《美股陷“技术性熊市”，中国“创造性”落实政策抵御风险》：此前，博览财经已经指出，“政策在向‘温和、积极’方向转”，而就在外部风险持续发作的同时，中国内部的“稳定性力量”又开始发挥作用——12月20日，人民银行副行长、国务院金融稳定发展委员会办公室副主任刘国强主持部分商业银行、证券公司、保险机构、信托公司、基金公司负责人座谈会，听取对当前资本市场改革发展的意见建议。而此次会议当中最引起市场关注内容的就是这一句：当前资本市场风险得到较为充分的释放，已经具备长期投资价值，改革面临比较好的有利时机。也就在此时，菏泽、广州的“楼市调控”政策露出“一丝松动”的迹象，部分城市的房贷利率也传出“下浮”声音；发改委则一次性抛出价值超3000亿的10项轨交投资规划；央行更是抛出新创的“特麻辣粉(TMLF)”，来给实体经济（尤其是小微、民营企业）提供“更加低廉的融资服务”；博览财经认为，各地方、各部委上述作为，有利于“提振市场信心、形成强大国内市场”，而无论是引发争议的“菏泽解除楼市限售期”，还是央行继续“新创”字母工具，都算是践行了12.13政治局会议强调的“激励干部担当作为、创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”！而政策的“有效落实”，恰恰是10月以来系列政策调整后，能否促进“稳增长、稳定金融市场”的关键！ 《年初兰州、年末菏泽，蹚出房地产调控“红线”》：2018年的楼市调控故事，以1月份兰州试探性“放松限购”未果开头，而却是菏泽的“放松限售”的成功收尾。而恰在这一头一尾的“试探性调控”不同结果之间，已经基本明确了有关方面楼市的“红线”，后续大概率会有诸多地方会依据这一“红线”，跟进“松绑”……而此前，在高层“房住不炒……坚决遏制房价上涨”等严格要求下，诸多地方跟风“限购、限售、限价、限企业、限离婚”，以向高层政策表态；如今《三四线限售松动，“讲政治”之后得“讲经济”》，随着房价与成交的回调，那些个“受不了”的地方，就不得不从“讲政治”向“讲经济”回归了，这也是践行高层强调的“领导干部要学习、掌握经济、金融规律”的要求，而这次菏泽、广州等地敢于“在诸多争议”之下，坚持“实事求是、因地制宜”的贯彻“一城一策”的原则，不愧是活学活用12.13政治局会议强调的“激励干部担当作为、创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”！
热点聚焦
美股陷“技术性熊市”，中国“创造性”落实政策抵御风险
【研究员】：田文
结论：此前，博览财经已经指出，“政策在向‘温和、积极’方向转”，而就在外部风险持续发作的同时，中国内部的“稳定性力量”又开始发挥作用——12月20日，人民银行副行长、国务院金融稳定发展委员会办公室副主任刘国强主持部分商业银行、证券公司、保险机构、信托公司、基金公司负责人座谈会，听取对当前资本市场改革发展的意见建议。而此次会议当中最引起市场关注内容的就是这一句：当前资本市场风险得到较为充分的释放，已经具备长期投资价值，改革面临比较好的有利时机。也就在此时，菏泽、广州的“楼市调控”政策露出“一丝松动”的迹象，部分城市的房贷利率也传出“下浮”声音；发改委则一次性抛出价值超3000亿的10项轨交投资规划；央行更是抛出新创的“特麻辣粉(TMLF)”，来给实体经济（尤其是小微、民营企业）提供“更加低廉的融资服务”；博览财经认为，各地方、各部委上述作为，有利于“提振市场信心、形成强大国内市场”，而无论是引发争议的“菏泽解除楼市限售期”，还是央行继续“新创”字母工具，都算是践行了12.13政治局会议强调的“激励干部担当作为、创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”！而政策的“有效落实”，恰恰是10月以来系列政策调整后，能否促进“稳增长、稳定金融市场”的关键！
