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首席财经内参3.13

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发表于 2020-3-13 09:12:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
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3月以来,市场重心要么在关注海外疫情蔓延对外盘冲击,要么热切分析“新基建”还有多少上涨钱景,要么就是被突然出现的俄沙石油大战当头一棒,但却都忘了另一个稳经济重要角色:曾在2月初高喊呼吁政府救市并很快就获得地方积极回应的房地产板块,近期似乎颇受冷落,关注度陡降。
但实际上,房地产业近期低调之下大动作却是频频。作为基建之外又一投资拉动经济的典型,行业正默默发生一系列重大变化。
市场面上,一方面,《疫情让房屋销售断崖暴跌,但局部抢地潮仍在继续》,销售断崖式下降让很多房企资金链紧绷。但2月初各地陆续复工后,北上广深等地土拍依旧火热,多地频频现地王,龙头房企财大气粗之态,更加凸显;部分房企甚至直言,现在是逆势拿好地的时机。
政策面上,截止2月末全国已有超过60城发布松绑楼市政策,但进入3月后,《央行重申“房住不炒”基调,刹住地方过度宽松倾向》,广州,驻马店等地一些过度放宽政策又被纷纷撤回。3月6日海南更逆势收紧楼调,祭出“取消预售制”武器;3月12日下午,国务院印发重磅的“土地新政”,核心是:将永久基本农田和永久基本农田以外的农用地转为建设用地的权限下放,赋予省级政府更大用地自主权。
这令人非常关注当前决策层对楼市的真实态度!所以,很有必要对楼市当前销售/投资/土拍/租金等现状,以及未来市场及政策走向,做个系统梳理。本期内参就做了专题论述。
我们有三个判断:其一,局部出现的房企巨头们仍踊跃拿地,证明业内也判断疫情对地产业影响只是短期,既有的购房消费需求只是延迟罢了。但由于地产项目复工容易,销售回升需更长时间重振购房者信心,行业阵痛期可能比预期要长。
至少在上半年,《地产业资金链总体紧绷会比预期更久,中小房企尤甚》,降价或打折售房以尽快回笼资金,将相当多房企选择。至于下半年能恢复到什么程度,则看全球疫情防控以及中国经济复苏进程。
其二,行业格局方面,2019年龙头企业与中小房企已是两极分化,疫情将更强化今年龙头房企强者恒强。对中小房企的收购和并购也将大幅增加。
其三,楼调松绑幅度有限,严防地方救急房企变成放松整个行业政策。因城施策基调也不会变。主要以部分三四线放松为主,不代表一二线核心城市未来会政策大放松,尤其是限购、限贷放松会很谨慎。
总体上,2020年在疫情打击宏观经济的大背景下,地产行业整体会比2019年要差不少。但这不是说A股的地产板块就完全没有机会了。《基于对楼市的三大判断,地产板块至少还有这一优势》
一则是,经过疫情期间断崖式暴跌后,在二季度和下半年行业V型反弹的征兆出现后,地产板块超跌后的抢反弹机会还是有(当然,指望创新高也不现实);
二则是,全球大宽松环境下,地产板块的高股息率,显得比较吸引人。
三则是,龙头房企在疫情之下的化危为机能力,让其中长期来看,更具有稳健的投资价值。
四则是,本次疫情爆发后,让作为社区网格化管理承接点的物业管理经受了严格考验和升华。这对地产板块所属物业管理行业将是一次行业价值的再认识。



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疫情让房屋销售断崖暴跌,但局部抢地潮仍在继续
【研究员】:大双
编者按:在疫情之下,必须承认的是,作为高资本、高负债、高杠杆、高周转率、高度依赖销售回款的诸多房企,受到了在规模上可能更甚于一些消费服务行业的直接打击。全国新房成交在2月份暴跌了9成;主要城市二手房成交降了6成;2月住房租赁总成交量同比降超8成。这让许多房企本就脆弱的资金链更是紧绷。这种资金链紧绷尤其对中小房企的冲击尤为显著。 但同时,土拍市场总量下降但结构性溢价抢房仍显著。北上广深2月末都出现了龙头房企乘机大胆拿地,甚至高溢价抢地的局面。这说明尽管疫情可能上半年经济以及房企销售带来巨大冲击,但房企仍然普遍看好中国经济在下半年很快恢复的前景。

【博览财经分析】近入3月以来,市场要么在关注疫情在海外的蔓延发展对外盘的冲击,要么在热切分析“新基建”还有多少上涨钱景,要么,就是被突然出现俄沙石油大战毫无预兆地给来了当头一棒,但却都忘了另一个稳经济的重要角色:曾在2月初高喊呼吁政府救房企并很快就获得地方积极回应的房地产板块,近期似乎颇受冷落,关注度陡降。
但实际上,房地产业近期低调之下大动作却是频频。作为基建之外的又一个投资拉动经济的典型,房地产行业正在默默发生一系列重大变化。
