《如何从“不平衡不充分”当中捕捉投资机会？》：如何从十九大报告和三季度经济数据中把握未来的投资机会？博览研究员认为，从这两者来看，未来最大的投资机会还在于新动能相关投资领域。同时，博览研究员认为，看起来没有超预期的消费数据高增长和看起来超预期的高端制造业、战略新兴产业投资增速的高增长实际上是一体两面的——一个在需求端体现了习总书记说的“人民日益增长的美好生活需要”；一个则在供给侧践行了习总书记提示的“不平衡、不充分”。而这种共同体现意味着，消费的中长期高增长态势势必要带动高端制造业和战略新兴产业投资在未来的高增长态势。只不过差别在于，从即期市场上看，一个没有超预期的表现可能难以持续刺激市场进行炒作，一个有超预期的表现，可能获得资金的追捧。 《没给你7%，但好像给了你“更美好的生活”》：当新一轮的产业革命、技术革命的征兆正在浮现的时候，对于从来就没有进入政策制度核心区域的小微民营企业来说，向技术革命要饭吃，较之向政策改革要红利显然更为务实和现实一些。的确，我们也看到近年来中国正将众多的经济政治资源投向人工智能、新能源汽车以及二者的结合部——无人驾驶汽车技术，最新的消息显示，继百度、董明珠乃至贾跃亭之后，宣称自己已经进入无人区的华为也杀入了无人驾驶领域，如果算上BATJ这些现在看起来在外围打酱油的群体，尤其是中国政府参与的拟定取代传统能源汽车时间表这一切来看，中国正在把下一轮产业革命的突破口锁定在与此相关的领域上。 《房地产的调控，可能是一场为期30年的“持久战”！》：当前中国社会已经分化成有房阶层和无房阶层，二者之间的贫富差距随着房地产的炒作会进一步拉大。在这一现实的挑战之下，无论是追求美好的生活还是缩小贫富差距，“攻克房地产市场的异化发展”这个横亘在进入“建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”道路上的一个障碍。从这个角度来说，房地产市场的调控要贯以长效机制。这个长效机制的“长”要长到什么时候，从上述的阶段性规划来看，差不多是一个为期30年的浩大工程。一方面，来自于房地产市场自身掺杂了中央和地方之间财税关系的调整（房产税的延迟多少与这个问题有关系）。要理顺中央和地方之间的事权和财权之间的关系，至少耗费第二个5年的时间并不为过。更重要的是，房地产市场的发展最终要与各地方发展的阶段性相关联。本质上是要和中国社会尤其是城市人口结构性变化相适应。从经济基本面上来说，中国经济仍未彻底实现工业化，城镇化的进程最多才走了一半。这一进程不结束，房地产市场本身所潜存的炒作动能就很难彻底消除。尽管中国人口红利在减少，但人口的质量以及建立在人口质量上的消费能力的提升红利还在释放甚至还在加速。他们对于居住属性的诉求除了便捷的租赁以外，一旦进入家庭成熟期仍然会大概率倾向于获得一个自有的房产。因此，从经济结构性的发展和人口结构变化的角度来说，对于房地产市场的调控本身，是在同中国经济的结构性和人口结构的变化在做“对冲”。从这个角度来说，一个30年的周期恐怕才能完全容纳和承载现在的国民对于“居者有其屋”的美好向往。如此看来，决策层把第二个阶段，也就是到2050年才设定为“初步实现共同富裕”的目标，也和房地产市场调控所需要的这个周期相符合。
 博览视点
没给你7%，但好像给了你“更美好的生活”
【研究员】：陈果 田文
结论：当新一轮的产业革命、技术革命的征兆正在浮现的时候，对于从来就没有进入政策制度核心区域的小微民营企业来说，向技术革命要饭吃，较之向政策改革要红利显然更为务实和现实一些。的确，我们也看到近年来中国正将众多的经济政治资源投向人工智能、新能源汽车以及二者的结合部——无人驾驶汽车技术，最新的消息显示，继百度、董明珠乃至贾跃亭之后，宣称自己已经进入无人区的华为也杀入了无人驾驶领域，如果算上BATJ这些现在看起来在外围打酱油的群体，尤其是中国政府参与的拟定取代传统能源汽车时间表这一切来看，中国正在把下一轮产业革命的突破口锁定在与此相关的领域上。
