地产板块强势反攻，还能上车吗？1207

地产板块强势反攻，还能上车吗？

近期，房地产市场迎来“三箭齐发”的空前利好，市场信心得到极大提振，房地产板块也迎来大涨。实际上，在接连不断的政策刺激下，自11月开始，房地产板块就表现神勇。数据显示，11月至今，房地产板块涨幅已超26%。

那么，空前的利好政策对房地产市场影响几何？房地产板块的这波行情又有望走多远？政策落地后哪些房企有望成为最终赢家？

博览财经分析认为——

●空前的稳融资政策利好体现在：1）对房企：带来充足现金流；2）对地产链：业务恢复，坏账压力减轻。

●当前房地产板块估值的修复属于政策预期反转，而房价及销量的触底回升在未来或将进一步驱动地产股行情。接下来期待更多需求端政策出台。

●就短期政策而言，央国企和优质民营房企的股权融资或更受市场认可，有望率先恢复。中长期看，央国企市占率将稳步提升。

空前的利好政策影响几何？

时隔12年，地产股权融资恢复，稳融资政策“三箭齐发”，对房企、地产产业链上下游企业均有利好。

在不到1个月的时间内，房地产融资“三箭齐发”——银行信贷的支持、债券融资的帮扶以及股权融资的松绑。政策的出台力度和速度显著超出市场预期，尤其是这“第三支箭”的发出让市场信心倍增，要知道这一支箭此前被暂停了长达12年！

所谓“第三支箭”，就是允许房企上市融资，用资本市场给房地产“输血”将有效化解房企风险。一是股权融资是不限量的；二是它不会增加房企的负债。特别是对于出险房企来说，由于信用丧失，信贷、发债等政策很难惠及他们，股权融资就成了其不多的可选融资自救方式之一。

对于房企来说，“三支箭”将给它们带来充足的资金以度过眼前的流动性逆境。比如说就在最近这一个星期，中农工建交银等六大国有银行密集和17家头部房企签订了融资协议，总融资额超过12000亿人民币。

对于地产链来说，房企有钱了，其上下游业务也有望逐步恢复，尤其是与竣工相关的产业链将直接受益。同时，由于房企的违约压力降低，产业链相关企业对房企的应收账款坏账压力大幅下降，将迎来经营质量改善的机会。

这波行情能走多远？

政策是房地产行情的重要推手，但基本面改善是行情延续的关键因素。

11月以来，房地产政策从供给端发力，主要目标仍然是“保交楼”，这将有力支撑市场信心，同时也有利于扭转房地产市场下行风险，稳定经济发展预期。政策强度持续提升背景下，短期行业估值修复动力边际增强。

不过，自“第三支箭”发出，也意味着地产对于供给端的政策调控进入了拐点，现在就差需求端的“该出手时就出手”了。

为什么这么说？

任你放开了房企的融资途径，任你保交楼、降首付，行业利好看似眼花缭乱，但是这些对于一个对房价没有上涨预期且工资收入同样没有上涨预期的家庭而言，有多大的诱惑力？所以，尽管房地产政策明显放松，11月30个主要城市的房地产销售同比跌幅仍从此前的18%扩大至25%。

因此，下一阶段政策重点或将落到如何有效改善商品房销售情况上，也就是从需求端持续发力。预计12月的中央经济工作会议会继续增强对房地产需求端的支持，比如四限政策的放松、政府购房、贷款利率和额度支持、购房补贴、契税减免等。

整体来看，当前估值的修复还只是反应了对于企业超跌后的预期反转，对于行业景气度的恢复，房价及销量的触底回升，在未来或将进一步驱动地产股行情。尤其是优质地产股，甚至在房地产市场销售有效企稳之后将进入新的成长周期，其持续性或可以年为单位来衡量。

如何挑选这样的优质地产股？

中长期看，央国企更受益于政策利好。

就短期政策而言，央国企和优质民营房企的股权融资或更受市场认可。在政策同等支持背景下，拥有更优质资源和产品服务能力的房企更获投资者青睐。也就是说，他们更有机会获得充足的现金流来稳定现有项目的经营，并提升公司持续拿地的能力。

中长期看，央国企的发展更有支撑。土地市场的企业供给侧出清是一个中长期的过程，龙头房企将迎来竞争格局的改善，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，未来央国企市占率提升是大概率事件。从数据上看，目前央国企的销售恢复速度也更快。