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首席财经内参2.19

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发表于 2020-2-19 09:11:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

【大智慧策略投资终端破解版全推】《5300亿到期债务压顶!地产大佬与小微企业一样“只能撑仨月”!》:据不完全统计,仅在调查范围内的46家房企,2020年上半年到期债务就接近5300亿元,房地产行业现在都是高周转高杠杆模式,如今,在没产出的同时还有正常的开销,对于房企而言,现金流压力非常大。
某家典型房企2019年上半年货币资金仅350亿元,即使2020年同期能够获得相同的现金流,这350亿资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。
有机构判断,后续还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策。政策将逐渐更多指向“托需求”,尤其是保护土地市场需求的合理有序恢复。
《“因城施策”其实就是给各地方留出“救市空间”》:目前多个地方相继“出手救市”,但在“房住不炒、因城施策”的中央政策精神要求下,不可能大水漫灌,盲目刺激。仅就目前各地方的政策内容看,实际上是符合国家“因城施策”与“6稳”精神的,而且是对特殊时期影响下房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。所有的一切有助于引导房企逐步恢复生产经营活动,促进楼市秩序回归。
博览财经要强调的是,各地方出台稳定房地产市场的政策,主要就是“求稳”,“大起”不可取,“大落”也不行。因此,为在特殊期间稳定楼市,部分城市在“一城一策”基调下,调整了楼市政策。无锡和西安的新政主要是保障房企资金流动性充裕,并不是所谓的“放松调控”。房地产市场总体趋稳不会改变,当前没有必要也没有条件通过对房地产实施刺激政策来对冲经济压力。如果房地产行业出现大波动,上下游产业也势必会受到不同程度的冲击。
可见,正是为了解决房地产业的短期困境,防范楼市风险,降低对经济的影响,才有了近期一些地方针对房地产行业尤其是房地产开发、中介、服务等企业的专项纾困措施的集中出台。



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白天9999亿成交,晚上国常会力挺,钱还没挣够啊!                 
【研究员】:田文
结论:18日白天,A股震荡了一天,市场不仅顽强收红,还创出近万亿的“天量”(两市合计成交9999.5亿元,“无限接近于”牛市高光时刻的万亿成交)。小盘股、创业板更是契而不舍、不依不饶,继续向上推进(在流动性宽松的背景下,这轮结构行情将以科技类为主。2月4日以来的这轮反弹TMT和新能源产业涨幅领先,往后看计算机、传媒、新能源车等板块或将持续表现)。 18日晚上,官媒报道了当天召开的国常会:决定阶段性减免企业社保费和实施企业缓缴住房公积金政策,多措并举稳企业稳就业。 如果说2月4日发动的“倒逼”市场快速反弹,是抄底资金对疫情冲击下,未来经济形势的不确定性预期(需要快打快撤,赶在风险确认前早日获得收益);那么,2月17日之后,继续“倒逼”市场快速反弹的,则是疫情渐露受控苗头(2月17日,全国单日新增确诊病例首次降至2000例以内,湖北省外单日新增确诊病例首次降至100例以内,全国单日新增死亡病例首次降至100例以内),政策、经济预期逐渐好转下(帮扶复工、央妈宽松、减税降费),更多“增量资金”跟风入市,后浪裹挟着前浪,“倒逼”市场继续快速反弹(尤其是中小盘、创业板)。