【博览财经研报】近40年前，我们对中国社会的主要矛盾的定调是“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”；近40年后的今天，这一主要矛盾已经“演进”为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”； 与此同时，我们对未来30年的“奋斗目标”也已经“进化为”两个新的阶段性论述—— 第一个阶段，从二〇二〇年到二〇三五年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化。 第二个阶段，从二〇三五年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。 今天本期产品的相关研究，就建立在这两个政策面规划的转变之上…… 决策层“政策钢琴”的下一个按键或将回到与小微、民营企业有关的增量改革上 当新一轮的产业革命、技术革命的征兆正在浮现的时候，对于从来就没有进入政策制度核心区域的小微民营企业来说，向技术革命要饭吃，较之向政策改革要红利显然更为务实和现实一些。的确，我们也看到近年来中国正将众多的经济政治资源投向人工智能、新能源汽车以及二者的结合部——无人驾驶汽车技术，最新的消息显示，继百度、董明珠乃至贾跃亭之后，宣称自己已经进入无人区的华为也杀入了无人驾驶领域，如果算上BATJ这些现在看起来在外围打酱油的群体，尤其是中国政府参与的拟定取代传统能源汽车时间表这一切来看，中国正在把下一轮产业革命的突破口锁定在与此相关的领域上。 …… 在博览研究员看来，虽然三季度经济数据“令人意外”地没有兑现周行长7%的预测，但是统计局局长宁吉喆关于“争取更好表现”的这一块却并没有落空，三季度数据在投资增速持续回落的情况下，依靠消费第三产业的持续高增长，依然取得了6.8%的好成绩。 ◆值得注意的是，在一片霞光万丈的数据之下，仍然有一朵乌云挥之不去，也就是老生常谈的民间投资究竟能够从哪里获得突破。在博览研究员此前的研究当中，我们曾经推测过当供给侧改革推进到一定程度、旧产能问题得到相对缓解时，寻找新动能和改革的增量就有可能成为下一阶段改革攻坚的重点，而九月份的定向降准也把人们对于政策面的关注再次拉回到生存状况并不算太好的民营企业、小微企业身上。 ◆博览研究员认为，决策层政策钢琴的下一个按键，似乎也要回到与小微企业、民营企业有关的增量改革层面上。可以预计的是，民营经济、小微企业将是未来的发展重点，将通过政府职能的改革，国有企业的混改，向政策、向制度要空间。与此同时，小微民营企业更重要的也是最有可能的突破口，恐怕还是在新生的需求和新生的产业中去寻找增量的空间——当新一轮的产业革命、技术革命的征兆正在浮现的时候，对于从来就没有进入政策制度核心区域的小微民营企业来说，向技术革命要饭吃，较之向政策改革要红利显然更为务实和现实一些。如果小微民营企业生存环境不能得到改善，经济波动的涟漪扩散，那么“美好生活”的“镜像”就有可能被扭曲。在未来的五年里，我们相信新核心时代能够从技术革命、产业革命以及政策制度的调整与改革多方面来寻求小微和民营企业的新大陆。 解决好小微民营企业问题，才能寻求更“美好的生活” 博览研究员注意到，虽然三季度经济数据“令人意外”地没有兑现周行长7%的预测，但是统计局局长宁吉喆关于“争取更好表现”的这一块却并没有落空，三季度数据在投资增速持续回落的情况下，依靠消费第三产业的持续高增长，依然取得了6.8%的好成绩。这已经是中国季度GDP增速连续第9次稳定在6.7%至6.9%的区间之内，而且今年全年GDP增速更有望实现近年来的首次回升，更重要地是，减速增效的成绩在这一次数据当中体现得更加明显。 
应该说，作为收官之年的经济数据，从大方向上看，即使不在数字上有什么超预期的表现，但肯定会在结构的细分上去呈现这五年以来的改革成效，去满足或者改善这种“不平衡不充分”的矛盾。但不得不强调的是，在一片霞光万丈的数据之下，仍然有一朵乌云挥之不去，也就是老生常谈的民间投资究竟能够从哪里获得突破。在博览研究员此前的研究当中，我们曾经推测过当供给侧改革推进到一定程度、旧产能问题得到相对缓解时，寻找新动能和改革的增量就有可能成为下一阶段改革攻坚的重点，而九月份的定向降准也把人们对于政策面的关注再次拉回到生存状况并不算太好的民营企业、小微企业身上。 事实上2013年初决策层就开启了简政放权和创新创业，从今天的角度来看，这是在用增量改革的方式来缓解当时的经济困境和矛盾（最主要的就是创造新增就业，培育新的增长点），也为2015年底启动供给侧结构性改革，也就是所谓的存量改革争取了时间，创造了条件。而两年后的今天，无论是从改革推进的程度，还是今年以来的经济数据表现来看，决策层政策钢琴的下一个按键，似乎也要回到与小微企业、民营企业有关的增量改革层面上。