市场面上,一方面我们看到,部分房企在疫情中受损确实严重,疫情阻断人流之下导致的销售断崖式下降,让很多房企资金链紧绷。所以很多房企都在疫情之下罕见地干预直接叫苦并高呼救市,并且很快获得了地方政府的积极回应来救急和高层的相对默许放宽。
但另一方面,2月初各地陆续复工后,北上广深等地的土拍市场依旧火热,多地仍频频出现地王,激烈竞拍,溢价拿地趋势并没有太大改变。民企巨头和国企等龙头房企在疫情之下相对的财大气粗之态,更加凸显;部分房企甚至直言,现在是逆势拿好地的时机;而实际上,多地确实在复工之后推出了不少好地来弥补地方财政因疫情的受损。
政策面上,一方面统计显示,截止2月末全国已经有超过60个城市发布了多次房地产政策,这显示今年相对放松对房地产行业的调控应该是大势。至少,决策层对于疏困救急房地产企业的资金链,避免出现大批破产,是非常支持的。
但另一方面我们也注意到,进入3月份后,广州,驻马店等地的一些过度放宽的政策又被纷纷撤回。尤其是央行在3月3日会同财政部、银保监会等召开电视电话会议,再次强调“房住不炒”的定位,要求不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。而3月6日海南省更逆势收紧了当地楼市调控政策,更祭出了“取消预售制”的武器。
而就在3月12日下午,一个大消息破空而来:国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。
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这次“土地新政”的核心是:改革土地管理制度,将永久基本农田和永久基本农田以外的农用地转为建设用地的权限下放,赋予省级人民政府更大用地自主权。其中,预计北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆有幸成为首批试点。
令人非常关注当前决策层面对楼调放松的真实态度,以及放松的尺度是怎样的?
所以,很有必要对楼市当前的销售/投资/土拍/租金等现状,以及未来的市场及政策走向,做一个系统的梳理。本期内参就做了一个专题论述。
首先,疫情之下,目前楼市的现状——
全国新房成交在2月份暴跌了9成
据统计,2020年节后25天内,30个大中城市商品房仅成交56万平,同比下滑93%,其中一线、二线与三线城市分别同比下滑88%、92%、96%。这对于本身就是资金密集型行业的房企资金压力可想而知。
主要城市二手房成交降了6成
贝壳研究院发布的《2月全国重点城市二手房月报》称,受疫情的影响各地复工日期推迟,2月重点北京、上海、深圳、广州、大连、天津、武汉等18个全国主要城市的链家二手房成交陷入冰点,其中武汉链家2月整月零成交。2020年1-2月重点18城链家二手房成交量同比下降55%。
从城市来看,廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台1-2月成交量同比降幅均超过60%,广州、青岛、深圳成交量受影响相对较小,降幅小于40%。
二手房月报显示,业主预期受疫情影响更大,新增供给下降明显。2月份新增挂牌房源量环比下降52.2%,同比下降74%,1-2月同比下降55.7%。武汉市受影响最大,新增挂牌房源量环比减少86.9%,1-2月同比减少78.4%。
从调价行为看,2月调价中降价占比较上月增加了3.8个百分点,18个城市中有8个城市降价占比上升,比上个月增加了7个城市。
调查数据显示,在有卖房计划的受访者中,73.7%的受访者表示因为市场不明朗而暂缓卖房计划,预计新增供给可能花费更久的时间恢复到疫情前水平。但想换取现金和担心房价下跌而卖房的比例并不高,分别为11.4%和14.9%。随着各地逐步复工与各地利好政策的支持下,预计疫情结束后需求会有一波集中释放。
2月住房租赁总成交量同比降超8成
贝壳研究院《2月全国18城租赁市场月报》还显示,2月份,18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%,同比2019年2月降幅高达82.7%。
而2月份成交量同比及环比均显著下降的主要原因是由于疫情的影响,人口流动降低。大量租赁人口滞留家乡未返回居住地,或由于小区封闭禁止外人进入导致的市场供给需求双双下降,春节后租赁市场维持着低迷状态未实现市场热度的回升。
按城市看,武汉、重庆、廊坊、合肥、西安交易量环比降幅突破90%。在剔除了五个交易量极低的城市之后,剩余的13个重点城市中10个城市的租金价格呈现同比下降,9个城市租金价格环比下降。租金价格降幅最大的是天津,同比下降10.3%,环比下降9.2%。仅上海、深圳及杭州市的租金价格在同比和环比均呈现上升趋势,主要是由于城市外来人口占比高,租赁需求仍然较为可观。
有房企缺钱是真的,但还有房企仍敢高价拿地也是真的
一方面是部分房企在疫情中销售受损开始大声叫苦,声称资金链受损,快活不下去了。但另一方面,实力强的房企仍在乘机大胆拿地。
