主编点评
【本期主编】：WH
《指望短期分出胜负不可能 或许我们也需要贸易战》：在全球美元荒的基本背景下，手握大量美元的中国很有可能以人民币参与收购。包括加入SDR、CIPS、货币互换、建立人民币石油期货等，近几年中国为人民币国际化做了相当的技术准备工作。此外对于广大发展中国家而言，人民币属于特别有利于“资本形成”的货币。一旦人民币利率走低，与美国的利差减少到一定程度，人民币比美元更适合作为发展中国家的“投资资本货币”。同时，要注意到无论是否有“贸易战”，中国近几年都将面临一轮经济结构的调整。
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指望短期分出胜负不可能 或许我们也需要贸易战
【研究员】：wh
自己手里有了足够的“弹药”之后，美国人就开始打算消耗中国手中的美元了，如果再能够有效堵住（哪怕只是暂时的）对华贸易逆差这第二条美元外流渠道，美国人就有足够的空间和时间，通过美元回流和加息来制造一场因美元荒而引起的金融危机，从而获得再次低价建仓的机会。所以，指望短期“贸易战”分出胜负是不可能的。现阶段，确实是美国经济十几年来的最好时光。
【博览财经特稿】据商务部网站5月10日消息，美方已将2000亿美元中国输美商品的关税从10%上调至25%，中方对此深表遗憾，将不得不采取必要反制措施。
去年9月16日，沉思录曾就中美两国贸易争端的内因，走势及之后世界局势的变化发表过一篇精辟独到的文章，可惜发布后不久被删除，值此中美贸易争端面临升级之际，特此重发下去年这篇旧文，相信在目前的局势下仍能让大家有所收获。 贸易战究竟能带来多少损失？ 讨论中美贸易战，中美两国的贸易结构是不能绕过的一个坎。按中国海关总署2018年2月公布的数据，2017年中国对美国出口4298亿美元；从美国进口1539亿美元，中国顺差接近3000亿美元。按照媒体的说法，这3000亿美元的顺差，令特朗普头疼不已，于是就甩出贸易战这个打法。 而即便中国对美贸易顺差还在不断扩大，如果强行维持现行的中美贸易格局，中国未来对美出口的增长潜力也非常有限。 这4298亿美元里，中国对美出口的商品主要集中在各类非耐用消费品，基本已占到整个出厂价格的一半到1/3，大约2200-1400亿美元；虽然美国的商品零售总额大致在5-6万亿美元，但这其中绝大部分属于中间费用。根据大概10年前接触出口商的情况，这些商品的出厂价大约相当于零售价格的1/6（主流电子产品会价差少一些，非主流的各类小玩意价差会更大，十倍二十倍的也很正常），所以整个美国消费的非耐用消费品出厂价格总量，估计在1-1.5万亿美元左右，很难超出2万亿。
近年来世界一些制造业企业采取“中国+1”的全球供应链新战略，再考虑到有相当部分商品中国没有比较优势（如农产品、食品），所以实际上中国商品在美市场份额已经很难再有大的扩充。中美即便没有贸易战，中国对美出口所产生的“新增预期收益”也是有限的。 然后我们估算下中美贸易战对中国造成的损失。中国对美出口的4000多亿美元里，其中相当部分属于加工贸易（即先进口再出口）；大部分对美出口商属于外资（主要是中国台湾厂商和各类跨国公司）。考虑到这些因素：中国（大陆）实际能够从中美贸易中获得的增值部分有没有2000亿美元都值得怀疑。 2000亿美元的实际增值部分，大约是全国（大陆）GDP的1%-2%左右。不说对于整个中国经济，即便是这两年风口上的“金融地产”类，所波及到的社会人群和利益集团有没有总体的1/10？是值得怀疑的。 对美出口新增预期收益空间基本有限，现有对美贸易顺差中获得的增值相对于中国经济处于可以承受的范围，这才是中国“哪怕中美贸易归零”的底气所在。 所以，中国为了维持中美贸易所付出的代价，原则上不会超出“中国对美出口的现有收益+未来对美出口的预期收益”。因为超出这一条件，基本上中国在现有经济形势下就不会妥协了。千做万做，折本生意不做。在这样一个收益有限，损失也有限的生意当中保持“底线思维”才是一个“正常智商”的正常表现。 所以，几个月前“权威人士”到美国进行贸易谈判所开出的条件实际上是相当有“诚意”的。 中国是国际出境旅游第一大国，根据世界旅游及旅行理事会（World Travel & Tourism Council）统计，中国每年出国旅游花费大约2500亿-3000亿美元，相同口径下，大概两倍于美国，十倍于日本，远多于每年的石油进口和芯片进口。如果是根据中国旅游研究院的数据，17年中国出境旅游花费达到1152.9亿美元。不管哪种口径，都体现了中国人的出境消费能力。最近社会舆论上在热炒“消费降级”，说个玩笑话，如果大家每年在旅游上降降级，减少一半的国外旅游费用，用于国内旅游，可能就把贸易战损失这钱抵回来了。
中美贸易战，焦点可能不是中美贸易本身 虽然特朗普瞄准的是美国对华贸易的巨额逆差，但要注意到：中美贸易战应被关注的焦点不是中美贸易，而是美元周期性回流所带来的全球美元荒，和由此产生的人民币国际化的机会。 美元做为国际储备货币的基础，长期减少逆差（减少国际市场中的美元增量）非常困难，并不现实——除非美国大幅度收缩美元的国际储备和支付份额。所以中美贸易战的目标绝对不是减少“美元的长期逆差”。
自布雷顿森林体系崩溃后已经快要半个世纪，时间长度甚至超过布雷顿森林体系本身。由于美国对外贸易逆差，长期看必然会造成国际美元泛滥和美元贬值，最终会威胁到美元信用。在学术领域，这被称作“特里芬两难”。 而在这几十年里，美元做为国际储备货币的地位非但没有动摇，反而愈加稳固，美元适用范围和交易量还在不断扩大。看上去似乎不太符合逻辑，但又恰恰真实的存在于现实世界。其中原因，就在于美元的周期性波动（包括价格和流向）。 美国人通过不断创造美元需求、扩张美元抵押资产、回收美元货币，形成了潮汐式的国际储备货币周期性流动，也让全世界好多国家因此受困于周期性的支付危机和金融危机。美元荒逼迫一些国家抛售其它资产，换取美元，美元持有者从中获取金融利润——这个过程，也就是我们所说的“剪羊毛”。 对美国来说，这没法保证得利的一定是美国，所以他们要做到：1、手里有足够的弹药——美元；2、防止其他国家手里有太多的美元，以防剪羊毛过程中被别人截胡。 2014年以来，美国的页岩油产业抵御住了低油价带来的冲击，持续扩大了产量，成功为美国挡住了一条美元流出的渠道；随后通过美联储加息、缩表，及美国政府对海外利润的一次性减税等政策，大量美元开始回流美国。以2018年第一季度为例，该季度回流的美元约3000亿美元，这种情况估计会持续10个季度左右，基本上与美联储的加息缩表同步。这些回流资金除一小部分用于投资以外，绝大多数会被用分红和回购公司股票及收购其他公司的股权。 自己手里有了足够的“弹药”之后，美国人就开始打算消耗中国手中的美元了，如果再能够有效堵住（哪怕只是暂时的）对华贸易逆差这第二条美元外流渠道，美国人就有足够的空间和时间，通过美元回流和加息来制造一场因美元荒而引起的金融危机，从而获得再次低价建仓的机会。 所以，指望短期“贸易战”分出胜负是不可能的。现阶段，确实是美国经济十几年来的最好时光。除非发生黑天鹅事件，美国在未来一两年内经济情况应该会不错，拥有承受相当伤害的能力，可以在一定时间内执行自身所制定计划的能力，哪怕这些行为是伤害自身经济利益——只要特朗普能稳定的坐在总统位置上。 然后的问题就是——谁会被剪羊毛呢？纵观历史，美国每次加息都是以自身金融市场发生危机而结束的。目前看来，有相当数量的国家和地区会倒在美国之前，目前看来已经有明显迹象要倒下的：土耳其、阿根廷、巴基斯坦、南非、巴西、印度、中国香港。如果没有大户倒下，那美国这次就会比较亏了。 或许我们也需要贸易战 前面分析过，即便中美贸易归零，中国所承受的损失也大致相当于一个成年人被人扔了一个臭鸡蛋或者烂番茄。臭鸡蛋和烂番茄当然砸不死人，但却会让人相当的狼狈，相当结仇。所以短时间内中国单方面“罢兵言和”的可能性大幅降低。 在全球美元荒的基本背景下，手握大量美元的中国很有可能以人民币参与收购。包括加入SDR、CIPS、货币互换、建立人民币石油期货等，近几年中国为人民币国际化做了相当的技术准备工作。此外对于广大发展中国家而言，人民币属于特别有利于“资本形成”的货币。一旦人民币利率走低，与美国的利差减少到一定程度，人民币比美元更适合作为发展中国家的“投资资本货币”。同时，要注意到无论是否有“贸易战”，中国近几年都将面临一轮经济结构的调整。 大型网游每隔一段时间就必须调整一下平衡，否则就会无法维持的情况，经济结构在某种程度上也是如此。 中国现行的经济结构基本脱胎于20世纪90年代中期的财税制度改革和90年代末的国企改革。这套体制在有效运行十几二十年后，已经不能适应当前经济形势的需要，到了逐渐难以维持的地步。加上2008年错过绝佳时间窗口后，中国经济实际上已经整整二十年没有进行结构改革，之前的所有改革都只能称为拖延和掩盖问题，本质就是不断的做假账。 题外话，说一下为什么中国在2008年错过经济改革窗口，这个其实涉及到人民币的发钞机制，90年代的财税改革，使得人民币的基础货币和外汇绑定，基础货币发行依靠外汇占款M1，货币乘数依靠利率和存贷比，但是2004年以后，中央银行基本不再根据市场利率调整率，而是用存款准备金作为数量调整手段。实际客观上造成鼓励借贷炒高资产的风气。 08年其实是人民币和美元脱钩，同时获得独立货币政策的时机，顺便可以对整个财税体制做调整。但是当时中央完全放弃监管，并且让唯一对地方债进行统计排查的银监会主席刘明康退休（2011年退休，2010年时，刘明康主持了对地方债第一次排查，当时大约10万亿左右）。之后的地方债排查就已经到2014年，但当时已经开始有了资本外逃（人民币高点就是2014年初），按照原先的正常做法其实已经不行了。标志就是2015年的汇改失败。因为此时市场预期已经完全变了。所以人民币的再次与美元脱钩，最早也必须到本轮美元紧缩结束（美国再次发生危机），才会有比较好的时间窗口。 所以，最近几年是胶着期，必须等到美国危机爆发（大小不论，关键是要改变货币政策），中国才有机会使得人民币完全与美元脱钩。这有些像当年美元与黄金脱钩的情况，有危才有机。 目前中国经济之所以难以维持，最主要的表现就是资产价格的高涨和各类社会经济主体的债务堆积，也就是现在大家所说的“高杠杆”。所以，未来相当一段时间中国经济都会在“去杠杆”（其实叫紧缩更加合适）的过程中度过，这种状况可能会一直持续到2020年前后，而整个过程必然伴随着连续不断的小危机和相当长一段时间的萧条。
