《中美贸易战“第二波”：本质是中美“技术战”！》：博览研究员此前指出，特朗普一系列“离奇”的贸易政策的“真正目标”，是在不断的对中国的高科技技术发展提出刁难与挑战！这不是针对中美贸易现状的一场斗争，而是一场瞄准十年后中美科技与贸易角力的序幕。 2014年，全球颁发超过750万个科学和工程专业学士学位，中国占22%，仅次于印度，而美国仅占10%。雄厚的人力资本是科技自主创新的基础，是推动中国制造到中国创造的升级的力量。 数据显示，截止2018年3月22日，全球共计236家独角兽公司，累计估值为8040亿美元，分布在23个国家。 其中，美国坐拥116家位居榜首（49.15%），中国凭借64家居于亚军（27.12%），二者遥遥领先于其他国家。 值得警惕的是，对于贸易逆差等技术性细节，相信中美双方都有着很大的回旋余地，但在崛起的战略方向问题上，中国不会退让，而美国政治界和一部分商界对中国的忧虑，除了增长速度太快，规模体量太大之外，这几年中国高科技产业发展非常之快，直接逼近美国的核心，即具有高科技的制造业。所以特朗普认为，他要先打“贸易战”来制止中国的势头！ 《防范系统性金融风险：住房市场由销售模式转发展租赁模式！》：银行、传统龙头房企、传统房屋中介、互联网巨头等也都已经开始纷纷布局房屋租赁市场。不管是作为传统房企自身的转型，还是像马云这样的互联网巨头或是银行巨头的市场介入，房地产租赁市场几十万亿和上百亿元的市场，谁会玩的好，谁就有机遇。在博览研究员看来，大资本、大格局下的长租公寓市场，留给小玩家的时间并不多！从金融资源所占的体量上看，现在能够导致出现系统性金融风险和影响的产业链市场的就只有“房地产市场”。房地产增量市场随着中国经济结构的转型和升级，其规模占经济比重只会越来越小，因此问题最大的是其存量市场，会不会出现系统性风险。如今，存量房地产市场的资源拿出来参与一二线城市的再次城市化，也就是人的城市化，参与了这些城市人才的挽留和城市的发展，化解风险为机遇。如今，市场中机构渗透率不足2%，长租公寓目前仍未实现规模化与品牌化。伴随政策鼓励发展住房租赁市场，多主体纷纷涉足，未来将呈现多主体供给、多模式并存的局面。正因为行业还未实现规模化与品牌化，那么这个行业在未来也是最有可能会诞生独角兽的地方，因此看好已经深耕该市场的龙头房企、传统房屋中介、相关的互联网巨头以及潜在的独角兽企业。
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中美贸易战“第二波”：本质是中美“技术战”！
【研究员】：田文
结论：博览研究员此前指出，特朗普一系列“离奇”的贸易政策的“真正目标”，是在不断的对中国的高科技技术发展提出刁难与挑战！这不是针对中美贸易现状的一场斗争，而是一场瞄准十年后中美科技与贸易角力的序幕。 2014年，全球颁发超过750万个科学和工程专业学士学位，中国占22%，仅次于印度，而美国仅占10%。雄厚的人力资本是科技自主创新的基础，是推动中国制造到中国创造的升级的力量。 数据显示，截止2018年3月22日，全球共计236家独角兽公司，累计估值为8040亿美元，分布在23个国家。 其中，美国坐拥116家位居榜首（49.15%），中国凭借64家居于亚军（27.12%），二者遥遥领先于其他国家。 值得警惕的是，对于贸易逆差等技术性细节，相信中美双方都有着很大的回旋余地，但在崛起的战略方向问题上，中国不会退让，而美国政治界和一部分商界对中国的忧虑，除了增长速度太快，规模体量太大之外，这几年中国高科技产业发展非常之快，直接逼近美国的核心，即具有高科技的制造业。所以特朗普认为，他要先打“贸易战”来制止中国的势头。