从2月份的数据来看,开发企业的销量深受影响,但土地市场则相对平稳。土地市场呈现量跌价涨的态势,龙头企业拿地势头不减。
从成交规模来看,2020年2月全国主要地级市土地成交510宗,成交规划建筑面积为4251.86万平米,同比下跌16.86%。其中住宅用地成交面积为3475.07万平米,同比下跌16.35%;但土地出让金为2015.87亿元,同比上涨12.93%。在多地都出现了溢价抢房的现象。
合肥:30多家房企报名4幅地,绿地、中海、阳光城摘地,总计81.16亿元。溢价率都达到30%以上。
杭州:万科旭辉抢地,竞价45轮,溢价率在23-30%;
成都:不仅出现溢价率48.6%的新高价地王。还有溢价率高达96.4%的;
北京:在春节后的3次土拍,成交10宗宅地,一下进账430多亿,且均为实力品牌房企,可谓是“清一色”的央企、国企。其中一宗位于海淀区西北旺镇的不限价住宅用地,溢价率约25.95%,76轮争夺,最终华润+中交+北科建联合体总斥资76亿元竞得。
上海:超级总价地王出山。2月22日一宗位于徐汇滨江西岸金融港的地块成交总价高达310.5亿元,被香港置地竞得,时隔6年再度刷新“总价地王”记录。此消息足以让业内记住好几年。
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广州:3月10日,历经12年波折,广州越秀区越秀南AD013907地块最终被广州市城市建设投资集团有限公司以底价23.57亿元竞得,成交楼面价高达6.5万元/平方米,成为目前广州楼面价最贵地块。而且该地块出让条件颇为苛刻,该地块不接受联合竞买,竞买人须自广州市越秀区注册及办理税务登记,还需配建回迁安置住房,幼儿园,托老所等。
而从企业层面来看,前2月,超10家房企拿地金额超100亿!绿城罕见登顶,拿地耗资268亿元,新增土地货值585.6亿元,让业内侧目。土地市场出乎预料的高水位运行让市场很惊讶。
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分析指出,量跌价涨的原因虽然主要在于一二线城市的土地出让更为活跃,2月份成交地块更多集中于一二线城市,上海还出现一块位于徐汇滨江的总价地王项目。但仍能说明,疫情对宏观经济的影响只是短期的,对于房地产开发这种长周期的产业,实际影响更加短暂。
而在节奏上,一季度受疫情影响,土地推出及成交将会低于往期。后期疫情结束后,土地供应规模将会短期释放,全年的量小幅高于2019年。受疫情影响,各地政府财政压力较大,各地可能会加大土地供应量,来缓解资金压力。
此外,各地政府受疫情影响急于补充财政,所以土地政策都相对较为宽松,且各地疫情后复工以来的出让土地质量较好,是较好的拿地窗口期。
实际上,对于12日公布国务院的“土地新政”,机构分析也认为,它将给中心城市带来较大利好,为他们腾出较大发展空间——想想看,假如省级政府获得了更大土地审批权,他会首先照顾哪里?当然是省会城市,或者省内“副中心城市”。会突破城市边界,让大城市获得更多建设用地——这一政策也符合疫情发生以来,土拍市场主要为一二线中心城市比较火爆的特征。
总结
简单说,土拍市场总量下降但结构性溢价抢房仍显著。这说明尽管疫情可能上半年经济以及房企销售带来巨大冲击,但房企仍然普遍看好中国经济在下半年很快恢复的前景。



焦点透视




地产业资金链总体紧绷会比预期更久,中小房企尤甚
【研究员】:大双
结论:尽管局部还是出现了龙头房企扎堆抢地的局面,但必须承认,在疫情之下,延迟复工复产,销售断崖式下跌,回款放缓、资金承压……2020年的开局,让高资本、高负债、高周转率、高度依赖销售回款的房地产行业,整体面临的资金链紧绷局面比较严峻。在经济产值上受到的打击远甚于一些消费服务行业,尤其是中小房企,尤为显著。 而资金链的紧绷还必然对行业带来几个结果:一个是,房企也必然加入破产潮和降薪潮。今年来截至2月10日,2020年全国已有69家房企破产,其中2月上旬就有20家,随着疫情的持续,或将有更多企业提交破产文书。另外,越来越多的房企开始对员工的薪资进行限制。甚至有的房企被曝无力支付工资,要求员工主动离职,并延期领取工资。二是,房企必将主动求变,不排除部分房企开始以价换量应对销售惨淡(最典型的就是恒大)。有机构预计2020年房地产全年销售同比降5%-10%。三是,疫情将进一步加剧房企的分化,民企龙头和央企将化危为机进一步扩大市场占有率和竞争力。但中小房企将更加困难;四是,至少在上半年,房企总体拿地,开工等方面将受到一定制约,要到下半年销售逐渐恢复后才可能逐渐改善。

【博览财经分析】尽管局部还是出现了龙头房企扎堆抢地的局面,但必须承认,在疫情之下,延迟复工复产,销售断崖式下跌,回款放缓、资金承压……2020年的开局,让高资本、高负债、高周转率、高度依赖销售回款的房地产行业,整体面临的资金链紧绷局面比较严峻。在经济产值上受到的打击远甚于一些消费服务行业,尤其是中小房企,尤为显著。
