A股正迎来中期转折点

28日，欧美股市均大涨，而A股28日的表现几乎是全球最差，只有印尼是我们真正的难兄难弟。显然，A股已经进入放假模式，节前的最后两个交易日，没有什么搞头了。

那么，A股到底有什么利空呢。我们之前的文章中也说了，一个是强监管，另外一个是IPO扩容。但这两个偏中期性的利空是否会导致市场一直调整呢？显然也不是，A股是一个多种多空力量集合对冲的场所，多空对比一直在持续动态变化中，随着A股明显的下调以及相对于外盘的疲软，政策面以及市场本身的做多力量自然会相应提升，从而让A股止跌。毕竟，决策层对股市现在是空前看重的。

实际上，对于海外28日的大涨，而A股跌，业内普遍认为不会是常态。在业内人士看来，对美国而言，处于“难产”状态的第二轮财政刺激将持续成为市场关注的焦点，但叠加21州疫情呈现反弹势头以及现阶段美股估值仍偏高等因素，预计美股的震荡和波动仍然没有结束。

对我们而言，《A股表现全球最差的一天，但也可能是转折的一天！》。换个角度想，A股持续和全球走势相背离，这本身就是在积蓄势能。所以，目前阶段机遇正在逐步大于风险，配置价值凸显——其实多家知名券商在这个周末都一致发出了布局节后行情的观点。

从一些迹象来看，这一辩证思维是可取的。《破净率和跌幅背后，A股正迎来中期转折点》一个突出迹象是，近期，随着A股的震荡调整，越来越多个股被动滑入“破净”阵营。可以辩证作为市场正在见底（至少是逐渐接近）还有一个数据是：统计显示，A股整个9月的中位数是-8.42%，确实跌的比较多。几大指数9月份的表现也不好，只有上证50跌的相对少一些，因为成分股里有电力煤炭钢铁在这个月超跌反弹。

此外，关于《房企获降负债利好，但房贷进一步收紧，对板块影响几何？》

9月26日财联社消息称：监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。这意味着原先计划2021年严格执行的“三道红线”政策，将被推迟到2023年。

在我们看来，监管层在楼市的巨大负债文件网上“谣传”后，在国庆前金九银十关键档口对房企降负债有所松绑，既体现出对地产行业的拉动经济复苏作用仍有期待，但或许也是承认行业内不少企业的负债情况比较让人揪心。

而在放松房企融资的同时，监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

总结而言，前面的“三道红线”，对房企降负债降杠杆提出明确要求——虽然现在节奏放缓（似乎算利好），但其实更凸显出房企负债情况比预想的更严峻，要防止步子太大扯着蛋，但降杠杆方向不变。而现在又吹出进一步收紧房贷的风声，说明楼调总体基调依然是紧的。结合近段时间顶层一直强调金融强监管，可以说，监管层从房贷到银行、再到购房者的全面监管已经开始。预计“中秋十一”双节假期，房企或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

对A股地产板块整体而言，仍然难言乐观，依旧需要谨慎以待。当然，对于负债率居前但销售强劲的行业龙头而言，仍算结构性利好。

                                            决策参考
                 



若要持股过节，节前考虑配置两个方向                 
【研究员】：三水
4只科创50ETF规模不小，都是50亿规模。科创50指数每日成交规模当前维持在190-380亿水平之间，若10月底建仓完毕，10月总共只有15个交易日，每日平均增量力度将达到13个亿以上，力度可观。因此我们认为，前期超跌且换手金额居中、市场关注度较高的科创50标的，10月可能表现较好。此外，从日历效应角度看，四季度市场容易发生风格切换，近几年表现为，蓝筹股容易在四季度补涨/错位走强。

                                 

【博览财经分析】节前须谨慎，因此持股过节，持仓比例不能太高，这个观点我们已经反复强调，不再赘述。那么如果持仓过节，什么板块十一后表现概率较高？在这里简单提两个思维角度。

