房地产黄金时期已过 泡沫破裂后的修复远比预防更复杂
【博览财经特稿】“房地产的黄金时期已过，但房地产在中国经济以及个人家庭资产中的重要性依然毋庸置疑。”香港中文大学（深圳）人文科学院教授、中国城镇化与土地制度研究资深专家陶然作出以上判断。他强调，未来房地产行业必须摆脱过去依赖高杠杆的模式，探索以市场化改革为核心的新发展路径。
基于对中国房地产泡沫历史成因的深入剖析，陶然认为，要破解楼市当前困境，必须推出打破常规的政策举措，精准施策、长短结合。为此，他提出一套突破性的“三招联动”的系统性改革方案：首先，是短期稳市，针对产业基础稳固、人口持续流入的一二线城市核心区，通过大力推进货币化更新与房票安置，以“时间换空间”迅速消化存量商品房、稳定预期、稳固房价。
最后，是长期改善，通过土地制度改革，释放中高收入群体的改善型需求，允许其在城郊规范区域自建安居型独立住宅。此举既能激活农村闲置土地资源、补充地方财政，又能拉动内需，促进相关产业发展。
陶然的方案来自于他穿梭于中国城乡之间的调查研究，来自于在城中村里对低收入群体住房难题的关怀，来自于对部分土地闲置或未被合理使用的痛心，他也是少有的发现问题并提出系统解决方案的学者，近年来的新作《人地之间—中国增长模式下的城乡土地改革》、《人地钱：中国城乡转型的土地逻辑》引发学界的广泛讨论，同时他也在努力向政策层推广他的解决方案，希望方案能被采纳。
大部分城市的高房价形成原因
陶然：若想深入探讨当下楼市救市政策效果，我们不妨先回溯中国城市高房价的成因。高房价的形成，实则与过去近30年中国经济增长模式的演进息息相关。1998年我国住房制度改革拉开序幕，2002年加入世贸组织后，中国经济进入高速发展期。
市场中的流动性流向，取决于国家经济的内部结构性机会。尽管部分资金流入股市，但由于股市扩容速度较快，且在股价形成机制、法制监管等方面存在不足，操纵市场等乱象频发，导致投资者信心受挫。
在2009年之前，房价上涨主要集中在一线及少数强二线城市。以北京、上海为例，2002—2009年间，房地产市场经历多轮炒作，房价涨幅达五六倍甚至六七倍，而彼时多数二三线、三四线城市房价尚未明显波动。2009年之后，伴随四轮大规模的财政与信贷刺激政策落地，若算上当下这一轮，即为第五轮，房价上涨的浪潮从一线城市逐步蔓延至二、三、四线城市，不仅覆盖住宅地产，还波及养老地产、商业地产等领域，甚至连墓地都成为炒作对象，房地产泡沫呈现全面扩张态势。
然而，疫情暴发后，为稳定经济推出的宽松货币政策致使房价再度上涨，在此背景下，2020年下半年和2021年，房地产企业“三条红线”、金融机构信贷管控，以及住建部门限购、限价、限贷等多重政策组合拳密集出台，旨在化解房地产市场的高杠杆与泡沫风险。这一系列调控政策叠加疫情冲击、中美贸易摩擦等外部因素，客观上加速了房地产泡沫的收缩。
然而在泡沫破裂过程中，市场逐渐暴露出对房地产上下游产业链及就业的深度影响，当意识到房地产牵一发而动全身时，政府在疫情后期及结束初期便开始逐步松绑调控，通过降房贷利率、收购存量房等方式托底市场。
过去几年中国的劳动力就业尚能依靠外贸顺差支撑，即便房地产下行，也因出口韧性，平台经济(滴滴、美团等)而缓解了大规模失业压力，包括拼多多在内的电商也为低收入百姓的低成本生活提供了条件。但近年以来对外贸易冲突持续升级，叠加房地产低迷与地方债务问题，多重不确定性正深刻影响居民消费信心，即便是有稳定收入的群体，也会因对未来职业前景的担忧而谨慎购房。毕竟购房决策不仅依赖“6个口袋”支持，更取决于个人长期还贷能力，而后者与收入预期直接挂钩。