销售断崖VS债务压顶让房企资金链形势严峻
首先,一边是30个大中城市2月份新房成交下滑超过9成。另一边则是巨量的存货压顶。据全联房地产商会调研,其72家会员企业中,有46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元。
此外,仅从利息支出来看,根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额,70家房企月利息支出超过350亿元。这对于本身就是资金密集型行业的房企资金压力可想而知——高额的利息支出加上人力成本等各项影响,对于资金充足的大型房企可能面临问题不大,但是对一些资金流本身就紧张的中小房企来说,就比较致命。
再考虑到地产的先投资再销售回款的节奏,对大部分的房企来说,鉴于销售进度明显放慢的周期可能更久,预售金额回流减少,但用于拿地和开工建设的支出却会提前更早的好转回升,这意味着其整体现金流的压力相比疫情之前要显著放大,且持续时间较长。
其次,目前各地出台的利好政策大多针对供应端,利好政策的出台一方面可以增强企业拿地信心,另一方面可以缓解房企资金压力,使得企业仍积极拿地。利好政策的出台可以从实际减轻企业压力,加强企业拿地信心。
但同时要注意到,目前的利好政策主要是缓解企业的短期资金紧张问题,尤其是针对拿地侧政策放松,对于拉动房企的拿地热度提升作用直接,但对于大部分的房企来说,由于销售进度明显放慢,预售金额回流减少,整体现金流的压力依然巨大,有待整体市场复苏才能切实减轻企业压力。
其三,2019年和今年迄今的情况看,房企融资被全面收紧,从信托、发债到房贷额度,应收尽收,这也加剧了房企特别是中小房企的资金链压力。
据不完全统计,2019年有36家房企融资过百亿元,较2018年减少16家,累计融资达到8270.52亿元,占房企融资总额约74%(这个比例也意味着大部分中小房企实际的融资萎缩比整体融资回落幅度更大!)。而今年来,据不完全统计,从2020年1月25日到2月10日共17天,95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔,涉及金额不足百亿元人民币,与2019年春节相对应的时间段相比,减少86%,去年同期发债量是今年的7.3倍。
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简单说,一方面是销售断崖下跌,以及融资骤减持续对房企造成压力。另一方面,根据房企的债券到期情况来看,2020年是房企债券到期的高峰期,95家房企年内到期债券达到5000亿元以上,较于2019年上涨45%,房企偿债压力较大。据不完全统计,3月房企到期债券总量达到330亿元以上,虽较于2020年1月到期债券的相对较少,但房企境外债到期情况却属于年内高峰。
所以,虽然局部我们看到不少龙头企业还再牛气冲冲地大举拿地,但行业整体的资金链恐怕在整个上半年是比较严峻的,整体土拍规模相比去年明显回落恐怕也是必然的。
如果取消预售制成潮流,会更加剧房企资金链紧张
另外,海南已经在3月初打响了取消预售制的第一枪,如果预售制全面取消,对房企的冲击也会非常大,这将进一步绷紧房企的资金链,一旦房企出现大规模资金链断裂,银行债务也会受到很大影响,甚至有可能引发金融风险。
中信证券指出,现房销售一方面将增加开发商的资金压力,另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售,则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言,建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补,且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售,项目周转率将被迫下降。有地产业内人士指出,房地产是资金密集型企业,民营与国(央)企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力,但高周转就牺牲了品质。现房销售下,能低成本融资的将是最终赢家,相比之下民营房企压力会更大。
这也是此次疫情中地方政府争相出台松绑预售政策营救房企的原因。部分资金链脆弱的房企营销回款被切断,加上债务到期,在疫情期间就承受了相当大的压力——好在我们下文也说了,暂时不用担心取消预售制在全国推广。
但无论如何,疫情对房企资金链的影响会比较长。
资金链的紧绷还必然对行业带来几个结果
一个是,房企也必然加入破产潮和降薪潮。我们还意到,仅去年一年就有526家中小房企倒在了资金链上面!而今年来截至2月10日,2020年全国已有69家房企破产,其中2月上旬就有20家,随着疫情的持续,或将有更多企业提交破产文书。