角度一：日历效应看，科创、保险板块值得跟踪

从资金面来看，值得注意的是，十一后，9月底密集募集的一些新基金将迎来建仓潮。

初步统计，事实上，9月底市场出现下跌，一个重要原因在于，4只科创50ETF（每只现金认购50亿股票认购5亿，共200+20亿）以及5只蚂蚁金服战略配售基金（每只120亿共600亿）相近进入募集阶段，市场申购热情极高，可能导致部分存量资金被赎回。以4只科创50ETF为例，9月22日首日发行即获得近1000亿的申购量，远超申购上限，申购阶段客观上对市场形成一定的抽血效应。

但向前看，随着爆款基金进入封闭建仓期，对股票市场流动性的作用将转向正面。以科创50ETF为例，按照基金招募说明书约定，基金在成立3个月内进入建仓封闭期。但综合考虑单只标的流动性和稀缺性等因素，预计建仓期会在1个月左右。目前4只科创50ETF已经募集完毕，5只蚂蚁金服战略配售基金也会在10月9日之前结束募集。按这个时间推断，10月中以后，由爆款基金带来的流动性抽血问题将大幅改善。

4只科创50ETF规模不小，都是50亿规模。科创50指数每日成交规模当前维持在190-380亿水平之间，若10月底建仓完毕，10月总共只有15个交易日，每日平均增量力度将达到13个亿以上，力度可观。

因此我们认为，前期超跌且换手金额居中、市场关注度较高的科创50标的，10月可能表现较好。

此外，从日历效应角度看，四季度市场容易发生风格切换，近几年表现为，蓝筹股容易在四季度补涨/错位走强。

究其原因，业绩稳定板块在年底往往会出现估值切换的行情，如银行、保险等金融板块及航空运输、空调等稳定板块。而且，四季度伴随对于年底经济工作会议+国企改革等政策面因素的强势预期，蓝筹板块相对也容易补涨。

角度二：节前重点跟踪三季报预披露情况

虽然创业板10月15号之前已经不需要全部强制披露三季报了，但深市主板和中小板还有相关有条件强制披露要求，因此10月15号前，会有大量业绩参考放出。

可以观察到，由于节前市场实在没什么炒的，所以对于三季报预增个股，游资这边的关注度确实非常高。

例如，百润股份9月24日公布三季报预告，预计2020年前三季度盈利36,567.20万元-38,852.65万元，比上年同期增长60%-70%。百润整体市占率在2016年以来稳步提升，目前已超过80%，成为行业内的绝对龙头，报表端2019年以来有明显改善。25号该股涨停，26号再度大涨。

例如，众兴菌业发布公告，预计前三季度盈利1.06亿元至1.22亿元，同比增长170%至210%，大超市场预期。对于超预期原因，众兴菌业强调，本年前三季度尤其是第三季度金针菇产品销售价格高于上年同期；同时由于公司安徽五河基地一期陆续投产，安徽定远基地同期比较已量产，食用菌产销量增加。25号该股同样涨停。

按三季报当前预披露情况看，当前沪深两市共580家公司披露三季度业绩预告，其中预喜率为35.51%，共206家企业。分行业来看，披露数量前五的行业为化工（64家）、医药生物（54家）、机械设备（45家）、电子（38家）、电气设备（35家）。从各行业已披露企业预喜率来看，农林牧渔、电气设备、电子行业、医药生物、国防军工的预喜率较高，均超过50%。

细分逻辑方面，简单谈两点市场重视程度不高，但后续有望超预期的领域。

首先，市场对于白酒板块关注度有所下降，但高端白酒双节动销数据表现非常强势。

目前中秋动销基本已经完成。五粮液经受住中秋旺季价格冲击，目前为止价格比较坚挺，去年中秋的价格波动未发生。目前来看疫情加速行业结构性变化，高端酒需求向好，今年高于预期，产品结构普遍向好，高端和高端酒整体占比提升。中高档和中档向好，一线品牌比二线品牌好，地产龙头情况可能要比泛全国化的情况要好。而且，由于茅台终端价格进一步提升，酱酒氛围出现，发展加速，比浓香型增长好。