从近期改革结果上看，虽然我们也曾经质疑供给侧改革去产能+环保限产直接引起了所谓的“十几万家企业关门甚至倒闭”，但如果从一个发展的角度上看，众多弱小旧产能的关闭，乃至是一个僵尸企业的死亡，才能为后来的新生势力腾出空间、省出资源。可以预计的是，民营经济、小微企业未来的发展重点，既要通过政府职能的改革，国有企业的混改，向政策、向制度要空间，但恐怕更重要的也是最有可能的突破口，还是在新生的需求和新生的产业中去寻找增量的空间——当新一轮的产业革命、技术革命的征兆正在浮现的时候，对于从来就没有进入政策制度核心区域的小微民营企业来说，向技术革命要饭吃，较之向政策改革要红利显然更为务实和现实一些。的确，我们也看到近年来中国正将众多的经济政治资源投向人工智能、新能源汽车以及二者的结合部——无人驾驶汽车技术，最新的消息显示，继百度、董明珠乃至贾跃亭之后，宣称自己已经进入无人区的华为也杀入了无人驾驶领域，如果算上BATJ这些现在看起来在外围打酱油的群体，尤其是中国政府参与的拟定取代传统能源汽车时间表这一切来看，中国正在把下一轮产业革命的突破口锁定在与此相关的领域上。 随着十九大报告对中国社会主要矛盾的论述做了新的解释，尤其是经济基本面的数据越来越倾向于消费端的支撑，未来的中国能够去满足人民群众日益增长的美好生活多样性需求，显然不是国有企业这一个支柱能够完成的，千差万别的居民诉求，显然更容易从成千上万的千变万化的小微企业当中获得匹配，这也是博览研究员近期要强调资本市场要从规范逐渐回归到发展，所存在的大背景。毕竟只有多层次资本市场才能满足小微企业多样性的需求。 综上所述，尽管7%增速没有实现，但我们依然能够从结构性的改善、经济质量的提高当中获得美好生活的“镜像”。可如果小微民营企业生存环境不能得到改善，经济波动的涟漪扩散，那么这个“镜像”就有可能被扭曲。未来的五年我们相信新核心时代能够从技术革命、产业革命以及政策制度的调整与改革多方面来寻求小微和民营企业的新大陆。
如何从“不平衡、不充分”当中捕捉投资机会
【研究员】：陈果 田文
结论：如何从十九大报告和三季度经济数据中把握未来的投资机会？博览研究员认为，从这两者来看，未来最大的投资机会还在于新动能相关投资领域。同时，博览研究员认为，看起来没有超预期的消费数据高增长和看起来超预期的高端制造业、战略新兴产业投资增速的高增长实际上是一体两面的——一个在需求端体现了习总书记说的“人民日益增长的美好生活需要”；一个则在供给侧践行了习总书记提示的“不平衡、不充分”。而这种共同体现意味着，消费的中长期高增长态势势必要带动高端制造业和战略新兴产业投资在未来的高增长态势。只不过差别在于，从即期市场上看，一个没有超预期的表现可能难以持续刺激市场进行炒作，一个有超预期的表现，可能获得资金的追捧。
【博览财经研报】博览研究员认为，看起来没有超预期的消费数据高增长和看起来超预期的高端制造业、战略新兴产业投资增速的高增长实际上是一体两面的——一个在需求端体现了习总书记说的“人民日益增长的美好生活需要”；一个则在供给侧践行了习总书记提示的“不平衡、不充分”。而这种共同体现意味着，消费的中长期高增长态势势必要带动高端制造业和战略新兴产业投资在未来的高增长态势。只不过差别在于，从即期市场上看，一个没有超预期的表现可能难以持续刺激市场进行炒作，一个有超预期的表现，可能获得资金的追捧。 在十九大报告中，习近平总书记指出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，那么从投资的角度上说，恰恰是这些“不平衡不充分”的地方，蕴含着潜在的投资机会，谁能够解决这一种不平衡，满足这一种不充分，那么哪个行业哪个公司就有未来。就最近公布的三季度经济数据来看，的确有一组这样的现实案例（固定投资代表的旧动能和消费、新兴产业代表的新动能之间）等待着我们去发掘其中的投资机会。 