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另外,越来越多的房企开始对员工的薪资进行限制。甚至有的房企被曝无力支付工资,要求员工主动离职,并延期领取工资。
港资房企凯德是首个宣布降薪的房地产公司。据称,凯德集团董事会和高管层的董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响。有的房企也决定对高管层的薪水进行限制:高管人员一季度的奖金将暂停发放,基本工资则下调2成。
二是,房企必将主动求变,不排除部分房企开始以价换量应对销售惨淡。有机构预计2020年房地产全年销售同比降5%-10%。
最典型的就是恒大自疫情爆发以后就发动了庞大的广告攻势推行七五折网上售房和推动全员营销。在满足一定条件下可获得最高总价6折的优惠幅度,“估计这将是恒大历史上最大的优惠”。据说,成果还相当显著,而这对其他房企的示范或倒逼效应不可忽视——
目前TOP200房企中,已经有143家房企重启或新推出了线上售楼处。当然,大多数以项目展示和企业宣传为主,并未真正延伸至交易环节。房企想通过在线营销抢回疫情期间“失去的销售额”并不容易。
三是,疫情将进一步加剧房企的分化,国企龙头房企将进一步扩大市场占有率和竞争力。从2月拿地金额TOP10强看,除了香港置地和融创之外,其他均为央企、国企。这都反映了资金链紧绷之下,龙头企业的资金优势。
四是,至少在上半年,房企总体拿地,开工等方面将受到一定制约,要到下半年销售逐渐恢复后才可能逐渐改善。
媒体已爆出了一部分中型房企的融资违约案例
3月6日,新华联控股此前发行的2015年度第一期中期票据因不能按期足额兑付本息,已构成实质性违约,成为疫情期间首个房企债务违约案例。
3月9日,巨潮网公告称因兑付资金未及时到账,渝系房企"五朵金花"之一的重庆协信远创实业有限公司旗下公司债“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”和“16协信08”停牌1天。统计显示,协信远创存续债券一共有6只,总余额为47亿元——需要注意到的是,协信远创还是属于重庆的大型房企,但该公司资产负债率已高达80%,大型房企资金情况都是如此,可想而知,那些规模更小一点的企业是什么情况!
分析可见,协信远创存在的存货高、受限资产多、财务费用大等方面问题,是目前很多大中型房企比较有代表性的问题。



决策参考




央行重申“房住不炒”基调,刹住地方过度宽松倾向
【研究员】:大双
结论:尽管局部房企资金链紧张,负债压力巨大是事实,但监管层楼调放松显然是有底线的。随着地方政府从对受新冠肺炎疫情影响的房企从资金救急避免倒闭已经逐渐越红线到开始救楼市,救穷,开始放松楼调甚至是要推动新一轮涨价。中央监管层也从之前对地方对房企救急的默许,开始明确重申“房住不炒”的定位不变。尤其是近期海南出现的再度收紧楼调的个案情况,可能会相当程度警告一些还在蠢蠢欲动酝酿过度对房企救急甚至楼市松绑的其他城市。

【博览财经分析】尽管局部房企资金链紧张,负债压力巨大是事实,但监管层楼调放松显然是有底线的。
随着地方政府从对受新冠肺炎疫情影响的房企从资金救急避免倒闭已经逐渐越红线到开始救楼市,救穷,开始放松楼调甚至是要推动新一轮涨价。中央监管层也从之前对地方对房企救急的默许,开始明确重申“房住不炒”的定位不变。尤其是近期海南出现的再度收紧楼调的个案情况,可能会相当程度警告一些还在蠢蠢欲动酝酿过度对房企救急甚至楼市松绑的其他城市。
据中原地产研究院不完全统计,2020年2月份全国已经有超过60个城市发布了多次房地产政策,主要集中在延期或分期缴纳公积金、土地款缓交和预售加快等,个别三四线城市也出台了契税减免、购房补贴等政策来缓解企业的资金压力。
然而,从2月末以后,多个城市松绑房地产调控被叫停。
2月底以来过度松绑楼调的政策取向被中央警告
2月28日,曾经因出台宽松力度较大的房地产政策——包括调整住房公积金贷款首付比例,将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%等——而被热议的河南驻马店市政府北河南省政府约谈了,要求驻马店市提高政治站位,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持房地产调控政策连续性、稳定性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现稳地价稳房价稳预期目标。随后驻马店撤回了包括公积金购房降低购房首付在内的17项稳楼市政策;
3月3日,广州发布了“48条”应对疫情的举措,其中对商住及办公性质的公寓取消限售的政策引起了关注。仅仅一天后,该条政策就从文件中消失了;
而同一日,央行会同财政部、银保监会召开电视电话会议,再次强调“房住不炒”的定位,要求不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
3月4日,东莞则突然宣布:楼市限涨5%,但不限跌!
