【大智慧大数据破解版】《不将房地产作为短期经济刺激手段，但长期必须“有利于”经济》：房地产是中国经济的“压舱石”，既要杜绝尾大不掉之害，也要防止过度抑制对经济造成反噬。 不将房地产业作为短期经济刺激的手段，但也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展。 不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位； 12月住建部座谈会表示，“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”，从一个侧面暗示楼市允许保持一定活跃度。 对于明年以稳为主的楼市运行来说，这意味着既要避免“大涨”，还要防止“大跌”。 《为何“经济会”不提，却在住建部强调“不刺激”？》：12月的政治局会议没谈房地产，经济工作会议则“仅强调”房住不炒，因城施策，却都没有再提7月时的那句“硬刚”：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。反倒是12月17日韩正副总理在住建部调研时的讲话，反倒再次重申了7月的那句“不刺激”。 博览财经认为，如果说上述高层会议对房地产政策的定调更多倾向于“稳定需求端”的话；那么，副总理在住建部的讲话，则更多是针对“供给端”：告诫相关部门，尤其是地方政府，不要因为“短期经济增长的压力”（其实就是土地出让金与地方政府收入的“减少”），而“打‘操作房地产市场’的主意”。决策层强调“因城施策”就是各地自己的烂摊子要自己收拾，这在很大程度上给了地方不小的自主权。但不管地方怎么折腾，最后要看到经济发展良好，地产依赖小的好结果。
博览视点
不将房地产作为短期刺激手段，但长期必须“有利于”经济
【研究员】：田文
编者按：房地产是中国经济的“压舱石”，既要杜绝尾大不掉之害，也要防止过度抑制对经济造成反噬。 不将房地产业作为短期经济刺激的手段，但也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展。 不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位； 12月住建部座谈会表示，“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”，从一个侧面暗示楼市允许保持一定活跃度。 对于明年以稳为主的楼市运行来说，这意味着既要避免“大涨”，还要防止“大跌”。
【博览财经分析】近期关于房地产的政策不少，最新的就是“300万人口以下城市的户籍放开”。 其实，房地产是中国经济的“压舱石”，既要杜绝尾大不掉之害，也要防止过度抑制对经济造成反噬。 不将房地产业作为短期经济刺激的手段，但也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展。 不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位； 12月住建部座谈会表示，“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”，从一个侧面暗示楼市允许保持一定活跃度。 对于明年以稳为主的楼市运行来说，这意味着既要避免“大涨”，还要防止“大跌”。 …… 即使是最大胆的预想家，也很难想象中国房价在未来三五年内会有戏剧性的显著下跌。原因很简单：土地财政是地方财政收入的重要组成部分。 中国人民大学国际货币研究所研究员孙超发表文章认为，卖地收入是支撑众多地方政府融资与再融资的基石；更遑论房地产产业链上中下游所涉及的芸芸众生。 因此，笔者认为，不将房地产业作为短期经济刺激的手段，但也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展。 房地产是中国经济的“压舱石”，既要杜绝尾大不掉之害，也要防止过度抑制对经济造成反噬。 不管我们承不承认、愿不愿意，房地产都是中国经济中一块压舱石。房地产的作为不会再像过去一样起到直接拉动经济增长的作用，但是也绝对不会把房地产过度打压下去。房地产关乎上百个行业，正因为这么重要，我们才不会像过去一样过度依赖，正因为这么重要，我们才不会一下子就放弃。 博览财经注意到，2018年房地产行业对于经济增长的贡献达到12.73%。今年1-10月份房地产投资占固定资产投资的比例达到21.45%，房地产投资对固定资产投资的贡献率较高。房地产投资占GDP的比重达到14.05%，达到近三年来的相对高位。 