【博览财经研报】20日，打不死的“A小强”，再次在美联储加息，全球股市暴跌的氛围下，倔强了一把。 鲍威尔不顾特朗普的10余次抨击，倔强的再次加息，美股继续下跌不说，还拖累日本股市跌回熊市。 美联储的声明虽然看起来“很鸽派”，但仍然吓坏了全球市场—— 21日早盘，标普跌1.5%，道指跌超350点，跌破23000点。纳指跌2%，较盘中纪录高位回落20%，有分析称“纳指陷入技术性熊市”；与此同时，WTI跌5%，刷新17个月最低至45.73美元/桶；布伦特跌逾5%，重返55美元/桶下方，刷新15个月最低。 博览财经认为，美国经济的复苏，很可能正走完其“黄金时期”（后续复苏会继续，但估计不再难么刺眼），而美股则越来越露出“熊样”； 2019年，中国经济倒有可能在内部改革的推动下，进入“转型阵痛的‘缓释期’”，经济增长的压力有望缓解，痛苦系数相较此前几年或将有所减轻。 而更重要的在于，包括A股在内的国内金融市场，在进入“稳杠杆”阶段后，扶持实体经济的作用提升，向上修复性发展的机会概率大增！ …… 此前，博览财经已经指出，“政策在向‘温和、积极’方向转”，而就在外部风险持续发作的同时，中国内部的“稳定性力量”又开始发挥作用—— 12月20日，人民银行副行长、国务院金融稳定发展委员会办公室副主任刘国强主持部分商业银行、证券公司、保险机构、信托公司、基金公司负责人座谈会，听取对当前资本市场改革发展的意见建议。 而此次会议当中最引起市场关注内容的就是这一句：当前资本市场风险得到较为充分的释放，已经具备长期投资价值，改革面临比较好的有利时机。 也就在此时，菏泽、广州的“楼市调控”政策露出“一丝松动”的迹象，部分城市的房贷利率也传出“下浮”声音； 发改委则一次性抛出价值超3000亿的10项轨交投资规划； 央行更是抛出新创的“特麻辣粉(TMLF)”，来给实体经济（尤其是小微、民营企业）提供“更加低廉的融资服务”； …… 博览财经认为，各地方、各部委上述作为，有利于“提振市场信心、形成强大国内市场”，而无论是引发争议的“菏泽解除楼市限售期”，还是央行继续“新创”字母工具，都算是践行了12.13政治局会议强调的“激励干部担当作为、创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”！ 而政策的“有效落实”，恰恰是10月以来系列政策调整后，能否促进“稳增长”的关键！ 其实，大约是从2011年前后开始，所谓的中美（中西方）经济复苏节奏的“错步”就已经出现，而最近2、3年，美国经济增速进入复苏的“亢奋期”，而中国经济增速步入“L型回调期”的趋势，日渐明显。 但物极必反。 美国经济增长在消化完减税等“特朗普红利”之后（尤其是短期内估计难以看到特朗普所谓的“万亿美元基建”刺激），大概率将在2019年逐渐回到“正常增速水平”上（也就是发达经济体一般的增速1-2%左右的增长），延续其“可持续的复苏”，但很难再现“亢奋”，同时，美国上市公司的盈利水平估计也在消化完“减税”这一“净增长”之后，开始回落（至少是“分化”），而随着加息的持续（尽管2019年的加息节奏很可能难像2018年这样频密），支撑美国经济与美股的外部流动性与内在增长动力，相继回落，越来越多的分析和迹象，都在揣测美股是否已经进入“熊市”，而美国经济估计也难再出现太多的亮点。 而博览财经一直在观察，中国经济与中国的金融市场，反倒有可能在2019年出现一次“转变”，经济增速虽然会继续向6%的水平“回稳”，但一方面新经济的增长动力日渐蓬勃，对整体经济质量的提升，以及就业的吸纳能力，有望在2019年开始日渐明显；另一方面，传统经济在经历了这几年的“去产能、去杠杆”之后，也将呈现出更加健康的“复苏”态势，决策层强调的“爬坡过坎、逾上逾难”的阶段，虽然并未完全过去，但改革的推进，仍然有望给实体经济的发展提供必要的制度红利作为“润滑剂、助推剂”，减少“稳增长”的困难系数，而已经转入“稳杠杆”时期的金融市场，只要能够与“服务实体经济‘绑定’”，就仍然具有其“可持续”的增长空间，这种情况，是与此前2、3年“去产能、去杠杆”时期，不一样的，有用，就有活路！ …… 换言之，美国经济的复苏，很可能正走完其“黄金时期”（后续复苏会继续，但估计不再难么刺眼），而美股越来越露出“熊样”； 2019年，中国经济有可能在内部改革的推动下，进入“转型阵痛的‘缓释期’”，经济增长的压力有望缓解，痛苦系数相较此前几年或将减轻一些。 而更重要的在于，包括A股在内的国内金融市场，在进入“稳杠杆”阶段后，扶持实体经济的作用提升，向上修复性发展的机会概率大增！ …… 博览财经是认同“俺们的‘A小强’确实已经具备长期投资价值”这一判断的，只不过，博览财经认为长期投资机会主要孕育在高科技产业当中，当前是播种期，收割期还没到，此时的首要选择，是看准你心仪的标的，趁着大市还在回调，低成本建仓！今后一段时间内，可能还要承受阶段性的“账面浮亏”，那估计是比现在还煎熬的“忍耐期”，投资，特别是所谓的“长期投资”，确实是一庄“修行”的事业。 但如果俺们能够换一种“生存方式”，换一种“思维”，近来市场的弱势与持续回调，对于能够把握中长期投资机会的人而言，不啻于是一段难得的“好时光”。