而之前调低二套房贷的湖州银行也澄清,并没有这回事……
尤其一个值得关注的标准性事件是,作为过去两年全国房地产市场调控最严的海南省,甚至在进一步收紧楼市调控政策。
显然,决策层虽允许地方救房企但绝不允许短期救急疏困变成踩红线放松楼调。同时,政府对待降价的要求并没有以前那么坚决了。也就是只要能够让资金流动起来,扩大客源。盘活资金链条,政策对以降房价换资金也是非常认同的。
目前各方包括政府都在努力寻求一个政策平衡点,相信这依然需要一段时间。
海南逆势收紧楼调更具信号意义
3月7日晚,海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。重申“房住不炒”稳定楼市。除了提出针对本地户籍居民限购第三套房、发展安居型商品住房外,强调了要对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度,也就是取消了商品房预售。
这一政策因是疫情之下地方出台的第一个收紧性调控措施,引起了更广泛的关注。那么,海南为何在此时选择了收紧?
首先,海南逆势收紧具有一定的特殊性
从历史来看,海南有过在出台重大利好提前收紧楼市的先例。有业内人士认为,从政策取向看,疫情下海南升级调控很可能是因为最近海南要出台相对大力度的红利政策,为了避免市场炒作而提前出台政策。
比如,两年前,2018年3月6日,海南省委书记刘赐贵、省长沈晓明在全国两会开放日上向房地产“开炮”,称要以‘壮士断腕’的决心来减轻海南省经济对房地产的依赖。2018年全国两会结束后不久,海南便出台了非本省户籍居民家庭需缴纳5年个税或社保,商贷首付不低于70%的限购限贷政策。
但随后,国家主席习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。此后,4月22日海南实施了更加严格的全域限购措施,彻底对闻风而来的炒房者“说不”。
另外,不同于内陆房市主要依靠本地居民购买。海南作为国际旅游岛和自贸区,比较严重地依赖于旅游业和外来人口,因此市场更加动荡。
2019年,海南省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。根据易居研究院的中国百城房价数据,海南的代表城市海口、三亚的房价也从最高点2018年7、8月的21139元/平米和34295元/平米下降到单价2万/平米和3万/平米以下。
在这种情况下,海南已经明确要“着力减少经济对房地产的依赖”。早在去年9月,海南省省长沈晓明就表示,预计2020年一季度末将进入良性快速发展轨道。何谓“良性快速发展”?就是在取消预售制之后,更多抱着炒房炒地的心态进入的房企将会主动撤离。事实上,2019年海南全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化。——所以,作为过去两年“最严”的房地产市场,海南逆势“试水”现房销售也不难理解。
也就是说,此次海南宣布再次收紧调控,很可能只是个案,而并非楼调全面收紧的前奏。
但楼市宽松潮中,海南收紧楼调仍会影响后续宽松尺度
但这并不是说海南的个案的影响小。分析指出,虽然海南政策的实际力度有限,但要求现房销售,对于开发商来说资金压力将有所增加。更重要的是时间窗口,近期以“稳”为主的楼市松绑趋势,正在迎接预期收紧的考验,而此时海南成为第一个收紧调控的省份,不得不令人浮想联翩。这一政策对市场肯定有一定的影响,后续其他地方的房地产政策取向很可能有所改变。
中原地产表示,从政策本身力度看,海南主要的调控政策是针对本地户籍限购第三套房与所有新出让土地现房销售,这两个政策对市场的影响都非常小。本地户籍购第三套房的比例非常低,而且即使一个人的单身家庭也可以购买2套。商品房住宅实现现房销售,也指的是未来新出让土地,对于市场上开发商已经获得的土地没有影响。并且,即使对于存量土地,海南的“去房地产化”也毫不手软,去年3月就宣布了3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发,要引导其进行产业转型,助力海南自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设。
易居研究院指出,政策确实体现出当前海南省政府稳定房地产市场的决心:强化本地居民购买多套住房的限购政策,稳定住房市场;一推行现房销售制度约束炒地等行为,让开发商投资拿地更加理性;推出安居房制度,满足居民家庭基本住房需求,体现了供给侧结构性改革的导向。
简言之,海南省至少有“一石三鸟”之意:首先,海南政府重申了稳定房地产市场的决心;其二,有中央坚持“房住不炒”降低松绑预期;最后,预售制改革的破冰也从此开始。
海南取消预售制会是房屋销售制度新一轮改革信号?