如果说未来还能采取哪些政策措施，我认为最重要的有两个方面：一是稳住外贸基本盘，如在国际贸易冲突加剧的背景下，需全力推进中美、中欧贸易谈判。即便面临20%-30%的关税压力，也可以考虑通过有理有利有节的贸易谈判协商满足争取达成协议，以稳住外贸基本盘，这不仅是中国经济的“压舱石”，更是稳定就业与收入的最关键支撑。
加大货币化安置力度推动超大特大城市住房以旧换新
陶然：谈到稳楼市，确实需要区分城市类型，三四线整体而言要差一些，但也并非所有三四线城市楼市都不行。像沿海地区一些产业较强的三四线城市，人口仍然是净流入状态，楼市表现依然相对稳定。但广大中西部以及东部部分产业较弱、人口净流出的三四线城市，甚至一些产业比较弱的二线城市，房屋已建成的所谓“狭义商品房库存”加上土地已出让、但住房未建成的“广义房地产库存”非常多，楼市压力确实相当大。
可到如今这些城市的很多工业开发区还是空着的，新城区大量房子也卖不出去，很多本地家庭手里都已经有两三套房子，开发商更是深度套牢，这样的房地产市场恐怕很难通过短期政策就可以挽救，未来可能需要很长时间去消化，甚至很多楼还会烂尾。不少城市的高额地方债务问题也需要系统性的解决措施，比如推动全国性债务重组和地方财政重整，就像鹤岗那样，即使是严格财政纪律也需要较长时间才能慢慢消化。
在当前市场需求疲软的背景下，一线和部分强二线城市因产业基础稳固，仍有大量外来人口且人口呈净流入状态。我认为这些城市的楼市不仅值得救，也完全可以救起来。那如何救呢？结合当下就业情况，除了要搞好中美、中欧、中国和全球南方关系以稳固外贸基本盘之外，更重要的是要通过“用时间换空间”的方法来救楼市和地方财政。所以，我们提出的第一招稳楼市的政策就是加大力度推进一二线城市核心区域的老旧小区、城中村的货币化更新和房票安置。
事实证明，货币化棚改确实能有效去库存，并拉动房价稳定甚至上涨，但要选对区域。若在人口持续流出、产业萎缩的三四线城市推行，虽短期内能刺激房价上涨，却引发房价泡沫并带来商品房供应量大增，结果显然不太理想。因此，这一轮城市更新就必须充分借鉴上一轮的经验和教训，将重点转向一线和强二线城市的核心区域。
针对这些老旧小区业主，其中一部分有马上“以旧换新”的需求，就可以通过房票方式来推动即时的搬迁：由国开行或农发行直接给这些地方政府提供专项借款，地方政府将资金以房票形式发放给愿意即时“以旧换新”的业主，让他们凭房票去选购现有城市未售商品房。
只要有部分业主接受房票安置，就能有效消化掉一二线城市的存量未售商品房，这一政策一旦推行，将迅速稳定市场预期，遏制房价下跌趋势。实际操作中完全可以放开房票买卖，有些业主希望获得现金，但政府出于去库存的考虑只能给予房票，此时放开房票买卖，这些业主以适当打折价出卖房票获得现金，房票购买者便宜购房，皆大欢喜，也自然会加大被拆迁业主对房票安置的接受度，最终顺利推动拆迁。
我认为以房票方式推动一二线老旧小区和城中村拆除重建，是当前中央政府房地产政策调整的一个最为关键的突破口，但当前这个措施主要只是在一线城市的城中村推行，未来可扩容到20个左右一线和一些强二线城市的核心地段的城中村，尤其是扩容到核心区位的老旧小区，通过国开行专项借款与房票安置政策组合，以时间换空间，既能短期内稳定楼市，又能在未来4-5年保持市场平稳发展。
当然，老旧小区改造和城中村改造存在一定差异，老旧小区中一栋楼里若有一个“钉子户”就可能让改造难以推进，而城中村多是独户建筑，协调起来相对容易些。我们建议引入竞争机制来设计合理的拆迁流程，让更新推动更为顺利，通过良好的机制设计最大限度减少“钉子户”的出现。比如很多老旧小区位置非常好，绝大部分业主愿意自己出点钱把旧房子拆除重建换成新房子，重新获得70年产权，就可以考虑让他们承担一平米三四千元的建安成本，这样很多人都会愿意参与改造。