焦点透视
年初兰州、年末菏泽，蹚出房地产调控“红线”
【研究员】：田文
结论：2018年的楼市调控故事，以1月份兰州试探性“放松限购”未果开头，而却是菏泽的“放松限售”的成功收尾。而恰在这一头一尾的“试探性调控”不同结果之间，已经基本明确了有关方面楼市的“红线”，后续大概率会有诸多地方会依据这一“红线”，跟进“松绑”……
【博览财经研报】2018年的楼市调控故事，以1月份兰州试探性“放松限购”未果开头，而却是菏泽的“放松限售”的成功收尾。 而恰在这一头一尾的“试探性调控”不同结果之间，已经基本明确了有关方面楼市的“红线”，后续大概率会有诸多地方会依据这一“红线”，跟进“松绑”…… 部分地方这试探性的一步棋，先从一个小地方开始，如果没有上面的“负面反馈”，那么接下来很可能是大面积的，雨后春笋一样的放松调控。 但只要不超过“房住不炒”的红线，因城施策、精准调控，在把握“房住不炒”和“稳房价”大前提下由各地方政府自行调控。在当前内外经济增长压力陡增的大背景下，有关方面估计不会“过分干预”。 根据一城一策，甚至一城多策的政策诉求，分类调控是本轮调控的主要基调。未来库存过多的区域松绑政策，库存少的区域则加码调控，而非“一刀切”，据悉，省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。 未来随着楼市调控的不断深入，可能还会有一些城市根据当地市场的供求关系、人才结构、地方财政承受能力、城市人口规模、用地情况等进行政策微调，如库存压力较大城市、改善性需求强烈的城市，以及人才需求较大的城市。当然，一些房价上涨压力仍大的城市还会加码调控。 …… 菏泽已经成为全国楼市政策的风向标，现在全国无数的城市都在盯着他看，一旦菏泽的动作没有引起有关方面的“负面反应”，估计会有更多的二三四线城市雨后春笋一样的放松限售限购。 博览财经清晰的记得，此前就屡屡出现过“上面要是没有负面反应，后面就会有诸多城市跟进‘松绑’，如果上面有负面的声音，则往往就以‘继续研究’为词不了了之”的情况。 2014年“调控松绑”时，以广西北海等几个三四线城市取消限购为“第一炮”打响，此后开始去库存，全面松绑。 博览财经注意到，现在楼市虽然已经明显回头，一二线热点城市调控成效显著，不仅一线城市二手房价格连续3个月环比下跌，而且连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，这一现象是全国4年来首次出现。 但是这都是行政强压的结果，市场预期根本没有扭转，所以此时放开调控，难免会有“报复性反弹”，有关方面都需要考虑这个可能的“后果”。如今，广州已经“跟进”，估计不乏后来者，有分析显示，这些地方很可能会先坚持不住，而跟进“松绑”—— (1)山东：其他棚改量大的三四线城市 (2)河南：三四线城市，比如驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等 (3)安徽：淮北、阜阳等 (4)湖北：襄阳、宜昌等 (5)江西：九江、宜春、上饶、赣州等 (6)江苏：徐州等。 …… 博览财经注意到，这些地方有几个共同的特征，一是都是三四线城市，二是都是人口大省(返乡置业量大)，三是很多是老工业城市(棚改体量大)。2016年以来的棚改带来多重利好，让地方政府突然之间享受到了“掉馅饼”的好处，从此一发不可收拾，但烟花易冷，到了退潮的时候也是最痛苦的。 但需要强调的是，无论地方政府如何调整，都不能越过“房住不炒”红线，在这个大前提下，因城施策、精准调控，最终的目的是保持房地产市场平稳健康发展，让全体人民住有所居。 本轮房地产调控最大的特点是一城一策，而分类调控是本轮调控的主要基调。