当然,海南的政策对于楼市更深远的影响还是在于取消预售制。事实上,自从2018年9月网络上流传出广东省将取消商品房预售的消息后,市场上针对取消预售制的舆论就一直没有停歇,尽管这一消息随后就被证伪了。
商品房预售制是“一次房改”后,1994年国内正式引入的,现今已经运转26年。这一制度最初是为了加快住房供给,允许房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款。
然而随着中国房地产的市场化发展,现在预售制已经引发了不少的问题,例如备受争议的房企“高周转”模式。不少规模房企都在追求拿地后快速开工、快速取得预售证后进行销售、快速回笼资金,最大效率地利用资金。一个原本周期在一到两年的楼盘项目,6个月完成销售,便可以继续拿地,继续投资。
但在这背后,近两年来施工安全、楼盘质量问题频发,也与这一制度有脱不开的干系。预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量,是房地产行业快速发展的基础条件之一,但对购房者来说,因为保障度太低,存在各种不确定风险,由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。
不过,个人以为,憧憬海南的现房销售制在全国推广,可能短期内还不太可能看到。
总结
2020年总体放松的力度会有所增强,但楼调松绑幅度有限,严防地方救急房企变成放松整个行业政策。因城施策基调也不会变。主要以部分三四线放松为主,不代表一二线核心城市未来会政策大放松,尤其是限购、限贷放松会很谨慎。也体现出在不同城市的市场分化在持续。



博览视点




基于对楼市的四大判断,地产板块至少还有这一优势
【研究员】:大双
结论:房企资金链至少在上半年可能持续紧绷,房企裁员和降价促销会成常态,但楼市调控的松绑幅度有限,监管层重申“房住不炒”基调不改,严防地方救急房企变成放松整个行业政策。那股市地产板块就完全没希望了吗?也不是! 一个是,降息大环境中,地产板块的高股息率优势凸显。尤其龙头房企的股息率是非常具有吸引力的。同时我们认为龙头房企也具有更稳健的基本面预期;二是,商业地产大多数情况下持续跑赢CPI,在货币宽松周期中的持续抗通胀特性显著。此外,本次疫情爆发之后,社区网格化管理的深入,让作为网格化管理承接点的不同地产企业的物业管理,也经受了褒贬不一的评价。而这对地产板块所属的物业管理行业将是一次行业价值的再认识。疏通过往的难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段,将是疫情过后各地产企业对物业管理的价值再挖掘。

【博览财经分析】综合分析上述的市场现状及政策预判,我们有四个结论:
其一,房企巨头们仍踊跃拿地,证明了业内也判断疫情对房地产行业的影响只是短期,既有的购房消费需求仍在,只不过是时间延迟罢了。但由于房地产项目的复工容易,但销售的回升恐怕即便在疫情结束后也需要更长时间重振购房者信心,行业的阵痛期可能比预期的要长。
至少在上半年,经历过降薪潮的房地产或许会变得理性。降价或打折售房以尽快回笼资金,有可能是相当多房企的选择。至于下半年能恢复到什么程度,甚至能否创新高,则看全球疫情防控以及中国经济复苏的进程如何。
其二,行业格局方面,2019年地产行业整体偏平淡已经凸显出龙头企业与中小房企两极分化的生存格局。而疫情将更加强化今年龙头房企强者恒强格局。由于中小房企在资金困难时容易被兼并收购,行业分化可能加剧。随着之后融资环境的逐渐改善,行业收购和并购也将大幅增加,届时或许中小房企的话语权将进一步丧失。
其三,2020年总体放松的力度会有所增强,但楼调松绑幅度有限。会严防地方救急房企变成放松整个行业政策。因地制宜,因城施策基调也不会变。主要以部分三四线放松为主,不代表一二线核心城市未来会政策大放松,尤其是限购、限贷放松会很谨慎。也体现出在不同城市的市场分化在持续。
其四,总体上,2020年在疫情打击宏观经济的大背景下,地产行业整体会比2019年要差不少。但这不是说A股的地产板块就完全没有机会了。
一则是经过疫情期间的断崖式暴跌后,我们认为在二季度和下半年行业V型反弹的征兆出现后,地产板块超跌后的抢反弹机会还是有(当然,指望创新高恐怕也不太现实);
二则是,全球大宽松环境下,地产板块的高股息率,显得比较吸引人。
三则是,龙头房企在疫情之下的化危为机能力,让其中长期来看,更具有稳健的投资价值。