◆首先，即使三季度GDP增速没有像周行长乐观预期的那样直接到7%，甚至回调到6.8%，但是我们仍然看到消费对于经济增长的贡献度持续提升，前三季度最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为64.5%，比上年同期提高2.8个百分点。显然，从长期来看，博览研究员此前指出的，从经济基本面到政策面重点都在向消费需求倾斜的这一趋势已经基本明确，所以未来长期投资机会大概率主要体现在需求侧、消费端。 值得注意的是，尽管这个大方向从三季度数据上已经得到了进一步的佐证和巩固，但从即期上看，除了个别龙头，譬如贵州茅台持续上涨创新高，相关板块的整体涨幅恐怕很难再次从三季度这个并不意外的消费数据高增长当中得到额外的支持。也就是说，在消费品的投资上，即期表现可能更多取决于技术面和资金面的变化，经济数据上虽然继续向好，但却并没有太超预期的成分能去刺激其短期的炒作，因此投资者应对这一种投资时间段上的反差应加以辨析和把握。 ◆其次，虽然固定资产投资增速持续回调，从一季度的9.2%到二季度的8.6%到三季度的7.5%，但是我们看到统计局特意强调了三季度数据中有关新动能的持续凸显，尤其是战略新兴产业、高端制造业的投资增速继续保持两位数增长（前三季度，高技术制造业、装备制造业和制造业技术改造投资同比分别增长18.4%、8.3%和12.1%；前三季度工业战略性新兴产业增加值同比增长11.3%，比规模以上工业快4.6个百分点），从这个角度上来看，相关产业经济数据超预期的表现，必然会更有可能得到市场资金的追捧。 换句话说，无论是从投资的角度还是从第二产业的角度，虽然旧动能在经济贡献中的占比和增速上，整体性地回调，呈现出习总书记所说的“不平衡不充分”的特征，但是个别表现出满足“人民日益增长的美好生活需要”的产业，其反映出的投资机会却并不会淹没在整体数据的低迷之下，反而这种有明显反差甚至有超预期表现的分类投资数据，更会得到市场资金即期的认可与追逐。更进一来看，中长期内，新兴产业、高端制造业由于能够满足新的需求，也就是与上文提到的消费和第三产业的高增长形成了从供给端到需求端的匹配，也同样值得投资人高度关注。 结论 ◆综合来看，博览研究员认为，看起来没有超预期的消费数据高增长和看起来超预期的高端制造业、战略新兴产业投资增速的高增长实际上是一体两面的——一个在需求端体现了习总书记说的“人民日益增长的美好生活需要”；一个则在供给侧践行了习总书记提示的“不平衡、不充分”。而这种共同体现意味着，消费的中长期高增长态势势必要带动高端制造业和战略新兴产业投资在未来的高增长态势。只不过差别在于，从即期市场上看，一个没有超预期的表现可能难以持续刺激市场进行炒作，一个有超预期的表现，可能获得资金的追捧。
观察与思考
房地产的调控，可能是一场为期30年的“持久战”！
【研究员】： 柯彩 田文
结论：当前中国社会已经分化成有房阶层和无房阶层，二者之间的贫富差距随着房地产的炒作会进一步拉大。在这一现实的挑战之下，无论是追求美好的生活还是缩小贫富差距，“攻克房地产市场的异化发展”这个横亘在进入“建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”道路上的一个障碍。从这个角度来说，房地产市场的调控要贯以长效机制。这个长效机制的“长”要长到什么时候，从上述的阶段性规划来看，差不多是一个为期30年的浩大工程。一方面，来自于房地产市场自身掺杂了中央和地方之间财税关系的调整（房产税的延迟多少与这个问题有关系）。要理顺中央和地方之间的事权和财权之间的关系，至少耗费第二个5年的时间并不为过。更重要的是，房地产市场的发展最终要与各地方发展的阶段性相关联。本质上是要和中国社会尤其是城市人口结构性变化相适应。从经济基本面上来说，中国经济仍未彻底实现工业化，城镇化的进程最多才走了一半。这一进程不结束，房地产市场本身所潜存的炒作动能就很难彻底消除。尽管中国人口红利在减少，但人口的质量以及建立在人口质量上的消费能力的提升红利还在释放甚至还在加速。他们对于居住属性的诉求除了便捷的租赁以外，一旦进入家庭成熟期仍然会大概率倾向于获得一个自有的房产。因此，从经济结构性的发展和人口结构变化的角度来说，对于房地产市场的调控本身，是在同中国经济的结构性和人口结构的变化在做“对冲”。