未来在房地产发展平稳健康的总体要求下，不仅仅是一城一策，也可能是一城多策。库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控。 各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是由各地方城市根据自身情况来主控，据悉，省住建厅会进行总体把控。省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。这一表述的背后正是差异化调控精神的体现。 调控需要因地制宜、因城施策，这也是去年以来中央强化地方调控主体责任，在把握“房住不炒”和“稳房价”大前提下由各地方政府自行调控的原因。今年以来的确有部分城市对政策进行了调整，如兰州取消了对部分库存较大的偏远地区的限购措施，并以限售替代限购，而对住房供求矛盾突出的主城区仍从严实施限购等调控措施；广州针对“双合同”问题，在调控力度不放松、保持房价稳定的前提下，对新房预售和网签价指导机制做优化，严禁房企拆分价格报备。截至目前，这些地方的政策“调整”确实尚未突破“房住不炒”的底线，根据地方实际情况进行调整，也是为了落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。 未来随着楼市调控的不断深入，可能还会有一些城市根据当地市场的供求关系、人才结构、地方财政承受能力、城市人口规模、用地情况等进行政策微调，如库存压力较大城市、改善性需求强烈的城市，以及人才需求较大的城市。当然，一些房价上涨压力仍大的城市还会加码调控。 政策上，要让房地产成为实体经济，限制地价(包括配建保障房、公共设施以及租赁住房)、限制房价就是必然的。限售退出后，给地方政府调控主导权，但限价、限购、限贷继续坚持。
三四线限售松动，“讲政治”之后得“讲经济”
【研究员】：田文
结论：此前，在高层“房住不炒……坚决遏制房价上涨”等严格要求下，诸多地方跟风“限购、限售、限价、限企业、限离婚”，以向高层政策表态；如今，随着房价与成交的回调，那些个“受不了”的地方，就不得不从“讲政治”向“讲经济”回归了，这也是践行高层强调的“领导干部要学习、掌握经济、金融规律”的要求，而这次菏泽、广州等地敢于“在诸多争议”之下，坚持“实事求是、因地制宜”的贯彻“一城一策”的原则，不愧是活学活用12.13政治局会议强调的“激励干部担当作为、创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”！
【博览财经研报】第一次延期出让、第二次无人申请，深圳尖岗山豪宅地出让遭遇无人问津而流拍。 尖岗山片区素来就有“地王传统”——从2003年至今已经诞生5块地王，每次竞争都尤为激烈。可是在12月19日的竞拍现场，没有见到一家开发商的身影。 曾经的黄金地块，如今已经提不起开发商们的兴趣，这也折射了开发商对后市的判断。 同时，深圳多家银行也在近日将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%。 11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。 库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。 而根据12月14日国家统计局公布额1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，前11月全国住宅投资78027亿元，同比增长13.6%，增速较1-10月回落0.1个百分点。 从增速看，自今年1-7月创出年内最高的14.2%的投资增速之后，至今住宅投资增速已连续5个月下滑。 这也是当前房地产市场“趋冷”的一个缩影…… …… 此前，在高层“房住不炒……坚决遏制房价上涨”等严格要求下，诸多地方跟风“限购、限售、限价、限企业、限离婚”不断加码，以向高层政策表态；如今，随着房价与成交的回调，那些个“受不了”的地方，就不得不从“讲政治”向“讲经济”回归了，这也是践行高层强调的“领导干部要学习、掌握经济、金融规律”的要求，而这次菏泽、广州等地敢于“在诸多争议”之下，坚持“实事求是、因地制宜”的贯彻“一城一策”的原则，不愧是活学活用12.13政治局会议强调的“激励干部担当作为、创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”！ 