我们认为，只要一线白酒动销数据表现强势，五粮液和茅台的基本面在四季度都会有较好保障，可以考虑继续跟踪酒ETF（SH.512690）。

其次，市场对于锂电池龙头下半年业绩给出的预期很低，但实际上受益于储能+欧洲新能车大年并未受到疫情根本性冲击，锂电龙头整体下半年业绩表现有望超出市场预期。

以宁德为例。宁德时代9月排产5.5Gwh，相比于二季度单月装机量的2-3Gwh的规模，环比增长了将近100%，已经确定大超预期了。

究其原因，首先是宁德开始给特斯拉备货，搭载宁德时代磷酸铁锂电池的标准续航版的Model3预计将在10月开始上市，续航里程为460km，相比LG电池的高出20km，预计市场表现良好。上半年，宁德时代海外收入占比11%，增长175%，海外出货量及收入在三季度开始持续放大，同时运输到海外需要提前备货，预示四季度甚至明年一季度海外销量较好。储能方面，上半年同比增长136.41%，三季度持续增长。

因此整体来看，锂电龙头厂商的业绩驱动因素是相对明确的，而当前市场关注重心仍放在整车（尤其是长城汽车）上，对于锂电，市场预期差不小，可以考虑节前布局。

                                 
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A股表现全球最差的一天，但也可能是转折的一天！                 
【研究员】：大双
结论：28日，欧美股市均大涨，而A股28日的表现几乎是全球最差，只有印尼是我们真正的难兄难弟。显然，A股已经进入放假模式，节前的最后两个交易日，没有什么搞头了。 那么，A股到底有什么利空呢。我们之前的文章中也说了，一个是强监管，另外一个是IPO扩容。但这两个偏中期性的利空是否会导致市场一直调整呢？显然也不是，A股是一个多种多空力量集合对冲的场所，多空对比一直在持续动态变化中，随着A股明显的下调以及相对于外盘的疲软，政策面以及市场本身的做多力量自然会相应提升，从而让A股止跌。毕竟，决策层对股市现在是空前看重的。 实际上，对于海外28日的大涨，而A股跌，业内普遍认为不会是常态。在业内人士看来，对美国而言，处于“难产”状态的第二轮财政刺激将持续成为市场关注的焦点，但叠加21州疫情呈现反弹势头以及现阶段美股估值仍偏高等因素，预计美股的震荡和波动仍然没有结束。 对A股而言，换个角度想，A股持续和全球走势相背离，这本身就是在积蓄势能，如果只是想长假避险的话，按常理就是节前压抑节后爆发，实际交易中有可能都不需要等到节后，不排除今明两天指不定就有人抢跑进场。所以，目前阶段机遇正在逐步大于风险，配置价值凸显——我们注意到，其实多家知名券商在这个周末都一致发出了布局节后行情的观点。

                                 

【博览财经分析】9月28日，A股的表现与全球市场形成了强烈反差。

其中可见，欧洲股市周一表现最为强劲。英国富时100指数上涨1.46%。法国CAC40指数大涨2.75%。德国DAX指数大涨3.22%。可谓一改欧股之前跌跌不休景象，涨势如虹。

另外，美股周一也大幅收高，道琼斯工业平均指数上涨410.10点，涨幅为1.51%，报27584.06点。纳斯达克综合指数上涨203.97点，涨幅为1.87%，报11117.53点。标准普尔500指数上涨53.14点，涨幅为1.61%，报3351.6点。其中，银行与科技股领涨。