相当长一段时间内，房地产在中国经济中的支柱地位，“晴雨表”的作用不会改变，现在有很多人说“房地产不消失，中国经济就活不了”，但你们有多少人，多少行业，多少产业靠着房地产？” 根据国际经验，在城镇化率75%之前（2018年为59.58%），住宅投资仍将保持在一定的水平，只有到了高度城镇化阶段，住宅投资的比例才开始下行。因此，在未来十年保持房地产投资的合理增长意义重大。 当然，前几轮调控房价“越调越高”，反过来加剧了高层摁住楼市的决心，所以才有了“房子是用来住的不是用来炒的”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 但矫枉不能过正，不能为杜绝尾大不掉之害，动摇现有市场的基本面，进而引发更大的“病发症”。 央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中再次重申，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 据不完全统计，今年下半年以来，央行先后5次定调房地产信贷，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免把房地产工具化。 但前任央行调查统计司司长，现央行参事、上海市人民政府参事盛松成则认为，不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位，在经济面临下行压力、地产拐点逐步行成的背景下，房地产调控不应再大幅收紧，保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。 值得注意的的是，12月住建部座谈会表示，“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”，从一个侧面暗示楼市允许保持一定活跃度。因此，博览财经认为，对于明年以稳为主的楼市运行来说，这意味着既要避免“大涨”，还要防止“大跌”。 整体看，未来房地产调控政策内容将是双向调控，房价上涨城市压，房价下调城市不排除有稳定政策出台。近期相关高层会议强调“全面落实因城施策”，多地为避免楼市冷清，考虑到经济增长压力，悄悄出台松绑政策，如9月的海南，10月的天津，还有最近的广州南沙和广州黄埔，可能会对楼市起到一定的刺激作用。
决策参考
为何“经济会”不提，却在住建部强调“不刺激”？
【研究员】：田文
编者按：12月的政治局会议没谈房地产，经济工作会议则“仅强调”房住不炒，因城施策，却都没有再提7月时的那句“硬刚”：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。反倒是12月17日韩正副总理在住建部调研时的讲话，反倒再次重申了7月的那句“不刺激”。 博览财经认为，如果说上述高层会议对房地产政策的定调更多倾向于“稳定需求端”的话；那么，副总理在住建部的讲话，则更多是针对“供给端”：告诫相关部门，尤其是地方政府，不要因为“短期经济增长的压力”（其实就是土地出让金与地方政府收入的“减少”），而“打‘操作房地产市场’的主意”。决策层强调“因城施策”就是各地自己的烂摊子要自己收拾，这在很大程度上给了地方不小的自主权。但不管地方怎么折腾，最后要看到经济发展良好，地产依赖小的好结果。
【博览财经分析】12月的政治局会议没谈房地产，经济工作会议则“仅强调”房住不炒，因城施策，却都没有再提7月时的那句“硬刚”：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。反倒是12月17日韩正副总理在住建部调研时的讲话，反倒再次重申了7月的那句“不刺激”。 博览财经认为，如果说上述高层会议对房地产政策的定调更多倾向于“稳定需求端”的话；那么，副总理在住建部的讲话，则更多是针对“供给端”：告诫相关部门，尤其是地方政府，不要因为“短期经济增长的压力”（其实就是土地出让金与地方政府收入的“减少”），而“打‘操作房地产市场’的主意”。决策层强调“因城施策”就是各地自己的烂摊子要自己收拾，这在很大程度上给了地方不小的自主权。但不管地方怎么折腾，最后要看到经济发展良好，地产依赖小的好结果。 …… 12月6日召开的政治局会议，分析研究2020年经济工作，并公布2020年要完成七件大事，但并没有提及楼市。 12月10日-12日召开的中央经济工作会议则仅强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，却并没有重提7月政治局会议的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 对房地产市场的具体方针工作，则更多强调全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 换言之，相关高层会议更多强调“房地产市场‘本身’的‘居住属性’，更多强调‘市场本身的稳定’”，却并没有涉及“房地产市场对经济增长（尤其是市场担心的‘短期经济增长’）上的‘作用’”。 