实际上现行体制下，任何债务的出清都需要靠危机，任何僵尸企业和食利阶层的消灭都需要靠危机和萧条。否则就如同癌细胞，营养越好发展越快，病人死的越彻底。所以贸易战端一起，中国国内并没有像一些人一样特别担心经济下行压力，搞刺激，反而加紧压缩政府债务投资，加紧控制房地产，逻辑极其清晰。 某种程度上，这次贸易战很可能是“恰逢其时”，为中国经济结构调整的加速、为中国的产业升级提供了一个非常契机。如果没有贸易战，本轮经济结构调整什么时候正式展开还真不好说。 既让中美双方都没有停止贸易战的必要性、紧迫性，那么维持一段时间的贸易战对双方的政府都是有好处。有利于两国政府团结内部，解决一些国内问题。 中美贸易战可能是全球化解构的一次“前哨战” 在经过次贷和欧债危机冲击后，以美欧为核心的、单一的“中心—外围”国际贸易体系，逐渐调整为“8字双循环”体系：中美分别在上下两个圈的顶部：美国是前店，中国是后厂；中国的经济发展目标就是尽可能的向美国学习，越是像美国就代表经济发展越成功。 但21世纪以来，以中国为代表的新兴经济体国家在国际经济的份额不断扩张，而且中国不断在高端产业和国际经济秩序中不断突入西方国家传统统治的领域，动摇现行的国际经济金融秩序。BAT、中兴华为等电信设备厂商、中车、上海电气等大型基础设备企业，就是其中的典型代表。同时人民币加入SDR、亚投行、丝路基金、金砖银行、人民币计价的原油期货的不断推出，正在动摇整个西方主导的国际经济秩序。 美国科技与产业升级的乏力和中国产业级别的不断提高，上下两圈产生两种趋势：既下圈不断扩张，挤压上圈；同时上下两圈有重合的迹象。 但是随着中国经济体量的不断发展，同时一系列新技术的出现，中国逐渐意识到：1、中国很难按照美国原有路径成为发达国家；2、中国可能通过自身技术努力、通过投资不同于美国的其他技术和生活方式获得更好的发展，从而成为发达国家。 这样一来，中国全球化的目标发生了偏移：即中国的目标从“我要努力奋斗，不断发展，变成美国那样的发达国际，过上好日子。”变成“我要不断创新，努力发展，变成和美国不一样的发达国家，过比美国还要舒服的日子。” 美国领导的全球化的基础除了经济（财富）、军事（安全）、技术（实现手段）外，最重要的是其文化（生产生活方式），这才是美国全球化的灵魂。除在80-90年代受到以随身听、卡拉OK等为代表的日本威胁，总体上来说，美国在20世纪的大多数时间都代表了当时世界的先进生产力和先进文化，是多数国家的发展方向。当年美国有个家庭剧《成长的烦恼》，每次播放的时候都是万人空巷。他所给我们展示的就是理想中的美国式的生活方式，因为对于当时的多数中国人来说只能通过影视剧来了解美国的生活。 但是中国在全球化过程当中，通过不断发展经济（积累财富）、掌握技术（购买和山寨及独立开发自身所需技术）、加强军事（独立的安全），逐步发展出适合自身同时对于相当数量的其他国家（尤其是发展中国家）有吸引力的生产生活方式（文化）。中国人或许对此并没有意识到这种方式有多大的生命力和感染力，但确实已经直接威胁到了美国式的生活对于世界潮流的引领。 同样是早上上班，美国人早上开车，车里开着收音机或听音乐（感觉是不是很20世纪)；中国人坐上地铁，人手一个手机做低头族（追书、打游戏、发朋友圈、看视频）。这一切的基础是中国庞大的城市轨道交通（铁建、上海建工等的隧道和中国神车的轨道车辆）、三大运营商的3G、4G网络覆盖、华为中兴的基站、小米OV等智能手机共同推动的结果。 中美分道扬镳不可避免。鉴于美国实质上已无法阻挡中国的崛起（经济上GDP的超越和国际影响力的扩张）。选择一个合适的时候与中国经济做一定程度的切割，并建立防火墙——如引爆贸易战，就是一种选择。 总体而言，中美贸易战的焦点不是中美贸易，而是人民币国际化和美元周期性回流所带来的全球美元荒。此外，本次中美贸易战持续的时间可能会比较长，至少2-3年（基本与美联储加息缩表同步），贸易战对于中美两国整体的影响有所高估。未来美国通胀率会上升，带动利率提高，直到再次出现经济危机和金融危机。（如果先在其他国家爆发，美国就剪羊毛成功，如果没有大户倒下，可能美国这次就会比较亏） 同时，本次贸易战和美元回流是几十年来少数人民币国际化的机会，但因为要忍受通缩和经济结构调整，这个过程对于国内会非常痛苦，包括产业重心转移和升级。 贸易战与其说是“贸易冲突”，不如说是中美两个大国为未来经济全球化解构而相互试探的一次前哨战。本次中美贸易战后，目前8字双循环结构的世界贸易体系将逐步解构。（来源：新潮沉思录 作者：张焱）
政经观察
贸易谈判进入新变局 打打谈谈带来许多难以估算的变量
【研究员】：wh
中美经贸磋商打打谈谈这种情况很可能常态化，需要尽快去适应。第十一轮经贸磋商就是个最典型的例子。磋商这边还谈着，那边美方就把2000亿美元中国输美商品的加征关税税率从10%调高到25%，还威胁要对3250亿美元中国输美商品加征25%关税。而中方也在第一时间宣布反制，同时强调会对美方举措采取必要反制措施。一边打，一边谈。矛盾吗？很矛盾。但仔细想想，合情合理。谈判，就是在互相试探，互相认识之中找到彼此利益平衡点的过程。
【博览财经特稿】第十一轮中美经贸高级别磋商当地时间10日在华盛顿结束。刘鹤接受记者采访时表示，双方进行了坦诚的、建设性的交流，双方一致认为要保持磋商的良好势头，双方经贸团队商定，将很快在北京见面，继续进行沟通，推动磋商。 “谈判并没有破裂，而是恰恰相反，这只是两国谈判中正常的小曲折，是不可避免的。”刘鹤表示，磋商在很多问题上澄清了立场，讨论了下一步磋商的内容，中方对磋商未来审慎乐观，现在双方在很多方面有共识，也有不一致的地方，这是重大原则问题，在原则问题上不能让步。 刘鹤表示，中方对美方加征关税强烈反对，不利于中国，不利于美国，不利于世界，不利于解决双方经贸问题。对中国来说，如果美方加征关税，中国必须反制，希望美方采取克制态度，不要无限升级。 “从中国经济来说，中长周期非常乐观；从近期的需求侧来看，中国的需求巨大，巨大的投资和消费市场，中国正在推动供给侧改革，产业、产品和企业的竞争力全面提升；从宏观层面，货币政策和财政政策有充分的空间，政策工具是充分的；从微观来看，企业家有信心。”刘鹤表示，我相信中国经济会保持平稳健康发展的良好态势。 刘鹤指出，只要有信心，什么困难都不怕，合作是唯一正确选择，在未来两国必然合作，两国有巨大的共同利益，只有合作才能解决问题。谈判已经已进入到很具体的文本阶段。 人民日报：中国不会屈服于任何极限施压 人民日报11日发表署名为钟声的评论，在标题为《中国不会屈服于任何极限施压》的文章中，钟声指出，中方一直以高度负责任的态度和最大的诚意推动中美经贸磋商，但决不会屈服于美方的极限施压，在原则问题上不会妥协。美方尤其应当选择顺势而为，与中方相向而行、共同努力，在平等协商中解决问题，在合作共赢大道上创造未来。 文中指出，中方一直以高度负责任的态度和最大的诚意推动中美经贸磋商，但决不会屈服于美方的极限施压，在原则问题上不会妥协。中方明确要求取消全部加征关税，使双边贸易恢复正常；明确要求贸易采购数字应当符合实际；明确要求文本平衡性，表达方式必须为国内民众所接受，不损害国家主权和尊严。当然，中美经贸关系的希望之窗并没有关上，也不可能关上。双方经贸团队商定继续保持沟通，顺应了人心所向。 文章强调，合作是唯一正确选择。中美建交40年来的实践证明，中美合作是大势所趋，维护好双边关系有利于中方，有利于美方，有利于整个世界。经贸关系是中美关系的压舱石和推进器，这不是几道沟沟坎坎所能颠覆的事实。中美经贸磋商，担当着推动构建平衡、包容、共赢的中美经贸新秩序的历史使命。为了两国人民的福祉，为了国家发展的长远，双方都有责任、有义务认真对待，不是让局部的纠结困住手脚，而是坚定地本着相互尊重、平等互利的精神妥善管控分歧，找到双方都能接受的解决办法。美方尤其应当选择顺势而为，与中方相向而行、共同努力，在平等协商中解决问题，在合作共赢大道上创造未来。 美方上调关税 两部委齐发声 商务部新闻发言人5月10日就美方正式实施加征关税发表谈话。发言人表示，美方已将2000亿美元中国输美商品的关税从10%上调至25%，中方对此深表遗憾，将不得不采取必要反制措施。第十一轮中美经贸高级别磋商正在进行中，希望美方与中方相向而行、共同努力，通过合作和协商办法解决存在的问题。 外交部发言人耿爽也在新闻发布会上表示，一个健康稳定发展的中美关系符合两国的利益，也是国际社会普遍的期待。中方希望美方能够同中方一道共同努力，共同构建以协调合作、稳定为基调的中美关系，在此方面双方需要相向而行。 中方多次表明对中美贸易磋商的态度。商务部新闻发言人高峰表示，中方重信用、守承诺，这一点从来没有改变过。一年多来，我们推动谈判的诚意和善意有目共睹。谈判本身就是一个交换意见、解决问题、达成共识的过程，双方有不同观点是正常的。达成协议需要双方共同努力。中方一直抱着极大的诚意推动谈判，希望在平等相待、互相尊重的基础上，达成一份互利双赢的协议。中方愿与美方就存在的分歧开展坦诚、深入的交流，双方共同努力解决存在的问题。 高峰指出，合作始终是中美两国最好的选择，磋商才是解决问题的正确路径。关于第十一轮磋商，我们希望双方能够相向而行，照顾彼此核心关切，抱着理性、务实的态度解决存在的问题。 美社会各界强烈反对提高中国商品关税 据人民日报海外版报道，对中国输美商品加征关税将伤害美国消费者，这已成为美国社会各界的共识。近日，不少美国行业组织和企业纷纷发声，反对美国政府提高关税。 美国大豆协会7日发布公告，敦促美国政府取消对中国商品加征关税的计划，期待美国政府通过谈判与中方建立更好的贸易关系。美国服装和鞋类协会主席里克·赫芬贝说，提高关税只会伤害美国家庭、美国工人、美国公司和美国经济。美国消费者技术协会主席加里·夏皮罗表示，突然将关税提高到25%将“扰乱市场，损害美国企业”。 美国零售联合会负责政府关系的高级副总裁弗伦奇表示，突然提高关税将严重打击美国企业，特别是那些资源有限、无法减轻影响的中小企业，“美国消费者将面临更高的价格，美国的就业机会将会减少”。 位于华盛顿的美国商务咨询机构“全球贸易伙伴关系”的一项研究显示，对价值2000亿美元中国输美商品征收25%的关税，连同现有的对500亿美元中国商品征收25%的关税，以及对进口钢和铝产品加征关税，将导致美国每年减少93.4万个就业岗位，给四口之家增加767美元的生活成本。 美国农民同样遭到打击，生计受到严重影响。2018年，美国农业净收入下降了12%，大豆、猪肉、乳制品和小麦价格遭遇断崖式下跌，设备价格却在上涨，导致利润大幅下降。 打打谈谈过程必然面对十分错综复杂局面 据陶然笔记了解，有关回答立场坚定，态度坦诚，大气从容，内容详实，还披露了关于近期磋商的一些情况。大致谈了几层意思：一是截至第十一轮磋商双方所取得的成果。二是中方首度公开与美方三个分歧。三是清楚表明加征关税必然触发中方反制。四是表达了对中美关系前景的基本态度，同时透露双方同意继续保持沟通。 最重要的消息其实是第四条。因美方提到继续增加关税，所以外界一直在猜测，中美磋商是不是破裂了？ 据了解，从答记者问的内容看，双方团队同意保持沟通。这也表明双方的磋商意愿并未彻底消失。与其说是破裂，不如可以看成是在双方分歧短期无法解决情况下，磋商进程发生的插曲。 说完声明，再说几点感受。首先，中美一个主要分歧，恐怕还在于双方对“公平”的认知不同。 就在这两天，美方频频通过外媒发声，将此轮磋商出现曲折，乃至于重新加征关税的原因，归咎于中方在磋商中“不遵守已谈成的承诺”。这个说法经过层层放大，在海外很有市场。传到国内，有些朋友觉得听上去也是那么回事。 其实只要稍加留意，就能注意到里面的两处破绽，不难看清这是美方为撇清磋商受阻的责任而设下的舆论议题。 第一，磋商尚未完成，没有签署。严格说，最终签署前的任何变化都应看作是磋商过程之一，“不遵守承诺”的提法其实无从谈起。长于各种谈判技法的美方，对此应该是心知肚明的。 第二，美方说中方没有满足美方要求，所以是“不公平”的，但美方对中方诉求只字不提，这难道就公平了？ 看来在对“公平”的定义上，两边还存在分歧。中方认为相互尊重，平等互利才是公平的。而美方叙述里，仿佛不满足自己的要求就是不公平的。怎么看这种分歧？ 两国磋商，如果谈出一个两边都不是很满意但又大致能接受的结果，那就是成功的，执行起来也会顺利一些。