观察与思考
房地产的调控，可能是一场为期30年的“持久战”！
研究员注意到，当前中国社会已经分化成有房阶层和无房阶层，二者之间的贫富差距随着房地产的炒作会进一步拉大。在这一现实的挑战之下，无论是追求“美好的生活”还是“缩小贫富差距”，“攻克房地产市场的异化发展”这个横亘在进入“建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”战略目标（根据十九大报告的规划，要到2050年初步实现）的这个障碍，就成为是未来30年的一个重要经济任务。
一方面，来自于房地产市场自身掺杂了中央和地方之间财税关系的调整（房产税的延迟多少与这个问题有关系）。要理顺中央和地方之间的事权和财权之间的关系，至少耗费第二个5年的时间并不为过。
尽管中国人口红利在减少，但人口的质量以及建立在人口质量上的消费能力的提升，这一“转型红利”还在释放甚至还在加速。国民对于居住属性的诉求除了便捷的租赁以外，一旦进入家庭成熟期仍然会大概率倾向于获得一个自有的房产。因此，从经济结构性的发展和人口结构变化的角度来说，对于房地产市场的调控本身是在同中国经济的结构性和人口结构的变化在做“对冲”。
因此，无论我们近期在供给端采取了哪些措施，也无论房产税究竟什么时候落地，有一点我们需要有一个“准确”的预期，那就是，房地产市场尤其是一二线城市的房地产市场，不会因为短期的调控而出现趋势性的变化，最多是把投机需求最大限度的压制，但是他们的大方向还是一个向上发展的趋势，中间会有一些波折，但恐怕不会在最近的30年内改变其大方向。或许，什么时候有房阶层和无房阶层之间差别得到了消除或者说最大限度的压缩，那么第二阶段的发展目标也就有条件实现。
此次十九大的报告当中，一个引人关注的焦点问题就是高层的政策文件继续回避了房产税的问题——
对此，研究员认为，房产税是否纳入高层的会议公告或是相关的政策文件，尽管这只是一个观察政策走向的渠道，但在当前这个时点，却有别样的参照意义。尽管决策层近年来已经试图用“长效机制”这个词来定义房地产的调控，并且通过近期出台的”租售并举、共有产权房、乃至雄安新区禁止房屋买卖模式”在供给端进行各种改革的尝试。
从某种程度上来说，房产税更像是在需求端做的工作，而前者则更多的是供给侧的调整。那么，所谓的长效机制是否意味着在当前阶段决策层政策的侧重点更多的还是放在了供给侧的调整上，或者说政策面还不认为需求侧的工作那么急迫。
近期，周小川行长也提到关于中国城镇化的问题。中国的基础设施已得到很大改善，但城镇化进程还在进行中。从登记户籍人口来看，目前城镇化率仅为40%左右；但根据人口调查统计结果，城镇化率约为50%；如果使用样本分析法统计在城镇居住满六个月的人口数量，则城镇化率为57%。这意味着仍有大量农民正在向城市迁徙，虽然这些人可能已在城市找到工作，但尚未在城市落户安家。因此中国的城市化进程仍处于高速发展阶段，导致对钢铁和水泥的需求较大。
另一方面，如果按照习总书记十九大报告所言，中国社会当前的主要矛盾是“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，而作为旧经济各种优势和弊端的集大成者，房地产行业的前世今生几乎就能够突出的代表或者是诠释什么叫“人民群众对美好生活的需求得不到充分的满足，也就是所谓的‘不平衡不充分’”。
从某种程度上来说，98年房改以后，尤其是最近的十几年，中国社会已经分化乃至撕裂成“有房阶层”和“无房阶层”两个贫富差距，或者说是收入分配差距日益扩大的群体阶层。客观地说，1998年的房改毕竟在住房所有权的市场化上满足了此前20年左右国民对于居住问题日益增长的需求。但随着房地产市场后续发展的异化（金融化和投机化），在相当程度上变异成了阻碍居民追求“美好生活”的一大障碍，侵蚀乃至剥夺了国民生活的获得感和幸福感。
但是随着这次对中国社会主要矛盾的更新，尤其是对未来30年分两步走的战略步骤的明确：从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化；从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国，未来30年中国经济发展的任务已经从“允许一部分人先富起来转向第一个15年逐渐缩小收入差距，再到第二个十五年初步实现共同富裕，简言之，未来30年的经济工作的核心目标是“缩小贫富差距”。