整体来看，菏泽和广州此次对于原有楼市调控政策中部分内容“适当”作出调整和修正，符合当地楼市发展需要的，也符合“一城一策”的政策导向。 博览财经注意到，无论是菏泽取消住宅限售，还是广州放松商服类物业限售，一个共同的特点就是放松，当然也体现了“一城一策”的特点。而在政策放松界限上，也非常有针对性，比如，广州对于2017年3月以后的物业，依然规定只允许企业认购，这也说明政策是松紧一致的，此类物业当时既然限定了企业认购，那么开发商在此类物业投资方面本身开始谨慎。 根据易居研究院《中国百城商业地产报告》，2017年3月(含3月)之前的12个月中，广州商服类物业月均成交约为16万平方米。而在政策出台后，即2017年3月以后的12个月中，月均成交为4万平方米，出现断崖式下跌。显然，广州此次放松限售利好开发商对于此类物业的去库存。 而菏泽市调整政策，也有其自身发展的原因。博览财经梳理当地相关数据了解到，2017年菏泽市棚改规模位居全国地级市首位，仅市区利用棚改就腾出土地3万亩。随着土地供应的增加，卖地收入也大幅增加，去年全市住宅用地收入同比大涨超7倍，今年上半年卖地收入更是冲进全国前30强。这也意味着未来将会有较大数量的住房供给入市，必然需要有购买力进行支撑。而菏泽市住建局的解释是因限售政策影响了存量房的交易，不能满足部分市民特别是棚改货币化补偿的市民的购房需求，也引起了二手房价格的较快上涨，为防止房价大幅波动，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。 博览财经注意到，此次菏泽当地的政策文件是这样的：“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。” 也就是说，一年前，菏泽出台限售政策，本地人买房2年后才能卖，外地人买房3年后才能卖，现在要取消了。 那当初为何要弄这么一出呢？ 其实“限制房屋转让的时间”，菏泽并非独创，也不是最狠的。比如说，高调“反炒房”的湖南长沙，限售期限是4年。背景呢，当然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地纷纷加码，按住房价，心照不宣的标尺就是“房价不能超过2016年7月的价格”——虽然没有公开下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一样，已成为不成文的规定。 其实，从来就没有任何全国性文件要求限售，也就是说，限售并非规定动作。这种被指有违反财产处置权之嫌的规定，是调控高压态势下各地的自我加压，一旦有城市主动套上，跟风者众。既然不是规定动作，现在不过是自己套上的枷锁自己取下来。 而菏泽这个三四线城市的土地供应和棚改的“带头大哥”，此次“领风气之先”，更多还是有其“难言之隐”—— 菏泽尽管是四线城市，但这几年在土地供应、棚改上，则可谓是“带头大哥”。2018年，菏泽棚改开工计划量达到12.7万套，居全国第一位；山东其他城市，如日照、潍坊、德州、泰安也在5万套以上。 图 2018年菏泽棚改开工量全国第一
2017年，全国住宅用地成交TOP10，四线城市菏泽居然排到第十位，前面是重庆、武汉、郑州、徐州、苏州、西安、成都、昆明和杭州等重磅级二线城市。2018年上半年，全国住宅用地成交TOP10，菏泽居然排到了第二位，第一位是重庆，第三到第十分别为郑州、武汉、宁波、成都、青岛、西安、徐州、杭州，还是重磅级的二线城市。 图 2017年菏泽供地列TOP10 图 2018年菏泽供地列TOP2 如果菏泽楼市不行了，买单的就只能是当地政府和金融机构 最关键的就是，棚改货币化退出。今年8月份，国家明确提出，住宅供应量大的城市，要退出棚改货币化，山东最先响应，菏泽首当其冲。棚改货币化退出，可是个大事情。因为三四线楼市火爆，之前孱弱的需求能够支撑起来，最关键的就是货币和信用的“加速器”效应，棚改货币化就是这样一种“加速器”。货币一旦大规模地进入，需求就爆棚起来了，房价上涨和预期上涨形成循环，预期的自我实现进一步加速这个循环，本地刚需、投资客、返乡置业、外地投资客蜂拥而入，多少供应都可以一夜之间吸纳完毕。