《10月底刚调整“对内政策”，经济工作会最大变化或在“对外开放”》：12月13日，中共中央政治局召开会议，分析研究2019年经济工作。继10月31日政治局会议提出“外部环境发生深刻变化”后，本次会议强调“要辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识，坚定不移办好自己的事，保持战略定力”等，这是政策层面指出外部环境有压力之后首次提出要如何看待这一问题。如果说在这不到两个月的时间里，有什么重大变化，那更多是外部风险因素的潮起潮落：博览财经认为，相较于2个月前才做出调整的“对内政策”，刚刚经历了“元首峰会”与“拘留、保释”，对外政策的表述与相关调整，可能更值得关注。 《对内工作的重点在“激励干部担当作为”，“创造性贯彻落实政策”》：我国经济的主要问题就是如何提高微观主体活力，增强企业和居民信心，这就需要保护产权、降低税费负担、解决融资难融资贵等问题，切实降低生产成本和生活负担。而“稳信心”不仅仅在于某些宏观指标的短期稳定、跟随市场情绪的定向帮扶，更在于市场主体对长期战略问题有清晰、明确和科学的解决方案，在于基础性问题上真正的改革，为未来提供可期的公平竞争环境。因此，如何落实相关改革政策，就成为此次中央经济工作会议要关注的一个焦点！值得注意的是，此次政治局会议上明确指出要通过“激励干部担当作为”来“创造性贯彻落实政策”！
博览视点
10月底刚调整“对内政策”，经济工作会最大变化或在“对外开放”
【研究员】：田文
结论：12月13日，中共中央政治局召开会议，分析研究2019年经济工作。继10月31日政治局会议提出“外部环境发生深刻变化”后，本次会议强调“要辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识，坚定不移办好自己的事，保持战略定力”等，这是政策层面指出外部环境有压力之后首次提出要如何看待这一问题。如果说在这不到两个月的时间里，有什么重大变化，那更多是外部风险因素的潮起潮落：博览财经认为，相较于2个月前才做出调整的“对内政策”，刚刚经历了“元首峰会”与“拘留、保释”，对外政策的表述与相关调整，可能更值得关注。
【博览财经研报】12月13日，中共中央政治局召开会议，分析研究2019年经济工作。 继10月31日政治局会议提出“外部环境发生深刻变化”后，本次会议强调“要辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识，坚定不移办好自己的事，保持战略定力”等，这是政策层面指出外部环境有压力之后首次提出要如何看待这一问题。 如果说在这不到两个月的时间里，有什么重大变化，那更多是外部风险因素的潮起潮落： 博览财经认为，相较于2个月前才做出调整的“对内政策”，刚刚经历了“元首峰会”与“拘留、保释”，对外政策的表述与相关调整，可能更值得关注。 在这种大背景下，由于2018年国际环境变得更加复杂，2019年的增长更加强调内需。本次政治局会议强调促进形成“强大国内市场”； 国内市场的发展，既要靠培育内需，更要靠能够满足这种内需的“有效供给”，当前看，除了“服务业”，就是高科技产业； 因此，自主创新与产业升级就是政策鼓励的方向。最根本的还是内部的改革、制度变革，而扩大对外开放，恰是“倒逼”国内改革提速的有效手段！ 博览财经认为，“重视高质量发展，核心是人工智能等科技创新”。 政治局会议指明这一机会，你能把握不？ …… 虽然博览财经认为，明年的宏观政策基调与相关调整，早已在10.31的政治局会议，以及在此前后一系列的会议、政策、讲话当中逐一确定；在没有遭遇重大变数的情况下，如今不到2个月左右的时间，应该不足以引发决策层对10.31政治局会议的政策内容做出大的调整。 但值得注意的是，继10月会议提出“外部环境发生深刻变化”后，本次会议强调“要辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识，坚定不移办好自己的事，保持战略定力”等，这是政策层面指出外部环境有压力之后首次提出要如何看待这一问题。 