也就是说，你待在那别折腾就好，让“刚需、改善族”有个“友善”的购物环境，有效需求得以“正常释放”，就算你们“为稳增长做贡献了”，其他的就别想太多，否则，“来之不易的‘地区分化、涨跌互现、供需稳定’”的大好局面，保不齐又会被“带节奏”给“跑偏”了！ 但值得注意的是，据新华社报道，韩副总理在12月17日的住建部调研时，却是很明确的再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 新华社报道称，韩正强调，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。 …… 博览财经认为，如果说经济工作会议通稿更多是向外宣布官方的“房地产政策”，比较倾向于“稳定需求端”的话； 那么，副总理在住建部的讲话，更多是针对“供给端”：不要因为“短期经济增长的压力”（其实就是土地出让金与地方政府收入的“减少”），而“打‘操作房地产市场’的主意”。 过去几年中国房地产增长较快。从地方政府土地出让收入增速看，2017和2018年分别达到40.7%和25%，但2019年前10个月增速仅为6.9%，预计2020年负增长的概率不小。 此外，2018年中信证券就在调研中发现，地方财政自给率呈下降趋势，财政收支缺口增大。 …… 决策层强调“因城施策”，往简单了来说是每个地方的楼市情况都不相同，需要因地制宜的开展楼市政策。 往复杂了说，就是各地自己的烂摊子要自己收拾，这在很大程度上给了地方不小的自主权。 但有权力，就需要承担相对应的责任和义务。 这种责任就包含，地方要减缓对地产的依赖，分担整体楼市风险，而且上面给出的意思也很明确，不管地方怎么折腾，最后要看到经济发展良好，地产依赖小的好结果。 当然为防止风险扩大，整体的信贷政策都在收紧，也就是说能给地方的信贷资源就这么多，地方想用来发展实业，还是走老路子，自己看着办。 要是还走卖地的老路，地卖出去了，限购政策不放松，贷不出钱来，开发商房子卖不出去，烂摊子还得地方来收拾，所以想走老路子也要不小的勇气。
为什么会担心半年到一年后，房价可能再一次上涨？
【研究员】：田文
编者按：供给侧的萎缩为房价上涨埋下伏笔，未来某个时点，房价仍然存在上涨压力。 当前对房企融资的严防死守，让供给受到了抑制。截至2019年10月我国商品房和商品住宅的待售面积分别为4.93和2.24亿平米，均低于2014年调控开始放松时的水平。 房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间，也就是说房地产开发投资的下行在未来1.5-2年后将会导致更低的库存水平。 一般土地购置面积达到负增长低位谷底后7-11个月，70城商品住宅的价格就会出现10%以上的明显上涨。而2019年1-9月份土地购置面积增速-20.2%，处于近3年来的相对低位。
【博览财经分析】现在大家比较担心的是房价下跌。很多人都会说，房价可能要下跌。恰恰相反，我担心的是未来半年到一年以后，房价可能再一次上涨。 ——盛松成 供给侧的萎缩为房价上涨埋下伏笔，未来某个时点，房价仍然存在上涨压力。 当前对房企融资的严防死守，让供给受到了抑制。截至2019年10月我国商品房和商品住宅的待售面积分别为4.93和2.24亿平米，均低于2014年调控开始放松时的水平。 房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间，也就是说房地产开发投资的下行在未来1.5-2年后将会导致更低的库存水平。 一般土地购置面积达到负增长低位谷底后7-11个月，70城商品住宅的价格就会出现10%以上的明显上涨。而2019年1-9月份土地购置面积增速-20.2%，处于近3年来的相对低位。 …… 日前，人大财经委副主任、中国国际交流中心副秘书长黄奇帆表示：未来再想着炒房来赚几倍钱的概率几乎归零。 因此，在不同地区的楼市“分化日渐明显”的大背景下，部分地方的楼市虽然“依然值得玩”，但抱着投机心理，想靠炒房发财的除外，无论是个人还是开发商。 但即使不再狠踩油门，现有车速（房价水平）下，还没上车的刚需要想上车，难度也还是不小。没办法，现实就是这么残酷。 稍早前，上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成就表示，当前房地产市场存在三个结构性问题——供需失衡、地区失衡和供地配置失衡。