但是，若货币化退出，就相当于釜底抽薪，货币和信用的“加速器”效应一旦没有了，房价上涨预期就没有了。此时，即便是少量的供应也呈压顶之势。12月，房天下菏泽共统计菏泽城区在售、待售项目110个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。可见市场库存压力比较大。 菏泽2017-2018年的巨量棚改，2019年到了释放供应的时候。若根据2017-2018年的需求体量来看，没有任何问题。但突然之间，需求回落了，原来预计的需求都消失了，自住需求相对稳定和饱和。未来接盘的，必须是投资需求了，所以就必须要松绑限售。否则，菏泽可能面临的就是和2012年鄂尔多斯一样的境地——楼市坍塌。不过，值得一提的是，如果说，地方势力雄厚，煤炭、稀土、天然气等资源丰厚的鄂尔多斯的楼市问题，是市场自发的行为，买单的都是开发商、施工单位和小业主，那么菏泽楼市买单的就是政府和金融机构。 实际上，当初做棚改规划的时候，对于市场需求是有判断的，这是棚改的前提。如果出现了问题，那自然是棚改规划有问题。地方政府财政、国开行的贷款，都会面临巨大的风险。同时，类似于菏泽的“棚改案例”还有很多。菏泽出现问题，必然会传染给其他城市。对内地三四线城市来说，2015-2018年的棚改，貌似“天上掉馅饼”，通过大规模货币注入，启动旧城改造、土地出让、城市更新、配套建设、地产开发，对经济的拉动是全方位的。但是，一旦源头上的货币“加速器”效应减弱了，甚至消失了，需求就会迅速退潮。
新闻视点
“再吵，就向长沙看齐”！会场顿时鸦雀无声……
【研究员】：田文
结论：博览财经认为，“房住不炒”是战略定调，因此房子明年更多是缩量的高位震荡，哪里有房价的松动哪里就托一托，整个房地产是托而不举，而不是试图透过房地产来扩张信用。决策层关于落实房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，但在应对中美贸易摩擦以及中国实体经济仍处艰难转型期的背景下，稳经济的大任还会需要房地产作出一定的“贡献”，但也不会放任“投机炒作”再次绑架宏观政策！因此，虽然个人并不认为2019年的房地产调控政策会有什么重大的“松绑”，但必要的“托底”，避免楼价“大起之后的大落”，确实是有必要的！
【博览财经分析】其政闷闷，其民淳淳；其政察察，其民缺缺。祸兮，福之所倚；福兮，祸之所伏。 据说，某热点二线城市前一阵子召集开发商开会，传达政策，讨论形势。开发商们纷纷叫苦连天，呼吁松绑。一阵喧嚣扰攘之后，会议主持人不耐烦地丢了一句：“再吵，我们就向长沙看齐。”顿时，会场鸦雀无声。 今年6月发布“反炒房”新政之后，长沙被称为全国地产调控最严的城市，“限购、限售、限价、限企业、限离婚”等各种政策无所不有。其中，其限售期限更是长达4年…… 11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。 库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。 湖南宁乡一位地产中介商感叹，当地房价可以说是断崖式下跌，有大开发商精装改毛坯，从高点的7000元/平米的精装，到现在出现4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房，其实就是变相降价。“二手房行业也很惨，我们这儿平均每天至少有一家房产中介店铺关门。” 那么，此次部分地方“松绑限售”会有什么影响呢？首当其冲的是二手房市场。 业内人士透露：限售，就是减少市场上的二手房源，供应少了，从理论上说，会推高二手房价；成交量少，我们的生意不好，有苦说不出。但是，限售确实也能打击一些炒房客，房子压在手中出不去，资金成本高。 反过来说，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助于控制二手房价，也可帮助稳住新房价格。要知道，新房价格才是政策监控的KPI指标，二手房价格却不算监控指标。 