除了欧美股市大涨外，就连黄金也出现了这段时间难得的上涨，之前黄金与股市一起下跌，避险功能突然失灵，而这一次黄金与股市同时上涨，双双比翼齐飞，这背后肯定有故事。

分析指出，美国国会在大选前通过新一轮刺激计划的可能性与强劲的中国经济数据增强了市场对全球经济的信心。佩洛西称必须提高援助规模才能达成刺激协议。至于欧洲，新冠二次疫情虽然带来一些市场恐慌，但相比于第一次时，欧洲政府无论是在防范经验、手段还是防疫物资充裕度上，显然都要好很多。而且新冠疫苗已经问世，大批量供应近在眼前，所以市场的恐慌性也是有度的。自然不会一直跌。

但在A股方面，9月28日，两市股指小幅高开，随后冲高回落。午后再度拉升，临近尾盘仍走低。创业板表现相对低迷，创业板指盘中一度跌近1%，创业板综指跌幅超1%。此外，科创50指数大跌近2%。两市板块多数走低，市场人气低迷，成交量再度萎缩，北向资金净流出超10亿元。

截至收盘，沪指微跌0.06%报3217.53点，深成指跌0.42%，创业板指跌0.75%，创业板综指跌1.26%，科创50指数大跌近2%。两市仅成交5403亿元，较上周大幅萎缩。想想之前大盘好的时候连续20多天成交额破万亿，最爆的那几天1.6-1.7万亿，现在等于是萎缩了2/3，

个股方面，个股来看呢，今天只有834只个股是上涨的，2940只个股下跌， 41只跌停报收，暴风退、天晟新材20%跌停。亏钱效应明显，典型的杀个股行情。

也就是说，A股28日的表现几乎是全球最差，只有印尼是我们真正的难兄难弟。而市场的风格继续向白马股、权重股倾斜。

显然，A股已经进入放假模式，节前的最后两个交易日，没有什么搞头了。

那么，A股到底有什么利空呢。我们之前的文章中也说了，一个是强监管，另外一个是IPO扩容。但这两个偏中期性的利空是否会导致市场一直调整呢？

显然也不是，A股是一个多种多空力量集合对冲的场所，多空对比一直在持续动态变化中，随着A股明显的下调以及相对于外盘的疲软，政策面以及市场本身的做多力量自然会相应提升，从而让A股止跌。毕竟，决策层对股市现在是空前看重的。

也就是说，全球天天涨，A股天天跌，这种分叉不可能一直延续。

实际上，对于海外28日的大涨，而A股跌，业内普遍认为不会是常态。在业内人士看来，对美国而言，处于“难产”状态的第二轮财政刺激将持续成为市场关注的焦点，但叠加21州疫情呈现反弹势头以及现阶段美股估值仍偏高等因素，预计美股的震荡和波动仍然没有结束。

对A股而言，换个角度想，A股持续和全球走势相背离，这本身就是在积蓄势能，如果只是想长假避险的话，按常理就是节前压抑节后爆发，实际交易中有可能都不需要等到节后，不排除今明两天指不定就有人抢跑进场。所以，目前阶段机遇正在逐步大于风险，配置价值凸显，后市可关注顺周期及中小创科技板块两条主线。

我们注意到，其实多家知名券商在这个周末都一致发出了布局节后行情的观点。

中信证券认为，外围扰动因素的风险释放已比较充分；流动性预期在短期紊乱后，将重新凝聚宽松共识；四季度的多重利好将逐步落定，市场将进入业绩改善和增量资金驱动的模式：9月下旬是市场情绪的低点，也是四季度行情的起点。

国泰君安策略认为，风险事件带来的下跌往往都是较好买入机会。不要让恐慌情绪遮蔽当前宝贵的赔率和胜率，珍惜每次回调机会，建议持股过节。行业层面关注新能源汽车/消费电子/酒店/家具/航空。

安信策略则强调“牛市仍在，调整是提供布局机会”： 市场正在走出第四次重大分歧时刻，市场有望重回震荡上行趋势，短期逢调整则更要积极把握。近期国内经济复苏趋势并未出现减弱，中观数据持续好于预期，政策层也并未释放边际收紧信号，体现“跨周期”思路。未来一个阶段， A股企业盈利预期有望上修，流动性预期将趋于平稳，五中全会及“十四五规划”建议稿等有望提振市场风险偏好。行业重点关注：券商、保险、军工、汽车、光伏、航空等。主题关注：数字经济等。