如果说在这不到两个月的时间里，有什么重大变化，那更多是外部风险因素的潮起潮落：“中美元首峰会”刚刚“胜利落幕、达成多项共识”，美国就裹挟加拿大对华为下“重手”，虽然孟女士终于获得“保释”，但“故事”远未结束，“富国集团”对中国高科技产业的“制度性歧视”才刚刚开始！如果说马云的“中美贸易战会持续20年”是准确判断的话，那么，“西方对华的高科技围堵战”估计没有30/50年，是难分高下的。 虽然中国在高科技研发上的投入已经跃居全球第二，但“厚积薄发”的规律决定了，在高科技产业上已经“后发”数百年，在高科技的“基础设施建设”上的历史欠账，还需要很长时间来还，近年来的“大规模研发投入，以及持续不断的科技创新的制度红利”，首先要用来填平“历史鸿沟”，尽管仍然拥有“后发优势”，但在“富国集团”已经开始“围追堵截、严防死守”的情况下，这种优势必须尽早转向“创新优势”来辅助。 因此，相对于国内经济增长的压力，与所谓的外部“贸易摩擦”压力，挡在向高科技产业转型升级路上的“围堵”，才是决策层在未来长期发展过程当中需要着意解决的“关键问题”。 当然，这一“关键问题”的解决之道，除了调和外部关系，最根本的还是内部的改革、制度变革，而扩大对外开放，恰是“倒逼”国内改革提速的有效手段！ 因此，决策层在整体解决内外部冲突的过程中，我们可能看到政策层面会将短期和长期结合起来看，不会牺牲长期利益满足短期目标。 也就是此次会议所说的“办好自己的事”。而具体要怎么去化解内外部摩擦，会议强调“坚定不移办好自己的事”、“保持战略定力”、“按照已确定的行动方案”、“促进形成强大国内市场”，这些都显示化解外部摩擦最有效的办法是解决国内的发展问题，国际环境的压力大概率不会动摇国内既定的长期政策战略方向。会议指出当前依然是“发展的重要战略机遇期”，这意味着“忧患意识”之下，这些长期促转型政策的出台甚至可能进一步加速。 也正是基于此，博览财经认为，相较于2个月前才做出调整的“对内政策”，刚刚经历了“元首峰会”与“拘留、保释”，对外政策的表述与相关调整，可能更值得关注。 整体来看，2018年国际环境变得更加复杂，使得2019年的增长中更加强调内需。从本次政治局会议精神来看，会议强调促进形成强大国内市场，可能意味着内需在稳增长的重要性继续提升。同时可能会继续保持定力，按照既定节奏继续对外开放。另外，也强调推动制造业高质量发展，可能自主创新与产业升级也是政策鼓励的方向。
对内工作的重点在“激励干部担当作为”，“创造性贯彻落实政策”
【研究员】：田文
结论：我国经济的主要问题就是如何提高微观主体活力，增强企业和居民信心，这就需要保护产权、降低税费负担、解决融资难融资贵等问题，切实降低生产成本和生活负担。而“稳信心”不仅仅在于某些宏观指标的短期稳定、跟随市场情绪的定向帮扶，更在于市场主体对长期战略问题有清晰、明确和科学的解决方案，在于基础性问题上真正的改革，为未来提供可期的公平竞争环境。因此，如何落实相关改革政策，就成为此次中央经济工作会议要关注的一个焦点！值得注意的是，此次政治局会议上明确指出要通过“激励干部担当作为”来“创造性贯彻落实政策”！
【博览财经分析】我国经济的主要问题就是如何提高微观主体活力，增强企业和居民信心，这就需要保护产权、降低税费负担、解决融资难融资贵等问题，切实降低生产成本和生活负担。而“稳信心”不仅仅在于某些宏观指标的短期稳定、跟随市场情绪的定向帮扶，更在于市场主体对长期战略问题有清晰、明确和科学的解决方案，在于基础性问题上真正的改革，为未来提供可期的公平竞争环境。因此，如何落实相关改革政策，就成为此次中央经济工作会议要关注的一个焦点！值得注意的是，此次政治局会议上明确指出要通过“激励干部担当作为”来“创造性贯彻落实政策”！ 中共中央政治局12月13日召开会议，对比前六年中央政治局会议研究第二年经济工作的新闻通稿，发现今年的会议出现“五个首次”—— 一、首次提出“提振市场信心”。 二、首次出现“最优政策组合”提法。 三、首次提出“加快经济体制改革”，2015年提出“坚定不移推进经济体制改革”。 