【博览财经研报】此次十九大的报告当中，一个引人关注的焦点问题就是高层的政策文件继续“回避”了房产税的问题，对“房产税”只字不提。 博览研究员注意到，当前中国社会已经分化成有房阶层和无房阶层，二者之间的贫富差距随着房地产的炒作会进一步拉大。在这一现实的挑战之下，无论是追求“美好的生活”还是“缩小贫富差距”，“攻克房地产市场的异化发展”这个横亘在进入“建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”战略目标（根据十九大报告的规划，要到2050年初步实现）的这个障碍，就成为是未来30年的一个重要经济任务。 从这个角度来说，房地产市场的调控要贯以长效机制。这个长效机制的“长”要长到什么时候，从上述的阶段性规划来看，差不多是一个为期30年的浩大工程。 一方面，来自于房地产市场自身掺杂了中央和地方之间财税关系的调整（房产税的延迟多少与这个问题有关系）。要理顺中央和地方之间的事权和财权之间的关系，至少耗费第二个5年的时间并不为过。 更重要的是，房地产市场的发展最终要与各地方发展的阶段性相关联。本质上是要和中国社会尤其是城市人口结构性变化相适应。从经济基本面上来说，中国经济仍未彻底实现工业化，城镇化的进程最多才走了一半。这一进程不结束，房地产市场本身所潜存的炒作动能就很难彻底消除。 尽管中国人口红利在减少，但人口的质量以及建立在人口质量上的消费能力的提升，这一“转型红利”还在释放甚至还在加速。国民对于居住属性的诉求除了便捷的租赁以外，一旦进入家庭成熟期仍然会大概率倾向于获得一个自有的房产。因此，从经济结构性的发展和人口结构变化的角度来说，对于房地产市场的调控本身是在同中国经济的结构性和人口结构的变化在做“对冲”。 从这个角度来说，一个30年的周期恐怕才能完全容纳和承载现在的国民对于“居者有其屋”的美好向往。如此看来，决策层把第二个阶段，也就是到2050年才设定为“初步实现共同富裕”的目标，也和房地产市场调控所需要的这个周期相符合。 因此，无论我们近期在供给端采取了哪些措施，也无论房产税究竟什么时候落地，有一点我们需要有一个“准确”的预期，那就是，房地产市场尤其是一二线城市的房地产市场，不会因为短期的调控而出现趋势性的变化，最多是把投机需求最大限度的压制，但是他们的大方向还是一个向上发展的趋势，中间会有一些波折，但恐怕不会在最近的30年内改变其大方向。或许，什么时候有房阶层和无房阶层之间差别得到了消除或者说最大限度的压缩，那么第二阶段的发展目标也就有条件实现。 房地产的调控可能是一场为期30年的持久战！ 此次十九大的报告当中，一个引人关注的焦点问题就是高层的政策文件继续回避了房产税的问题—— 对此，博览研究员认为，房产税是否纳入高层的会议公告或是相关的政策文件，尽管这只是一个观察政策走向的渠道，但在当前这个时点，却有别样的参照意义。尽管决策层近年来已经试图用“长效机制”这个词来定义房地产的调控，并且通过近期出台的”租售并举、共有产权房、乃至雄安新区禁止房屋买卖模式”在供给端进行各种改革的尝试。 甚至最近的数据显示，一线城市的土地出让，已经开始大幅增长，但就是没有关于一度热议的房产税的问题。中原地产研究中心数据显示，截至10月15日，一线城市今年年内供应的住宅用地已经达到了204宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达到了2433.33万平方米，同比2016年全年上涨了40%。 从某种程度上来说，房产税更像是在需求端做的工作，而前者则更多的是供给侧的调整。那么，所谓的长效机制是否意味着在当前阶段决策层政策的侧重点更多的还是放在了供给侧的调整上，或者说政策面还不认为需求侧的工作那么急迫。 博览研究员认为，有一点是可以明确，相关政策的调整，即在剔除投机需求，把所谓的炒作成分压缩掉后，恐怕在相当长一段时间内，“持有自有住房”仍然是我们这一两代人的生活习惯所决定的。想通过房产税的形势起到抑制需求的作用，效果如何，未来仍有待观察。 近期，周小川行长也提到关于中国城镇化的问题。中国的基础设施已得到很大改善，但城镇化进程还在进行中。从登记户籍人口来看，目前城镇化率仅为40%左右；但根据人口调查统计结果，城镇化率约为50%；如果使用样本分析法统计在城镇居住满六个月的人口数量，则城镇化率为57%。这意味着仍有大量农民正在向城市迁徙，虽然这些人可能已在城市找到工作，但尚未在城市落户安家。因此中国的城市化进程仍处于高速发展阶段，导致对钢铁和水泥的需求较大。 这一方面表明了中国的城镇化进程还远未结束，由城镇化释放出来的对住宅的正常需求仍然较大。 另一方面，如果按照习总书记十九大报告所言，中国社会当前的主要矛盾是“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，而作为旧经济各种优势和弊端的集大成者，房地产行业的前世今生几乎就能够突出的代表或者是诠释什么叫“人民群众对美好生活的需求得不到充分的满足，也就是所谓的‘不平衡不充分’”。 