                                 
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【博览财经研报】只要机构还没挣够,反弹就不会结束”!
这是2月3日以来,笔者一直坚持的立场。
2月3日笔者强调《暴跌=抄底!“赌”对二月,2020年就“成功了一半”!》;
2月7日更进一步指出《创业板创新高:机构完成“一季度收益指标”之前,反弹不会结束》;
2月12日的《因为“焦(kong)虑(huang)”,所以“快炒”》再次强调:已经完成“填坑”任务的创业板、科技股等仍有机会“再创新高”,只是步伐会“放缓”(17日在再融资新政的刺激下再次加速),而一直跑输大市的沪指,则有可能在“复工、复产”,以及在各地方+财经部委的“稳增长、保小微”的政策扶持下,完成自己的“填坑工作”,甚至跟上“先行一步”的创业板的脚步
2月14日在《首席证券内参》当中指出《休整后再战!创业板指数还能再涨50%?》;
2月17日之前,抄底资金对未来经济形势的不确定性预期,成功“倒逼”市场快速反弹(尽快获取收益,免得夜长梦多);
2月17日之后,继续“倒逼”市场快速反弹的,则是更多“增量资金”受到“疫情显现好转迹象,更多政策稳定经济”等利好刺激跟风入市……
2月17日之后,市场已经与2月4日开始“超跌反弹”截然不同了
18日白天,A股震荡了一天,市场不仅顽强收红,还创出近万亿的“天量”(两市合计成交9999.5亿元,“无限接近于”牛市高光时刻的万亿成交)。
小盘股、创业板更是契而不舍、不依不饶,继续向上推进(在流动性宽松的背景下,这轮结构行情将以科技类为主。2月4日以来的这轮反弹TMT和新能源产业涨幅领先,往后看计算机、传媒、新能源车等板块或将持续表现)。
18日晚上,官媒报道了当天召开的国常会:决定阶段性减免企业社保费和实施企业缓缴住房公积金政策,多措并举稳企业稳就业。
如果说2月4日发动的“倒逼”市场快速反弹,是抄底资金对疫情冲击下,未来经济形势的不确定性预期(需要快打快撤,赶在风险确认前早日获得收益);
那么,2月17日之后,继续“倒逼”市场快速反弹的,则是疫情渐露受控苗头(2月17日,全国单日新增确诊病例首次降至2000例以内,湖北省外单日新增确诊病例首次降至100例以内,全国单日新增死亡病例首次降至100例以内),政策、经济预期逐渐好转下(帮扶复工、央妈宽松、减税降费),更多“增量资金”跟风入市,后浪裹挟着前浪,“倒逼”市场继续快速反弹(尤其是中小盘、创业板)。
……
笔者认为,2月17日之后的行情,已经与2月4日开始“超跌反弹”的“填坑行情”,截然不同了。
如果说2.4-2.16是“典型”的超跌反弹;
那么2月17日开始,市场就已经进入到“新阶段”,笔者目前暂时定义为“资金堆砌下的‘流动性宽松预期,刺激经济修复预期’”行情(或者说是“资金堆砌下的政策畅想行情”,再融资新规其实也是“融资政策转宽松”的一环)。
跟踪本栏的读者都注意到,笔者在春节前对市场的预期是“谨慎”的,但反倒是在2月3日暴跌之后,对A股的预期变得“积极乐观”起来
如果说春节前的“谨慎”,在于对彼时推动市场反弹的动力(经济增速的下行速率有放缓迹象、贸易博弈暂时休兵),其利好效应有所衰竭的忧虑,那么,2月3日之后的“乐观”,则来自于两方面的因素——
第一,以2月3日为起始点,在初期是受到“一日暴跌8%”,利空出尽的预期影响,笔者认为在短期内看不到其他新增利空的冲击下,“先知先觉”的聪明资金会“快速入市抄底”,市场会以持续的、甚至是快速的反弹来填平“黄金坑”(其实也是在“抢时间”);
第二,以2月17日为分界点,则是市场开始预期“新的希望”(湖北以外的疫情得到“控制”,各地的复工虽然一波三折,但“抢人大战”也开始出现,18日的国常会明确给企业减免社保、缓缴公积金等扶持政策),市场正在从此前“一季度经济破5,甚至‘负增长’”的忧虑当中“走出来”,开始去“憧憬”今年的“政策宽松”(畅想货币政策再次带来“流动性宽松”,如前所述,再融资新规也是其中一环), 能够带来二季度之后的“好日子”。
需要强调的是,笔者在此前的研究当中,明确指出,“先知先觉”的抄底资金,之所以会“以最快速度完成‘填坑’”,一个关键因素就在于,当时大多数的舆论预期(当然也包括这些机构/大资本在内),对疫情究竟会在多大程度上冲击一季度(乃至上半年)的中国经济,存在极大的预期上的不确定性(悲观预期);
虽然长线投资人可能不太在乎未来的市场受到经济走势的不确定而再次“大起大落”,不会影响其增配中国资产的整体布局,但信息显示,他们也赶在股市暴跌时加快了加仓、布局的节奏
同时,有更多的“聪明资金”是希望尽快完成“挖坑之后的挖矿工作”,尽早把“黄金坑”当中的“黄金”装入口袋,也既笔者彼时强调的(赶在“不确定风险”爆发前,做足行情,完成一季度、乃至上半年的“收益指标”)。
但现在看来,随着疫情逐渐浮现出“受控”的迹象,疫情对中国经济的冲击仍然“很大”,但正逐渐变成“有限度、可控制”的范畴,至少在场外增量资金持续流入的情况下,中国经济的或有风险,不再是现阶段能够阻碍大资金拓展行情空间与收益率的鸿沟
换言之,一度成为“倒逼”抄底资金“快打快撤”的经济不确定性风险“降低”之后,各路资金没有选择“放慢节奏”,而是选择了拓展上涨空间;
需要强调的是,未来一段时间,中小盘和创业板大概率继续领涨——
再融资和并购重组的放松是成长风格的核心驱动力之一。自2019年并购重组和再融资逐步放松以来,成长风格再次大幅跑赢主板。
2月14日的再融资新规非常重要,光是资产负债率45%这条限制,在过去就让一大半的创业板公司无法再融资;锁定期减半,以及发行对象大幅增加等政策都是非常实质的放松。这些再融资条件的放松不仅让可以再融资的公司数量大幅增加,同时也使得非常多投资者可以相对轻松地参与再融资。近几年再融资规模大幅收缩,随着再融资政策的重新放松,对创业板和券商板块是一个非常强的利好。
历史上中小盘股票都是通过并购的方式降低估值的并保持高速增长的,以科技创新为代表的成长股更能受益于并购重组的放松,此次再融资的松绑,将影响市场风格的转换,中小盘股票将会占优,代表新旧动能转换的中小企业、高科技企业有望在这一改革背景下受益。所以可以预见的是创业板股票表现将会继续强于主板。