房地产投资下行所造成的供需缺口可能将导致半年到一年后房价上涨。 盛松成解释到，为什么房价可能上涨？因为供给下降，供给减少了。我们现在控的是需求。而需求只能延缓。你不可能控了以后就不买房了。现在不买不等于以后不买。而供给如果继续下降，一年以后房价很可能上涨。 博览财经认为，需求端调控由于操作较易且见效较快，往往是房地产调控的主要手段，但无论从短期还是长期来看，我国房地产需求仍然处在相对高位，单纯压制需求并不能从根本上解决问题。 如果试图只通过压制来缓解目前的问题，这些压制的需求终究会在未来反弹，造成更大的问题。正确的调控姿势应该是供需结合。 但现有调控对房企融资的严防死守，不可避免地让供给受到了抑制。 数据显示，截至2019年10月我国商品房和商品住宅的待售面积分别为4.93和2.24亿平米，均低于2014年调控开始放松时的水平。 房地产市场投资与库存之间存在较强的关联，房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间，也就是说房地产开发投资的下行在未来1.5-2年后将会导致更低的库存水平。 另有数据显示，70城商品住宅价格指数与土地购置面积增速及房地产开发投资增速有较为明显的关系，与二者的相关系数分别达到60.5%和40.8%。 一般土地购置面积达到负增长低位谷底后7-11个月，70城商品住宅的价格就会出现10%以上的明显上涨。 而2019年1-9月份土地购置面积增速-20.2%，处于近3年来的相对低位。 所以，基于供给不足导致价格上涨的逻辑，未来半年到一年左右，房地产市场仍然存在着价格上涨的压力。 此外，一线城市的供地结构存在较大的问题：供地配置失衡。 从人口结构性来看，东部区域人口基数较大，2018年达到5.38亿，约占全国总人口的38.52%；中部区域人口为3.71亿，占比为26.6%；西部区域人口为3.80亿，占比为27.2%。东部区域2010-2018年间常住人口增长率整体较高，并且超过全国平均水平（4.06%）。 但房地产开发投资和土地供给，却显然与人口分布不匹配。比如今年1-9月，我国西部地区房地产开发投资增速累计同比为16.2%，东部区域增速仅为8.6%，西部房地产投资增速远高于东部区域，该现象从今年2月份一直持续到现在。从7月份开始，中部区域房地产投资也开始超过东部区域。土地供给也是如此。自本轮调控政策出台的2016年至今年9月，土地的供需差距比例较高的前25个城市中15个城市是中西部城市，并且也有15个城市为三四线城市。但显然，这些城市的人口支撑是较弱的；与此形成明显对照的是一线城市和东部核心二三线城市，土地的供需比例整体为负值，也就是意味着这些区域供给明显小于需求。 根据盛松成整合的2016年的数据，北京、上海、广州三个一线城市居住用地占城市建设用地面积分别为28.75%、28.51%、31.87%，都在30%左右，而纽约达到42%，东京城市圈更是达到47.6%。” 显然，中国一线城市居住用地占比远远低于国际大都市，这是导致一线城市房价居高且不断上涨的主要原因之一。
焦点透视
高层已对地方“变相松绑楼市”睁一只眼闭一只眼
【研究员】：田文
结论：中国楼市总体平稳温和下调的大趋势已经形成。因此，尽管高层会议对“房地产调控”的措辞有所“缓和”，关键在于在当前的经济形势下已经没有必要过多的提及。只要无碍大局，引起连锁反应，对于经济确实已经出现危机的部分中小城市，高层对于其变相“松绑楼市”的地方政府，往往采取睁一只眼闭一只眼的做法。尽管高层屡次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并且对于中国整体经济的发展，尤其是大中城市的经济、财政能力确实有这样的底气。但是对于部分经济基础较弱、前期投机操作较多的城市，在执行层面也不得不考虑实际的风险和可能的“暴雷”。日前，住建部对2020年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并重申“房住不炒”的定位不变。值得注意的是，上述会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字，坚定调控决心一目了然。
