背景参考
疫情让房屋销售断崖暴跌,但局部抢地潮仍在继续
【研究员】:大双
编者按:在疫情之下,必须承认的是,作为高资本、高负债、高杠杆、高周转率、高度依赖销售回款的诸多房企,受到了在规模上可能更甚于一些消费服务行业的直接打击。全国新房成交在2月份暴跌了9成;主要城市二手房成交降了6成;2月住房租赁总成交量同比降超8成。这让许多房企本就脆弱的资金链更是紧绷。这种资金链紧绷尤其对中小房企的冲击尤为显著。 但同时,土拍市场总量下降但结构性溢价抢房仍显著。北上广深2月末都出现了龙头房企乘机大胆拿地,甚至高溢价抢地的局面。这说明尽管疫情可能上半年经济以及房企销售带来巨大冲击,但房企仍然普遍看好中国经济在下半年很快恢复的前景。
【博览财经分析】近入3月以来,市场要么在关注疫情在海外的蔓延发展对外盘的冲击,要么在热切分析“新基建”还有多少上涨钱景,要么,就是被突然出现俄沙石油大战毫无预兆地给来了当头一棒,但却都忘了另一个稳经济的重要角色:曾在2月初高喊呼吁政府救房企并很快就获得地方积极回应的房地产板块,近期似乎颇受冷落,关注度陡降。
但实际上,房地产业近期低调之下大动作却是频频。作为基建之外的又一个投资拉动经济的典型,房地产行业正在默默发生一系列重大变化。
市场面上,一方面我们看到,部分房企在疫情中受损确实严重,疫情阻断人流之下导致的销售断崖式下降,让很多房企资金链紧绷。所以很多房企都在疫情之下罕见地干预直接叫苦并高呼救市,并且很快获得了地方政府的积极回应来救急和高层的相对默许放宽。
但另一方面,2月初各地陆续复工后,北上广深等地的土拍市场依旧火热,多地仍频频出现地王,激烈竞拍,溢价拿地趋势并没有太大改变。民企巨头和国企等龙头房企在疫情之下相对的财大气粗之态,更加凸显;部分房企甚至直言,现在是逆势拿好地的时机;而实际上,多地确实在复工之后推出了不少好地来弥补地方财政因疫情的受损。
政策面上,一方面统计显示,截止2月末全国已经有超过60个城市发布了多次房地产政策,这显示今年相对放松对房地产行业的调控应该是大势。至少,决策层对于疏困救急房地产企业的资金链,避免出现大批破产,是非常支持的。
但另一方面我们也注意到,进入3月份后,广州,驻马店等地的一些过度放宽的政策又被纷纷撤回。尤其是央行在3月3日会同财政部、银保监会等召开电视电话会议,再次强调“房住不炒”的定位,要求不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。而3月6日海南省更逆势收紧了当地楼市调控政策,更祭出了“取消预售制”的武器。
而就在3月12日下午,一个大消息破空而来:国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。
这次“土地新政”的核心是:改革土地管理制度,将永久基本农田和永久基本农田以外的农用地转为建设用地的权限下放,赋予省级人民政府更大用地自主权。其中,预计北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆有幸成为首批试点。
令人非常关注当前决策层面对楼调放松的真实态度,以及放松的尺度是怎样的?
所以,很有必要对楼市当前的销售/投资/土拍/租金等现状,以及未来的市场及政策走向,做一个系统的梳理。本期内参就做了一个专题论述。
首先,疫情之下,目前楼市的现状——
全国新房成交在2月份暴跌了9成
据统计,2020年节后25天内,30个大中城市商品房仅成交56万平,同比下滑93%,其中一线、二线与三线城市分别同比下滑88%、92%、96%。这对于本身就是资金密集型行业的房企资金压力可想而知。
主要城市二手房成交降了6成
贝壳研究院发布的《2月全国重点城市二手房月报》称,受疫情的影响各地复工日期推迟,2月重点北京、上海、深圳、广州、大连、天津、武汉等18个全国主要城市的链家二手房成交陷入冰点,其中武汉链家2月整月零成交。2020年1-2月重点18城链家二手房成交量同比下降55%。
从城市来看,廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台1-2月成交量同比降幅均超过60%,广州、青岛、深圳成交量受影响相对较小,降幅小于40%。
二手房月报显示,业主预期受疫情影响更大,新增供给下降明显。2月份新增挂牌房源量环比下降52.2%,同比下降74%,1-2月同比下降55.7%。武汉市受影响最大,新增挂牌房源量环比减少86.9%,1-2月同比减少78.4%。
从调价行为看,2月调价中降价占比较上月增加了3.8个百分点,18个城市中有8个城市降价占比上升,比上个月增加了7个城市。