                                 
                                           焦点透视
                 



5300亿到期债务压顶!地产大佬与小微企业一样“只能撑仨月”!                 
【研究员】:田文
编者按:据不完全统计,仅在调查范围内的46家房企,2020年上半年到期债务就接近5300亿元,房地产行业现在都是高周转高杠杆模式,如今,在没产出的同时还有正常的开销,对于房企而言,现金流压力非常大。 某家典型房企2019年上半年货币资金仅350亿元,即使2020年同期能够获得相同的现金流,这350亿资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。 有机构判断,后续还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策。政策将逐渐更多指向“托需求”,尤其是保护土地市场需求的合理有序恢复。

                                 
【博览财经分析】据不完全统计,仅在调查范围内的46家房企,2020年上半年到期债务就接近5300亿元,房地产行业现在都是高周转高杠杆模式,如今,在没产出的同时还有正常的开销,对于房企而言,现金流压力非常大。
某家典型房企2019年上半年货币资金仅350亿元,即使2020年同期能够获得相同的现金流,这350亿资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。
博览财经认为,后续还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策。政策将逐渐更多指向“托需求”,尤其是保护土地市场需求的合理有序恢复
……
在西贝等餐饮、服务企业喊出“资金链最多撑3个月”之后不久,就得到了有关方面与商业银行的信贷驰援(据说浦发银行的在48小时内)。
这股暖流显然也“烫”到了同样“喊渴”的房地产行业。
近来,恒大、融创等展开的“在线购房”,核心问题就是缓解房地产行业所面临的资金链咔咔作响的断裂压力
2月13日,恒大打响地产行业线上营销“第一枪”,不仅给出了7.5-7.8折(全款还可再享受93折),甚至还抛出了江湖久不见的“首付允许分期”(文件显示,恒大允许购房者在签署《商品房认购书》后5天内、3月31日前和4月30日前分别支付40%、30%和30%支付首期款,余款则办理银行或公积金按揭。)。
受上述“折上折”优惠的刺激,截至目前3天内,客户认购房屋4.75万套,总价值580亿元
恒大大力度促销甚至打75折和允许首付分期,体现其降价促销去库存的导向,在市场销售低迷时主动占据市场,可以在企业资金面临压力的时候,有利于改善现金流
对于一些三四线城市的楼盘来说,有些楼盘房屋价格总价不算太高昂,部分购房者购买能力较强,会愿意参与此类模式,客观上有助于恒大近期项目的回笼资金。
房地产行业此次受疫情影响严重,尤其是资金密集型的开发领域,大量企业出现资金周转压力,若没有政府的相关扶持,恐怕不少企业无法度过目前的难关
从无锡、西安、上海本次出台的政策来看,延迟缴纳税费、土地出让金分期付款、贷款展期、免租金等措施都主要集中在解决房企资金周转问题上,率先保障的是房企资金安全。这也将成为其他城市出台相关政策的重要方向
“后续一定会有一大批其他城市跟进,整体方向也会跟这些城市相类似。”
克而瑞数据显示,2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比仅增长6.5%,相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明显放缓。
预期之外的新型冠状病毒疫情更是雪上加霜,售楼部关闭、工地停工对于大部分房企来说,都将影响销售回款。过去1月份,不少房企的销售金额已经出现了不同程度的下滑,2月至今,大部分房企也处于停摆状态。
全联房地产商会2月11日发布《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》,该“建议”披露:由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。
调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。
以调研的某家典型房企为例,其单月销售业绩减少80亿元,以往每月可从金融机构获得贷款40-60亿元,如今可获贷款金额腰斩,企业单月资金缺口将达100-110亿元,而此企业2019年上半年货币资金仅350亿元,叠加企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出,350亿元的货币资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。
全联房地产商会的那份《建议》,呼吁政府有针对性灵活“因城施策、因企施策”,稳定行业预期,帮助行业顺利度过困难期,引导行业加速良性整合,保障整个国民经济的健康运行。具体措施包括:适度信贷支持,融资政策倾斜;放宽资金监管额度;税费适当减免,缴纳期限酌情调整;因城施策,因企施策,适当增加定向支持。
《建议》表示,据不完全统计,截至2月7日,110家房地产企业捐款总金额超16亿元。为防止疫情进一步扩散,房企响应政府号召,暂停项目建设、暂停项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待,这一系列举措,给房企带来了巨大的影响。据全联房地产商会调研,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%
博览财经要强调的是,房地产行业此次受疫情影响严重,尤其是资金密集型的开发领域,大量企业出现资金周转压力,若没有政府的相关扶持,恐怕不少企业无法度过目前的难关。