因此，躲在角落里暗自庆幸的人应该是某些炒房客，“紧箍咒”忽然取下来，不管囤积的房子好不好卖，至少有了逃出生天的机会…… 为开发商松绑，让开发商能尽快拿到卖房子的钱 其实，菏泽市的调控新政中还有一条政策也富含信息：“对实力强、信誉好的企业不再监管（商品房预售资金），其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。” 某开发商解读说，这条可总结为一句话，为开发商松绑，让开发商能尽快拿到卖房子的钱，更方便地使用回笼资金。 取消限售和取消预售资金监管两条合在一起看，就是“增加市场流动性”，前者是提高房子的流动性，后者是提高开发商的资金流动性，希望市场活起来。 棚改！全国棚改看山东，山东棚改看菏泽。这几年，山东棚改数量持续位居全国第一，2017年约占全国的12.7%！菏泽呢？2017年的棚改量高达18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。 细节也藏在数据里，有个数据说得上“惊悚”。据菏泽上述通知，“棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人”。 150万是什么概念呢？公开数据显示，菏泽全域人口900多万人，但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。 仅从这两组数据对比看，棚改已被放大到极致，市场看似已被透支。 公开数据显示，2018年11月份，菏泽一手房均价为6080元/平方米，二手房均价为6441元/平方米。2015年12月份，菏泽住宅均价为4122元/平方米。涨幅不可谓不大。 过去两三年房价大幅上涨之后，三四线城市居民“六个钱包”都掏空了，谁还来支撑脆弱的房价呢？ 菏泽是全国三四线城市的缩影。在过去的几年里，棚改是不少三四线城市房地产市场的决定性因素之一。 然而，今年棚改政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。 某省住建厅人士也表示，明年棚改规模大幅度减少了。“要化解存量，严控增量。” 华创证券认为，受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。
这些二三线城市，其实很多人口并没有增加，这一轮上涨就是棚改货币化安置，用钱推起来的需求，所以根本不可持续，现在棚改货币化安置已经风停，2019年中期就会有明显的反应，大量的棚改用户手握多套房，比如菏泽这个地方，很多人可能都是好几套房，甚至几个院子。那么你要想一个问题了，这些房子以后你要卖给谁，现在是光有市值，你只有找到接盘的那个人，他才能变现。那么这个接盘的人在哪呢？没有人口增量，甚至人口还在老去和外流，再加上这一波房产大跃进，掏空了居民的收入，未来购买力极度堪忧，以后不光是房子卖不掉的问题，可能这个地方的经济都会出现大的问题。所以这无疑就是杀鸡取卵，看似多收了10倍的土地出让金，这日子过的真爽，但是吸毒之后，必然对身体造成巨大的损伤。 所以，手上的多套房，特别是三四线城市的，应该考虑卖掉多余的投资房产，以后必成隐患。很多人都表示，今年一直在卖，但是下半年连个看房的都没有了，这下好了，菏泽这么一折腾，可能明年会好卖一些，这可能是你高价套现的机会。如果明年楼市行情又好了，您又不舍得卖了，那么到时候再后悔就晚了，至于一线城市，大家可以放心，无论二三线怎么折腾，一线楼市的调控也绝不会放松的（一些资金正在寻求进入一二线城市的房市寻求避险。可见一二线城市和三四线城市面临的情况很不一样）。因为一线楼市一旦放松，对于外汇的冲击就太大了。这是承受不起之痛。 当然，博览财经还是强调，“房住不炒”是战略定调，因此房子明年更多是缩量的高位震荡，哪里有房价的松动哪里就托一托，整个房地产是托而不举，而不是试图透过房地产来扩张信用。决策层关于落实房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，但在应对中美贸易摩擦以及中国实体经济仍处艰难转型期的背景下，稳经济的大任还会需要房地产作出一定的“贡献”，但也不会放任“投机炒作”再次绑架宏观政策！
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发表于 2018-12-21 08:57:46