【博览财经分析】4月2日，中国祭出“反制”美国“第一波”制裁（所谓的323调查）的针对性措施； 4月3日，美国发布对中国产品征收关税的清单建议（所谓的301调查），该清单涉及航空航天、信息和通信技术、机器人和机械等行业，包含大约1300个独立关税项目，总规模大约为500亿美元。美国贸易代表署建议对清单上中国产品征收额外25%的关税，以弥补美国在科技领域所受到的影响。 4月4日，中国驻美使馆回应美对华“301调查征税建议”称，中方将立即诉诸世贸组织争端解决机制。同时，将根据中国有关法律，对美国产品采取同等力度、同等规模的对等措施。 商务部新闻发言人也在第一时间发表谈话，表示中方坚决反对，并将于近日依法对美产品采取同等力度、同等规模的对等措施。 …… 中美“贸易战”本质是中美“技术战”！ 博览研究员此前指出，特朗普一系列“离奇”的贸易政策的“真正目标”，是在不断的对中国的高科技技术发展提出刁难与挑战！这不是针对中美贸易现状的一场斗争，而是一场瞄准十年后中美科技与贸易角力的序幕。 2014年，全球颁发超过750万个科学和工程专业学士学位，中国占22%，仅次于印度，而美国仅占10%。雄厚的人力资本是科技自主创新的基础，是推动中国制造到中国创造的升级的力量。 数据显示，截止2018年3月22日，全球共计236家独角兽公司，累计估值为8040亿美元，分布在23个国家。 其中，美国坐拥116家位居榜首（49.15%），中国凭借64家居于亚军（27.12%），二者遥遥领先于其他国家。 值得警惕的是，对于贸易逆差等技术性细节，相信中美双方都有着很大的回旋余地，但在崛起的战略方向问题上，中国不会退让，而美国政治界和一部分商界对中国的忧虑，除了增长速度太快，规模体量太大之外，这几年中国高科技产业发展非常之快，直接逼近美国的核心，即具有高科技的制造业。所以特朗普认为，他要先打“贸易战”来制止中国的势头。 白宫贸易顾问纳瓦罗直言：“特朗普对中国商品征收关税的法令瞄准的当然是中国制造2025计划的重点推进产业。中国2025计划基本就是中国肆无忌惮地宣布他们将主导未来所有新兴产业。”基本就是对其他国家宣布：“我们将主导未来所有的新兴产业，所以你们的经济不会有什么前途了。” 在CNBC的节目上美国贸易代表莱特希泽称，此次总额超过500亿美元的对华关税清单将包括“大部分高科技产品”。这些商品将由电脑算法选出，旨在最大化对中国出口商的打击，并最小化对美国消费者的影响。 而在国会作证时，莱特希泽列出了对中国征收关税可能覆盖的十大高科技产业，称它们是中国在《中国制造2025》中计划主要发展的产业，它们涉及：新一代信息技术、航空航天设备、海洋工程装备、高铁装备、生物医药和高性能医疗器械等等。中国表示要运用科技、投入几千亿元，达到国际领先，如果让中国如愿以偿，就对美国不利。 分析指出，此次美国301调查报告的核心关注点并不在贸易本身，而是在于研究中国未来10年如何推进制造业进步，以便有针对性地阻止中国再次实现愿景，并将其作为贸易战谈判的筹码。 博览研究员要强调的是，这次和以前所有的“贸易战”不一样，以前“贸易战”打的是过去，这次打的是对未来的担忧。这也决定了，这场斗争，不会因为“贸易战”的“谈判”就“烟消云散”！从1960年代到1980年代，美日之间的博弈，可是整整折腾了20年！ 事实上，中国近年来的科技进步有目共睹。尽管目前的人均收入远远低于美国，但是在世界100强内，中国在家电、通信设备、互联网等领域已经拥有一席之地。尽管中国在半导体、医疗器械等领域仍有所不足，但这些短板都已经成为重要的产业政策方向纳入中国的“制造业2025”战略。 如果“任由”中国继续强化这些高科技领域的发展，那么美国拥有比较优势的科技领先地位将会受到挑战。 以美国角度来看，中国的崛起已经不仅仅是对世界的贡献，而可能威胁到美国本身的世界领导者地位。 最近北京大学周其仁教授介绍了一篇美国已故著名经济学家萨缪尔森2004年的文章，核心思想就是在讲这一点。当中国的技术进步出现在非传统比较优势领域之时，比较优势逆转将使美国的生产以及出口受到打压，从而抑制其经济发展。确实，中国经济的快速发展，尤其是科技进步，已经超过了美国的想象。 在这一背景下，特朗普出台了一系列政策措施，目的是针对中国技术崛起。在经济领域，原本已见曙光的中美双边投资协定就再次停摆，尤其是对中国激增的对外投资尤其是国有企业主导的高科技领域的并购表现出担心。