                        

“因城施策”其实就是给各地方留出“救市空间”                 
【研究员】:田文
编者按:目前多个地方相继“出手救市”,但在“房住不炒、因城施策”的中央政策精神要求下,不可能大水漫灌,盲目刺激。仅就目前各地方的政策内容看,实际上是符合国家“因城施策”与“6稳”精神的,而且是对特殊时期影响下房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。所有的一切有助于引导房企逐步恢复生产经营活动,促进楼市秩序回归。 博览财经要强调的是,各地方出台稳定房地产市场的政策,主要就是“求稳”,“大起”不可取,“大落”也不行。因此,为在特殊期间稳定楼市,部分城市在“一城一策”基调下,调整了楼市政策。无锡和西安的新政主要是保障房企资金流动性充裕,并不是所谓的“放松调控”。房地产市场总体趋稳不会改变,当前没有必要也没有条件通过对房地产实施刺激政策来对冲经济压力。如果房地产行业出现大波动,上下游产业也势必会受到不同程度的冲击。 可见,正是为了解决房地产业的短期困境,防范楼市风险,降低对经济的影响,才有了近期一些地方针对房地产行业尤其是房地产开发、中介、服务等企业的专项纾困措施的集中出台。

                                 
【博览财经分析】按照统计局的最新数据,疫情之下,1月的武汉房价竟然还在涨!?与此同时,房企在一线城市拿地积极性依然较高:北京开春复工后首场土拍,一个地块的溢价率达到23%,同期开拍的上海则再出“地王”……
当然这可能还撑不起房地产开发商与各地方政府的“信心”,但多少也激发了各地大佬的“求生欲”。
据不完全统计,目前已有万科、恒大、碧桂园、融创、美的置业、禹洲地产、远洋、花样年、佳兆业、龙湖、保利、阳光城等多家房企开启线上营销模式。
中国指数研究院此前分析认为,从房地产市场来看,疫情抑制了短期的市场需求。七成民众受疫情影响延迟置业计划,认为疫情对购房信心有影响的高达九成。
目前多个地方相继“出手救市”,但在“房住不炒、因城施策”的中央政策精神要求下,不可能大水漫灌,盲目刺激。仅就目前各地方的政策内容看,实际上是符合国家“因城施策”与“6稳”精神的,而且是对特殊时期影响下房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。所有的一切有助于引导房企逐步恢复生产经营活动,促进楼市秩序回归
博览财经要强调的是,各地方出台稳定房地产市场的政策,主要就是“求稳”,“大起”不可取,“大落”也不行。因此,为在特殊期间稳定楼市,部分城市在“一城一策”基调下,调整了楼市政策。无锡和西安的新政主要是保障房企资金流动性充裕,并不是所谓的“放松调控”。房地产市场总体趋稳不会改变,当前没有必要也没有条件通过对房地产实施刺激政策来对冲经济压力。如果房地产行业出现大波动,上下游产业也势必会受到不同程度的冲击
可见,正是为了解决房地产业的短期困境,防范楼市风险,降低对经济的影响,才有了近期一些地方针对房地产行业尤其是房地产开发、中介、服务等企业的专项纾困措施的集中出台。
博览财经要强调的是,尽管有诸多利好政策,但也不能高兴太早,例如,无锡市此次出台的政策就是有前提条件的,是针对受影响造成生产经营困难的房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业等。
2月份以来已经有上海、天津、西安等多个省市陆续出台扶持房企的政策,包括延期缴纳土地款、放松商品房预售条件等方面,短期内在一定程度上缓解了其资金周转压力。但是多数政策只是针对房企,并未针对购房者,长期来看,政策对房地产资金链的缓解作用有限。所以,最佳的方法,或许就是在房住不炒的基础上,对刚需和改善型购房者发布放开政策
当然,最近也有部分省市的房地产协会建议放松或者取消限购限价、降低按揭首付比例等,但要注意,这仅仅是建议,并不代表官方
2月11日,上海市规划和自然资源局也发布了《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》,指出因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期。同一天,上海土地市场也发布消息,上海市徐汇区180万平方米的综合体地块挂牌出让。该地块挂牌起始价310.1亿元则成为目前上海最高价地块