如果只是单方面特别满意的协议，而无视另一方的利益和诉求，那么即便是签署了也未必能落地，而且后患无穷。如果某一方仅仅只考虑自己的诉求，以为可以通过极限施压来迫使另一方就范，而忽视了磋商的公平，那么也不是没有不欢而散的可能。 其次，中美经贸磋商打打谈谈这种情况很可能常态化，需要尽快去适应。第十一轮经贸磋商就是个最典型的例子。 磋商这边还谈着，那边美方就把2000亿美元中国输美商品的加征关税税率从10%调高到25%，还威胁要对3250亿美元中国输美商品加征25%关税。而中方也在第一时间宣布反制，同时强调会对美方举措采取必要反制措施。 一边打，一边谈。矛盾吗？很矛盾。但仔细想想，合情合理。谈判，就是在互相试探，互相认识之中找到彼此利益平衡点的过程。 现在需要尽快意识到一个问题。打打谈谈的过程必然会面对十分错综复杂的局面，看着刺激人的消息一个接着一个，但我们还是要坚持自己的发展节奏，坚持以开放促改革促发展，推动经济高质量发展，通过改革开放做大国内市场。没点儿定力是不行的。 最后，对中美关系的未来，需要有些更多地思考。现在一方面中国必将沿着自己的发展道路坚定不移地走下去。另一方面，美国国内仍有一部分人，习惯于使用“非此即彼”而不是“求同存异”的思维模式来看待中国的发展。 我们主要觉得，通过发展可以做出“增量”，实现各方的合作共赢。他们有人认为，我们的发展做不出“增量”，会触碰他们的“存量”。这样一种矛盾，在相当时间相当范围内还将存在。这种矛盾决定了中美间这种沟通摩擦，存在长期、艰巨、复杂的特点。 长期有多长？中美贸易战打了一年多，仍在继续。 会有多艰巨？别的不说，第十一轮磋商已经把这个特点展现出来。 会有多复杂？打打谈谈会带来许多难以估算的变量，打中有谈，边谈边打，更遑论其他领域的碰撞和沟通。 无论中美间最后能否达成经贸协议，中美间仍会有很多不同意见，会有很多分歧。国外很多人，也有国内一部分人，据此认为这将会导致中美出现大范围的摩擦和矛盾。这种可能性是存在的，但也要看到另外一种可能。 中美仍可蹚出另一条路，一条能够管控分歧，又能够寻找到兼顾彼此利益最大公约数的相处模式。这正是中方目前在努力推动的一条道路，也是不停推动美方相向而行的根本原因。 当中美间找到某个平衡点时，双方的这种密切摩擦或说碰撞也好，才会逐渐趋于平静。当然，这种设想对不对，还需要事实来检验。 贸易协议远非中美“终局” 此前，当乐观人士在热切期盼中美本周完成贸易谈判并达成协议时，美国总统特朗普的推特给了市场一个响亮的耳光。特朗普不仅威胁将目前对2000亿美元中国商品的关税从10%提升至25%，并称将很快对剩余超过3000亿美元的中国商品征税。 中美观察人士也十分清楚，贸易协议即使可以达成，也只是为中美关系的短期前景确定一个相对平和的基调，双方的交锋将在相当长的时间内萦绕在世界经济上空。而即使贸易协议落空，中美间的交锋可能会看似更残酷，但本质上并无不同。所以，贸易谈判的结果固然重要，但准确理解中美立场却更加关键。 从贸易谈判的时间表看，双方的贸易争端在去年7月两国互征对方500亿美元商品的25%关税进入白热化，此后中美双方又宣布一系列提征关税的措施。最终美国实际对大约2500亿美元的中国商品征收关税，而中方的报复金额则超过1000亿美元。 从贸易战正式开打后，中美间也一直进行着关于贸易谈判的各种接触，但在去年12月1日两国元首正式会晤前，贸易谈判基本上是副线，市场对双方可能达成贸易协议的期望值较低，中国市场也因此遭受打击。而在12月1日两国达成2019年3月1日的停战期限后，贸易争端则大致上处于回落阶段。 在平稳度过3月1日的停战期限后，两国又接连进行了数轮谈判，谈判中的各种困难也相继浮上水面，其中双方争议的焦点是美方坚持的“单边制裁机制”、及关于网络攻击以及知识产权保护的不同解读。这些争议后来逐步被解决，其中较关键的是美方不再坚持“单边制裁机制”，而变成对等的制裁机制，即美方如果不履行承诺，中方也可以提出相应的制裁动议。 进入5月后，双方的争端焦点不再是宏大主题，而是变成美方需要取消多少关税来表达“善意”。中方的谈判要求是美方应该将关税水平回调至去年7月前，而美方则在这一议题上进行讨价还价。进入这一议题后，市场本以为双方只是在细节上进行探讨，事实上贸易协议大致已经成形。而特朗普的突然变脸却意味着贸易谈判将进入新的变局，特朗普称贸易谈判进展太慢，有消息称中方在最近的谈判中撤消了数项此前准备作出的让步，这彻底激怒了美方。到目前为止，很难判断特朗普是否通过这样的策略来对中方施压。 但无论是否有贸易协议，未来中美间的摩擦和合作仍将是主题，换句话说，贸易谈判及协议远非中美关系的“终局”。 两国内部鹰派势力影响力明显扩大 回顾一年来的贸易争端，市场有几个感受：第一，中美间的力量对比，美方仍占据明显上风，这也是政治经济军事及金融力量的客观对比；第二，美国无法忽视中国的崛起，同时也无法在短期内快速遏制这样的趋势；第三，中国不会在核心议题上让步，道理很简单——因为让步只会带来更多的让步；第四，无论是否主观愿意，中美间仍有很多共同话题和共享利益。 这样的一种错综复杂的关系，即使中美能达成贸易协议，市场也很难作一个准确全面的解读，而如果不能达成协议，市场反而会冷静下来。从特朗普上台以来，中美双方的各种会晤已经几乎放弃此前发布联合公报的做法，而“各自解读”已成两方更为认可的做法，这样的一种新常态表明了。 从这样角度说，如果达成贸易协议，中国可能获得较短的外部平静期，而对美国来说，贸易协议只是第一步而已，以贸易协议作为起点来推动中国的改变，是本届及未来数届美国政府的核心议题之一，这也与本国的商业利益集团的根本利益一致。从这个角度说，如果无法达成贸易协议，对两国来说都会造成负面效应，但谁会承受更大的真实损失，其实还很难说。 从中长期看，贸易协议的实际意义很小，两国的核心竞争力仍将决定两国的实力对比，从目前状况看，中美都有意无意将经济增长的重心转向本国市场，这意味着两国经济增长对于世界经济的外溢效应将更加有限且定向。 但经济增长“向内”的同时，金融市场的互通却又成两国联系的纽带，某种程度上，这样的纽带可能意味着冲突不会无限升级，因为两国需要保持某种力量平衡来维系金融市场的稳定。 从中国看，面临本币贬值和资本流出的压力，中国需要通过开放金融系统和金融市场来吸引外资流入，来稳定自身的国际收支平衡，而从安全角度考虑，中国必须保持较高水位的外汇储备，而这些外汇储备的绝大多数仍要有美元资产的形式存在。因此，人民币虽然难以大幅升值，但大幅度贬值似乎也不是可选项。但如果要吸引外资流入，就必须要给外资合理的流出通道，这样就自然造成金融市场的不稳定性，因此必须要对本国的金融体系进行相应的升级，利率市场化是必要的选项之一，但有管理的资本账户可能是必选项。如何平衡“资本管制”和“合理流动”，将是未来几年最难啃的骨头之一。 对美国来说，为本国的利益集团创造更多进入中国市场的机会，是一个现实且关乎根本利益的战略。与以往相比，美国的利益更侧重以金融行业为代表的服务性行业。因此，可以看到，中国往往需要在金融开放方面作出让步，因为这根本上也符合美国的利益诉求。但从更加长期的利益上看，美国不仅希望中国能放开金融市场准入，更重要的是允许金融资本的自由流动，同时允许美国金融机构能够对接中国广大的富裕群体。而不得不提的是，美国国内的对华鹰派势力的崛起，又多少会导致中国富裕群体的反感和警觉。 总体说，在金融开放的议题上，中美有共同的需求，但却又各自不同的侧重点，这根本上说，中美金融生态的互相融合又难以避免，贸然给中美关系施加压力，又容易给金融系统带来压力。 因此，即使贸易协议达成，中美间的根本利益不同会导致两国对这份贸易协议的不同解读，如在资本账户开放的问题上，中方会倾向于表述为正在逐步开放，但美方很可能会责难管制仍在。市场也会因此而“无法清晰思考”，最终只能转而交易一些更加简单直接的议题。而在未来执行上，相信会有更多的问题和摩擦出现，中美因此而产生的争端则难以避免。但一旦争端升级伤及经济及金融市场，两国又有让争端降温的诉求。这样一种错综复杂的关系，只能表明中美间的竞合仍是“进行时”，谁也不能轻易言胜。而中美目前的谈判僵局，只是中美双方不愿意过早退让的一个现实反映而已。（来源：央视新闻、券商中国、FT中文网 作者：艾佳、周浩、陶然笔记、令狐猫）
GDP排行背后的城市经济复苏新格局 未来崛起就看广深杭
【研究员】：wh
五年多前，重庆、天津是增速明星，GDP增速连续多年高达两位数，与广州深圳的差距不断缩小，一度引发“广深第三城城第四城之位不保”争论。从2017年开始，这两地开始挤水分，GDP增速大幅回落，与广州深圳的差距越来越大，第四城越来越遥不可及。2019年一季度，经过挤水分后，这两地的经济都开始企稳。
【博览财经特稿】每一年开局都至关重要，2019年尤其重要。近日，各大城市陆续发布一季度GDP数据，哪些城市强势复苏？哪些城市低于预期？哪些城市增速领跑？ 一季度GDP排行背后三个重点 2019年一季度各大城市GDP排行：
说三个重点：一、广州强势反弹，上海不及预期。一季度城市经济格局基本上没有太大变化，北上深广，四大一线城市地位牢不可破。 从增速上看，广州领先，上海垫底，北京中规中矩。其中，广深名义增速双双破10，势头强劲。 上海经济增速有所下滑。上海一季度GDP8308.2亿元，同比增长5.7%，名义增速为5.66%，均低于全国平均增速。这背后，主要是受工业下滑拖累：一季度上海工业增加值2015.29亿元，下降2.8%。其中，汽车产业下滑是主因：一季度，上海汽车产量为59.33万辆，同比下降22%。不过，上海工业投资增长态势不弱。一季度，上海工业投资增长15.8%，未来企稳可期。 二、重庆、天津都有所企稳。重庆经济运行相对平稳，一季度GDP为5102.30亿，同比增长6.0%，与去年全年基本持平。 而天津则从低位开始反弹，一季度GDP为5198.58亿，同比增长4.5%，而去年一季度仅为1.9%，去年全年则为3.6%，经济从底部反弹。 三、新济南首度从超过佛山。今年1月，济南吞并莱芜，强省会之路开启。借助莱芜的支援，今年一季度济南GDP达到2339.1亿元，超过佛山的2266.5亿元，而去年一季度仅济南合并莱芜之前GDP仅为1873.6亿元。 名义增速排行新变化 关于GDP增速，有两组数据，一组是名义GDP增速，另一组是实际GDP增速。这两者的区别就在，实际增速去除了价格因素。一般在通胀型经济中，名义GDP增速高于实际GDP增速。这里单看名义GDP增速排行：
一、广州反超深圳。一直以来，深圳无论是名义增速还是实际增速都领先于广州。不过，2019年一季度，广州名义增速反超深圳。广州名义增速为11.18%，超过深圳的10.06%，不过实际增速，深圳领先0.1个百分点，深圳实际增速7.6%，广州为7.5%。 二、南京领跑。一季度南京名义增速高达16.11%，位居各大城市之首。431.86亿的名义增量，拉近了与杭州之间的差距。去年一季度，杭州南京GDP差额为242.7亿，今年一季度这一差距已经收窄到117.8亿。 三、西安武汉成都郑州名义增速均超过10%。其中，西安名义增速12.64%，武汉名义增速12.26%，无锡名义增速12.28%，广州名义增速11.18%，成都名义增速11.17%，郑州名义增速为11.17%。其中，广州是唯一名义增速超过10%的一线城市。 广州强势反弹：GDP增速一线城市最高 去年此时，唱衰广州的声音不绝于耳。2018年一季度，广州GDD增速降低到4.3%，在各大城市中处于垫底位置。季度GDP更是首次被天津反超，一时之间，广州经济成为众矢之的。