国信证券指出，当下市场投资逻辑已开始由估值提升逐渐切换至盈利复苏，市场正在等待新的方向。

海通荀玉根团队认为，牛市中调整结束时成交量大约较前期高点萎缩到30-40%，最近一周A股日成交额只有大约是7月高点的1/3，表明这次调整已近尾声。当前资金面和基本面向好的两大因素未变，因此牛市3浪上涨趋势不变。

简单说，节前的下跌越多，节后的机会越多。

最后要提示一点，对比28日欧美股市都反弹得红彤彤的，看能不能带动A股今日（29日）跟随反弹一下。

                                 
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破净率和跌幅背后，A股正迎来中期转折点                 
【研究员】：大双
关于节前最后两个交易日，已经没有什么好说的了。成交清淡，散户持币提前过节的迹象明显。而相比于一些分析还在探讨节前最后两个交易日怎么办，我们更关注节后的中长期怎么办。 但我的同事在周一的文章中指出，情绪低点、行情起点：风险事件带来的下跌往往都是较好买入机会。从一些迹象来看，这一辩证思维是可取的。一个突出迹象是，近期，随着A股的震荡调整，越来越多个股被动滑入“破净”阵营。 可以辩证作为市场正在见底（至少是逐渐接近）还有一个数据是：统计显示，A股整个9月的中位数是-8.42%，确实跌的比较多。几大指数9月份的表现也不好，只有上证50跌的相对少一些，因为成分股里有电力煤炭钢铁在这个月超跌反弹。

                                 

【博览财经分析】关于节前最后两个交易日，已经没有什么好说的了。成交清淡，散户持币提前过节的迹象明显。而相比于一些分析还在探讨节前最后两个交易日怎么办，我们更关注节后的中长期怎么办。

我在之前的分析中明确认为，虽然外盘对A股的负面影响暂歇，但在影响更大更直接、更具趋势决定性的A股内部，无论是政策面上开始突出强调强监管（抑制活跃性），还是市场表现上科技股和消费白马纷纷大跌，都不太有利于节前最后三天的表现。因强监管的一个具体体现就是，对上市公司违法的查处频率明显就变高了。强监管带来的另一个结果是，市场活跃性受到严重打击，前期消费龙头纷纷退潮。强监管还造就了年内最惨新股（中谷物流）。

另外，9.23国常会也明确说明了进一步提高上市公司质量的终极目标：有利于促进资本市场持续平稳健康发展，加大对实体经济的支持——这个表态也暗示了一点：四季度乃至明年，持续扩大IPO常态化的规模及节奏，将是政策不变的趋势，而这才是A股仍被忽略的最致命中期利空！

总之，一个是顶层对股市的强监管态度已被广泛认识到；二是资金在严重忧惧前期的龙头股会成为强监管的典型，纷纷开始主动撤退，让更加冷清。所以节前最后两天恐怕仍以清淡为主，个人重申并不建议持股。而对节后也是强调要关注IPO对10月行情的冲击。

但我的同事在周一的文章中指出，情绪低点、行情起点：风险事件带来的下跌往往都是较好买入机会。从一些迹象来看，这一辩证思维是可取的。一个突出迹象是，近期，随着A股的震荡调整，越来越多个股被动滑入“破净”阵营。

统计显示，截至9月25日，沪深两市共有301只个股股价跌破每股净资产。其中*ST宜生、东旭蓝天、*ST济堂市净率最低，分别为0.224倍、0.362倍、0.417倍。分行业来看，房地产、公用事业、交通运输、银行等板块是破净股较为密集的领域。