只要地段好，新房市场价格高，政府一般可以算过来账，甚至可能还有财政盈余。目前对老旧小区，住建部主要倾向于所谓的“微改造”或有机更新，比如拆除一些临街违建、给住房“穿衣戴帽”、增加一些公共活动空间和商业物业，为取得业主一致支持的住宅单元加装电梯等，但这样做地方政府往往只有支出，没有收益，财政上不可持续，甚至很多老旧小区的业主也未必满意，比如加装电梯问题往往难以达成一致。
《经济大家说》：房票安置本质上还是要政府和国企平台自己下场搞拆迁，而且要从国开行获得专项借款，地方政府大概率还需要发行专项债收储被拆迁土地，是否会存在地方债务风险的问题？很多民营资本和开发商对城市核心地段老旧小区和城中村更新非常感兴趣，是否有好的机制推进社会资本进入从而缓解地方债务约束？
因此，未来必须对这个问题给出妥善的解决思路和具体操作方案，我的建议如下：第一，如果一些项目必须以政府和地方国企为主推动城市更新和老旧小区拆迁，只要具体项目可以算得过来账，拆迁出的未来可开发地块的预期出让金在偿还专项借款和地方债上有较高的收益安全收益边际，那么就可以从政策上认定不将这些项目的专项借款和相关地方专项债计入地方债务总额上限，以此支持财务可行的拆迁项目实现顺利推进。
具体操作步骤如下：首先，地方要政府制定一个统一的、对被拆迁业主友好的拆迁补偿标准，并且确保有意愿的业主能实现房票安置，即对这部分业主即时给予城市内满意区位的等值存量未售商品房安置，且房票可以买卖，而对希望原地安置的业主也给予等面积原地安置，但需等拆迁后的安置房建设完成。
在此背景下，地方政府就可以委托第三方服务机构发放具有一定法律效力的文书对每个片区的所有业主进行更新意愿的征询。获得征询结果后，在既定拆迁补偿标准下支持拆迁的业主占比最高的3-4个片区，自动被列入下一年的年度更新计划，并对这几个片区给予规划、基础设施配套等多方面支持。以上竞争每年滚动进行，以此激发片区内所有业主作为土地共同供应方之间的竞争，调动片区内各个业主合作完成拆迁并获得安置新房的积极性，有效抑制少数业主“敲竹杠”的激励。
第四，推动各个潜在开发商为获得更新实施资格而展开开发商之间的第二个竞争。这一步在前面第一个小区“拆迁支持度竞争”基础上进行。此时政府将最终更新方案挂上招标平台，让各个开发商就缴纳地价、公共设施乃至配套招商目标展开项目需求方之间的竞争。
第五，为充分发挥前述“两个竞争”的作用，防止因少数“钉子户”要价过高所带来的项目停滞，还需适度加大城市规划的灵活度，通过合理扩大更新片区范围、创造腾挪空间来有效降低拆迁中的临时安置成本。这就是在取得更新片区大部分业主支持的基础上，充分利用与更新地段连片的国有划拨土地或更新地段内部及附近的集体产业用地，甚至是片区内部相对连片且较易拆迁的地块先行推动（全部或部分）安置房建设，建设完后业主直接迁入，不仅大幅度压缩临时安置支出，还可基本消除极少数“钉子户”对整体更新进度的干扰。
更重要的是，这个模式也实现了“一二级开发分离”，而不是容易引起诟病的城市更新拆迁中的“一二级开发联动”，因为地方政府是先委托第三方服务机构进行拆迁意愿征集，开发商并不介入拆迁补偿谈判，而且他们给政府提出更新策划及规划建议方案，政府遴选整合方案也未必确保特定开发商会最后中标，一旦政府确定最终更新方案上平台招标时严格执行“价高者得”，从而确保了“一二级开发分离”。
之所以说这种“毛地招拍挂”非常接近“净地招拍挂”，就是因为前面第一步竞争挑出了来年纳入下一年更新年度计划的城中村或老旧小区后，地方政府会把第三方机构所获得的片区信息（拆迁支持度，潜在钉子户分布及其诉求）分享给参与更新方案策划和规划、也是最终参与平台招标的各个开发商，由后者判断拆迁安置成本后再参与招标报价，这就会导致最后招标结果非常接近净地招拍挂的结果，同时有效规避了地方政府债务风险，极大降低了政府直接参与拆迁可能带来的麻烦。