一年过去，广州GDP强势反弹，一线城市之位牢不可破。数据显示，2019年一季度，广州GDP高达5508亿元，实际增速为7.5%，比去年一季度的4.3%上升3.2个百分点，比去年全年的6.2%上升1.3个百分点。
单看名义增速，广州更可观。2019年一季度，广州GDP名义增速为11.18%，创出近两年新高，而且近几年来首次反超深圳。与天津相比，广州一季度GDP高出天津309.4亿元，而在去年同期，广州一季度GDP还比天津低了5.4亿元。 这背后，一是广州投资强势反弹。一季度，广州固定资产投资增速高达19.1%，而去年同期仅为2.5%。其中，拉动最大的并非坊间所以为的房地产，而是基建和工业投资。一季度，广州基础设施投资增长30.4%，工业投资增长44.3%，而房地产开发投资仅增长12.2%。 二是广州新兴经济增长强劲，转型升级成效初显。生物医药、轨道交通、智能装备、新材料等八大新兴产业增速高达8%，GDP占比接近20%，成为经济良性增长的支撑。其中，轨道交通产业增长10.2%，智能装备与机器人产业增长20.5%，增速可观。 重庆天津企稳：挤水分结束？ 重庆天津，是国内率先进行挤水分的两大城市。 五年多前，重庆、天津是增速明星，GDP增速连续多年高达两位数，与广州深圳的差距不断缩小，一度引发“广深第三城城第四城之位不保”争论。从2017年开始，这两地开始挤水分，GDP增速大幅回落，与广州深圳的差距越来越大，第四城越来越遥不可及。2019年一季度，经过挤水分后，这两地的经济都开始企稳。
先看重庆，一季度GDP为5102.30亿，同比增长6.0%，与去年全年基本持平。虽然重庆经济仍在低位运行，但呈现出复苏迹象。其中，规模以上工业增加值增长4.3%，比上年全年和同期分别回升3.8和1.8个百分点。不过，作为支柱产业之一的汽车行业仍在大幅下滑，降幅高达17.1%。
相比重庆，天津则开始低位反弹。一季度天津GDP为5198.58亿，同比增长4.5%，而去年一季度仅为1.9%，去年全年则为3.6%，经济从底部反弹。这背后，与投资马力全开不无关系。一季度，天津固定资产投资同比增长26.1%，其中房地产投资增长27.4%，成为经济企稳的最大支撑。 香港被房地产绑架 一季度上海GDP完成8308.28亿元，按可比价格计算，比去年同期增长5.7%。 官方消息显示：香港首季经济按年只录得0.5%的增幅，远差过市场预期的1.9%，表现为近10年来最差一季。 北京一季度全市地区生产总值7409.6亿元，按可比价格计算，同比增长6.4%，而同期的广州、深圳、杭州的GDP增速分别高达7.5%和7.6%、7.5%。 上海在内地四大一线城市中增速垫底，广州则在去年的一片唱衰声中绝地反击，一季度的增速与全国瞩目的科创城市深圳只有0.1%的差距，与杭州增速相当，让很多人瞠目结舌。至于香港，在GDP总量被深圳超过之后，其势已虚，如今被广州超过只是时间问题。 港府解释，环球经济表现较疲弱及各种外围不利因素，内部和对外需求增长均减慢，加上去年本港第一季经济增长强劲（按年达4.6%），用作比较的基数较高，以致本港经济增长大幅放缓。 4.6%还算得上增长强劲，港人的精神气真的是够低落的，这样的增速放到任何内地一线城市都不敢用“强劲”二字。何况香港的经济总量其实与京沪还有较大差距。 香港到底怎么了？可以用16个字概括：趋势已变，模式已变，踏错节奏，继续下滑。 香港是一座被房地产绑架的城市，这座城市相当一部分中产和富裕阶层的利益已经和房地产紧紧捆绑。现在的最新消息是，香港不仅有劏房，现在还设计出了“水泥管房”，港人对此似乎喜闻乐见。在这样一种逼仄的城市环境和气质中，还能指望走出马化腾、扎克伯格又或是乔布斯、马云？ 深圳大疆无人机的汪滔就是从香港回到深圳创业的，为什么？香港已经被房地产榨干每一寸创新土壤，香港缺乏产业链和工程师。多年前，时任香港特首梁振英想让香港科大毕业生汪滔将企业迁回香港，汪滔无奈答道：“特首啊，我是回不去的。” 香港是金融城市，金融地位在亚洲出类拔萃。香港是地产模式缔造之城，其卖楼花的举措被内地开发商学到手，加之土地财政的示范效应，其实对推高内地房价“居功至伟”。 如今，香港遇到麻烦，地产拉到一定极限，不敢再拉，只能严控。人口急剧老龄化，因为产业链没有在恰当时间建立，高房价又把年轻人挡在城外，甚至政府填海造地也被诸多港人诟病，因为会拉低房价。 香港只有22%的土地被开发，大片的郊野公园在利益团体的阻扰下无法用来建造房屋。转口贸易、港口经济又遭遇内地城市凶猛抢夺流量，只有招架之力，毫无还手之功。即便是引以为傲的旅游业也在遭遇日本等发达国家的高烈度竞争。 整个香港社会尝到单一经济结构和过度地产化的苦果，但是，目前仍没有找到打开死结的办法。香港颓了。 上海越来越追求稳定和去创业化 上海是崛起于太平天国军队与租界军队激战之中的一座城市。这座城市从建立之初就足够洋气，对外企特别是世界500强充满迷恋。 时至今日，上海人最热衷的好工作之一还是大外企的工作，因为光鲜亮丽，在亲友间有面子。上海的国企力量也足够强大，这也是上海人引以为傲的因素之一。 宁波人、杭州人、温州人、苏州人蜂拥进上海做生意，这些地方的人身上有足够的商业基因，闯荡惯了，对于外企和国企没那么迷恋。尤其是宁波人：在上海，中国的第一家日用化工厂，第一家机器染织企业，第一家灯泡制作厂……都是在宁波人的手里诞生的。 马云曾去北京创业，铩羽而归。那么，倘若他去的是上海，又当如何呢？ “上海为什么出不了马云”曾经是上海某任领导的发问，见诸于官方媒体的答卷是：市场环境有待完善。市场竞争中的公开、公平程度不高，国有企业的市场竞争垄断明显。民营经济在市场准入方面屡屡遭遇“玻璃门”的限制。其次，服务环境有待改善。再次，法制环境有待完善。最后，“生态”环境有待改善。 问题找到了，但是解决问题的方法却迟迟未落实，如今如果有人说“上海是杭州的后花园”，其实上海人的反驳是越来越无力的。在经济结构上，数字经济在杭州经济体中的比重越来越大，而上海似乎有些停滞不前。 上海是传统的经济中心城市，因为工业、人口、港口、贸易的优势，上海引领中国经济，如今还坐在中国城市GDP的第一把交椅上。 不过，世界正在发生变化。来自上海统计局的数据显示：2017年，上海老龄化率达到14.3%。按联合国划分标准，一个国家或地区65岁及以上老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会），上海老龄化率在国内主要城市中老龄化程度是最高的，与国际上大城市相比，也处于较高水平。 虽然，上海也有类似大众点评网这样的企业，但和阿里巴巴（杭州）、华为（深圳）、腾讯（深圳）、微信（广州）这些企业相比，确实不是一个级别。 《杭州日报》4月24日的消息显示：与北京、上海一线城市上市公司以国企、央企居多的情况不同，杭州的上市公司以民营经济为主，产业结构更有活力。 具体看，据wind咨询平台显示，截至2018年底，杭州境内上市公司总数为132家，总市值13322.4亿。其中唯一市值超千亿的海康威视，市值独占17.84%；而在排名前十的杭州上市公司中，有3家为数字经济的相关企业。 杭州的隐忧在于每年卖地收入超千亿，如何在稳房价和增加财政收入之间求得平衡？如何避免高房价对科创的冲击？上海的隐忧在于，如何避免成为“环杭州城市”的尴尬？ 广深杭成功的三大秘密 回顾过去两年的城市人口净流入状况，深圳、广州、杭州都位居前三。 杭州要打造数字经济第一城，深圳是著名的科创之都，广州则是转型升级已见成效的国家级中心城市。这三座城市代表了不同的文化，但其崛起的内核却又有相同之处。 处于吴越文化核心的杭州之所以一跃而起，是因有了类似阿里巴巴18罗汉及海康威视创业团队三剑客这样的胸怀大志的普通人；深圳当然是汇聚天下梦想家的移民之城；广州则更是一座平民气息浓厚的岭南文化大都市。 它们的主要推动力就是来自于民间热望发财做事业的闯劲拼劲，政府因势利导提供服务，并没有对初期貌似不合规的做法予以严肃取缔和打压，而是抱着“看一看，再观察观察”的心态小心呵护民间创新，结果得到了丰硕的回报。 有人打趣“上海为什么出不了马云”，可能是上海管理过于严格规范了，虽是一种调侃，但凸显的是不同的管理思维。对民间的创业创新多一些宽容和默许，是广深杭成功秘密之一。 多年前，时任深圳市副市长唐杰就曾对港深莞之间的关系做过总结：高端服务在香港，研发创新在深圳，先进制造在深莞。目前看，这一总结并未过时，反而在强化，大湾区中的重要一极---“港深”正在沿着这个路径进发。 广佛也是大致类似的分工--科创大脑在广州，更多的先进制造放到佛山，广佛同城是从交通到金融、教育、医疗的全方面逐步贯通。 杭州的腾飞同样带动了周边城市的发展。这是广深杭成功的第二个秘密：以开放心态协调发展，有钱的出钱，有地的出地，有技术的出技术，绝不能以邻为壑。 在高新科技这个方向上，深圳、杭州起步比较早，并且有巨无霸互联网企业做支撑，形成产业聚集，广州转型较晚，但追赶的势头很猛，对于高科技行业有全新的认识，因其体量大，且科研力量在广深杭三城中领先，所以其后发力量也不容小觑。 实际上，世界著名策略咨询公司麦肯锡在其《全球化大转型》报告中就提到五大转型方向：商品贸易日渐萎缩；服务贸易快速增加；劳动力成本重要性持续下降；创新研发越发重要；区域贸易更加集中。 何为服务贸易？专利、旅游、版权都属于服务贸易。至于创新研发则无须解释。“服务贸易”+“创新研发”是广深杭未来能继续崛起的第三个秘密。 中国的城市版图正在改写，广深杭还有很多需要努力的地方，但是它们至少站到了正确的赛道上，它们是领先者，也是探索者。 几个结论 有人说，GDP无足紧要，GDP排名更是毫无意义。这种观点与“唯GDP论”针锋相对，相当于从一个极端迈向另一个极端。“唯GDP论”自然有问题，但GDP仍是衡量经济实力的重要指标，是管窥区域经济发展的重要依据。有几点需要再度重申一下： 一、一季度开局未必代表全年。经济从底部开始复苏，有的城市率先复苏，有的城市稳步复苏，有的城市借助投资基建驱动，因此缺乏后劲，还有的城市存在季度调节因素，有意做高一季度数据……因此，衡量地区经济实力和发展潜力，还要看全年数据，但一季度可以作为参考。 二、一线城市仍无挑战者。虽说广州跌出一线城市之声不绝于耳，但至少从GDP看，广州的领先优势进一步扩大。2019年一季度，广州GDP超出重庆406亿，超出杭州2278亿。而去年同期，广州超出重庆293亿，超出杭州2031亿。 三、强省会城市表现极其抢眼。在名义增速超过10%的城市中，武汉成都郑州西安杭州都属于强省会城市，南京则在全力打造强省会。在强省会、中心城市、都市圈和城市群等战略的加持之下，强省会城市将会给人们更多惊喜。（来源：国民经略、功夫财经 作者：凯风、百+计划）
多维观察
回顾28年纷纭变幻 房地产未来还有没有希望？
【研究员】：wh
2009年，在世界各国还在泥潭中挣扎的档口，中国经济增速一改下跌趋势，上演惊心动魄的V形反转，当年二季度，中国经济增速回升至8.2%。借助这次弯道超车，中国09年GDP总量超过日本，成为世界第二大经济体。09年12月，为防范经济过热的风险，“内需引擎”开始在国家调控下“熄火减速”。就此，开始一场史无前例的地产“调控组合拳”。