调查数据显示,在有卖房计划的受访者中,73.7%的受访者表示因为市场不明朗而暂缓卖房计划,预计新增供给可能花费更久的时间恢复到疫情前水平。但想换取现金和担心房价下跌而卖房的比例并不高,分别为11.4%和14.9%。随着各地逐步复工与各地利好政策的支持下,预计疫情结束后需求会有一波集中释放。
2月住房租赁总成交量同比降超8成
贝壳研究院《2月全国18城租赁市场月报》还显示,2月份,18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%,同比2019年2月降幅高达82.7%。
而2月份成交量同比及环比均显著下降的主要原因是由于疫情的影响,人口流动降低。大量租赁人口滞留家乡未返回居住地,或由于小区封闭禁止外人进入导致的市场供给需求双双下降,春节后租赁市场维持着低迷状态未实现市场热度的回升。
按城市看,武汉、重庆、廊坊、合肥、西安交易量环比降幅突破90%。在剔除了五个交易量极低的城市之后,剩余的13个重点城市中10个城市的租金价格呈现同比下降,9个城市租金价格环比下降。租金价格降幅最大的是天津,同比下降10.3%,环比下降9.2%。仅上海、深圳及杭州市的租金价格在同比和环比均呈现上升趋势,主要是由于城市外来人口占比高,租赁需求仍然较为可观。
有房企缺钱是真的,但还有房企仍敢高价拿地也是真的
一方面是部分房企在疫情中销售受损开始大声叫苦,声称资金链受损,快活不下去了。但另一方面,实力强的房企仍在乘机大胆拿地。
从2月份的数据来看,开发企业的销量深受影响,但土地市场则相对平稳。土地市场呈现量跌价涨的态势,龙头企业拿地势头不减。
从成交规模来看,2020年2月全国主要地级市土地成交510宗,成交规划建筑面积为4251.86万平米,同比下跌16.86%。其中住宅用地成交面积为3475.07万平米,同比下跌16.35%;但土地出让金为2015.87亿元,同比上涨12.93%。在多地都出现了溢价抢房的现象。
合肥:30多家房企报名4幅地,绿地、中海、阳光城摘地,总计81.16亿元。溢价率都达到30%以上。
杭州:万科旭辉抢地,竞价45轮,溢价率在23-30%;
成都:不仅出现溢价率48.6%的新高价地王。还有溢价率高达96.4%的;
北京:在春节后的3次土拍,成交10宗宅地,一下进账430多亿,且均为实力品牌房企,可谓是“清一色”的央企、国企。其中一宗位于海淀区西北旺镇的不限价住宅用地,溢价率约25.95%,76轮争夺,最终华润+中交+北科建联合体总斥资76亿元竞得。
上海:超级总价地王出山。2月22日一宗位于徐汇滨江西岸金融港的地块成交总价高达310.5亿元,被香港置地竞得,时隔6年再度刷新“总价地王”记录。此消息足以让业内记住好几年。
广州:3月10日,历经12年波折,广州越秀区越秀南AD013907地块最终被广州市城市建设投资集团有限公司以底价23.57亿元竞得,成交楼面价高达6.5万元/平方米,成为目前广州楼面价最贵地块。而且该地块出让条件颇为苛刻,该地块不接受联合竞买,竞买人须自广州市越秀区注册及办理税务登记,还需配建回迁安置住房,幼儿园,托老所等。
而从企业层面来看,前2月,超10家房企拿地金额超100亿!绿城罕见登顶,拿地耗资268亿元,新增土地货值585.6亿元,让业内侧目。土地市场出乎预料的高水位运行让市场很惊讶。
分析指出,量跌价涨的原因虽然主要在于一二线城市的土地出让更为活跃,2月份成交地块更多集中于一二线城市,上海还出现一块位于徐汇滨江的总价地王项目。但仍能说明,疫情对宏观经济的影响只是短期的,对于房地产开发这种长周期的产业,实际影响更加短暂。
而在节奏上,一季度受疫情影响,土地推出及成交将会低于往期。后期疫情结束后,土地供应规模将会短期释放,全年的量小幅高于2019年。受疫情影响,各地政府财政压力较大,各地可能会加大土地供应量,来缓解资金压力。
此外,各地政府受疫情影响急于补充财政,所以土地政策都相对较为宽松,且各地疫情后复工以来的出让土地质量较好,是较好的拿地窗口期。
实际上,对于12日公布国务院的“土地新政”,机构分析也认为,它将给中心城市带来较大利好,为他们腾出较大发展空间——想想看,假如省级政府获得了更大土地审批权,他会首先照顾哪里?当然是省会城市,或者省内“副中心城市”。会突破城市边界,让大城市获得更多建设用地——这一政策也符合疫情发生以来,土拍市场主要为一二线中心城市比较火爆的特征。
总结
简单说,土拍市场总量下降但结构性溢价抢房仍显著。这说明尽管疫情可能上半年经济以及房企销售带来巨大冲击,但房企仍然普遍看好中国经济在下半年很快恢复的前景。