《经济大家说》：那么农民工和新毕业大学生的住房问题如何解决？
尽管部分城市为大学生提供保障性住房，但近年来受制于地方财政压力，供应能力已捉襟见肘。因此，亟需通过市场化改革，建设大批租赁住房来破局。目前，这些群体的居住条件普遍堪忧：农民工多挤在城中村、集体宿舍，工棚，北方地区一些城市甚至有流动人口只能栖身地下室，难以实现家庭团聚；而新毕业大学生即便房价下跌了30%-40%，仍无力购房，但若房价继续大幅下滑，又将冲击经济基本面。
但由于规划约束，如工业红线限制和用地性质变更难题，这些土地很多难以盘活用于住房建设。我们对此，提出的一个方法，就是推行“工业用地转住房用地建设住房，前20年用于租赁，20年后补缴地价转为商品房”的政策，这个政策的核心在于免交地价、土地分阶段转性。
剩余40亩土地政府则批准业主申请在不缴纳土地出让金的条件下转为居住用地建设集合式住宅，条件是前20年该房屋只能用于（委托国企或市场化租赁企业）出租，20年后，业主补缴土地出让金差价，剩余50年土地使用权期限内可将房屋出售，政府则实现土地财政收益回笼。
这一模式的优势在于实现多方共赢：首先，对于那些工业土地的现有业主而言，政策红利可吸引多方社会资本涌入，他们可以自己开发，贷款开发、与其他人合作开发或者把土地开发权益转让。对资金不缺乏，而投资机会非常缺乏的我国，这是非常好的有效投资并获得合理回报的新机会。
如果措施到位，“十五五”在我国人口主要流入地城市，尤其是100个左右的超大特大和大城市利用国有低效建设用地以及集体经营性建设用地建一共设起40亿平方米、6000万套左右的租赁住宅，将基本解决现有城市的存量农村流动人口及其随迁家庭成员，以及每年新毕业大学生在流入地城市的可负担得起的体面租住问题。如此，我国户籍人口城市化率将很快达到65%~70%，并与当前经济发展和工业化水平实现良好匹配。
以上租赁住房建设本身五年可以直接带动钢铁消费1.8亿吨、水泥8.8亿吨、玻璃8.4亿平方米。如果进一步计算建设所需的小区内配套、大市政配套对钢铁、水泥以及其他能源建材的消耗，上述政策对增长的拉动和过剩产能消化效应更大。
按照五年累计40亿平方米的建设规模测算，按10%抽取租金所得税，政策实施后五年每年租金所得税可以达到320亿、640亿、960亿、1280亿、1640亿元，对应目前义务教育阶段年生均1.56万元的经费标准，五年出租房屋所得税收入可以每年分别解决205万、410万、615万、821万、1051万城市外来人口子女就学问题，按中国义务教育阶段生师比15：1计算，就可以创造14万、27万、41万、55万和70万专职教师就业岗位，有效缓解大学生就业压力。
利用增减挂钩增加城市低密度住宅用地供应 允许中高收入群体建独立住宅
陶然：前面两个政策其实都可以算盖好房子。以房票安置和城市更新相当于为城中村和老旧小区业主盖好房子，利用城市低效用地建设租赁住房则是为农民工和新毕业大学生等中低收入群体盖好房子。但这里还有一个重要群体，就是我国城市中的中高收入人群不能忽略。
当前在我国农村，存在着大量分散的空心宅基地，乡镇企业闲置用地以及本世纪初在各村建设的中小学后因学校合并到乡镇而闲置的学校用地等，后者目前有的干脆被闲置，有的还被改造成养鸡场或者养猪场，但近年来由于推动集中饲养，这些养殖场也开始闲置。整体来看，我国农村集体建设用地数量巨大。
集体经营性建设用地即使按照保守的闲置和低效比例30%计算，数量也达到1200万亩，此外还有（比例20%左右）的低效公益性用地300万~400万亩，三项加总大约为4000万亩，超过农村现有建设用地的20%。因此，未来完全有条件通过城乡建设用地增减挂钩政策逐步将这些农村低效闲置建设用地复垦成为农田。