值得注意的是，上述名单中甚至不乏大盘蓝筹股的身影。如中国铁建、中国电建、中国建筑等多家“国字头”上市公司就现身其中；银行股更是以“抱团”姿态露面，包括华夏银行、交通银行、中国银行、浦发银行、光大银行、江苏银行、上海银行等。

“破净潮”背后往往释放了底部市场信号

有分析师表示，个股大面积破净多伴随着市场底部的到来，也是市场风险偏好被极度压缩的体现。“破净潮”与市场低点具有高度的共振性，每一轮市场底部都会批量涌现破净个股，虽然“破净潮”并不必然代表底部的到来，但破净股的配置价值却在逐渐凸显，可引导投资者作出更精确的概括性判断。

截至目前，按申万所属一级行业划分，房地产股是破净高发地，共有40只个股上榜，破净股数量最多。交通运输、公共事业、采掘分别有34、29、28只个股上榜，数量居第二、三、四位。而从行业占比来看，银行、钢铁、采掘等行业破净率占比相对较高，其中，银行股共有26只破净，占该行业上市公司的比例达72.22%，板块内市净率最低的是华夏银行，市净率为0.45倍；钢铁行业内公司破净率为47.22%，板块内市净率最低的是河钢股份，市净率为0.46倍。

不过，尽管上市银行股虽然已是“白菜价”，却仍未能获得市场认同。目前上市银行的市盈率多在4至7倍之间，且其中7家不足5倍——一般来说，金融地产和中上游行业内的上市公司，多是破净的“重灾区”，因为这些行业大多属于重资产行业，市场给予的市净率定价本身就比较低，而在市场情绪悲观时容易跌破净资产。

9月的大跌，为10月带来转折机会

可以辩证作为市场正在见底（至少是逐渐接近）还有一个数据是：统计显示，A股整个9月的中位数是-8.42%，确实跌的比较多。几大指数9月份的表现也不好，只有上证50跌的相对少一些，因为成分股里有电力煤炭钢铁在这个月超跌反弹。

虽然说，9月跌了近10%并不一定就代表市场已经到底，但是股市自有其市场涨跌规律，即便不考虑到外部监管政策会随着市场下跌而释放利好，本身股市随着下跌风险释放，多空力量就会逐渐逆转。

                                 
                                           投资参考
                 



房企获降负债利好，但房贷进一步收紧，对板块影响几何？                 
【研究员】：柏双
结论：9月26日财联社消息称：监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。这意味着原先计划2021年严格执行的“三道红线”政策，将被推迟到2023年。 在我们看来，监管层在楼市的巨大负债文件网上“谣传”后，在国庆前金九银十关键档口对房企降负债有所松绑，既体现出对地产行业的拉动经济复苏作用仍有期待，但或许也是承认行业内不少企业的负债情况比较让人揪心。 而在放松房企融资的同时，9月27日，一则消息突然在银行和地产圈流传——有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。 总结而言，前面的“三道红线”，对房企降负债降杠杆提出明确要求——虽然现在节奏放缓（似乎算利好），但其实更凸显出房企负债情况比预想的更严峻，要防止步子太大扯着蛋，但降杠杆方向不变。而现在又吹出进一步收紧房贷的风声，说明楼调总体基调依然是紧的。结合近段时间顶层一直强调金融强监管，可以说，监管层从房贷到银行、再到购房者的全面监管已经开始。 而这带来的市场影响是，业内人士预计，四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。预计“中秋十一”双节假期，房企或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。 对A股地产板块整体而言，仍然难言乐观，依旧需要谨慎以待。当然，对于负债率居前但销售强劲的行业龙头而言，仍算结构性利好。

                                 

【博览财经分析】房企端收获的利好是：降负债降杠杆的三道红线，时间被延迟三年；但在需求端的房贷，据悉将被要求控制在30%以下……显然两者形成了多空对冲，那么这对板块整体是何影响？

在我们看来，虽然恒大负债数千亿、存在破产重组危险的网传文件已经被辟谣，但文件的真假悬念、恒大七折卖房的做法，仍然让市场对楼市及地产板块产生了很大的怀疑。由此市场，对楼市传统的金九银十也是众说纷纭。