【博览财经特稿】最近有位在投行工作的“老帮菜”与我抬杠，讲的是：房地产到底还有没有希望？ 我说有，他说没有，于是一番争论你来我往，最后谁都没说服谁。不过我们倒是达成了一个共识---讨论房地产有没有希望的前提是：先搞懂房地产是什么？ 房地产是什么？作为业内人士，这个问题的答案当然不能是教课书里泛泛的概念。我俩大学都主修经济，青葱岁月，都有需要“AdamSmith、Ricardo、Marshall”等等大牛的著作催眠，才能枕书入睡的经历。可即便睡过那么多经济学大师，我们还是认为300年西方经济学的某些理论太过理想化，不足以解释现实问题。那么，房地产是什么？一切答案都隐藏在它走过的路中。 变数 1991年12月25日晚7时32分，克里姆林宫，屋顶旗杆上那面绘有“锤子和镰刀”的苏联国旗开始下落。13分钟后，一面三色的俄罗斯联邦国旗取而代之，东欧各国相继改弦易帜。有人将苏联的解体归因于经济体制的崩溃，也有人说这是一场“和平演变”。 苏联这个庞然大物的倒下，使得社会主义运动陷入低潮，全世界的目光集中在仅存的几个社会主义国家身上，其中就包括中国。 彼时中国改革开放已有13年，国民经济、对外出口等都在向好发展，可北方大国的剧变，使得改革步伐变的左右摇摆起来。 仅24天后，1992年1月18日，“邓公”南巡，历时34天，途径10个城市发表讲话，在深圳，“邓公”说：不坚持社会主义，不改革开放，不发展经济，不改善人民生活，只能是死路一条。 “邓公”回京当天，《人民日报》刊发社论，题为“更大胆地进行改革”，当年经济增速达到14.22%，远超原先预期的6%，中国经济开始猛踩油门。 不过，随着油门的踩下，急于求成、金融秩序紊乱、层层追求高速的弊病，也开始出现。 92年底，一个约莫30岁的青年怀里揣着5斤橘子2条烟，溜进海口市规划局，他此行是来查阅一块土地的审批情况，怀里的东西，便是门票。查完自己想要的土地审批情况，这位青年想：5斤橘子2条烟就看了一眼，有点不划算，我得多看几眼。于是，他就随手将海南已审批土地总数与海南人口总数除了下，得出的数字让他吓了一跳，赶忙离开了规划局。 这位青年就是潘石屹，回到公司后赶忙召集众人商量自己的“大发现”。众人合计，一致认为“海南房地产要出事”，不到一个月的时间，他们一行6人紧急撤回北京发展，后人称之为“万通六君子”。 1993年，全国性的投机狂潮已经显现，不只是房地产，各路人马已经是“见到什么炒什么”，通胀形势不容乐观，国民经济过热板上钉钉。 终于，国家宏观调控出手了，当年6月，兼任人民银行行长的“朱相”发表讲话：终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。紧接着，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（1），16条整顿措施招招致命，各地投机热浪应声而落。 这场“热浪”席卷过后，海南的代名词变成了“天涯，海角，烂尾楼”。而当初先一步撤离海南的“万通六君子”事后冒汗：“钢刀贴着头皮擦过” 经历如此“痛下杀手”的调控，使当时的“聪明人”一致认为--房地产铁定没搞头喽。“聪明人”眼疾手快，纷纷做了鸟兽散，只有一群来不及跑的“傻子”留下死磕。 仅仅一年后，94年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（2）出台，文件中提到“促进住房商品化、全面推行住房公积金制度”。 这两点使“聪明人”与“傻子”的界限，突然模糊了起来。此后3年，受益国家宏观调控，国民经济过热与金融秩序紊乱的情况得到有效控制，可谓稳字当头朝前走，后人称之为--国民经济的第一次“软着陆”。而花好月圆从来不是历史的主基调，风调雨顺的变数很快显现在1997。 使命 1997年4月，太平洋东部海域，海水温度出现大范围异常升温，趋势不断增强。这一现象干扰了地球大气的正常环流，气象学称之为“20世纪最强厄尔尼诺”，世界各地气象灾害频发，美洲地区持续暴雨，东南亚则持续干旱，森林大火频发。 当时东南亚森林燃起的大火，与其经济发展一样，势头正旺，区区天灾当然拦不住东南亚经济发展的步伐。 但是，人祸袭来。7月，“人祸”索罗斯出现，操纵汇率风卷残云般横扫东南亚各国，引发“亚洲金融危机”，而中国香港正处在风暴之中。当时已经回归祖国的香港，仍是亚洲金融中心，“人祸”索罗斯自然不会放过，香港高层自知来者不容小嘘，便北上密会中央求援。 中央表示：全中国的外汇储备在香港背后待命。香港心中有数，随即决定：全面反击。 8月，决战时刻到来，索罗斯面对的香港政府，有两名中国央行副行长坐镇前线，随时准备调动全港中资机构驰援。一番针锋相对过后，在东南亚大杀四方的索罗斯，迎来自己的香港滑铁卢，自那一战之后，索罗斯明白：中国，不太好惹。 泱泱中国面对索罗斯自然是绰绰有余，可周边国家的汇率跌倒谷底，客观上造成中国的出口困难，再加上连续几年的宏观调控严厉打压投机，国内经济开始通缩，经济增速连年下跌。 彼时的中国急需破局之策，只是恐怕祸不单行，杀伐决断的改革迫在眉睫。 1998年，金融危机的影响开始波及中国，出口增长的乏力，导致产能积压严重。当时“朱相”邀请上海纺织厂的几位主要领导会面，目的是要对方当面算账，算一笔“断臂求生究竟有多痛”的账。 98年1月，上海申新纺织第九厂的工人们接到指示，把机器上凡是能拆的配件都--卸下报废，完成后，3000多名工人离开工作岗位。 中央决心国有企业三年脱贫，军令状已立，不容进退，下岗职工的安置问题被顶上杠头，国有企业改革阵痛开始出现。 同时，天灾袭来，“20世纪最强厄尔尼诺”造成的气候异常，使得长江流域爆发特大洪水灾害，受灾人口超过2亿。 那时境况可谓“外忧不断，内需疲软”，世界各国走出金融危机阴影尚需时日，中国经济想要破局，提振内需就成为当务之急。 当年“朱相”在回答全国两会记者的提问时表示：住房的建设将成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。 98年7月，中央发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》【23号文件】（3）。同年，中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》（4），鼓励开展住房抵押贷款。就此，福利分房时代结束，房地产带着提振内需的使命，正式迎来它的元年。 破局 2001年11月，波斯湾西南岸的卡塔尔，世界贸易组织（WTO）第四届部长级会议，全体协商一致，审议并通过了中国加入世贸组织的决定。 终于等来这一刻，“朱相”感慨：我们已经谈了整整15年……黑发人谈成了白发人。 龙永图作为中国世贸谈判的首席谈判代表，讲起谈判中的难忘时刻，也是感慨颇多。一次，美国谈判代表与龙永图谈及肉类进口问题，美国人傲慢地说：美国对于肉类的检查非常科学，所以美国肉类进入中国不需要商业检查。中国的肉类，我到市场看过，你们的肉类在美国做狗食的标准都不够。 此话刚落，龙永图暴怒：请你出去，我们需要冷静一下。你必须道歉，否则我们没法谈下去。龙永图事后回忆说到：在那样的场合，我首先是人，然后才是个谈判者，那时任何一个正常的中国人都会拍案而起。 01年12月，中国正式加入世界贸易组织（WTO），成为其第143个成员，贸易出口的泥潭，终于迎来破局。就此，中国经济增长的“双引擎”（出口+内需）点火启动，中国经济再次滑翔起飞。 只是，起飞途中，难免再遇颠簸。2002年12月底，广东民间出现了关于一种致命怪病的传言，坊间流传醋和板蓝根可以预防怪病，因此市面上出现抢购米醋和板蓝根的风潮…… 随后，一场名为SARS的疫潮爆发开来。2003年3月12日，世界卫生组织（WHO）发布全球警告，刚刚走出通缩阴影的中国经济再遭横难。 工业生产增速减缓，旅游业陷入停滞，商务活动被迫停止，出口订单锐减，去往国外的货物被迫停留在港口等待检疫。 4月，中央政治局常委会召开会议，把防治非典列为当前重大任务。整个中国自上而下对SARS展开围追堵截，所有人都明白，这场战役关乎“国运”。三个月后，7月5日，WHO将中国最后一个地区从疫区中除名，一切似乎归于平静。 这场战役，中国虽谈不上元气大伤，但确实耽误了正常生活生产秩序，世界各国都想当然的调低了对中国经济增速的预期。 然而，他们都想错了，即便受到“非典”的影响，中国03年的经济增速，依靠“中国制造”驱动的外贸出口，及房地产拉动的内需旺盛下，仍然达到10.04%，世界各国为之咂舌。就此，“《西方经济学》一入中国境内就会因为羞愧而自焚”的玩笑流传开来。 但是，如此迅猛的经济增长势头背后，似乎“经济过热”又要抬头，很快，宏观调控重现。 当年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》【121号文件】（5）。文件强调的“对房地产市场进行宏观调控”，主要是：提高贷款首付比例，限定贷款资格条件，严格审批新增房地产开发贷款。 文件一出，时任华远地产董事长的任志强断言：中国房地产就此入冬。而任志强所说的“寒冬”似乎只持续2个月。 03年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》【18号文件】（6）。文件中，房地产行业首次被确立为“支柱产业”。 各方分析人员的解读认为，与“121号文”件强调的调控不同，“18号文件”强调的是发展，这对房地产行业来说，无疑是“春天来临的信号” 有好事者拿着“18号文件”去找任志强，问他怎么看？任志强回答：央行的121号文件将全国的投资高增长归罪于房地产。国务院的18号文件认为，全国房地产市场局部地区有些问题，但不是全局有问题。我觉得国务院就是要比央行高明。 就此，房地产行业的发展已被“定调”，可针对经济过热的宏观调控还在继续。 03年底，中央发布《关于制止钢铁、电解铝、水泥行业盲目投资若干意见的通知》（7），文件中的几个行业，被锁定为调控对象。于是，刺破93年海南房地产泡沫的严厉调控再现，钢铁、电解铝、水泥行业的泡沫迅速消失不见。 经过04年的宏观调控，中国经济正式进入“快车道”，房地产业随风起飞，一时风头无两。 盛世 2005年春晚开始，各大厂商到春晚“露脸”的热情不断高涨，零点10秒倒计时广告价格，在05年是680万，06年是966万，07年飙升到3709万。这一切预示着一个事实--大家突然变的有钱了。 这三年，国内经过上一轮的宏观调控，经济过热得到有效治理，各行各业高增长的同时，通胀水平温和可控。国外局势相对稳定，中国加入WTO的“红利”开始爆发，外贸出口连创新高，中国外汇储备超过日本，稳居全球第一。天时地利人和，如此盛景下，股市楼市两开花，上证指数三年中飙升过600%，房价也跟着节节攀升。 不过，房价与股价终究不同，关系国计民生的东西马虎不得，于是，国家调控出手了。 05年3月，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》【老国八条】（8）。文件强调了房价过快上涨，会影响国民经济的健康运行，要求控制市场需求（拆迁、投资），增加市场供给（普通商品房、经适房、廉租房），建立房地产预警预报体系。 