为什么要推动这个政策？主要是考虑到我国目前大部分城市住宅用地比例偏低、住宅建设现状和中国的收入分配情况不匹配。从住宅现状来看，一是住宅容积率普遍偏高，一线城市主城区项目容积率多在3.5以上，个别甚至超过5.0，远高于《城市居住区规划设计标准》建议值；二是容积率主导的开发思维牺牲居住品质，导致楼间距小、日照不足、公共空间紧张，形成“高价买盒子”的结构性困境；三是高容积率未与公共配套同步匹配，居民入住后普遍面临人多资源少的居住体验；四是土地财政依赖高容积率溢价，压缩了安居型独立住宅的发展空间。
其次，现有政策对多样化住宅供给缺乏引导，独立住宅开发门槛高、审批流程复杂、利润率偏低，导致开发积极性不足，难以满足家庭结构分化背景下的多元化住房需求；
那么如何解决这些问题？不改变这种状况，不允许建设安居型独立住宅，实际上反而带来各种问题。在土地财政压力下，部分地方政府在乡村旅游、康养小镇等项目中存在利益驱动下的监管错位，甚至有意模糊制度边界，主要表现为：以合作社名义规避个人购地红线，通过集体经济组织或项目公司包装城市居民购地建房行为，实质上形成类“小产权”交易市场；乡村建设规划被异化为规避报建流程的通道，部分村庄以旅游开发、民宿改造、康养试点等名义申请“村庄规划调整”，实为新增豪华住宅开发；部分基层政府主动招商引入“买地建房”，吸引高净值家庭落户，如浙江、云南、重庆等地部分康养项目采取“团购+统一代建”模式对外销售；四是监管部门职能分割、执法力量薄弱，对此类违规项目“睁一只眼闭一只眼”。
如果不能从政策设计上回应他们对高品质住宅的要求，很容易带来无序违法购地建房，严重影响耕地安全、社会公平与土地市场秩序。我国改革开放的经验表明，堵不如疏，应考虑“关后门、开前门”，堵疏结合，兼顾发展与共享的治理逻辑。堵意味着以零容忍态度整治违法，严守耕地红线和政策底线。而疏则是在现有国家大政方针下推动精细政策设计，引导合理需求能合规释放。
具体而言，这个系列配套措施首先是通过指标生成与腾挪来盘活建设用地存量，就是复垦农村闲置低效建设用地（宅基地、经营性用地、公益用地），新增高标准农田。然后通过“城乡建设用地增减挂钩”实现空间置换，破除指标流转地域限制。建立全国性建设用地指标交易平台，允许复垦产生的节余指标（按4:1比例，即复垦4亩得1亩新增指标）高效流转。优先保障人口流入地大城市需求。实现耕地净增与建设用地空间优化配置，在不占用国家计划指标的基础上实现耕地保护和动态平衡。
为了缓解对个人拿地建房缺乏资质和管控可能导致的问题，完全可以推动以提供规划、建筑设计和建设服务为主的轻资产开发商模式。具体而言，建立一个“业主委托+开发建设商定制化方案+多个开发建设商地价竞标+中标开发商与业主签订定制协议—开发商统一建设+分阶段业主验核—分户验收交付。”的新开发模式，以此增加“好房子”供给。
进一步来看，对很多城市而言，甚至无需占用城郊农地就可以建设大批安居型独立住宅，这是因为我国很多城市都有大量存量低效闲置用地可收回再开发，还普遍存在大生态红线之外，生态控制线之内的可适度开发土地。以深圳为例，城市总面积1997平方公里，但地方划定生态控制线内面积高达985平方公里，其中国家划定的生态保护红线面积只有563平方公里，可适度开发土地面积高达422平方公里（63万亩）。
独立住宅建设，只要规划得当，对地块规模、住房层数、环境生态影响等管控到位，完全可以实现低强度开发以满足生态保护要求。可以要求城市对生态红线之外、生态控制线之内的土地适度开发所获土地出让金按照一定比例（如20%~30%）上缴，由中央在全国范围内统筹推动农村土地整理和非农用地复垦。这样操作甚至根本无需占用任何耕地，而统筹资金还可用于全国的乡村振兴和粮食安全。