10月18日，习近平主席在十九大报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在这次十九大会议上，习总书记再次强调房屋的居住属性，而非炒作，就是一个典型的对于居者有其屋的美好向往。但是在现有的经济与政策条件下，这个目标的实现仍然要付出很大的努力。 从某种程度上来说，98年房改以后，尤其是最近的十几年，中国社会已经分化乃至撕裂成“有房阶层”和“无房阶层”两个贫富差距，或者说是收入分配差距日益扩大的群体阶层。客观地说，1998年的房改毕竟在住房所有权的市场化上满足了此前20年左右国民对于居住问题日益增长的需求。但随着房地产市场后续发展的异化（金融化和投机化），在相当程度上变异成了阻碍居民追求“美好生活”的一大障碍，侵蚀乃至剥夺了国民生活的获得感和幸福感。 按照此前30多年对于中国社会主要矛盾的定性（“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”），我们经济发展的策略是允许乃至鼓励一部分人先富起来。而最近十几年房地产的泛金融化就成为这种先富起来的捷径，以至于有了众所周知的段子：说1984年为了圆自己的出国梦，一位老北京卖掉了自己祖上传下的四合院，凑了30万背到意大利淘金，充分发挥了中国人吃苦耐劳的精神，大雪天送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢七次，被打三次，辛苦节俭，30年后两鬓斑白，终于攒下来一百万欧元（768万人民币）打算回国颐养天年。等回到北京，发现当年卖掉的四合院中介挂牌8000万，呆望着这个数字，他瞬间崩溃了…… 但是随着这次对中国社会主要矛盾的更新，尤其是对未来30年分两步走的战略步骤的明确：从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化；从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国，未来30年中国经济发展的任务已经从“允许一部分人先富起来转向第一个15年逐渐缩小收入差距，再到第二个十五年初步实现共同富裕，简言之，未来30年的经济工作的核心目标是“缩小贫富差距”。 但是，在当前中国社会已经分化成有房阶层和无房阶层，二者之间的贫富差距随着房地产的炒作会进一步拉大。在这一现实的挑战之下，无论是追求美好的生活还是缩小贫富差距，“攻克房地产市场的异化发展”这个横亘在进入“建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”目标的一个最大的障碍。 从这个角度来说，房地产市场的调控要贯以长效机制。这个长效机制的“长”要长到什么时候，从上述的阶段性规划来看，差不多是一个为期30年的浩大工程。 为什么说，房地产的调控可能是一场为期30年的持久战？ 一方面，来自于房地产市场自身掺杂了中央和地方之间财税关系的调整（房产税的延迟多少与这个问题有关系）。要理顺中央和地方之间的事权和财权之间的关系，至少耗费第二个5年的时间并不为过。 更重要的是，房地产市场的发展最终要与各地方发展的阶段性相关联。本质上是要和中国社会尤其是城市人口结构性变化相适应。从经济基本面上来说，中国经济刚起步，仍未实现彻底工业化，城镇化的进程最多才走了一半。这一进程不结束，房地产市场本身所潜存的炒作动能就很难彻底消除。与此相对应，80后和90后正在成为未来20到30年中国经济发展的主体，同时也逐渐成为消费的主体。 尽管中国人口红利在减少，但人口的质量以及建立在人口质量上的消费能力的提升红利还在释放甚至还在加速。他们对于居住属性的诉求除了便捷的租赁以外，一旦进入家庭成熟期仍然会大概率倾向于获得一个自有的房产。因此，从经济结构性的发展和人口结构变化的角度来说，对于房地产市场的调控本身是在同中国经济的结构性和人口结构的变化在做对冲。从这个角度来说，一个30年的周期恐怕才能完全容纳和承载现在的国民对于“居者有其屋”的美好向往。 从这个角度上看，决策层把第二个阶段，也就是到2050年才设定为初步实现共同富裕的目标，也和房地产市场调控所需要的这个周期相符合。 总结 无论我们近期在供给端采取了哪些措施，也无论房产税究竟什么时候落地，有一点我们需要有一个预期，房地产市场尤其是一二线城市的房地产市场不会因为短期的调控而出现趋势性的变化，最多是把投机需求最大限度的压制，但是他们的大方向还是一个向上发展的趋势，中间会有一些波折，但恐怕不会在最近的30年改变其大方向。或许，什么时候有房阶层和无房阶层之间差别得到了消除或者说最大限度的压缩，那么第二阶段的发展目标也就有条件实现。