2月12日深夜,无锡发布了有关稳定房地产发展的多项举措,政策支持力度可以说相当给力!据了解,“无锡17条”最为全面,从税收、金融、土地、预售、租金等各层面都制定了相应的支持政策;
西安也发布了十条新政,主要从拿地成本上给房企解难。“西安10条”主要面向土地市场,提出疫情防控期土地出让价款可分期缴纳;
南昌市自然资源厅同日发布的政策与西安发力点类似,涉及土地出让竞买保证金比例调整为20%、商品住宅或商住混合用地出让金缓缴为6个月等。
江西省地产协会继安徽省房地产行业协会之后,发布扶持房地产企业建议!
深圳市公积金中心再推四大举措加强住房公积金服务保障!“深圳4条”由深圳住房公积金管理中心发布,明确可申请延长公积金贷款期限
湖南省衡阳市住建局出台17条新政稳楼市,对购买新建商品房和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴,所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴等。非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。
福建省福州市发布10条措施有效应对疫情,促进房地产市场平稳发展。新政明确,顺延项目开竣工期限;顺延项目预售期限;调整土地出让金缴纳期限;调整土地履约监管协议;调整商品房预售条件;拓展房地产销售模式;支持安置型商品房建设;加大住房公积金支持力度;优化行政许可审批,以及落实财税金融扶持政策。
……
这肯定还没有结束,而且预计还会有很多城市跟进。
而就在恒大寄出“在线购房。无理由退款”斩获580亿“现金流”之后,碧桂园相关责任人表示,碧桂园全国超千个项目近日也在官方购房直营平台“碧桂园凤凰云”上开启线上售楼部,客户不出门就可以远程选房买房,不限时间、不限地点,就像淘宝购物一样方便,引领地产行业远程购房的新风潮。
2月15日,富力集团正式启动“好房子,网购吧”创新营销行动,在售全业态房源实现全程在线购房,客户认购享受六大权益,包含了“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式。
而上述房企的“自救”行动,也获得了地方政府的“配合”:据《经济日报》报道,日前,广西住建厅发布文件,要求各地要加强房地产行业疫情防控工作,大力推行商品房销售和预售审批等业务线上办理
文件发布后,广西各地房企积极参与在线售楼平台的开通和实践,运用互联网平台,发挥在线售楼平台优势。除了房企自主开发的全民营销APP如碧桂园“凤凰云”、融创幸福通APP,部分房企创新推广线上营销小程序,在满足VR看房、在线咨询、预约看房、在线算价等基本功能外,实现一键分享到朋友圈和微信群,如阳光城、龙光推出“阳光房宝”、“龙光宝”等小程序。还有部分房企则选择和其他平台网站合作,通过住朋网、乐居、房天下等第三方网站进行营销。
……
博览财经要强调的是,类似房企促销不完全是房地产行业降温的信号,因为今年的房地产政策肯定会放松。这是房企在市场略显悲观的时候,主动抢占市场,同时在企业资金面有压力的时候,主动改善现金流。
值得注意的是,同样作为社会突发事件,2003年的非典也曾造成房地产业短暂性的突然下滑。贝壳研究院预测,如果新冠肺炎疫情2月底结束,则2020年全国住宅销售面积同比降约4%;若3月中结束,则销售同比降幅约8%;若6月初结束,则销售同比降幅约15%。
博览财经认为,房地产作为中国的支柱产业,决策层肯定会有相应的“维稳”政策,但此类政策也必然是“因城而异”的,具体要看每个城市的情况,“三四线城市放开的机会比较大,一二线相信还是会比较严格
接下来可能会是更多地方放开限购、限价、预售等政策的窗口期,但在中央“房住不炒”的基调下,政策松绑可能也是短时间的,等市场恢复正常的时候或许会重新开启调控。
受疫情影响较大的大中城市仍有政策放松的空间,叠加货币政策宽松,购房需求仍有望滞后释放。
在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,不会过度采取刺激房价等政策,成交量可能会随着特殊时期的好转而回暖,但是房价不会有大幅度的波动。所以,房地产政策的出台依然是以稳定市场为基础的。