【博览财经观察】中国楼市总体平稳温和下调的大趋势已经形成。因此，尽管高层会议对“房地产调控”的措辞有所“缓和”，关键在于在当前的经济形势下已经没有必要过多的提及。只要无碍大局，引起连锁反应，对于经济确实已经出现危机的部分中小城市，高层对于其变相“松绑楼市”的地方政府，往往采取睁一只眼闭一只眼的做法。尽管高层屡次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并且对于中国整体经济的发展，尤其是大中城市的经济、财政能力确实有这样的底气。但是对于部分经济基础较弱、前期投机操作较多的城市，在执行层面也不得不考虑实际的风险和可能的“暴雷”。 日前，住建部对2020年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并重申“房住不炒”的定位不变。值得注意的是，上述会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字，坚定调控决心一目了然。 2019年成为历史房地产调控政策最密集的年份。数据显示，2019年中国全国房地产调控政策在570次左右，刷新历史调控记录，同比涨幅高达30%。 很多人会觉得楼市这个夜壶眼看又要被再次提起，担忧此次不趁机好好梳理楼市，一旦再次起用，可能会导致楼市在未来产生更大的危机。 但事实上这种情况出现的概率几乎为零，因为目前各城楼市政策松紧不一的背后可不是简简单单的因城施策而已。 由于房地产市场的风险仍然未能规避，未来楼市松紧不一就会一直持续，这种状态将成为常态。 2018年中信证券就在调研中发现，地方财政自给率呈下降趋势，财政收支缺口增大。 特别是基本公共服务支出呈刚性增长态势。 去年末召开的中央经济工作会议也已经明确，今年其中一个重点任务就是降杠杆，具体做法就是降低地方政府的债务水平。 但这两年随着楼市新房增量的收缩，土拍市场也不再火热如初，现在多地区财政平衡就面临不小的压力。 债务不小，卖地收入上不去，只能不断深化地方经济转型以提高税收。 当然这么做的前提是地方有底子来支撑地方财政。 而个别债务较高、财政收入增速减慢的区域在符合国家总体房地产调控大政方针下，进行一定程度上的区域性结构性支持政策是存在可能的。 比如兰州和海南，在楼市调控严厉的去年，兰州就开始了调整，而海南硬撑到了今年10月终于发现没有土地财政的支撑还是很吃力，也开始借开放户籍变相放松了楼市限购。 除了上述两个城市，很多变相给房地产松绑的城市也是类似的情况。 有压力，就可能通过放宽房地产限制政策来增加政府收入。 想在目前多个地区土拍遇冷的情况下把土地卖出去，提高卖地收入，第一步就只能是让大家赶紧买房。 所以说，放松并不一定意味着当地楼市的风险已经出清了，也可能意味着在这一次的楼市控金融水分上，这个地区有些坚持不下去了。 当然上述说到的情况还是要具体分析。 比如南京六合、天津、燕郊这类只放松特定两个区域、特定人群的“放松”就与兰州和海南有本质区别，不能混为一谈。 这类城市所谓的放松只是对特定区域的扶持和特殊群体的照顾，对整个行政区划的楼市和土地财政影响几乎可以忽略不计。 …… 从过去的经验来看，只要高层没谈房地产（或者措辞缓和），就代表着态度上放松了，管的不那么严了，各个地方上可以因城施策适当放松了。 看看2018年10月和12月份的两次政治局会议，也都没有谈到房地产，还记得当时的行情吗？ 10月份，以碧桂园为代表的降价潮，业主打砸售楼处席卷全国，全国一片悲观。 接着就是12月份菏泽放松限售，打响了调控放松的第一枪。 然后1月份全面大降准，随即全国大多数城市迎来了小阳春。 这超出了放松的预期效果，所以2019年4月份才悬崖勒马，即时收紧了手中的风筝线，高层会议重提房住不炒。 今年7月份的政治局会议甚至提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 但这个态度没坚持多久就变了！ 因为经济下滑比预想的快！ 7月份，上海临港就借人才引进政策，变相的放松了限购，之后，又有天津、南京六合、三亚借人才引进的名义，变相打破限购政策。 10月份的政治局会议没有谈到经济这一块，所以也没有谈到房地产方面。 而这次没有谈到房地产，其实也跟最近几个月，多个地方已经在放松调控的现实是一脉相承，非常吻合的。 跟之前以人才名义遮遮掩掩变相放松不同，最近的放松显得更为直接。 比如广州社保和税单可以互补，深圳调整豪宅税，青岛高新区和城阳区放松限购，佛山本科以上不受户口和社保限制可以直接购房，成都调整区域限购资格，都变得大大方方了。 毕竟以前还怕舆论的压力，得先试探一下看看大家的反应强不强烈。 比如成都一开始天府新区的限购明明放松了，但文件还是内部通知，不予公开，直到佛山放松后，给成都壮了胆，所以其他区也进一步放松了，而且是政府部门公开回应的方式。 要知道地方调整，上面没反对，其实就是默许了，一城一策因城施策嘛，在房住不炒的大前提下，适当作出调整，中央是允许的。 因为明年就是2020年了，从上到下，确实都有压力。
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发表于 2019-12-27 19:35:56