结束这场近20年的资本游戏可能真需要一代人的时间
【研究员】： 柯彩 田文
结论：博览研究员注意到，近期房地产调控更多的是集中在“增量”上。决策层对存量市场调控目标主要是“稳定价格，降低成交量”。随着地产调控的逐渐深入，房地产成交量急剧下跌，受影响较大的是房地产投机客。尽管目前房价仍然处在稳定的状态，但是成交量却被“速冻”。房地产市场成交量的下降正是决策层想减少房地产投机需求对存量市场调控的结果。通过对比分析，博览研究员认为，房地产有关政策现在打击的重点仍然放在投机炒作这一层，甚至形成了一方面冻结成交量，多少年限售，把投机资金圈禁在这个市场当中，另一方面，在租售并举和共有产权房等模式保证真正的住房需求的同时，通过加大土地供应，抑制涨价预期的方式。综合来看，决策层加大增量供给、打击投机需求以及通过“租售同权、共有产权房等”模式引流一部分刚需，就是在不过分损伤整体经济增长的基础之上，在短期内，一方面挤压房地产市场的泡沫，另一方面尽可能满足居民对美好生活的向往。在中国将近20年的房地产游戏最终的终结必须有赖于人口结构的变化和经济结构的转型升级。这个过程可能真的需要一代人的时间。
【博览财经研报】博览研究员注意到，近期房地产调控更多的是集中在“增量”上。 ◆首先，一、二线城市土地供应加速度。 ◆其次，“共有产权房、租售并举乃至雄安新区禁止房屋交易模式”都是起到引流一部分市场需求，平衡房屋市场的作用。 ◆最后，房企以及相应的房地产投资增速并没有受到影响。房地产调控受影响最大的主体是投机客。 决策层对存量市场调控目标主要是“稳定价格，降低成交量”。随着地产调控的逐渐深入，房地产成交量急剧下跌，受影响较大的是房地产投机客。尽管目前房价仍然处在稳定的状态，但是成交量却被“速冻”。房地产市场成交量的下降正是决策层想减少房地产投机需求对存量市场调控的结果。 通过对比分析，博览研究员认为，房地产有关政策现在打击的重点仍然放在投机炒作这一层，甚至形成了一方面冻结成交量，多少年限售，把投机资金圈禁在这个市场当中，另一方面，在租售并举和共有产权房等模式保证真正的住房需求的同时，通过加大土地供应，抑制涨价预期的方式。 综合来看，决策层加大增量供给、打击投机需求以及通过“租售同权、共有产权房等”模式引流一部分刚需，就是在不过分损伤整体经济增长的基础之上，在短期内，一方面挤压房地产市场的泡沫，另一方面尽可能满足居民对美好生活的向往。 在中国将近20年的房地产游戏最终的终结必须有赖于人口结构的变化和经济结构的转型升级。这个过程可能真的需要一代人的时间。 房地产调控更多是集中在“增量”上调控 博览研究员注意到，对于房地产市场的调控，决策层更多的是集中在“增量”上。 ◆首先，一、二线城市土地供应“加速度”。 中原地产研究中心数据显示，截至10月15日，一线城市今年年内供应的住宅用地已经达到了204宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达到了2433.33万平方米，同比2016年全年上涨了40%。比如，今年以来，北京市住宅土地供应面积同比2016年全年涨幅超200%，创近四年纪录。9月30日，北京在海淀区、朝阳区、昌平区和大兴区供应了4宗共有产权住房用地。10月11日，北京市土地交易市场成交了3宗住宅用地，其中共有产权住房建筑规模约9万平方米。 与此同时，二线城市的土地供应也呈现“加速度”：9月份二线城市土地供应同比上升4.7个百分点至17.2%，土地成交规划建筑面积增幅51.7%。国庆假期结束后，武汉、天津、济南等二线城市均进行了多宗地块拍卖。 从整体上看，房企拿地的力度再度上升。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点；土地成交价款8149亿元，增长46.3%，增速提高3.6个百分点。 博览研究员认为，决策层正试图通过加快土地市场的供给来平衡增量市场的供需结构。