四、首次出现“推进先进制造业与现代服务业深度融合”的提法。 五、首次出现增强人民群众“安全感”的提法。 与历年年底召开的中央政治局会议相比，今年会议首次出现“六个稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）。而年内则是第三次出现：7月的政治局会议提出“六个稳”，10月的会议再次强调“六个稳”，这次会议要求进一步做好“六个稳”。 博览财经认为，从更的宏观层面来看，对整个中国经济与资本市场走势而言，更关键的信号，在这个周末！（有传闻称14-17日召开相关高层会议） 按照以往的惯例，中央政治局会在12月召开会议分析来年的经济形势并确定政策基调，随后会召开中央经济工作会议，更加详细地部署来年的经济工作重点，同时会议参与面会更广，包括地方及重要政府部门领导人。 如今，政治局年中总结会与党外人士座谈会，已经按惯例相继召开。 看到相关会议的新闻通稿，坐在对面的同事不经意间发出一句感叹“几乎没咋谈经济问题啊”…… 博览财经仔细看了相关通稿，确实，与一般预期的“敏感政策信息”相比，这两份会议通稿确实并没有什么“超预期”的内容。 既没有10月底三季度总结会时发出的“经济增长压力有所增加”、“激发资本市场活力”等“带有政策方向调整”的明确信号，也没有“民企座谈会”上“俺们是自己人”、“两个毫不动摇”这样“暖心之语”。 看来，更加详细的经济工作导向需要等待中央经济工作会议召开后的信息披露。 博览财经认为，明年的宏观政策基调与相关调整，早已在10.31的政治局会议，以及在此前后一系列的会议、政策、讲话当中逐一确定；在没有遭遇重大变数的情况下，如今不到2个月左右的时间，应该不足以引发决策层对10.31政治局会议的政策内容做出大的调整。 因此，博览财经认为，此次会议最值得关注的，恐怕不是“会有什么新政策”，而应该把注意力更多放在“政策落实的进度与会有什么变数 以“落实改革政策”提振市场信心！ 博览财经注意到，企业家真实投资意愿低迷，消费者消费基础被削弱，地方政府激励机制有待改善，中国微观经济主体行为发生变异，是2019年中国经济面临的最大不确定性，需要利用新一轮全方位改革开放，及新一轮供给侧结构性改革来进行化解和对冲。 针对这个问题，此次政治局会议明确提出，着力激发微观主体活力，还提出要加快经济体制改革，推动全方位对外开放。 而我国经济的主要问题就是如何提高微观主体活力，增强企业和居民信心，这就需要保护产权、降低税费负担、解决融资难融资贵等问题，切实降低生产成本和生活负担。 “稳信心”不仅仅在于某些宏观指标的短期稳定、跟随市场情绪的定向帮扶，更在于市场主体对长期战略问题有清晰、明确和科学的解决方案，在于基础性问题上真正的改革，为未来提供可期的公平竞争环境。 因此，如何落实相关改革政策，就成为此次中央经济工作会议要关注的一个焦点！ “激励干部担当作为”，“创造性贯彻落实政策” 怎么落实？会议的一些新提法也值得玩味—— 会议强调，做好经济工作，必须提高党领导经济工作的能力和水平。这个能力和水平，有一个关键，就是要处理好政府和市场的关系。从目前来看，不少问题的症结就在这。 党对经济工作的领导自不待言，有意味的是，会议强调了“激励干部担当作为”，而且要“创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”。这个“创造性贯彻落实”是个新的表述，一般我们听到的是"严格贯彻落实""坚决贯彻落实"，"创造性贯彻落实"这个提法在一些地方官员的表述中时有出现，这次中央也这么说，看来怎样激发领导干部能动性的问题，是个大问题。 到底是机械地、不过脑子地落实政策？比如让老百姓深恶痛绝的“一刀切”问题，还是说根据当地发展实际，创造性落实？这需要智慧。但如何认定是“创造性”，而不是“有选择性执行”，更不是“阳奉阴违”？这个中间的操作弹性是个很值得研究的问题，免不了要试错，需要干部担当，更需要组织信任。 对干部信任，就是要“厚爱”，但也不能不“严管”。这次会议部署2019年的党风廉政建设和反腐败工作也是给干部划定底线和红线。