具体而言，从财政与经济拉动上，地方政府可以获得高额土地出让金，按每亩100-150万元计（可根据市场拍卖方式定价，早期试点城市每亩至少200-300万元），每年100万亩土地（对应200万套安居型独立住宅）出让金将不低于1-1.5万亿元。而建房投资按每套建安及装修400平米*4000元/平米=160万元计，200万套年投资额3.2万亿元。
从地方政府角度来看，地方土地出让净收益（年均6000亿-1.1万亿）可重点用于本地公共服务与基础设施。对占用农地和生态红线的土地出让金，甚至还可以按比例（如20%，每年1200-2200亿）上缴中央，统筹用于生态补偿及农村复垦推进，助力乡村振兴。
上述市场化改革路径的核心，在于通过土地指标的空间优化配置，将原本分散低效的农村土地资源转化为城市发展动能。既避免了直接放开农村宅基地交易可能引发的无序开发，又通过“指标腾挪”让土地价值在更优区位得以释放，最终形成“资源盘活-财富扩散-民生改善”的良性循环，为破解当前经济困局提供了兼具可行性与创新性的思路。
在此背景下，推动深层次体制改革跳出困局就成了必然选择，且必须立足国情循序渐进。基于此，我们才提出以上三招联动的政策改革思路：第一招是稳市，通过房票推动城市更新，稳住一二线城市的房地产市场预期。第二招是保障，在人口流入地主要城市，为农民工、新毕业的大学生等中低收入群体提供“前20年可租、后50年可购”的低成本体面租赁住房，同时一举解决外来人口子女在流入地城市平等入学、升学问题，实现户籍改革的实质性突破。第三招是改善，允许中高收入家庭通过规范渠道自建安居型独立住宅，通过合法生成和转移土地指标，将分散的农村闲置建设用地指标腾挪至城郊等合适位置，或利用城市现有闲置国有土地、以及可以适度开发的（中央划定、严禁开发）生态红线之外、（地方划定、可适度开发）生态控制线之内的土地，既能满足改善型住房需求，又能从根源上遏制违建乱象，实现“一石多鸟”的改革效果。
这里所倡导的市场化改革，本质是在不彻底打破既有土地财政格局的前提下，逐步调整土地利用的不合理限制，逐步推动一个良性过渡。这种渐进式改革的核心，是让住房回归居住本质，不再成为民众的沉重负担或投机工具，最终实现“居者有其屋”。
只要我们勇于打破既有土地体制的束缚，同时发挥体制的优势、我国完全有能力建造全世界成本最低、质量比现在还好的住房。届时，安居型独立住宅、可支付租赁住房将共同构成未来“中国梦”中“安居梦”的基石，让中国式现代化真正落脚于百姓安居之上，这不仅是值得做的好事，更是中国实现现代化的的题中应有之义。
《经济大家说》：当前各城市的商品房库存量已经很大了，若推进工业用地转租赁住房用地、20年后可转商品房以及允许高收入人群自建房政策，是否会导致未来商品房供应过剩，对商品房市场造成二次冲击？
第一招，通过城市更新中发放房票消化存量。一二线核心区老旧小区、城中村改造后腾挪出来的土地，可按区位规划建设部分独栋住宅以及各种新型公寓等产品。这个模式的好处在于其有一个良性的内生机制，既能通过房票置换存量未售商品房有效稳住当前一二线楼市的住房价格，又能通过未来增加土地出让的明确预期形成“短期稳定房价、长期平抑房价”的最佳动态平衡，实现房地产市场软着陆。
这一策略本质上是通过土地制度创新盘活存量低效土地资源，核心是解决新市民“住有所居”的民生需求，而非挤占商品房市场份额。其政策逻辑是既通过阶段性租赁保障满足新市民短期居住成本可控的需求，又避免了新增供应对市场的冲击，为中长期实现“租购衔接”创造条件，最终真正实现“短期租得起、长期买得起”的住房保障目标。
以上三个政策改革已充分考虑了我国金字塔型的收入分配结构和各级别城市的楼市现状，通过房票消化一二线城市库存、租赁住房托底保障、安居型独立住宅激活改善型需求，形成一个相互配套的完整政策组合。上述改革措施的核心目标是推动房价理性回归：既避免过快下跌引发经济衰退，又通过供给侧增加来拉动经济并抑制未来非理性上涨。