                                 
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京溢价23%、沪再出“地王”:溢价80%在武汉拿地的房企放心了不?                 
【研究员】:田文
编者按:北京春节复工后首场土拍活动,有很强信号意义,体现了土地交易市场积极向上的导向,尤其是北京土地交易还取消了限价等管控,其中,包括北京亦庄地块等溢价率达到23%,同期开拍的上海徐汇区地块挂牌起始价310.1亿元则成为目前上海最高价地块。 这说明房企拿地积极性依然比较高。 尽管疫情对经济造成了一定影响,但不改“头部房企”对中国经济和房地产信心,积极拿地,为企业未来发展储备充足的“粮草”,加之部分城市逐渐对售楼处有条件开启,预计2月下旬各地开工复工节奏加快,房地产市场交易有望重新活跃。

                                 
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【博览财经分析】北京春节复工后首场土拍活动,有很强信号意义,体现了土地交易市场积极向上的导向,尤其是北京土地交易还取消了限价等管控,其中,包括北京亦庄地块等溢价率达到23%,同期开拍的上海徐汇区地块挂牌起始价310.1亿元则成为目前上海最高价地块。
这说明房企拿地积极性依然比较高
尽管疫情对经济造成了一定影响,但不改“头部房企”对中国经济和房地产信心,积极拿地,为企业未来发展储备充足的“粮草”,加之部分城市逐渐对售楼处有条件开启,预计2月下旬各地开工复工节奏加快,房地产市场交易有望重新活跃。
除了地方政府积极供地和房企拿地热情,此前停止施工现场工程、关闭售楼处的地方房企有望复工,2月12日,继成都之后,佛山南海住建局发布当地房企复工通知,成为第二个对房企售楼处有条件放开的城市。
2月11日,已经叫停多天的北京土地市场正式拉开了春节复工后的第一场土地拍卖,3宗不限价地块迎来了11家房企的竞拍,并顺利成交。
北京市规划与自然资源委员会官网公示,北京出让的3宗不限价住宅用地,总起始价70.63亿元,总成交价80.05亿元。
其中,首创以底价29.75亿元获得石景山区西黄村地块;华润联合中交以46.7亿元竞得北京市通州区马驹桥镇亦庄新城地块,溢价率为22.89%;京能以3.6亿元获得北京市大兴区采育镇宅地,溢价率为25%。
2月11日,上海土地市场亦发布消息,上海市徐汇区180万平方米的综合体地块挂牌出让。
值得一提的是,该地块挂牌起始价310.1亿元已经成为目前上海最高价地块。
包括北京上海等地推出多幅地块,说明地方供地思路有所转变,土地交易市场不冷清,相关交易能够引起房企关注此类地块,促使一些未开工复工房企积极研究拿地机会,在“抗疫”期间土地投资不掉队。
2月12日,广东省佛山南海住建局印发《佛山市南海区住房城乡建设和水利关于开展房地产开发企业复工及在售商品房项目售楼处防疫工作专项检查的通知》,提出了若干关于房地产开发企业复工及售楼处经营的要求。
例如,此次政策明确,对于售楼处,要控制销售现场人数,分期分批销售,减少人员聚集,不得同时安排2组以上客户同时参观样板房;提倡采取线上(预约)推销结合现场签约的方式,尽量减少人员现场停留时间,并务必保持销售场所通风;按要求每日定时对销售现场进行清洁和消毒。
而2月10日,成都市住房和城乡建设局也发布了《成都市商品房销售现场型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指导手册》,成为首个放开房企售楼处开放的城市。
……
保利、华夏幸福等去年在武汉囤地