5月，国务院发布《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》【新国八条】（9）再次强调了“房地产业是国民经济支柱产业”，再次强调了增加市场供给（普通商品房、经适房）等等，大体基调与两个月前的“通知”一致。 但此次，“新国八条”给出了如何控制投资需求的方法——利用税收：对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 两份“通知”一出，业内有些资历的“老伙计”，都有一个共识——“调控的靴子还未落地”，因为当时房价根本没有刹车的迹象。 果然，一年后，06年5月，国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》【国十五条】（10）又一次强调了“房地产业是国民经济支柱产业”，并且表示，会成立由国务院相关部门组成的联合调查组，对05年以来的调控落实情况进行检查。 文件还将“新国八条”税收政策中的“2年”升级成“5年”，而且对商品房建设审批要求实行“9070政策”---套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。同时，文件要求各地加强拆迁计划管理，严禁“大拆大建”---在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。 不过，这套调控“组合拳”还未打完，“最后一拳”在07年9月，由央行“打出”——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（11）。“最后一拳”对贷款首付进行了限制，主要是随购房套数增加，贷款首付比例与利率水平也会大幅提高。 就此，三年4份“通知”，08年楼市迅速“败火”。那年那时的境况，恰似今年今时，过惯了富日子的业内人士哀嚎一片。 于是93年的戏码再次重演：“聪明人”眼疾手快，火速撤出这“多事之秋”，留下一群来不及跑的“傻子”继续死磕。在那些选择留下死磕的地产人中，有少部分对国家调控颇有微词：这么大张大合的调控，一会儿捧到天上，一会儿砸到土里，怎么就不会学学人家发达国家的市场机制呢？ 事实上，彼时谁也没料到，一场由房贷引发的风暴正在大洋彼岸的美国酝酿。 危机 2008年，美国的一地鸡毛，都源于一个“割韭菜”的简单故事。谁也没料到，故事的结局却变成了：韭菜软塌塌烂在地里，镰刀脆生生段成两截。 美国奉行的是自由市场经济，简单说就是政府不干预市场。于是美国的房地产商，可以肆无忌惮的怂恿美国老百姓买房，美国房地产市场一度空前繁荣。 原先美国房地产商争夺的目标客户，通常在中产阶级以上，但随着竞争日趋白热化，有的房地产商开始打起美国贫困阶级的主意。如何能让美国贫困阶级买得起房呢？当然是靠贷款。那么如何让偿还能力堪忧的人，顺利获得银行贷款呢？ 于是美国房地产商灵机一动，开始煽动舆论，宣扬“美利坚人人有房住”，一波造势，顺利把银行逼入了：不放贷，就是有违“自由宣言”的境地。 银行面对美国的“政治正确”，只能开始放贷。先例一开，信贷的门槛逐渐降低，直至没有底线：首付30%拿不出来？那20%，还不行？那10%，10%都没有？那首付也先帮你垫着，按月还钱就行。 如此下来，一大批偿还能力堪忧的人，通过贷款，拥有了“自己的”房子。美国房地产商和银行当然也不傻，他们将这批风险极高的债权打包成基金，再卖出去。这一招的算计，是最大程度的扩散风险，就能最大程度的降低自身承担的风险。 借助美国房地产市场繁荣的背书，所有人都相信房价还会再往上涨，于是这类基金产品特别好卖。之后，一部分买到基金的“机灵鬼”有样学样，再把手里的基金打包成金融产品卖出去，转嫁风险。于是，素不相识的“镰刀们”通过风险转嫁联系到一起，形成“摔一个倒一片”的大炸雷。 大家都在赌“不会炸”，而“不炸”的前提是--进来接盘的“韭菜”源源不断，房价永不下跌。而“房价永不下跌”本身就是个伪命题，“美利坚人人有房住”之后，总不能怂恿野生动物来买房吧。终于，击鼓传花的游戏，失误脱手——房价开始下跌。 高位接盘的“韭菜们”一看，手里的房子跌了，可贷款还是按照原来的数目还，心里就犯起了嘀咕：这房贷越还越亏……于是，断供潮开始出现，大量房屋被银行没收拍卖，导致市面上的房子越来越多，房价变的越来越低。 连锁反应下，大家心里形成了共识：去砸售楼处！傻子才继续还房贷。不久后，银行手里有一堆卖不出去的房子，还有一堆要不回来的坏账，就是没有钱，于是只好破产。 就此，“大炸雷”开始一个接一个的爆炸，连锁反应下一地鸡毛，“人人有房住”变成了“人人不好过”，美国人把这个“不好过”称做：次贷危机。 2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布申请破产，这家拥有158年历史的金融帝国一夜崩塌。于是，美国“大炸雷”化作一场海啸，席卷全球——国际金融危机就此爆发。 那时的中国已不同往日，日益加深的国际合作，使得独善其身已然不可能。巨浪冲击下，中国经济增速快速回落，出口呈现负增长，不少外贸型企业濒临倒闭，大批农民工失业返乡，“经济硬着陆”随时可能发生。此时，不进则退已是后话，若是坐以待毙，后果将不堪设想。黑云压境，残阳似血，房地产业再次提枪上马，奔赴提振内需的前线。 风暴 2008年11月5日，为应对国际金融危机带来的冲击，国务院制定了刺激内需的十项措施，分为十个产业方向的投资，涉及总额达4万亿。“4万亿投资计划”出台之前14天（08.10.22），房地产调控就已经开始松绑。 央行发布：《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》（12）。 财政部、国家税务总局发布：《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（13）。 “4万亿投资计划”出台后45天，12月20日，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（14），共六条内容：1、加大保障性住房建设力度；2、进一步鼓励普通商品住房消费；3、支持房地产开发企业积极应对市场变化；4、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；5、加强房地产市场监测；6、积极营造良好的舆论氛围。 至此，反击号角吹响，中国经济在“出口引擎”熄火的情况下，“内需引擎”全力点火启动，向“风暴”发起“逆天改命”般的冲击。 2009年，在世界各国还在泥潭中挣扎的档口，中国经济增速一改下跌趋势，上演惊心动魄的V形反转，当年二季度，中国经济增速回升至8.2%。借助这次弯道超车，中国09年GDP总量超过日本，成为世界第二大经济体。
09年12月，为防范经济过热的风险，“内需引擎”开始在国家调控下“熄火减速”。就此，开始一场史无前例的地产“调控组合拳”：2010年1月，国务院发布：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（15）；3月，国土资源部发布：《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（16）；4月，国务院发布：《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（17）。 此后，房价上涨出现短暂回落，尔后反弹，继续快速上涨。于是在2010年9月29日，人民银行、银监会联合发布：《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（18）；财政部、国税总局、住建部联合发布：《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（19）；住建部、国土资源部、监察部联合发布：《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》（20）。 34天后：10年11月，住建部、财政部、央行、银监会联合发布：《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（21）；2011年1月，这套“调控组合拳”的最后一招由国务院打出：《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（22）。 至此，各地纷纷出台限购、限贷措施，这场为了抗击“风暴”而展开的，绝地求生般的“加速”，在经过13个月8份文件的“减速”，重回“安全速度”。 泥潭 2011年11月，罗马，意大利总理Silvio Berlusconi宣布辞职。这位依靠房地产起家的总统，曾经性丑闻无数，依然可以稳坐高台，但因为在国际金融危机中将整个意大利拖入泥潭的糟糕表现，不得不离开已经住了9年的总理府。 面对国际金融危机，整个欧洲疲于应对，金融风暴袭来，个人债务的问题，波及金融信贷机构摇摇欲坠。为了稳住经济局面，政府出手救助金融机构，未曾想，被拖入无底洞，自身难保。政府无力偿还债务，游走在破产边缘，四处求援，于是债务问题进一步发酵，整个欧洲都被拖入泥潭，史称：“欧债危机”。 2012年，中国送走国际金融危机的“风暴”后，紧接着迎来欧债危机的“泥潭”。仰赖上一轮调控，经济过热的情况已大为缓解，但“出口引擎”迟迟打不上火，使得经济增速快速回落。 12年5月，财政部、发改委、工信部联合下发一系列用以促进消费的文件，主要涉及家电、汽车等方面，同时，各地的基础设施建设也加紧展开。 这一时期，大家都紧盯同一个目标——稳增长。这样背景下，中央多次强调：坚持房地产的调控政策不放松，但对首套房合理需求表示支持。于是，各地心领神会，开始“试探底线”，之前严厉的房地产调控政策，开始微微松动。当年6月，房价“抬头”。 2013年，经济下行的压力持续存在，新一任调低了经济增速预期，随着主要经济指标逐月下行，土地市场倒是火热异常，各地“地王”频现。中央迅速出手，13年2月，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（23），要求调控从严。 各方悻悻收手，重回笼中。 2014年，经济下行的压力越来越大，放眼望去，只有美日逐渐恢复，其他国家仍旧“自身难保”。此等局面，焦灼异常，泱泱中华，深陷泥潭，破局之策，呼之欲出。 14年3月，政府报告中明确提出：“针对不同城市情况分类调控”。5月，中行副行长强调：“满足首套自住房贷款者需求”。7月，新任住建部长提出：“各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积”。 此言一出，各地应声而动，纷纷开始“试探”——去库存。 14年9月，官宣文件到来。央行、银监会联合发布：《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（24）。当年底，全国大部分城市都对调控（限贷、限购）进行了松动。2015年，围绕“去库存”的密集调控开始。 