形势分析
三月多地楼市“回暖” 揭开北上广成交暴增真相
【研究员】:wh
梳理3月各地调控政策发现,多地城市政策微调持续,有对特定人群放松限购的,有对二手房交易个税进行调整的,还有叫停特价房的,同时也有多个城市政策从严,重点打击市场各种违法违规行为,整体看,各地调控政策延续了此前松紧并存的状态。
【博览财经特稿】伴随阳春三月天气转暖,多地楼市“回暖”声音频现,并在最新的成交数据中体现出来,不仅北京、上海、深圳等一线城市3月二手房成交量均创新高,无锡等热点城市的土地市场再现抢地现象,而且典型房企的融资总额也现大规模反弹。
先看一组3月楼市成交数据:北京二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍,成交量是2018年5月后的最高值;
深圳二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,成交量为近半年新高。
梳理3月各地调控政策发现,多地城市政策微调持续,有对特定人群放松限购的,有对二手房交易个税进行调整的,还有叫停特价房的,同时也有多个城市政策从严,重点打击市场各种违法违规行为,整体看,各地调控政策延续了此前松紧并存的状态。
不过,对于楼市调控是否松动的问题,住建部副部长倪虹3月23日在中国发展高层论坛期间接受采访时表示:“没有,楼市调控不动摇,保持政策连续性。”
京沪深二手房成交反弹
上海二手住宅网签量为25931套,环比增加142%,同比增加49%,创2016年10月以来的新高。
对于市场成交量反弹原因,中原地产首席分析师张大伟认为,环比上涨主要是因为2月春节月成交低迷,而同比上涨与最近市场预期升温有关,很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松,出现购房者怕踏空的心理。
不过,在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,当前北京二手房市场仍处于弱势回温态势,市场预期仍平稳。不要因3月市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段,在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下,市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整。
40房企融资总额环比大涨85.25%
与2月相比,3月的融资笔数、融资总额都创下历史新高,除中期票据总额有小幅下降外,其余的各种债权融资方式融资额度均大幅上涨,最高涨幅达464.84%。
其中,第一名是公司债融资,386.40亿元,环比小幅上涨6.37%,占比37.73%;
第三名是信托贷款融资158.64亿元,环比大幅上升382.04%,占比15.49%;
第五名是中期票据40.40亿元,环比下降24.51%,占比3.94%;
另外,股权融资金额为39.05亿元,占总融资金额比重为3.81%,主要来自境内再融资总额的提升。
2019年2月、3月典型上市房企融资情况对比 来源:同策研究院
值得注意的是,3月整体融资成本在3%-7%之间,最高融资成本仅8.625%,与往期的百分之十几的融资成本相比,下降趋势明显。
3月融资总额的大幅上涨,是否意味房企融资环境有放松趋势?
杨红旭指出,从去年11月开始,开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多,近几个月的融资额度较高,也使开发商资金面得到缓解。目前可以说房企融资环境略有放松,因为去年以来多次降准后,整个国内货币政策总体是趋松了,但中央还是强调是定向宽松,向实体经济和小微企业放松为主,房地产的融资从政策口径看目前是没有放松,但多次降准后整个金融体系的钱多了,对开发商的融资也有局部放松。
房企资金压力缓解后,土地市场也有明显反应,近期部分二线城市土地市场开始回暖。
中原地产数据显示,3月下旬以来,部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,其中合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加,溢价率上升。3月下旬以来全国住宅地块合计成交55宗,溢价率低于20%的只有17宗,有19宗溢价率超过40%,其中5宗溢价率超过100%。
张大伟表示,在融资压力有所缓解下,部分企业再次开始进入土地市场抢地,2018年土地市场因为持续的调控为明显降温,部分企业拿地较少,而在最近降准后市场出现复苏迹象的情况下,房企再次进入土地市场,特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃,溢价率上升迅速。从拿地企业看,以中型房企为主,包括苏州等城市出现地方国企的积极拿地,在房地产市场竞争中,龙头房企逐渐放缓规模扩张,但中小型房企继续加大规模扩张,成为最近拿地市场的主力。
张宏伟预计,大家拿到钱后在土地市场上有所表现,最近热点城市土地市场开始回暖。房企融资的宽松应该会持续几个月时间,接下来土地市场回温的特点有可能会更加明显。
多地楼市政策微调放松
梳理3月各地政策发现,多地城市政策微调持续,有对特定人群放松限购的,有对二手房交易个税进行调整的,还有叫停特价房的,同时也有多个城市政策从严,重点打击市场各种违法违规行为,整体看,各地调控政策延续了此前松紧并存的状态。