值得注意的是，会议有个新认识：十九大以来，“反腐败斗争取得压倒性胜利”，这个表述在十九大报告中的表述是：巩固压倒性态势，夺取压倒性胜利。 博览财经认为，“激励干部当担行为”这个提法，落实到当前“防范地方隐性债务”这个具体问题上，我们已经看到，从2017年年初开始，针对地方债务监管的文件密集出台，也惩罚了一批地方政府和城投的领导。在当年7月举行的全国金融工作会议上，还把地方债务问责机制上升到了“终身追责、倒查责任”。 当前，一些地方政府和城投的积极性减弱，从预算软约束到了另外一个极端。今年前三个季度，基建投资断崖式下跌，也与地方政府在其中的“杠杆”作用收缩有关。 这次政治局会议，指出要激励干部担当行为，创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署。未来或许会出台更多的激励相容政策，在遵守一些底线之内，如隐性债务风险，地方政府可能会有更大的政策空间。
决策参考
经济工作会议将给市场再添“助燃剂”
【研究员】：
结论：随着12.13政治局会议的召开，中央经济工作会议也就不久了，对市场预期“最重要的一次考验”即将到来！博览财经坚持认为，对内“稳增长、促改革”政策的相继落实，会提升国内股市行情的“稳定性”，而更加具体的推进高科技产业政策，则更加直接的推动相关板块的投资机会，具体来说，就是“重视高质量发展，核心是人工智能等科技创新”。此次政治局会议提出，要推动制造业高质量发展，推进先进制造业与现代服务业深度融合。制造业是中国实现现代化的主导力量，是综合实力和国际竞争力的重要体现；推动经济高质量发展，制造业是关键和重点。随着中国制造业向全球价值链中高端进化，中国与发达国家之间在产业与技术上呈现既竞争又合作的态势。尤其核心技术更是要依靠自主创新。中国制造业要抓住人工智能等当前新一轮科技和产业变革的机遇。A股投资人也不能错过此次“机遇”！
【博览财经研报】随着12.13政治局会议的召开，中央经济工作会议也就不久了，对市场预期“最重要的一次考验”即将到来！博览财经坚持认为，对内“稳增长、促改革”政策的相继落实，会提升国内股市行情的“稳定性”，而更加具体的推进高科技产业政策，则更加直接的推动相关板块的投资机会，具体来说，就是“重视高质量发展，核心是人工智能等科技创新”。此次政治局会议提出，要推动制造业高质量发展，推进先进制造业与现代服务业深度融合。制造业是中国实现现代化的主导力量，是综合实力和国际竞争力的重要体现；推动经济高质量发展，制造业是关键和重点。随着中国制造业向全球价值链中高端进化，中国与发达国家之间在产业与技术上呈现既竞争又合作的态势。尤其核心技术更是要依靠自主创新。中国制造业要抓住人工智能等当前新一轮科技和产业变革的机遇。A股投资人也不能错过此次“机遇”！ …… 虽然12月13日A股再次反弹，但从12月7日到12月12日，沪市成交连续四天在千亿以下。 自10月中下旬“政策底”出现以来的，经过一波上涨之后，近来，受到诸多风险因素的影响，行情表现不温不火，整体走势趋于“收敛”，随着成交量极度萎缩，关于行情可能出现变盘的揣测，就不胫而走。 此前，博览财经一直强调，10月19日的底部是得到市场认可的，A股中长期上涨的大趋势并不会因为短期行情的波动而改变！ 无论是从指数上看，还是个股上进行分析，都处于低位。比如截至11月28日，沪深平均市盈率水平为13倍，深市为21倍，这在历史上是很少见的现象。估值处于低位，客观上为大资金、大机构进场创造了条件。 因此，虽然在11月中旬的回调当中，部分资金获利离场，但在指数调整到位后这些资金有望重新入场布局，还是那句话，该抄底就抄底，甭被阶段性的反复迷惑了大趋势。 …… 但就短期市场而言，12月大概率是个“各种信号相继被考验”的时期。此次关于房地产“融资政策”被市场“误读”，引发股市相关板块的燥动，发改委不得不及时“纠偏预期”，算是一次“不大不小”的考验，被爆炒的相关品种，或将回吐“被误读的涨幅”。 既然市场势必要经历“各种风险因素的考验”，那么，在这个反复接受考验的过程当中，预期频繁的波动，行情走势难以获得突破。 