与此同时，美国强化了对中国知识产权问题更多责难，试图强化投资审查以限制中国企业在美国投资敏感的高科技领域。即便是在最近的贸易战，美国试图增加的进口限制也集中在高端制造业领域，包括航空航天、信息通讯技术、机械等产品，其目的应当是促使相关产业重新转移回美国本土。 在非经济领域，美国也传出将降低中国的赴美学生签证，一个极有可能的原因就是限制中国求学美国的科学领域，阻止向中国的知识外溢的限制。需要注意的是，美国把这一系列政策都迷惑式的安置在“美国优先”策略框架之下，但是所有这些政策对就业、贸易逆差的影响其实并不会特别明显，反倒是对中国的高科技发展有显著的抑制作用。后一点，显然才是特朗普团队的真正目标。 在过去的二十年间，中国的科研投入和产出都有了极大的提升，中美技术差距显著缩小。美国国家科学基金会最新发布的《2018年科学与工程指标》报告显示，在2000-2015年间中国研发投入年均增长超过18%，R&D占GDP的比重由2000年的0.89%提高到2015年的2.07%，同期美国这一指标从2.61%微升至2.74%。中国授权专利数量也由2000年的6446件上升到2016年的322484件，超过美国成为世界第一。中国在科学和工程领域的同行评审学术期刊中发表论文也稳步上升，数量占世界论文总数比例从2006年的12.1%升至2016年的18.6%，而同期美国占比从24.4%降至17.8%，中国跃居第一。不过美国仍然在高引用率论文的数量上领先。 技术进步提升了中国企业在国际市场上的竞争力。在全球通信网络设备市场上，华为已经超越爱立信和诺基亚，成为世界最大的通信网络设备制造商，同时在5G移动通讯系统的设计上与三星、高通分庭抗礼。2006年成立的创业公司大疆，今日已经成长为全球民用无人机市场的领头羊，在北美占据一半以上市场份额。中国在基础设施建设上所取的成就也是世界瞩目，特别是高铁已经成为中国的一张名片。阿里巴巴支付宝和腾讯微信正在迅速地将中国带入无现金社会，在移动支付领域，中国的步伐无疑比欧美发达国家迈得更大更快。 此次美国发动针对中国高端制造业的贸易战，体现了一部分美国政治经济精英们对中美技术差距缩小的担忧。如果中国在美国传统具有比较优势的行业里如高端制造业技术进步加快的话，中美之间的贸易将不再是衬衣换飞机，而是飞机换飞机，因此美国的比较优势会被削弱从而导致贸易条件恶化，进而使得美国经济和人均收入下降。 近些年美国对中国在高科技领域里对美国公司的并购和投资都变得愈加敏感。今年年初，美国外国投资委员会以威胁国家安全为由否决了蚂蚁金服收购速汇金的申请。2017年底特朗普政府公布的首份《国家安全战略报告》中，明确将中国视为美国的“战略竞争者”，强调要在经贸、投资等问题上加强对美国经济利益的保护力度。目前来看，美国政府正在利用《国际紧急经济权力法》，策划针对中国在高科技行业对美投资和并购的进一步限制，目的与知识产权301调查一致，加强知识产权保护，防止技术泄漏，并遏制中国的技术进步。
博览视点
“防范系统性金融风险”&“人的城市化”：住房市场由销售模式转发展租赁模式！
【研究员】：柯彩
结论：银行、传统龙头房企、传统房屋中介、互联网巨头等也都已经开始纷纷布局房屋租赁市场。不管是作为传统房企自身的转型，还是像马云这样的互联网巨头或是银行巨头的市场介入，房地产租赁市场几十万亿和上百亿元的市场，谁会玩的好，谁就有机遇。在博览研究员看来，大资本、大格局下的长租公寓市场，留给小玩家的时间并不多！从金融资源所占的体量上看，现在能够导致出现系统性金融风险和影响的产业链市场的就只有“房地产市场”。房地产增量市场随着中国经济结构的转型和升级，其规模占经济比重只会越来越小，因此问题最大的是其存量市场，会不会出现系统性风险。如今，存量房地产市场的资源拿出来参与一二线城市的再次城市化，也就是人的城市化，参与了这些城市人才的挽留和城市的发展，化解风险为机遇。如今，市场中机构渗透率不足2%，长租公寓目前仍未实现规模化与品牌化。伴随政策鼓励发展住房租赁市场，多主体纷纷涉足，未来将呈现多主体供给、多模式并存的局面。正因为行业还未实现规模化与品牌化，那么这个行业在未来也是最有可能会诞生独角兽的地方，因此看好已经深耕该市场的龙头房企、传统房屋中介、相关的互联网巨头以及潜在的独角兽企业。