3月30日央行、住建部、银监会联合发布：《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（25）； 财政部、国家税务总局发布：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（26）； 6月，国务院发布：《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（27）； 8月，住建部、财政部、央行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（28）； 9月30日央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（29）； 住建部、财政部、央行发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（30）； 2016年2月央行、银监会发布：《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（31）； 财政部、国税总局、住建部联合发布：《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策通知》（32）。 至此，“笼中野兽”放出，左冲右撞下，中国经济增速被“拖出泥潭”。 进化 2016年6月24日，英国全民公投决定是否脱离欧盟的结果已经统计完成，并不让人意外--支持“脱欧”的英国人比反方多了114万。 当时看来，英国“脱欧”已成定局，英国人民暗自叫好：“终于把欧盟那帮穷亲戚甩了”。 欧洲各国成立欧盟的初衷是：大家聚在一起，互相帮衬，就能都吃上好酒好肉。未曾想英国一上桌，发现原来只有自己能拿的出来“粮食”，其他人穷的只剩“糠咽菜”，于是心里一直不舒服——说好的合作共赢，愣是成了扶贫济困。 矛盾激化的焦点，还是在欧债危机，当年“泥潭”一般的困局，让英国人感到：实在是带不动这帮家伙了。于是，从“泥潭”中艰难爬出后，便有了“脱欧”这档子事儿。 但欧盟到底是英国的第一大贸易伙伴，与之翻脸，外贸出口必定遭受损失，如何弥补？英国人可不傻，早早就为外贸出口留了后路，这条后路就是英国的第二大贸易伙伴——中国。 随着世界各国的经济复苏，各国之间的贸易重回正轨，中国的经济增速也日趋稳定。过去几年国际上的风风雨雨，印证了一句老话：小洞不补大洞吃苦。于是，这难得的“太平日子”就是“补洞”最好时机。 16年7月，中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”。10月，政治局会议再提“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。11月，发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》（33），其中严格限制了房地产开发企业发行企业债券融资。12月，中央经济工作会议终于抛出那句话：房子是用来住的，不是用来炒的。 于是，房地产调控的大方向，变成了：抑制楼市泡沫，防止大起大落。自那以后一直到当下，由中央层级下发的楼市调控文件几乎没有，细枝末节的调控政策放权到地方--分类调控，因城施策。 之后，各地的调控手段，除了“眉毛胡子一把抓”的“限购、限贷”，更是进化出了“限离婚、限商住、限土拍”等等。 中央层级则在经济大环境稳定的情况下，只关心一个关键问题——去杠杆。所谓“去杠杆”，落实到房地产行业，意思是：要把房地产身上那层“容易引起心肌梗塞”的“膘”甩掉。 从18年下半年开始，某些身上只有“膘”的胖子，一个接一个的倒毙，业内人言：寒冬来到。 如今所谓的“寒冬”涉及的行业不只是房地产，一切的源头正是“去杠杆”引发的“阵痛”。这样的“阵痛”，只会在经济大环境相对稳定的情况下出现。而在“好日子”里经历的“阵痛”，会让我们在面对下一场困局时，变得更加强大。这不是一场灾难，这是一场进化。 尾声 以上回顾了过去28年的纷纭变幻，结合33份调控文件出现的时间节点，一定对“房地产是什么？”有了自己的理解。 房地产从98年带着使命“出生”，再到现在必须关在笼子里“圈养”，短短20多年，已经把它喂养成一头我们必须敬畏的巨兽。它既关乎国计，又关乎民生，从某种意义上来说，它还太年轻，不能将这两者兼而顾之。它的存在十分矛盾，有时我们需要仰赖它渡过难关，有时它的存在对我们来说是一种绑架。 好在已经有人意识到——我们不能过于依赖这头巨兽。这头巨兽还有没有希望？这个问题应该改成：它将带我们去向何方？ 面对巨兽，我们现在能做的只有保持敬畏，保持警惕。愿时间能帮我们驯化它。最后，凡事有因才有果，经济大环境是“因”，调控是“果”，看不透调控，觉得房价难以捉摸，是因为站的高度不够。 房价受制于政策，身不由己；政策受制于国家决策，同样身不由己；国家决策受制于国内现状，还是身不由己；国内现状受制于国际环境，依然是身不由己。（来源：地产营销总（ID：yingxiaozong）作者：总爷）
过去成功可以成为一种负担 上海终将为保守付出代价
【研究员】：wh
几年前上海的大领导就让下面反思，为什么阿里没有来上海。现在几年过去了，啥也没反思出来，倒是身边越来越多的朋友都去杭州工作了---上海人为了工作去别的城市当硬盘，这在过去是不可想象的。现在连香港的banker们都跑了不少人去了杭州，上海人再不敢说什么“西湖是上海人的后花园”这种陈年大话了。
【博览财经特稿】今天你去问一个刚毕业的人，如果要从事互联网行业你会选择去哪个城市打拼？他一定会首选北京、深圳。 今天你去问一个互联网创业者，你会首选在哪个城市创业？他也不会首选上海，因为风投家们都扎堆在北京组饭局，那里才是中国互联网的第一试验场。 而BAT这种级别的公司，和上海从来没关系。 几年前上海的大领导就让下面反思，为什么阿里没有来上海。现在几年过去了，啥也没反思出来，倒是身边越来越多的朋友都去杭州工作了---上海人为了工作去别的城市当硬盘，这在过去是不可想象的。现在连香港的banker们都跑了不少人去了杭州，上海人再不敢说什么“西湖是上海人的后花园”这种陈年大话了。 据说当年支付宝找建行合作，上海几个支行都不太愿意接手，现在这些支行来自支付宝的存款能占所有存款的一半，跪舔还来不及---这很好诠释了什么叫当年爱理不理，如今高攀不起。浙江海宁原来是的口号是：接沪融杭，前年改成融杭接沪，一字之差，一叶知秋。影响力是时间和质量的累积，等人家都成型了，你再要争取，当然不容易了。 曾经上海是妥妥的互联网第一梯队：先有全中国最高调，最烧钱的亿唐，然后是电商先驱的易趣。论内容输出平台，谁能比榕树下要早？论游戏吸金利器，80后男生谁没买过九城和盛大的点卡？现在十几年过去了，除查餐馆（大众点评）和叫外卖（饿了吗）外，你还在用几个上海本土互联网公司的服务？连携程我都很少用了，直接上官网买机票更省心。 上海是从什么时候开始掉队的？ 要知道上海的位置得天独厚，本不缺资源和人才，为什么跟过去十年来的历次互联网风口好像一直都不对付？ 就连风投都普遍不喜欢投上海的公司，认为没有发展性。曾经火热的互联网企业只要是上海的，总是没几年活头，举而不坚，坚而不久，势头消沉得特别快。要知道当年上海的易迅是可以PK京东的，上海原来的新蛋、丁丁地图、百姓网，都像被下了降头一样，没一家做大的。 但凡有一点做大苗头的上海互联网企业，也总是逃不出被人兼并的命运：本来上海出了个土豆，结果创始人自己闹离婚作死，最后被优酷收购。大众点评本该是上海本土最有希望的互联网公司，结果被美团合并，管理层出局。易迅被京东收购，德佑被链家收购，安居客被58收购，一号店被京东收了。 等自己的种子选手全倒下了，上海政府意识到不对劲了，终于开始推动互联网，然后整个思路居然还是做好服务。这个反应太迟钝也太晚了。因为上海长期没有互联网大公司大平台的存在，因而难以获得人才集聚效应，没有人才聚集就没有活跃的氛围，不信自己去发几个招聘广告就知道在上海创业有多难了。 现在互联网跑马圈地都差不多了，各种共享经济就是烧钱打仗，马太效应。中国的城市间竞争不是闹着玩的，一步落后，步步落后。上海在互联网方面只会与北京深圳乃至杭州越差越大，已经没有了赶超的希望。 很多人自我安慰说上海靠的是金融贸易制造业，互联网只是很小一个Sector，这其实是格局和眼界不够才会有的看法。互联网和水、电一样已成为全球基础设施的一部分。因为丧失了先机，所以也就丧失了其后一系列的新事物落地和爆发的可能性。一轮10年的机遇损失，影响可能会持续整整一代人。错过这波互联网红利可以说是上海近年战略发展上的重大失误。 这口锅到底应该谁来背？ 简单的说，这口锅和上海的金融机构、上海的头头脑脑、及每一个上海老百姓都有关系。三者结合到一起，给外人的印象就是这座城市相当缺乏企业家精神和互联网基因。 上海金融机构有牌照的1500多家，全国第一多，本外币存款十几万亿，上交所，人行双总部，各大银行总部或者地区总部扎堆。但是在如此的金融加持下，新兴企业在上海依然很难拿到融资。 现在互联网创业和十年前那种车库文化早就不一样了，现在就是拼钱的游戏。idea谁都有，你能想得到的东西别人也都能想到，做法步骤没有质的区别，所以一开始起跑线谁也不会差对方多少，关键就看谁弹药充足，钱够烧，看谁先拿到融资，看谁先用低价打名气抢人头，看谁先发动兼并大战。上海的金融机构对新兴企业如此保守，年轻企业家们一开局手里弹药就比别人少，怎么和人家拼？ 当年有好多互联网草根企业都跑去浙江落户，当地政府提供各种税费土地等的支持。如果同样规模的公司跑上海来，上海眼皮估计都不会翻一下。当年的张江和漕河泾都是荒的不能再荒的农田，才会拿来做所谓创新基地。现在真的有点名气以后，要再吸收新的初创公司又把门槛提的很高。上海这个地方从上到下，只会正眼看待“已经是个人物”的人，对于“尚未证明自己”的人，充满了无限的警惕。 樱桃好吃树难栽。风霜雪雨的风险又不想承担，怕脏，怕事儿，只想等着摘果子，世上哪有这么好的事情呢。起步阶段没有深圳那么risktaking，发展阶段又没有杭州那种扶持，最后的结果就是留给更有背景和政策的北京资本摘了果子。没被北京同业竞争者收购的，结局基本都是投靠了腾讯系或者阿里系。 前段时间有组数据，截至去年10月底，上海各项存款余额112100亿，较上年底的110511亿，只有1.4%的增幅；而全国同等口径的增幅是8.3%。也就是说，钱不往上海去了，上海吸引资金的能力在大幅萎缩。什么原因不知道，但是很显然上海人轻松地玩钱生钱的日子快要过去了。上海是金融之都，没有钱玩了当然要焦虑。 过去的成功也可以成为一种负担 不可否认上海90年代引入外资总部经济是一场巨大的成功。外资在铁幕外足足等了几十年，憋足了一股劲快速涌入，这波资金直接引爆了上海经济的起飞，再加上国家在当时放松了对上海的税收上缴义务，上海财政终于有钱进行基建升级，这才有了徐匡迪时代和“一年一个样，三年大变样”。 力波啤酒在2000年的时候推出一个电视广告歌叫《喜欢上海的理由》，给上海人黄金般的90年代做了个里程碑式的总结，当时几乎所有上海人都会唱这个歌。 在90年代的时候中国本土民营经济还很弱鸡，基本上都以初级加工品为主，苏南浙江的乡镇企业只能做做炒瓜子和塑料脸盆，传说中的牛仔裤换飞机就是那个年代的真实写照。而当时进入上海的外资都是通用，大众这种公司，一来就是一条先进生产线，产值把民营小虾米爆成渣。上海人骨子里二三十年代留下的买办血液被瞬间激活，立刻把这波红利啃了下来。 因为这轮大发展的记忆实在太过深刻，以至于外资和总部经济深深的刻入到这座城市的记忆里，严重影响了其后的发展路线。上海人上到政府官员，下到街坊大叔，对外资往往充满了无限的敬仰，而对民营经济留下的印象就一直停留在村炮和土鳖的阶段。