这就是博览财经此前指出的：从12月上旬的行情走势与国内外相关政策、经济动向看，A股基本形成了这样一个阶段性的“僵持、收敛”态势—— 1、行情运行区间相对“有限”，虽然上方一直在承受外部风险的冲击，与国内宏观面经济增速下行、市场内各类减持、解禁等负面压力，但下方始终获得了来自国内“稳定性政策”的托底，而类似5G、科创概念等高科技产业政策，则反复给市场提供炒作热点； 2、在这个“相对有限”的框架内，随着各方面的政策、消息相继在遭遇“检验”，各种市场预期都将在“兑现”或“失落”之间，形成各种冲击，短期行情走势的波动性，也就随之呈现出“反复折腾”的迷踪拳状态，使得相当一部分投资人预期混沌，而对未来的不确定，也就带来了成交量萎缩，如果叠加年底“资金面的回笼”等因素，所谓的“成交量极度萎缩”也就不难理解。 …… 但这种“僵持、收敛”的状态应该很快就能够打破：12.13的政治局会议预示着，在这个周末前后（14-17日），大概率将召开中央经济工作会议。 博览财经注意到，从10月中下旬以来，系列会议、相关政策、讲话的内容来看，决策层的政策大方向已经明确，但更多的细致工作和政策规划，仍然需要年底经济工作会议予以细化、落实。 而这种宏观政策的大政方针及其相关落实，将再次帮助市场“校准”投资人预期，把近来屡屡被外部不确定性因素“干扰”的市场注意力，拉回到对国内系列“稳定性政策”的关注上，基于宏观政策的主基调已经转向“稳杠杆、积极做多实体经济、民营企业、高科技”等“做加法”政策，相较风险因素更多的外部事件，国内因素则更多是积极正面的，行情走势在此期间表现更加活跃、继续向上发展是更大概率事件。 而整体来看，调整经济结构仍然是宏观经济工作的重点，最新的信号是—— 12月12日，李克强主持召开国务院常务会议，决定实施所得税优惠促进创业投资发展，加大对创业创新支持力度。 12月7日至12日，国家副主席王岐山在广东调研。他强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，深刻总结改革开放40年光辉历程和宝贵经验，全面贯彻新发展理念，建设好粤港澳大湾区，以更坚定的信心、更扎实的行动，谱写新时代改革开放新篇章。 …… 随着12.13政治局会议的召开，中央经济工作会议也就不久了，对市场预期“最重要的一次考验”即将到来！博览财经坚持认为，对内“稳增长、促改革”政策的相继落实，会提升国内股市行情的“稳定性”，而更加具体的推进高科技产业政策，则更加直接的推动相关板块的投资机会，具体来说，就是“重视高质量发展，核心是人工智能等科技创新”，中国制造业要抓住人工智能等当前新一轮科技和产业变革的机遇。A股投资人也不能错过此次“机遇”！
焦点透视
欲说还休：犹抱琵琶半遮面的“房地产松动预期”
【研究员】：田文
结论：在房地产调控放松传言此起彼伏的当下，国家发改委12日发布的“1806号文”的涉“房”内容再次刺激了市场神经，有人将其解读为地产发债放松的信号，更有人认为新一轮房地产宽松周期即将重启。发改委相关人士在接受采访时明确表示，发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。而恰在此时召开的12.13政治局会议，和10月底的中央政治局会议一样，也只字未提楼市调控。而今年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，曾强调“坚决遏制房价上涨”、“下决心解决好房地产市场问题”；去年年末的政治局会议则将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。