◆房企以及相应的房地产投资增速并没有受到影响。统计局今日发布的数据显示，中国1-9月份房地产开发投资8.06万亿元人民币，同比增长8.1%，较1-8月加快0.2个百分点。 一方面，我们看到房企再次疯狂拿地，另外一方面，我们看到内地房地产企业巨头日子过得较为滋润—— ◆同样的，“共有产权房、租售并举乃至雄安新区禁止房屋交易模式”都是起到引流一部分市场需求，平衡房屋市场的作用—— 共有产权房、租售并举乃至雄安新区禁止房屋交易模式等也都是从增量角度调控房地产市场。 决策层对存量市场调控目标主要是“稳定价格，降低成交量” ◆随着地产调控的逐渐深入，房地产成交量急剧下跌，受影响较大的是房地产投机客。尽管目前房价仍然处在稳定的状态，但是成交量却被“速冻”。 这次的“金九银十”，房地产成交量大幅下滑。 9月初，一线、二线城市房地产成交量已经持续低迷。“金九”首周一线城市成交量下调20%，来自中原地产研究中心统计数据显示。9月首周，全国一线城市整体成交量持续低迷，平均环比下调20%，其中北京环比下调28%，同比跌幅达60%，广州平均环比下调32%，同比跌幅达72%。上海市场环比下调22%，同比跌幅达27%。 此外，二线城市环比也下调8%，同比跌幅达32%，包括南京、杭州、苏州、南昌、福州济南等二线城市成交量均有所下降，而与此同时，部分三线城市成交量持续上升。整体来看，进入9月，全国房地产市场的成交量均低于预期。 而，受到“9.22房地产限购调控新政”的影响，房地产市场成交量进一步下降。 克而瑞房地产研究中心监测数据显示，9月28个重点城市成交量环比下降0.2%，同比跌幅为46%。其中一线城市9月成交量同比下滑61%，二、三线城市成交量同比下跌44%。其中，北京、广州成交量同比大跌超过65%。 黄金周期间，楼市则更加惨淡。全北京国庆8天假期只卖了33套房，中介门店上演离职潮。 保利投顾研究院的数据显示，在国庆黄金周期间，27个热点城市国庆期间成交量同比下跌超过6成，其中一线城市下跌幅度最大，达到8成；二线城市成交量下跌幅度居次位，达65%；三线城市成交量同比下跌约48%。 19个热点城市中，除了南宁外，其他城市成交量均同比下跌，其中上海、广州、深圳、苏州、扬州、南昌、佛山、韶关、东莞同比跌幅超过五成。 房地产市场成交量的下降正是决策层想减少房地产投机需求对存量市场调控的结果。 ◆今年，楼市调控政策密集度可谓“历史最高”。 中原地产数据显示，2017年以来，有关房地产的政策已经接近180次。其中，9月份楼市政策发布密集，多达45个城市（含央行等部门）发布了有关房地产内容政策52次。 据华尔街见闻了解，下半年超过20个城市加速出台房地产市场“减法”政策，包括不断取消首套房贷“优惠利率”、防止消费贷和信用卡借款流入房地产市场、停止办理实行的“商转公”贷款业务、限购门槛升级、差别化房贷政策。 尤其是9月下旬，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等10个城市发布调控政策，密集程度堪比2016年的 “930”新政。 10月12日，绍兴、昆明两个城市均发布房地产限售政策：绍兴实施区域限售，须取得不动产权证书满2年后方可转让；昆明要求呈贡区新购住房满2年方可出售。 总之，今年密集出台的需求端的调控政策目的就是降低存量房市场的成交量，减少投机购房需求。 总结 通过以上分析看，房地产有关政策现在打击的重点仍然放在投机炒作这一层，甚至形成了一方面冻结成交量，多少年限售，把投机资金圈禁在这个市场当中，另一方面，在租售并举和共有产权房等模式保证真正的住房需求的同时，通过加大土地供应，抑制涨价预期的方式。 综合来看，决策层加大增量供给、打击投机需求以及通过“租售同权、共有产权房等”模式引流一部分刚需，就是在不过分损伤整体经济增长的基础之上，在短期内，一方面挤压房地产市场的泡沫，另一方面尽可能满足居民对美好生活的向往。 但是按照上面一篇文章的分析，这个运行了将近20年的房地产游戏最终的终结必须有赖于人口结构的变化和经济结构的转型升级。这个过程可能真的需要一代人的时间。
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发表于 2017-10-20 09:03:41