【博览财经研报】近期，建设银行广州住房金融服务中心开业了。这个中心干的一个业务，就是“存房”。这是一个什么样的商业模式呢？ 对于房屋出租者而言，一次性收取租金后可以获得利息收益，稳定了房源供给。 对于租户而言，可以锁定租期内的租金并且降低了租金任意调整的可能性，稳定了租赁关系，改善了租户的租房体验。 建行的存房贷业务降低了拿房成本，租赁关系的稳定能够改善长租公寓规模不经济的现状。未来，伴随“金融机构+运营商”新模式的形成，将改善当前我国住房租赁市场以 C2C 为主的局面。 除建行外，工行、中国银行等都也开始纷纷布局房地产这个存量市场…… 此外，传统龙头房企、传统房屋中介、互联网巨头等也都已经开始纷纷布局房屋租赁市场。 不管是作为传统房企自身的转型，还是像马云这样的互联网巨头或是银行巨头的市场介入，房地产租赁市场几十万亿和上百亿元的市场，谁会玩的好，谁就有机遇。在博览研究员看来，大资本、大格局下的长租公寓市场，留给小玩家的时间并不多！ 从金融资源所占的体量上看，现在能够导致出现系统性金融风险和影响的产业链市场的就只有“房地产市场”。房地产增量市场随着中国经济结构的转型和升级，其规模占经济比重只会越来越小，因此问题最大的是其存量市场，会不会出现系统性风险。如今，存量房地产市场的资源拿出来参与一二线城市的再次城市化，也就是人的城市化，参与了这些城市人才的挽留和城市的发展，化解风险为机遇。 如今，市场中机构渗透率不足2%，长租公寓目前仍未实现规模化与品牌化。伴随政策鼓励发展住房租赁市场，多主体纷纷涉足，未来将呈现多主体供给、多模式并存的局面。正因为行业还未实现规模化与品牌化，那么这个行业在未来也是最有可能会诞生独角兽的地方，因此看好已经深耕该市场的龙头房企、传统房屋中介、相关的互联网巨头以及潜在的独角兽企业。 银行、传统龙头房企、传统房屋中介、互联网巨头等也都已经开始纷纷布局房屋租赁市场 ◆没错，这次建行来真的了，房子真能存银行！刚刚，建设银行广州住房金融服务中心开业了。这个中心干的一个业务，就是“存房”。 此外，湖北建行携手吉家江寓、锦居瑞智也开始打造“长租市场”。 存房贷提升租赁住房流动性。2017 年 12 月 20 日，建行广东省分行宣布，为发展租购并举，实现住有所居，该行将于 2018年1月8日率先在广州推出存房贷业务。存房贷业务具体操作如下：建行从私人房东手中获取房屋的租赁权，建行一次性支付全部租金，然后建行将获取的房源转交专业的租赁运营机构出租。从整个流程看，建行相当于“二房东”，但相比于传统二房东租房的模式，建行的优势明显： 对于房屋出租者而言，一次性收取租金后可以获得利息收益，稳定了房源供给。 对于租户而言，可以锁定租期内的租金并且降低了租金任意调整的可能性，稳定了租赁关系，改善了租户的租房体验。 建行的存房贷业务降低了拿房成本，租赁关系的稳定能够改善长租公寓规模不经济的现状。未来，伴随“金融机构+运营商”新模式的形成，将改善当前我国住房租赁市场以C2C为主的局面。 博览研究员注意到，除了建行外，多家金融机构已经开始积极支持住房租赁市场发展。截至目前，除建设银行外，工商银行、中信银行、中国银行等金融机构积极介入住房租赁领域，为住房租赁市场发展提供金融支持—— ◆除了银行外，龙头房企也开始布局了长租市场：自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入，5家企业总计392.7亿元的融资计划获批。 ◆与此同时，博览研究员也注意到，互联网公司也在积极布局长租公寓市场。互联网公司创新金融产品、搭建租赁平台，便利住房租赁。 百度有钱花推出租房分期产品，该产品为百度金融与 300 余家公寓共同推出的月付房租的产品，实行押一付一。 2015 年，阿里开始切入长租公寓市场，支付宝在城市服务板块设臵“合同服务”。