“富一代、富二代”完成“原始积累”，29个月的房地产超长周期已结束！
【研究员】：陈果 田文
结论：为什么说房地产周期，或者说整个房地产时代正宣告结束？博览研究员认为，除了经济数据上的反应外，这一方面是由于中国经济进一步趋稳、房地产相关调控政策的进一步收紧，政策红利结束，房地产周期难以持续，可以预计的是，在未来较长的一段时间内，房地产行业难以获得额外的政策放松；另一方面，从更深层次上看，此前驱动房地产野蛮生长的投资需求正发生跨时代的改变——除了人口老龄化到来以外，改革开放四十年来，尤其是1998年房改以来，疯狂投资的“富一代”“富二代”们已经完成了“原始积累”，开始减少投资、增加消费，居民家庭财富分配结构已经发生转变。当富一代、富二代一旦实现了原始积累，并且几乎是透支了现有的经济制度模式所能给予他们的财富神话，未来的发展方向只有两条——要么到境外继续复制这一模式，但目前加拿大、新西兰等国已经开始限制购买外国公民本国房地产；要么由投资转向消费，更多追求享受，因为在当前市场与政策机制下，其财富造富已经到达极致（甚至有所透支）。而随着这一波人财富的确立，相应地中国社会阶层的形成乃至于固化，未来中国经济增长已不再依靠富一代、富二代们对于投资、投机的积累，而是转向了他们对消费、尤其是高端消费的增加。换句话说，这一轮为期29个月的超级房地产周期，正是中国前三十年市场经济里率先成熟起来的这一波富裕阶层，在既有的资本市场模式下，实现了一次自我的飞跃，他们正在告别自身初始条件，开始向享受人生，向高端消费领域转型。
为什么说房地产周期，或者说整个房地产时代正宣告结束？
当富一代富二代一旦实现了原始积累，并且几乎是透支了现有的经济制度模式所能给予他们的财富神话，未来的发展方向只有两条——要么到境外继续复制这一模式，但目前加拿大、新西兰等国已经开始限制购买外国公民本国房地产；要么则由投资转向消费（这也是对于更多的人来说），从马斯洛的第二层向第三层转变，更多追求享受，因为当前财富造富已经到达极致。
为什么说房地产时代正落下帷幕？
最直观的，就是从数据上看，9月70城房价增速再降，10月44城地产需求仍较羸弱。9月70城房价同比增速继续下滑至6.4%，创16年8月以来新低，环比增速持平在0.2%。9月地产销售量价齐跌，主因政策调控叠加房贷利率上行。10月下旬前5天地产日均销量同比增速-18%，较中旬基本持平，而10月前25天日均销量同比增速-29%，较9月仅微幅回升，指向地产需求仍较羸弱。上周十大城市地产存销比继续回升，百城土地成交面积回升且同比高增。
◆博览研究员认为，一方面这是由于中国经济进一步趋稳、房地产相关调控政策的进一步收紧，政策红利几近下房地产周期难以持续，可以预计的是，在未来较长的一段时间内，房地产行业难以获得额外的政策放松。
相应地，我们看到2016年9.30调控后，2017年楼市调控继续加码，一年里各地楼市出台政策几近180条，房地产贷款利率上浮，2017年9月首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率1.06倍，环比上升了2.01%。二套房平均贷款利率为5.60%，去年同期数据是5.39%。533家银行中，除36家停贷的银行分行外， 278家银行执行基准利率上浮10%；44家银行分行执行基准利率上浮15%；有149家上浮20%；16家银行分行执行基准利率上浮30%。
◆另一方面，从更深层次上看，更是因为此前驱动房地产野蛮生长的投资需求正发生跨时代的改变——除了人口老龄化到来以外，此前改革开放四十年来疯狂投资的“富一代”“富二代”们已经完成了“资本原始积累”，开始减少投资、增加消费，居民家庭财富分配结构已经发生转变。
当富一代富二代一旦实现了原始积累，并且几乎是透支了现有的经济制度模式所能给予他们的财富神话，未来的发展方向只有两条——要么到境外继续复制这一模式，但目前加拿大、新西兰等国已经开始限制购买外国公民本国房地产；要么则由投资转向消费（这也是对于更多的人来说），从马斯洛的第二层向第三层转变，更多追求享受，因为当前财富造富已经到达极致。