不过，虽然房地产黄金二十年可能真的结束了，但这个国庆节，至少从房企供给端的政策面上，房企似乎终于可以好好过个节了。

近几日，传说中要改变中国整个房地产行业“三道红线”政策出了一个明确的时间线，而且是超出市场的延期。

9月26日财联社消息称：监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。同时提及今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。这意味着原先计划2021年严格执行的“三道红线”政策，将被推迟到2023年。

这里先回顾一下“三道红线”，“三道红线”来自8月20日住建部和央行召开的重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

随后便传出“三道红线”标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。

被约谈的12家房企分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

根据之前监管层的要求，上述12家试点房地产企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成调整以达标。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

也就是说，此次监管层的表态相当于将本来各大房企面临的金融监管“铡刀”，推迟了三年左右。

高负债、高杠杆的房企，尤其是三条红线全踩的企业，比如恒大和融创等，无疑是个相当大的利好，这个国庆节他们终于可以松一口气了。

在我们看来，监管层在楼市的巨大负债文件网上“谣传”后，在国庆前金九银十关键档口对房企降负债有所松绑，既体现出对地产行业的拉动经济复苏作用仍有期待，但或许也是承认行业内不少企业的负债情况比较让人揪心。

实际上，多家研究机构的数据显示，在融资新规影响下，三季度房企发债规模刷新历史记录。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金。

但是监管政策也并非对楼市一味全面放宽，在顶层一直强调“房住不炒”的大基调下，政策对消费端的房贷政策以及房贷规模依旧非常严，甚至在继续收紧。

实际上，在放松房企融资的同时，9月27日，一则消息突然在银行和地产圈流传——有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

对此，有大行分行人士称，并未收到相关发文，但近期新增涉房贷款额度确有压缩。据悉，这个消息监管年初就传过。但后来因为各种各样的原因，没了后文。当时描述就是：新增贷款中的房贷比例不得超过30%。这一次，看来是有银行接到具体通知了。

这意味着什么呢？意味着新增房贷规模将恢复到2015年房地产去库存政策前水平。2015年，房地产贷款新增占比30.6%，也因为去库存这个比例激增。

2016年这一比例是44.8%，最高的2018年是超半数。2019年才开始下滑。

2020年上半年因为疫情，6大国有银行除了建行，多数都在30%以下。但疫情得到控制。房地产市场热度迅速回升，房贷规模占比在复苏。

央行数据显示：8月份人民币贷款增加1.28万亿元，其中，住户部门贷款增加8415亿元，占比78.12%。而上半年新增住户部门贷款只占到新增人民币贷款的29.44%——可以看出，居民房贷比是在上升的。

监管层收紧房贷的目的一是避免资金脱实向虚，二是避免居民负债率过快上升，从而降低宏观杠杆率。

这两条其实是一个问题的两个方面，就是防止资金流入楼市，化解房地产泡沫，简单说，就是不让你炒房，甚至非刚需的房子也不能买。

也就是说，楼市在房企供给端的融资收获了相对的利好，但需求端的房贷进一步承压。两者形成了一定的多空对冲预期。

但总结而言，前面的“三道红线”，对房企降负债降杠杆提出明确要求——虽然现在节奏放缓（似乎算利好），但其实更凸显出房企负债情况比预想的更严峻，要防止步子太大扯着蛋，但降杠杆方向不变。而现在又吹出进一步收紧房贷的风声，说明楼调总体基调依然是紧的。结合近段时间顶层一直强调金融强监管，可以说，监管层从房贷到银行、再到购房者的全面监管已经开始。

而这带来的市场影响是，业内人士预计，四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。预计“中秋十一”双节假期，房企或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

对A股地产板块整体而言，仍然难言乐观，依旧需要谨慎以待。当然，对于负债率居前但销售强劲的行业龙头而言，仍算结构性利好。