一季度楼市冰封,二季度也难大好转,降价促销或成潮流
可以看到,随着防控疫情工作的稳步推进,不仅疫情得到有效控制,房地产行业的复工复产情况同样呈现出回暖之势。来自住建部的统计数据显示,截至3月8日,全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目共19.25万个,已开复工11.19万个,开复工率达到58.15%。可以预料随着最高决策层宣布武汉的形式都已经阶段性胜利,3、4月份房企复工率会更快速上升。
我们比较认同的是,疫情对开发商拿地和开竣工进度的影响最短,预计主要集中体现在第一季度,但对房企更在乎的销售回升,恐怕影响周期就比较长一些了。
每年3、4月份,往往是楼市打开销量的关键期,而新冠肺炎疫情提前让全国楼市“冰封”,尽管2月10号后,各地已经纷纷复工,但考虑到,疫情对宏观经济的冲击,裁员潮和降薪潮的出现,以及对到售楼部等公共场所出入的心理恐惧,都在冲击消费者的购房意愿和实际购房能力。
总体而言,结合2019年房企拿地增速的放缓以及此次疫情对今年一季度土地成交的冲击,这也就决定了今年房地产投资数据存在进一步下行的可能。销售方面,多家机构预计,今年全年销售会下调5%~10%。
但地产板块也不是一无是处,高股息率优势将凸显
上面说了,房企资金链至少在上半年可能持续紧绷,房企裁员和降价促销会成常态,但楼市调控的松绑幅度有限,监管层重申“房住不炒”基调不改,严防地方救急房企变成放松整个行业政策。那股市地产板块就完全没希望了吗?
也不是!
一个是,降息环境中地产板块的高股息率优势凸显。
海外新冠疫情扩散,全球降息潮再起、并力度加强,全球流动性宽松预期再次升温。而在降息环境中,股息国债利差创新高,地产板块的高股息率优势进一步凸显,主流房企19E股息率达5.7%。
继2018年7-8月、10月、2019年初及8月后,春节后地产板块股息率再次超过10Y国债收益率、达到2.98%;并且地产板块股息率在28个行业中排名第四名。
个股方面,我们统计10家主流房企的平均股息率发现,自2018年7月以来基本都高于10年期国债收益率,到2020年3月10日则已达到主流房企:18A3.7%(19E4.7%)vs.国债2.6%,并且对应股息国债利差创历史新高。
其中,股息率较高的10家主流房企包括:首开股份(18A5.6%、19E7.1%)、金科股份(18A4.5%、19E6.6%)、绿地控股(18A5.0%、19E6.5%)、荣盛发展(18A5.2%、19E6.3%)、华夏幸福(18A4.9%、19E6.0%)、蓝光发展(18A3.9%、19E5.8%)、金地集团(18A4.0%、19E5.0%)、招商蛇口(18A4.3%、19E5.0%)、保利地产(18A3.1%、19E4.3%)、万科A(18A3.4%、19E4.0%)等。
其中可见,尤其龙头房企的股息率是非常具有吸引力的。同时从历史楼市面临外部危机后的结果看,都在更进一步强化龙头房企的市占率。则又有助于强化其偿付能力。
而降息环境中,房地产板块较高的股息率对保险资金和产业资本等长线资金的吸引力会进一步提升,包括国内外资金。
二是,商业地产大多数情况下持续跑赢CPI,在货币宽松周期中的持续抗通胀特性显著。
我们看到,一方面,目前来看国内疫情已经基本控制住扩散趋势,因此国内商业地产也将陆续恢复正常运营,后续租售率也将稳步提升;另一方面,在疫情防控方面我国先天具备制度性优势,国内优质商业地产与互联网化的结合在疫情中发挥的明显,这也或将成为国内外的资金避风港。
此外,本次疫情爆发之后,社区网格化管理的深入,让作为网格化管理承接点的不同地产企业的物业管理,也经受了褒贬不一的评价。而这对地产板块所属的物业管理行业将是一次行业价值的再认识。疏通过往的难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段,将是疫情过后各地产企业对物业管理的价值再挖掘。
根据公开资料,可关注:
(1)住宅开发的龙头:融创中国、万科A、保利地产、金地集团、旭辉控股;
(2)从事物业管理的公司:招商积余、绿城服务、保利物业等;
(3)重点布局了商业地产的公司:龙湖集团、大悦城、新城控股、华润置地、宝龙地产等。




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