【博览财经分析】日前，关于房地产“融资政策”被市场“误读”，引发股市相关板块的燥动，发改委不得不及时“纠偏预期”，算是一次“不大不小”的考验，被爆炒的相关品种，或将回吐“被误读的涨幅”—— 在房地产调控放松传言此起彼伏的当下，国家发改委12日发布的“1806号文”的涉“房”内容再次刺激了市场神经，有人将其解读为地产发债放松的信号，更有人认为新一轮房地产宽松周期即将重启。发改委相关人士在接受采访时明确表示，发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。 而恰在此时召开的12.13政治局会议，和10月底的中央政治局会议一样，也只字未提楼市调控。而今年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，曾强调“坚决遏制房价上涨”、“下决心解决好房地产市场问题”；去年年末的政治局会议则将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。 2017年12月的会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品。 2016年12月的会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。 2015年12月的会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 2014年12月的会议未提及房地产。 2013年12月的会议提出，做好住房保障和房地产市场调控工作。 2012年12月的会议提出，加强房地产市场调控和住房保障工作。 …… 值得注意的是，目前，房地产市场确实已经有了新的变化，如二手房、新房的交易量下降，土地流拍或者低价成交，一线城市房价开始下降，二三线城市房价开始收缩，房地产投资开始掉头等等。随着2018年棚改政策的转向，明年三四线城市楼市降温也将是大概率事件。 那么，究竟如何看待此次政治局会议对房地产市场政策的“不置一词”？ 博览财经注意到，近期公布的经济和金融数据均显示出，当前经济下行压力进一步加大。因此，为保障明年经济稳增长，不少分析认为，明年财政和地产政策有望迎调整，财政政策将持续发力托底经济，地产调控或将迎来边际放松。 国泰君安证券首席宏观分析师高瑞东认为，经济下行压力逐渐增大，加之今年上半年财政收入增速较低，预计2019年财政支出将呈现前高后低走势。预计2019年赤字率和专项债额度均将上调。未来基建更要聚焦于体量较大的PPP项目与经济效益好的区域，尤其是国家重点规划区域，如雄安、粤港澳等。预计乡村振兴也将在2019年迎来实质性推动，PSL(抵押补充贷款)或进行对接。 高瑞东还认为，今年10月的政治局会议就未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。 而中金公司首席经济学家梁红认为，中国房地产周期的下行压力在积聚。经历两年高于预期的增长后，预计2019年房地产投资同比增速可能降至-5％至-10％之间。而鉴于房地产行业在宏观经济中的独特地位，销售和投资的下滑可能会对宏观经济产生较大的负面影响。具体来说—— 房地产投资和销售增长放缓会直接拖累GDP增速，也会间接通过其较多的关联行业影响总需求增长； 地产周期下行期间总体通胀水平也往往走低，因此名义增长可能面临更大的压力； 仅计算“直接”影响，地产周期下行可能拖累明年地方层面的广义政府收入下降逾2万亿元； 地产周期走弱可能会抑制中国的进口需求，对全球经济增长和资产价格也有一定的抑制作用。 综上，我们也就不难理解为什么高层会对楼市调控谨慎表态。 梁红等人建议，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整，且政策调整宜早不宜迟。除了地方层面的限购限贷限售政策可以考虑适度调整之外，中央层面对首套房和首套改善型住房的合理需求也可以给予一定程度的支持，包括适当放松房贷款首付款比例、按揭利率、适度增加按揭贷款额度等。时点上看，鉴于资产价格预期的潜在变化可能会加大宏观调控的难度，适当的政策调整宜早不宜迟。 房地产：进入减持的时间窗口 在当前这种房地产政策尚未出现重大调整的情况下，李迅雷先生认为，2019年对房地产市场的投资抉择应该是—— 2016年以来，除一、二线城市之外的其他城市的房地产开发投资增速一路上行，这主要得益于棚改货币化政策。