2006年5月“国六条”出台后，房地产商却出奇地选择了团体性“缄默沉静”。
有论者以为，房地产商之以是团体缄默沉静，缘故原由之一是当今的“国六条”触及了房地财产的关键之一，即中心当局要对其“同谋者”之一的一些地方当局举行调控；缘故原由之二是房地财产的发展已逾越了单纯的经济范畴，上升为涉及社会公理及调和发展的非经济题目，原来不停想通过掌控舆论话语权而影响市场发展的房地财产，面对了亘古未有的信托危急；缘故原由之三是假如房地财产照旧一味抵抗新政，大概将面对更严肃的调控。
与其不明智地对抗，倒不如选择有针对性地“顺从”调控。实在在“国六条”出台前，不停上涨的房价让地产商本身都感到畏惧，潘石屹就说，“实在开辟商比老百姓更畏惧房子过快涨价，由于那就像个不知道什么时间爆炸的炸弹一样。”
“房价再涨是个伤害信号，希望房价的增幅不要太快了。”开辟商的高调代言人任志强也感觉到了房价上涨的“偏激”。
“我个人一个灰心的见解是房价大概涨到失控的临界点了。”北京向阳大地房地产经纪有限公司总司理段枚焱也以为，2005年从前房价上涨是正常的，但本年一季度的房价上涨黑白常不康健的。
固然，“缄默沉静”只是相对的，开辟商照旧要使用统统有利的时机来表达有利于本身的观点。比方针对“国六条”中“两个70％”的规定，部门开辟商以为，假如70％是针对单一楼盘的话，将造成千盘一面、产物分类同质化，发展商不必要也无能对某一地块的目的人群及产物定位作出过细、正确的判定，因此会导致规划杂乱，回退到筹划经济期间，市场需求与市场供应严峻摆脱，那么这个政策大概是“瞎指挥”。
而潘石屹7月初在博鳌地产论坛上的演讲只管没有直言“国六条”的是与非，但却突出夸大了“市场”二字。潘石屹表现，中国房地产发展过程中，出现了一些不均衡、反面谐的地方，惟一的办理办法就是市场。他以为，假如用其他的本领生硬地去办理，将会带来更大的不均衡、反面谐，乃至留下很严峻的后遗症。对比一个半月前实行的“国六条”，这种国家对房地产市场举行的行政调治假如与“市场”二字站到一起，就显得非常刺眼。
与言语上的“温和”相比，开辟商在举措却上是绝不暗昧的。据媒体报道，针对“套型修建面积90平方米以下住房(含经济实用住房)面积所占比重，必须到达开辟建立总面积的70％以上”的规定，有开辟商计划把贩卖房子的计价方法从“平方米”变“立方米”，也就是在计划房屋时，可以加高房子的高度，如许，买房者在装修时可以把房子加上楼板就酿成了复式；另有一种方法是开辟商把大面积的住房分成两套房子来卖，住户在装修时只要把两套房子的隔墙打掉，就酿成了一套房子。
“捂盘”照例又成了开辟商“心有灵犀”的做法。“国六条”和九部委的楼市调控实行细则明白规定：各地方当局要打击囤房征象，北京市建委提出开辟商取得房屋预售允许证后三天内必须开盘贩卖。但是，如许的规定之下，那些还没有取得预售允许证的开辟商忽然刹住了取证的脚步。来自北京市建委的数字表现：细则出台之前，北京市建委天天能发十个左右的预售允许证，进入六月，在快要一周的时间只发了4个。
这种“连合”，早前就多次发挥了作用，以是关于“房地产隆冬”的警报响了无数回，地产商们的日子照旧过得其乐陶陶。让许多预言家大大丢脸的是，他们预计的房价泡沫不光没有幻灭的迹象，反而越吹越大。
不能仅仅从道德出发
在这两三年来关于房价和宏观调控的争论中，另有一个征象非常引人注目，那就是“泛道德化”倾向。险些房地产商的每次辩解，都会引来骂声一片，“市侩”、“为富不仁”、“长处团体代言人”等责怪充斥网络。
特殊是任志强，其“先满意富人买房”、“克制炒房就是违宪”、“品牌地产就该暴利”、“出现‘贫民区’和‘富人区’很正常”、“房价降了开辟商可以不盖房”等言论一出笼，先是被网上如潮的骂声沉没，继而是雪片般的檄文飞来。
但心平气和、客观地、从纯粹市场的角度说，任志强的话是有其原理的。作为一个贩子，为富人盖房子，大概房价降落、市场欠好时，不盖房子，简直是他的权利。至于“出现‘贫民区’和‘富人区’很正常”，任志强也不外是说出了各人都已看到的实际。
任志强固然是为本身的长处辩护，为房地产商的长处代言，没有什么错——在这个长处分化的期间，为本身的阶级语言再正常不外了。我们必要反思的是，为什么没有人代表一样平常购房者的长处?地皮被强力征拆的农夫又该谁来代言?
我们不能把缩小贫富差距的社会责任强加于企业，非要企业分担。以房地产来说，一些开辟商定位只给富人盖房子，就像一些开辟商定位给“贫民”盖房子一样，都不敷为奇。至于房地产商偷工减料、面积缩水、一房多卖、虚伪抵押、私自更改规划等，那就不止是道德题目，应该负起刑事和民事责任。
当前公众似乎陷入了一种道德焦急之中，对于社会道德题目的高度警觉和敏感凌驾了我们对于详细题目认知的愿望和应对的本领。这种泛道德化倾向对于揭破显着的社会丑陋、批驳社会的不良题目黑白常有用的，但它也使复杂的社会题目酿成了一种简朴的善恶黑白的道德对立，而今世社会，实在有大量题目的熟悉和判定不能仅仅从道德出发。
就房地财产而言，打开老百姓“住房难”这把锁的钥匙，实在握在当局的手里，而非房地产商。当局克制房价过高的本领有许多，好比公布楼房地价、税费，使房价透明；树立精确的政绩观，不妥“最大的、幕后的地产商”，不哄抬地盘代价，“举高”房子的原始本钱；大量投资兴建经济实用房和廉租房，让买不起房的住民有房住等。诚如是，房价天然回归公道代价，固然，那些房地产商们天然也就失去了动辄大放“厥词”的资源和底气。
（作者：李晶晶）