从这个角度来说，房地产市场的调控要贯以长效机制。这个长效机制的“长”要长到什么时候，从上述的阶段性规划来看，差不多是一个为期30年的浩大工程。
一方面，来自于房地产市场自身掺杂了中央和地方之间财税关系的调整（房产税的延迟多少与这个问题有关系）。要理顺中央和地方之间的事权和财权之间的关系，至少耗费第二个5年的时间并不为过。
尽管中国人口红利在减少，但人口的质量以及建立在人口质量上的消费能力的提升红利还在释放甚至还在加速。他们对于居住属性的诉求除了便捷的租赁以外，一旦进入家庭成熟期仍然会大概率倾向于获得一个自有的房产。因此，从经济结构性的发展和人口结构变化的角度来说，对于房地产市场的调控本身是在同中国经济的结构性和人口结构的变化在做对冲。从这个角度来说，一个30年的周期恐怕才能完全容纳和承载现在的国民对于“居者有其屋”的美好向往。
总结
研究员注意到，近期房地产调控更多的是集中在“增量”上。
◆其次，“共有产权房、租售并举乃至雄安新区禁止房屋交易模式”都是起到引流一部分市场需求，平衡房屋市场的作用。
决策层对存量市场调控目标主要是“稳定价格，降低成交量”。随着地产调控的逐渐深入，房地产成交量急剧下跌，受影响较大的是房地产投机客。尽管目前房价仍然处在稳定的状态，但是成交量却被“速冻”。房地产市场成交量的下降正是决策层想减少房地产投机需求对存量市场调控的结果。
综合来看，决策层加大增量供给、打击投机需求以及通过“租售同权、共有产权房等”模式引流一部分刚需，就是在不过分损伤整体经济增长的基础之上，在短期内，一方面挤压房地产市场的泡沫，另一方面尽可能满足居民对美好生活的向往。
房地产调控更多是集中在“增量”上调控
◆首先，一、二线城市土地供应“加速度”。
与此同时，二线城市的土地供应也呈现“加速度”：9月份二线城市土地供应同比上升4.7个百分点至17.2%，土地成交规划建筑面积增幅51.7%。国庆假期结束后，武汉、天津、济南等二线城市均进行了多宗地块拍卖。
◆房企以及相应的房地产投资增速并没有受到影响。统计局今日发布的数据显示，中国1-9月份房地产开发投资8.06万亿元人民币，同比增长8.1%，较1-8月加快0.2个百分点。
◆同样的，“共有产权房、租售并举乃至雄安新区禁止房屋交易模式”都是起到引流一部分市场需求，平衡房屋市场的作用——
决策层对存量市场调控目标主要是“稳定价格，降低成交量”
这次的“金九银十”，房地产成交量大幅下滑。
此外，二线城市环比也下调8%，同比跌幅达32%，包括南京、杭州、苏州、南昌、福州济南等二线城市成交量均有所下降，而与此同时，部分三线城市成交量持续上升。整体来看，进入9月，全国房地产市场的成交量均低于预期。
克而瑞房地产研究中心监测数据显示，9月28个重点城市成交量环比下降0.2%，同比跌幅为46%。其中一线城市9月成交量同比下滑61%，二、三线城市成交量同比下跌44%。其中，北京、广州成交量同比大跌超过65%。
保利投顾研究院的数据显示，在国庆黄金周期间，27个热点城市国庆期间成交量同比下跌超过6成，其中一线城市下跌幅度最大，达到8成；二线城市成交量下跌幅度居次位，达65%；三线城市成交量同比下跌约48%。
房地产市场成交量的下降正是决策层想减少房地产投机需求对存量市场调控的结果。
中原地产数据显示，2017年以来，有关房地产的政策已经接近180次。其中，9月份楼市政策发布密集，多达45个城市（含央行等部门）发布了有关房地产内容政策52次。
尤其是9月下旬，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等10个城市发布调控政策，密集程度堪比2016年的 “930”新政。
总之，今年密集出台的需求端的调控政策目的就是降低存量房市场的成交量，减少投机购房需求。
发表于 2017-10-24 09:04:20