三四五线城市房价的上涨，固然有其合理的因素（补涨），但却与这些城市人口净流出现象向背离。 从表面上看，三四五线城市去库存非常成功，过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存面积的6倍还多。也就是说，小城市房地产销售变好后，不仅把原来的高库存消化了，还新建了很多房子也卖出去了。 尽管我国目前房地产的库存水平已经降到较低的水平，但是卖出去的房子并没有凭空消失，它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言，当前的过剩状况应该更严重的。 我认为，目前市场上看好楼市的几个理由都不够有说服力，第一个理由是认为接下来将有一轮楼市补库存的行情，房价将再度上涨。但资产不同于商品，前者是买涨不买跌，既然过去楼市是靠涨价去库存，那么，今后可能就会面临“跌价补库存”，即当新开工面积大于销售面积的时候，开发商就进入被动补库存模式了。 国家统计局数据显示，1-10月份土地购置面积增长15.3%，其中住宅开工面积增长19%，销售面积只增长2.8%，竣工面积却下降12.6%。结论应该是住宅开始滞销，开发商已经买了很多地，但由于银行贷款负增长，资金紧张，融资成本进一步上升，工期拖延，影响到明年购地的积极性。 刚刚公布11月份的金融数据，其中M1增速只有1.5%，接近于零增长。M1增速的变化与房地产销售额的增速有明显的关联性，销售不畅导致企业活期存款减少，现金流紧张。上一个M1增速的低点发生在2014年，当初也出现了楼市销售额负增长。 2019年商品房销售面积应该会负增长，与此同时，二手房交易也会日渐减少，投资者去库存也会面临流动性不足的压力，从而可能导致房价下跌。 第二个理由是目前房贷利率处于高位，今后的货币政策会推动房贷利率下行。从历史数据看，房贷利率下行后房地产销量会上行，利好楼市。虽然从逻辑上讲是成立的，但历史未必会简单重复。例如从2004年以来，打压楼市的政策屡屡失败，但刺激楼市政策却立竿见影，其深层原因是房价处在上升周期中，如今似乎已经到了拐点，难道今后刺激楼市的政策依然会屡试不爽？ 第三个理由是一二线城市一旦放开限购，房价就会出现上涨。我认为，限购确实是抑制房价上涨的因素之一，但取消限购并不必然会导致房价上涨，因为决定推动上涨的因素很多，如估值因素。目前一、二线城市的房价水平仍处在历史的最高位，三、四、五城市大部分都发生了人口净迁出，似乎并不支持房价继续上涨。 今年下半年以来，全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象，如美国的西雅图、加拿大的温哥华等华人集聚的城市。中国似乎也难以成为例外，如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市，出现了涨幅缩小甚至下跌的趋势。 房地产的个人投资者与股市的个人投资者之间最大区别在于，前者多为加杠杆，有资金成本，后者多为无杠杆，无资金成本。因此，从理论上讲，如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本，则投资为负收益，故杠杆越大，风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。 基于此，2019年即便房价不跌，即便略有上涨，楼市也不能成为资产配置的好场所，因为必须考虑投资者加杠杆的成本因素。我始终认为，国内居民家庭在房地产上是超配的，应该适度减持。 中国今后最大的隐忧是，人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三、四线城市都呈现人口净流出，故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。
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发表于 2018-12-14 08:44:16