易居研究院提供的一些数据表,湖北武汉去年卖地的详细情况。值得关注的有几个点——
1.不乏高溢价的地块,最高溢价率达81.8%。面对疫情+经济双重打击,目测它们目前所承受的压力史无前例。
2.不少房企去年第一次在武汉拿地,老牌房企也持续加仓。
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包括雅士林、民发、信达、美的、新希望、时代中国、上坤等,它们通过合作、收购、招拍挂多种方式进场布局,希望在这座准一线城市拿下好业绩。
另外,包括融创、华发、碧桂园、华润、华侨城、当代、保利、绿地、远洋等老牌房企,仍在2019年积极补仓武汉。
事实上,疫情之前的武汉土拍市场仍然很活跃,当地政府愿意拿出大量优质地块出售
据湖北中原研究部数据,2019年1-12月武汉土地市场全年的供应建面、成交建面数据都在增长,其中平均楼面地价5573元/平,同比涨了25.97%。同时,全年土地出让金1728.17亿元,创下历史新高,同比涨了34.83%
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只是它们不曾料想,刚开年就遇到了这种前所未有的天灾人祸。
今年这些房企在武汉会面临同样的问题:工地无法开工导致工程延迟,这几乎是最影响全局,也是最核心的基础工程了
预计当地对土地的收入依赖或许会让武汉在疫情过后出台一些刺激政策。
但另一方面,武汉楼市投资前景并不明朗。
因为购房者包括投资客是否在短期内还愿意把真金白银投入到武汉楼市里则是个大问号。
有调研显示,有一派观点认为武汉,身为准一线城市,此次应对重大疫情的过程中暴露出诸多问题,与先进城市仍存在巨大差距,几乎让所有人都感到失望与愤怒
这对于普通购房者的打击非常大,家庭破碎、大面积的停工停业或造成月供压力、断供风险。网上已有不少购房者在武汉想退房或违约的咨询案例,预计外地人短中期内,对于武汉这座城市的信心和投资冲动,肯定不复以往。
也有一派人认为,经济好的城市,买房人也会选择性失忆。武汉虽比不了北京、广州这样的一线城市,但确实是中部地区最大的核心城市之一
所以,房企应该认真思考企业在湖北特别是武汉地区,短期、中期及长期的布局,目标受众的年龄层也该分阶段针对性地有所调整。
武汉的疫情蔓延到全国之后,也严重影响到了今年各地的卖地情况。
截止2月4日,已有25省市出台相关通知延迟土拍时间,各城市延迟时间不一。其中,重庆、合肥、南宁、昆明四城允许线上拍卖,其他城市拍卖时间恢复时间由各城市公共资源中心通知为准。
其实,房企即使没有遇到此次疫情,也正在面临诸多问题,比如在前两年拿地节奏偏快,自身处于偿债高峰期,加之融资渠道收紧,资金链偏紧,因此在土拍出价时候极其谨慎。
但显然不是所有土地市场都受影响,比如10号复工当天,上市房企龙光仍然在广州拿下一块白云区的宅地
值得注意的是,2月11日北京开启土地首拍,出让3宗不限价涉宅用地,总起始价70.63亿元,总成交价80.05亿元。最终结果如下:
首创以底价29.75亿元获得石景山区西黄村地块;
华润联合中交以46.7亿元竞得北京市通州区马驹桥镇亦庄新城地块,溢价率为22.89%;
京能以3.6亿元获得北京市大兴区采育镇宅地,溢价率为25%。
接下来的14号,北京还将再推出3宗宅地。
除了北京,上海、杭州等多个城市土地市场11日开启。
不能否认的是,除了几家相对激进的民企,大概从去年开始,公开的招拍挂市场活跃地更多的几乎是央企。这也说明了央企的资金实力,包括对后市有足够的信心。
从目前的经济走势看,预计下半年土地市场会有更多机会。




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