2017年3月，蚂蚁金服与蘑菇租房战略合作上线支付宝租房专区，芝麻分650以上免押金，信用租房的模式使个人信用价值得到体现。 另外，支付宝与趣租合作，租户凭借租房合同可贷款。可以预期，上述金融产品的创新将提振租赁需求。此外，阿里和杭州市房管局达成战略协议打造全国首个“智慧住房租赁平台”。 京东中标北京住房租赁监管平台。 腾讯也将与深圳市共建新型智慧租赁平台。 不管是作为传统房企自身的转型，还是像马云这样的互联网巨头或是银行巨头的市场介入，房地产租赁市场几十万亿和上百亿元的市场，谁会玩的好，谁就有机遇。在博览研究员看来，大资本、大格局下的长租公寓市场，留给小玩家的时间并不多！ “防范系统性金融风险”&“人的城市化”：发展住房租赁市场是“抑制资金脱实向虚”的重要通道 ◆决策层说防范系统性金融风险。从金融资源所占的体量上看，现在能够导致出现系统性金融风险和影响的产业链市场的就只有“房地产市场”。房地产增量市场随着中国经济结构的转型和升级，其规模占经济比重只会越来越小，因此问题最大的是其存量市场，会不会出现系统性风险。 如今，存量房地产市场的资源拿出来参与一二线城市的再次城市化，也就是人的城市化，参与了这些城市人才的挽留和城市的发展，化解风险为机遇。 比如，3月22日，北京印发《北京市引进人才管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）的通知，提出要建立优秀人才引进的“绿色通道”，对符合条件的来京工作人员可快速办理引进手续。 博览研究员认为，随着房地产传统的销售模式大势已去，发展一二线城市的存量房市场就成了“防范系统性金融风险”与加快“人的城市化”的焦点。从这个角度来说，未来中国房屋租赁市场尤其是一二线城市进程只会越来越快。 ◆多主体竞逐，合作或成常态。当前中国的长租公寓发展还处于初步阶段，整体来看，中国租赁市场的模式仍以C2C为主。在当前B2C模式中大部分机构采取不持有物业的轻资产运营模式，租赁市场中机构渗透率不足 2%，长租公寓目前仍未实现规模化与品牌化。伴随政策鼓励发展住房租赁市场，多主体纷纷涉足，未来将呈现多主体供给、多模式并存的局面。正因为行业还未实现规模化与品牌化，那么这个行业在未来也是最有可能会诞生独角兽的地方：
焦点透视
一线和热点二线城市房地产增量市场政策继续收紧，而存量市场则鼓励盘活！
【研究员】：柯彩
结论：对于一线和热点二线城市的房地产增量市场和存量市场相关政策出现了较为明显的分化。一线和热点二线城市的房地产增量市场(主要以传统的销售形势为主)调控力度仍然在加码加大，该部分市场处在趋于“收紧”的状态。而，对于存量房市场，则是鼓励盘活存量，重点发展租赁市场。这些重点的“一线、二线”城市招徕人才，首要解决的就是这些人才的住房问题。因此发展配套的租赁市场则有助于协助人才的流入。在博览研究员看来，“一二线盘活存量，发展租赁市场”更多的是满足这些城市实体经济发展，招徕人才的需要，也就是服务这些城市“人的城市化”。总之，博览研究员认为，中国一线、二线城市主要以发展“高端制造业和服务业”为主。发展这些地方的房屋租赁市场，有助于人才的进驻，进而有助于这些城市产业的转型与升级。
【博览财经分析】博览研究员注意到，对于一线和热点二线城市的房地产增量市场和存量市场相关政策出现了较为明显的分化： 一线和热点二线城市的房地产增量市场(主要以传统的销售形势为主)调控力度仍然在加码加大，该部分市场处在趋于“收紧”的状态。 而，对于存量房市场，则是鼓励盘活存量，重点发展租赁市场。 银行减少对房地产商的信贷以及提升购房者的信贷要求，另一方面，银行通过各种创新金融工具盘活这些城市的存量市场。 龙头房企转型开始布局长租市场。对于房地产而言，租赁市场盘活的是存量房。而，对于龙头房企而言，发展租赁市场是其传统的“销售”模式收缩后，房企业务扩张，房企转型的新领域。 与此同时，多个一线、二线城市又开始了抢人大战，比如北京、南京、成都、武汉等地，都给高学历和高收入人才很多优惠措施，特别是在买房和落户上的优惠力度比较大。 