【博览财经研报】房地产超长周期结束后，未来中国经济中谁能“接盘”？
◆一方面，随着改革开放四十年来中国经济取得了巨大飞跃，90前的“富一代”、“富二代”们已通过创业或资产变现，尤其是房地产这一途径，实现了资本原始积累，相应地其财富分配方式正演变为投资减少、消费增加。
◆综合来看，中国经济正进入到一个更多依靠消费支撑的新阶段——在高端上，这些所谓的“富一代富二代”实现了资本原始积累后，将持续地去提升相应的空间；在基础上，不管是90后的新兴群体，还是未来逐渐步入退休的那一代人，其未来对于消费的支撑也将持续下去。也正是因为此，我们看到十九大报告当中对于中国社会主要矛盾的定性发生了变化，并且将其定义为所谓的一个新的时代，由此前的“人民日益增长的物质文化需求和落后的社会生产力之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需求和经济发展不充分不平衡之间的矛盾”。这也意味着未来中国消费结构将进一步升级，十九大也谈到，“在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能”。相应地，在未来五年，传统模式正在衰退，新模式则在逐渐增长，当29个月的超长房地产周期即将结束的时候，一个新的消费为主体的周期正在形成，尽管未来五年我们并不能确认这个消费周期能够完全承接房地产周期的空档，但是改革的过程有可能将这一种切换期变得相对平缓，所谓的L型那一横也许在这五年当中能够画完。
正如博览研究员在上一篇研报中谈到的，这一轮为期29个月的超长房地产周期几近结束。那么未来又会有谁能“接盘”？
◆一方面，随着改革开放四十年来中国经济取得了巨大飞跃，90前的“富一代”、“富二代”们已通过创业或资产变现，尤其是房地产这一途径，实现了资本原始积累，相应地其财富分配方式正演变为投资减少、消费增加。
FT调查数据显示，8月份中国消费者信心指数达74.6，为历年调查的第二高。仔细分析不同年龄段的信心程度，强烈的增长动能事实上来自于18到24岁的“90后”。18到24岁在该调查中被列为最年轻的调查群体，但他们对整体经济、家庭收入、可支配所得的信心增长速度，甚至快于年纪最长的调查群体（指35岁以上）。2013年，最年轻与最年长群体的消费者信心指数差距只有4.1，但从最新数据来看，两者的差距已拉开到9.2。
与此同时，“90后”也正成为消费的主体，可以预计的是，随着“90后”进一步组建家庭，其在消费的占比也会越来越大。2017年口碑的消费数据显示，80后和90后年轻人群在餐饮消费人群中的占比接近七成。
◆综合来看，中国经济正进入到一个更多依靠消费支撑的新阶段——在高端上，这些所谓的“富一代富二代”实现了资本原始积累后，将持续地去提升相应的空间；在基础上，不管是90后的新兴群体，还是未来逐渐步入退休的那一代人，其未来对于消费的支撑也将持续下去。也正是因为此，我们看到十九大报告当中对于中国社会主要矛盾的定性发生了变化，并且将其定义为所谓的一个新的时代，由此前的“人民日益增长的物质文化需求和落后的社会生产力之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需求和经济发展不充分不平衡之间的矛盾”。这也意味着未来中国消费结构将进一步升级，十九大也谈到，“在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能”。相应地，在未来五年，传统模式正在衰退，新模式则在逐渐增长，当29个月的超长房地产周期即将结束的时候，一个新的消费为主体的周期正在形成，尽管未来五年我们并不能确认这个消费周期能够完全承接房地产周期的空档，但是改革的过程有可能将这一种切换期变得相对平缓，所谓的L型那一横也许在这五年当中能够画完。
发表于 2017-11-3 08:58:18