针对允许特定人群购买一套商品房,高碑店政府相关负责人表示,出台这一条规定主要是考虑到民营企业的发展,以及在发展过程中,相当一部分工作人员有着居住的刚性需求,在综合研究之后出台了这一规定。
不过,亿翰智库则认为,本次高碑店虽下发特定人群可购一套商品住房的政策,但3年内不得上市交易也同样是落实“房住不炒”的定调,维持房地产市场稳定健康的发展。
张大伟认为,东莞作为三线城市,此前执行的二手房政策过于严格,比上海、深圳等一线城市政策更严格,而且在2018年东莞执行“三价合一”后,纳税价格与贷款价格合一,导致高个税房源基本难以交易,房价出现了明显下调。目前看,全国严格执行能查原值按差额征收个税的,只有北京等少数城市,东莞此次宽松,应该说只是把过去过于严格的调控松绑了。不过,减税对市场影响更多体现在心理层面。
在部分地区政策微调放松的同时,多地调控政策继续从严,重点打击市场各种违法违规行为,稳定市场秩序。
保定市住建局日前联合中国人民银行保定市中心支行、保定银保监分局召开会议,再次强调规范购房融资相关工作要求,严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资、首付分期,将违规提供购房融资行为纳入房地产开发和中介市场整治的重要内容,加大对在售楼盘和中介机构门店的检查力度,加强跨部门失信联合惩戒。
3月26日,长沙启动房地产市场执法“迅雷行动”,将对全市房地产开发企业、中介机构、网络信息发布平台和公共租赁住房转租经营违规行为进行专项检查,严查房地产中介机构通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径,捏造、散布房地产虚假信息和夸大宣传诱导消费者、损害消费者权益的行为。
“一城一策”以稳为主
3月4日,江西赣县住建局下发紧急通知,要求对赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿:
二是自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案;
杨红旭认为,这是在地方楼市降温后,地方政府维持价格稳定的考虑,一个方面,地方政府不希望楼市过于降温,这样会导致地方的财政收入受到影响。另一方面,降价会引起一些老业主去维权闹事等社会不稳定的因素。另外,从中央层面看,目前的口径是稳地价、稳房价、稳预期,这是去年12月底住建部提出来的指导方针,对此,地方政府应该会因城施策的进行落实。
对于楼市调控是否松动的问题,住建部副部长倪虹3月23日在中国发展高层论坛期间接受采访时表示:“没有,楼市调控不动摇,保持政策连续性。”
这一规律,无论是上涨周期,还是下降周期,都是适用的。同样,无论一线到四线,也都适用。
土拍回到春天
3月28日,宁波市鄞州区YZ02-2-d4地块,位于潘火街道潘家村,出让面积64706㎡,容积率2.3,总建面14.9万方,起始楼面价13200元/平,限价20750元/㎡,规划用途为城镇住宅用地,建筑限高60m。
同一地块,同一条件,11月,楼面价13200,无人理睬,3月,楼面价18080。风水轮流转,但是,这一次转的可真快。
当我们翻开去年的土拍数据会发现,虽然去年整体土拍流拍率尚能控制在10%上下,然而在10月末,突然来了一轮暴涨。
要知道,从2010年开始,国家整体土拍流拍率一直是在3%—10%之间浮动。
10年前的两会总理记者招待会上,那位总理让人记忆最深的一句话就是“信心比黄金更重要”。而土拍就是房地产市场的信心,无论对于开发商还是买房者。
从今年2月开始,去年年末高起的土地流拍率,终于降了下来。
——数据来源:诸葛找房
一线城市本周依旧无流拍地块,流拍率为0%。(5宗)二线城市流拍率稍高,为3.78%。(51宗)三、四线城市流拍率为2.17%。(120宗)
以上,只是宏观情况,当你庖丁解牛的把全国第十一周、第十二周土拍的数据继续解读一下,你会发现另一个有趣的现象。
第一、楼面价全国top10,听着比较吓人,但如果仔细分析,就会发现实际上和2016/2017年的同一地段、同样条件地块相比较,地价并不惊人,甚至是很划算的。
所以有那些更高的地王顶着,这两个地块变成房子,销售应该不难。
对于土地市场,现在已经不是冬天,但是还远未入夏。所以,2019年3月,是一个“真正”的春天。
国家调控房产大致有六个工具:1、原定限购等政策松绑;2、税收减免工具;3、数次降准降息;4、棚改货币化;5、降低首付比例,认房不认贷等“升杠杆”手段;6、地王托市。
上一个周期,每一个买房者都领教过地王的厉害,其催动房价快速上涨之迅猛,短期甚至比前五个手段加起来还要巨大。
然而请注意,三个企业,一个民企,一个国企,一个半国企。对于民企,敢于抢地王,更多的是一种市场行为,因为钱是老板的,拍错了市场自然会给其教训。然而对于央企,去抢地王,除了市场化思维,那么有没有“更多”的考虑呢?
对于私企,主要任务就是“盈利”。而对于国企,他的主要任务则是“维稳+盈利”。
房价暴涨,虽然地王可能只是一个诱因,一个导火线。但是,作为国央企,在2019年,还是要离那根导火线越远越好。
最后说一句,如果当你看见国央企大量开始进场拍地,而且拍出都是地王,毫无疑问,就意味着“你”作为投资者也该进场了。(来源:米宅(MizhaiPlus) 作者:宋富贵)