这些重点的“一线、二线”城市招徕人才，首要解决的就是这些人才的住房问题，因此发展配套的租赁市场则有助于协助人才的流入。 在博览研究员看来，“一二线盘活存量，发展租赁市场”更多的是满足这些城市实体经济发展，招徕人才的需要，也就是服务这些城市“人的城市化”。 总之，博览研究员认为，中国一线、二线城市主要以发展“高端制造业和服务业”为主。发展这些地方的房屋租赁市场，有助于人才的进驻，进而有助于这些城市产业的转型与升级。 一二线城市继续加大楼市调控力度，收紧房地产市场 博览研究员注意到，近期逾15城密集出招，新一轮房地产调控潮来袭—— 中原地产首席分析师张大伟指出，今年全国两会后，各地再启密集调控潮，这意味着房地产调控政策在严格执行一年后，依然有加码的可能性。总之，博览研究员认为，对于房屋的增量市场，尤其是一二线城市，其政策后续只会更加收紧，不会有所松动。 一二线盘活存量，重点发展“房屋租赁市场”，展开“抢”人才大战以服务其实体产业需要！ ◆银行收紧了一二线城市房地产增量市场的资金投放，另外一方面却在通过各种创新金融工具“盘活其存量市场”，重点发展租赁市场。 ◆龙头房企转型开始布局长租市场。对于房地产而言，租赁市场盘活的是存量房。而，对于龙头房企而言，发展租赁市场是其传统的“销售”模式收缩后，房企业务扩张，房企转型的新领域。因此，在这个新领域，各个房企必然重新洗牌。 ◆“一二线盘活存量，发展租赁市场”更多的是满足这些城市实体经济发展，招徕人才的需要，也就是服务这些城市“人的城市化”。 博览研究员注意到，多个一线、二线城市又开始了抢人大战，比如北京、南京、成都、武汉等地，都给高学历和高收入人才很多优惠措施，特别是在买房和落户上的优惠力度比较大—— 这些重点的“一线、二线”城市招徕人才，首要解决的就是这些人才的住房问题，因此发展配套的租赁市场则有助于协助人才的流入。 总之，博览研究员认为，中国一线、二线城市主要以发展“高端制造业和服务业”为主。发展这些地方的房屋租赁市场，有助于人才的进驻，进而有助于这些城市产业的转型与升级。
人口从农村和三四线城市向一二线大都市转移，三四线城市房价上涨不可持续！
【研究员】： 柯彩
结论：中国城市化目前大抵第一阶段向第二阶段过渡，即人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移。大多数三四线城市呈现出人口净流出，二线城市当下阶段呈现出人口净流入。一线城市由于各种人口限制政策，人口相对稳定。然而，去年三四线城市房价仍然维持12%左右的涨幅。这是为什么，还能否持续？博览研究员认为，三四线城市房价上涨中长期并没有相关的支撑。其原因是中长期没有稳定的人口净流入。去年三四线城市楼市的上涨很大程度上是这些城市的“棚户区改造”，三四线城市的棚改货币化密不可分。
【博览财经分析】一般的城市化，人口迁移存在两个阶段性特征： 第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。 第二阶段，当城市化处于中后期时，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。 博览研究员注意到，中国目前大抵第一阶段向第二阶段过渡。大多数三四线城市呈现出人口净流出，二线城市当下阶段呈现出人口净流入。一线城市由于各种人口限制政策，人口相对稳定。 然而，去年三四线城市房价仍然维持12%左右的涨幅。这又是为什么呢？三四线城市房价还能否维持上涨态势？ 博览研究员认为，三四线城市房价上涨中长期并没有相关的支撑。其原因是中长期没有稳定的人口净流入。 数据上也大抵显示了，三四线整体人口流入不足。三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，这意味着整体来看人口在流出。根据我们对160个三四线及以下城市的统计，2010年-2016年常住人口增速高于全国人口平均增速的城市仅有63个，其中人口增速超过1%城市仅有5座。 去年三四线城市楼市的上涨很大程度上是这些城市的“棚改货币化”密不可分。 