《经济大家说》：外来人口涌入可能加剧城市学位紧张，如何确保这些城市核心区域教育资源不被稀释？
在配套教育资源上，前面所提到的可结合工业用地改造租赁住房的方案协同推进：比如将100亩土地中的60亩移交土地中的30亩用于学校、道路等基础设施建设，所需资金由土地出让收入覆盖；学校后续运营费用，如办公开支与教师薪资，则通过对40亩租赁住房征收10%左右的租金所得税，辅以少量政府补贴，即可实现收支平衡。
尽管跨省就学涉及高考名额分配等技术性问题，但通过政策优化与资源调配，这些障碍都完全可以逐步化解。当然，改革过程中也需妥善处理农村教师队伍缩编可能引发的失业风险，确保平稳过渡。推动这一进程对中国城市化意义深远。
《经济大家说》：您刚提到城市核心区闲置工业用地转化为住宅用作租赁房，但也有专家提出将各大城市核心区域限制的商办楼改造为保障性住房。
此外，这种方式提供的居住空间大部分不是针对广大农民工，它更多针对一些新毕业大学生或收入较高的白领群体。我国北上广深一线城市的核心商业区都存在商业办公楼过剩的情况，而住房供应却严重不足，职住严重不平衡，这种情况必须调整。未来可通过如下两种方式改造：
第二是对开发商手中已经缴纳出让金，但按照原用途开发显然没有前景的商业办公土地，可修改规划，允许其补缴出让金差价后变更为居住用地。这种“商业改居住”的模式在很多城市核心地段也有不小的空间。上述改造主要惠及具备一定支付能力的城市群体，若要解决大量农民工的居住问题，仍需推动前面所讨论的工业用地改租赁住房等更具普惠性的政策，形成多层次的住房保障体系。
陶然：当前对这类保障房项目关注度不高，根源在于双重困境：一方面是部分群体，尤其是外来农民工很难申请到保障房，另一方面地方财政开始捉襟见肘。以往土地出让中常要求开发商配建一定比例保障房，实则是以大幅降低地价为代价，将建设责任转嫁给企业。对地方政府而言，这种“代建代管”模式虽省去了直接建设的压力，但在当下土地出让本遇冷，附加保障房配建要求更会让开发商望而却步，结果是“不配建就很难出让，配建会更难出让”。
《经济大家说》：目前我国人口负增长，房子的“金融属性”也在缓慢褪去，在这个背景下，您认为未来房价还有可能上涨吗？买房还有没有投资价值？
当然，部分核心地段豪宅仍存在非理性上涨可能，而通过增加安居型独立住宅供应，就能有效遏制豪宅价格的上涨。核心在于以“增加供应+市场化改革”推动经济增长和住房市场软着陆：一方面，利用工业用地建设租赁住房、盘活闲置土地等措施，能切实降低居住成本，让年轻人在一二线城市可通过租房实现“居有其所”，摆脱“买房才能结婚生子”的枷锁；另一方面，将房地产从投资品属性剥离，回归“耐用消费品”本质，能释放居民消费潜力，租房群体可更自由地规划生活，如旅游、职业转换，降低居住成本后，生育意愿也有望提升。
《经济大家说》：房地产投资连续多年负增长，有声音对房地产的支柱地位表示出怀疑，您怎么看待现在房地产的定位？
与过往房地产商依赖大规模开发、金融杠杆与炒房投机的模式不同，这里提出的改革路径强调市场化与民生导向的平衡：既通过土地资源高效利用维持行业对经济的支撑作用，又能从根源上规避房地产过度金融化带来的风险，给中小开发商以更多的机会，让开发商实现轻资产，成为运营和服务主体而不是“拍地”主体。
未来中国房地产发展将告别“狂飙式”增长，转而以“良性循环”为核心，在保障地方财政可持续性的同时，让住房真正回归居住属性，使行业发展的红利更广泛地惠及民生改善与经济高质量发展。我想，这应该是中国房地产市场未来的必然走向。（来源：智本社 作者：袁小丽 编辑：刘鹏）
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