资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金，这一做法消化了本地库存，但在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。随后又因涨价凭空制造了部分投资性的购房需求。 三四线城市人口净流出，房价上涨不可持续 ◆人口仍然流向一二线，重点流入二线。按照统计局的划分，我们将城市分为一线城市、二线城市和三四线及以下城市。根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。这说明人口仍旧存在由三四线向一二线城市涌入的情况。 但一二线城市之间出现分化，一线人口流入放缓而二线人口流入加剧。2017年一线城市的常住人口增速下降至1.4%，尽管二线城市2017年数据还未完全公布，但是从趋势来看，人口流入呈现持续上升态势。这说明，二线城市承接了一线城市的人口流出。 一线城市的人口流入放缓主要与严格控制人口规模直接相关，北京和上海的常住人口在2017年双双出现负增长，而广州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增长。近年来，上海和北京不断提高落户条件，而广州和深圳放宽人才落户限制，两者的区别恰恰说明人口流入放缓与行政控制人口相关。 面对一线城市的人口流出，二线城市纷纷把握时机，竞相出台优惠政策以吸引人才落户。 以上分析看，二线城市成了人口净流入的地方。 ◆三四线整体人口流入不足。 三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，这意味着整体来看人口在流出。根据我们对160个三四线及以下城市的统计，2010年-2016年常住人口增速高于全国人口平均增速的城市仅有63个，其中人口增速超过1%城市仅有5座。 因此，从人口净流入和流出角度看，博览研究员认为，三四线人口的增量并不支撑起房价的上涨。 ◆既然，三四线人口净流入不足，为何去年三四线城市普遍上涨？ 尽管三四线城市人口回流非常有限，但是三四线的房价全面上涨是事实。2016年以来，一线城市房价率先上涨，随后二三线城市接棒，而随着调控政策的逐步落地，一二线城市房价增幅开始放缓。但是三四线城市房价仍然维持12%左右的涨幅，特别是部分三四线城市下属的县级城市也出现房价大幅上涨的情况。 既然三四线城市并没有出现持续的人口回流，那么是什么导致了这两年房价的快速上涨？ 实际上，人口对房价的影响属于长期变量，而房价短期的大幅增长与三四线城市的棚改货币化密不可分。棚户区改造从2005年就启动了，但是货币化安置是2015年才开始实施。棚改货币化的提出本身就是为了帮助三四线城市去库存。由央行给国开行发放抵押补充贷款，支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用此款购买本地的新建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。在这一个过程中，资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金，这一做法消化了本地库存，但在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。 在房价上涨的过程中，部分在一二线城市工作的人们，尽管没有回到家乡工作，但是面对一二线高企的房价和家乡不断上涨的房价，两相比较也选择了在家乡购房。此外，还有部分非拆迁居民，看着上涨的房价选择加入购房大军用于投资。因此，可以说本轮三四线城市房价的上涨由棚改货币化引起，随后又因涨价凭空制造了部分投资性的购房需求。 然而，在人口没有稳定净流入的情况下，博览研究员认为，三四线城市房价上涨中长期并没有相关的支撑。
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发表于 2018-4-4 09:09:52