这种偏见造成了整个城市的买办文化和高级打工仔文化成为主流价值观。 上海的国际化其实就是买办文化。过去上海的名校学生以进世界五百强为目标（当时500强基本可以和外资划等号），在五百强里打工的人都觉得有面子。哪怕是国企个个都觉得土。没想到现在风水轮流转，最有成长性的反倒成了中国本土企业。 前几天问了一家荷兰500强上海办公室的人，他们居然到现在工资还停留在6、7年前的水平。中国本土互联网公司现在已经开到多少钱？没概念的上网去搜一下，那些一毕业就进外企的，现在也就过个中产日子，基本都卡在玻璃天花板进退不得，一把年纪了还要天天看大老板的脸色，和那些身家过亿的BAT早期员工同龄人的差距早已是几辈子也追不上了。 拜错师傅学香港 董建华说得一口老派上海话，比90%的上海人说的好听的多。因为香港上流社会中的上海籍政商人士和上海的特殊历史渊源，这群人一直以来是上海市政府的座上宾。也因为两个城市有共同的西方殖民地背景，导致上海的管理层在90年代的时候直接借鉴了香港的许多城市发展经验。 这些经验在当时看是先进的，但现在随着香港自身问题逐渐暴露出来，回头看这些发展思路，其局限性其实给上海埋下了不少祸根。香港给上海上的最坏一课就是房地产经济。 董建华后来自己就掉到这个大坑里到今天也没爬出来。当然房价这个问题其他城市也不能幸免，但因为其他城市除房价外的成本并不高，所以房价造成的营商成本尚可接受。上海则不然，各方面成本高企，房价再翻上几番，那中小企业基本就没活路了。 香港自己现在就为此所困，如果很久没去香港，再去会发现很多老字号现在都找不到了，因为房租太贵，所以每天都在不断的关张。沿街能活下来的都是那些高附加值的金店化妆品店，及满街的房产中介。老字号尚且如此，普通年轻人要创业搞点小餐饮什么就更没戏。所以才有这么大的怨念，成天搞事。如果能像大陆现在这样，互联网提供这么多新的机会和可能，香港年轻人也不至于戾气爆棚。 上海学香港学错的第二课是精细化管理，直接后果就是上海开一个企业，合规成本太多。精细化管理其实是好的，能带来更好的城市管理水平。但错就错在时机不对，上海和整个中国的经济发展水平还很低，还远远没到能承担的起精细化管理的时候——要知道精细化管理对一个发展中国家是非常非常昂贵的成本。 中国的互联网企业，讲究野蛮生长，先污染，再治理，先擦边，再洗白，太规矩是做不成事的。像马云这种人，在杭州他可以胆大包天搞出支付宝，如果在上海，大概老早就被经侦抓起来了---几十个亿沉淀在支付宝里是闹着玩的？赶快研究合不合规，赶快关掉。广东那边就更是了，为了留住大户什么都可以谈，连劳动法可以商量。这在上海不可想象，所以需要容忍踩线的行业，上海都发展不起来。 过度谨慎同样也让香港错失阿里，几年前阿里IPO的时候首选香港，结果一群腐儒跳出来说AB股不符合香港公司治理传统，最后马云去了纽约敲钟。香港政府后来终于反应过来了我干吗要和钱过不去，终于同意双股权，但黄花菜都凉了。这种鸡掰气质决定了香港是搞不出互联网，只能眼睁睁看着深圳把港科大那帮人吸走，自己的数码港最后只能沦为一个房地产项目。 上海拒绝外来人 2018年1月4日，上海市政府正式发布《上海市城市总体规划（2017-2035年）》（简称“上海2035”），提出，到2035年，上海市要基本建成卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。规划同时要求，要严格控制常住人口规模，至2035年常住人口控制在2500万人左右。 一般说，一个国家的人口越多，其首位城市的人口也会越多。一亿多人口的日本，最大城市东京都市圈有3700万人口。中国是全世界人口最多的国家，而上海是中国人口最多的城市，按正常的经济规律，应至少按5000万人口来规划，才能把中国人口的规模优势充分发挥出来。 由于创新及经济发展有很强的聚集效应，世界上的科技和文化创新中心都集中在少数几个都会区。而一个国家或区域的人口规模优势，往往体现在对本国或本区域最具人口吸附作用的中心城市的经济活跃度上。年轻人要到大城市，是创新和创业的活力。据上海市统计局数据，截至2016年末，上海市常住人口总数为2419.70万人。如果到2035年把上海市常住人口控制在2500万人，这意味着只比2016年末增加不超过81万人。如果从2016年到2035年19年里，上海常住人口增加不超过81万人，意味着平均每年增加不超过4.3万人。这样，上海能吸收多少外来的年轻人口？过去几年上海的互联网创业活力不如北京和深圳的重要原因，是年轻人口流入远不如北京和深圳。 有人担心，如果上海不控制人口，会导致入学难、就医难和交通拥堵等大城市病。实际上，大城市病的根源，不是城市人口太多，而是城市规划不足。如果按5000万人口规模来规划，入学问题、就医问题和交通问题会比现在好得多。人口密度高的城市，有利于环境和公共交通的高效利用，只要规划充足，大城市病完全可以解决。东京、纽约的中心地区的人口密度和规模都不亚于上海，但这些城市很好地解决了城市的交通和环境问题。如果未来人口按2500万规划，道路、地铁、学校和医院等设施将严重供给不足。即使严控外来人口，由于大城市拥有比中小城市更优质的教育和医疗等公共资源，不少外地人还是想方设法要到上海来就医和上学，这将导致更严重的入学难、就医难和交通拥堵。 当今世界上绝大多数国家，城市规划中的人口目标只是个预测数据，而不是“控制目标”，不会采取“将人口数量控制在XX万人”这样的表述。控制大城市人口是犯了限制生育一样的错误。人不仅是城市的负担，更是城市的贡献者，而且平均意义上贡献要大于负担，否则人口更多的城市不可能更发达。 自2016年底以来，武汉、西安、长沙等二线城市上演“抢人大战”，对大学毕业生落户设定零门槛，并在购房、就业和创业等各方面给予政策和资金支持。正如国家发改委城市与小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎在接受央视采访时说，“城市之间的竞争，归根到底是人口的争夺战。”2010年人口普查显示，80后、90后、00后的人口分别是2.19亿、1.88亿、1.47亿，三十年间萎缩了33%。特别是，从2015到2025年十年间，21到25岁的年轻人口将萎缩36%。可预见的是，年轻人口将越来越稀缺，“抢人大战”有望愈演愈烈。如果上海仍然坚持控制人口的政策，那么，随着二线城市崛起，上海在未来城市竞争中的优势将不断弱化。 屌丝完胜体面 到了21世纪，一个城市的未来取决于创新能力。但上海的创新能力，不要说与北京有距离，甚至都不如深圳和杭州。上海提出要建立创新中心，但在我看来，上海搞创新中心的最重要阻力不在政策，而是文化。因为海派文化只欣赏高大上，而鄙视屌丝。但真正的创新往往来自屌丝阶层，十个野心勃勃的屌丝，九个失败了，一个成功了，就是了不起的创新。 上海自以为高大上，以文明自居，整个城市非常规范、整齐划一，反而缺乏一种真正的创新能力。北京看起来有点乱，但反而有更多的突破和创新空间。适度的混乱才有创新，过度的规范只能守成。无论高大上的海归，还是国内的屌丝，凡是想过太平日子的规矩人都想去上海，而喜欢折腾的不安分人都想来北京，于是上海变得越来越规矩，这又使得海派文化越来越单一，缺乏多元和生命的原创力。 海派文化的特点是什么？没有特点成为海派文化的特点。面貌模糊，看上去很美，却又似曾相识。之前引起舆论很大轰动的复旦110周年校庆宣传片涉嫌抄袭案，其实背后很能看出海派文化的危机所在。今天的海派文化，学习能力、模仿能力很强，而且模仿的都是国外最高大上的。什么时尚的元素都具备了，用了洋人的理念、框架和表现方式，再加上中国的素材，唯独缺乏的，是自己的独家创意。 根深蒂固的打工文化 BAT起家玩的是偏门，恰恰上海人是最不愿意玩偏门的一群人。上海普通老百姓相比北京，其实不是很待见互联网企业，这其实是个导致出不来互联网独角兽非常重要的因素--人都是有社交压力的，当你的父母，你的同龄人都反对你瞎折腾的时候，很少有人能扛住不受到一点影响。 几个年轻人合伙搞个皮包公司，中老年人感觉就是吃青春饭，胡闹。还有一个数据按中央政府的规定，养老保险单位缴费部分最多20%，在2013年之前上海市为22%，这多出来的2%是中央特批的，没办法，老龄化太严重了，上海早在1992年就出现户籍人口负增长，至今已经25年，按国际通行标准（65岁以上老年人口占总人口比重达到7%）上海早在1979年就进入老龄化社会，比全国早20年。这样的城市更多的已经是让老人把持着话语权！ 上海人对高大上的工作环境有极强的偏爱。上海人讲究的是大平台当买办，就像《围城》里相亲的张小姐那一家一样，用着洋货，过上有腔调的生活，讲求的是一个生活的品质。这是一个城市的基因，就跟一个人的性格一样，很难去改变。记得最夸张的一个例子是几年前开心网还活着的时候，那时上面流行各种话题投票，记得有一个上海本地的投票是，如果可以在环球金融中心（当时上海最好的写字楼之一）工作，但是每个月少1000元工资，你愿意吗？看了觉得这也太可笑了，这还能有人愿意？点开发现居然有几千人点了愿意。 在我毕业的那几年，一份所谓的好工作，指的有且仅有陆家嘴的高楼大厦里的各大金融机构，或者静安寺、淮海中路附近的咨询、律所、奢侈品巨头、快销巨头。再不济混个四大，方便以后跳槽。连进政府做公务员都自觉低人一等，你互联网是什么鬼？跟一群屌丝混一起，想想就丢人。张江那么远，对于他们来说简直就是荒芜之地，鬼才去的地方。 十年前，复旦出来的人，去商业银行都是差的。别看现在复旦系的基金经理数量全国第二，掌控的金额全国第一，新财富排名什么blabla的，当年去中资的都是二流货色，经院和管院最好的学生都被GS掳走了，刚毕业起薪就快小一百万港币，下面还有一堆麦肯锡什么的追着要我，为什么要像去开宝箱一样的互联网行业？ 所以出不了BAT那种大型互联网公司上海人民根本无所谓，也不捉急，过得开开心心，根本不知道自己错过了什么。对于互联网企业和民营企业来说，上海这个城市最一流的人才都被外企和垄断国企刮的一干二净，你能在市面上看到的都是别人挑剩下的，还招个屁呢？ 阿里巴巴创业的时候，十几个人挤在小区一套房子里，换了上海这么高的机会成本，有几个人才能够坚持下去？当年蔡崇信放弃了百万美金年薪跑到阿里巴巴跟马云混，年薪只有600美金。上海人是绝对做不出这种事情了，所以活该人家今天发大财。 年轻人进取心严重不足 有句刚句，我们上海年轻一代确实就是进取心不足，而且我们极其贪图安逸。 上海人基础都比较好，年轻人普遍也不爱干大事，最好能找一份轻松，有点面子的活。客观点说就是想当高端打工仔。 上海人平时交谈最多的事，不是外地人怎么怎么不好，而是你家房子什么时候动迁？ 上海现在不是需要外地人来沪，而是离不开了，已经懒惰习惯了。虽然这么说很不礼貌，身边的上海人的想法基本是：外地人可以来上海，但是帮我们把累活干了，人才不要来抢我们的工作。 饿了吗大概是上海少有的现在还算拿得出手的一个互联网公司，他们CEO也是上海人，交大的。他对上海人的评价如下：“上海人不行的，互联网行业就没有上海公司做得好的。上海人，想赢怕输，喜欢守着自己的自留地，没有搏性、没有赌性、没有狼性!” 除掉狼性这个词到底好还是不好不谈，作为一个土生土长的上海人，这个评价还挺确切。上海整座城市的气质就是这样，精致而又现实，慵懒又胆怯。顺便说一句，饿了吗这个公司一点都不像上海人办的企业，据说他们里面的上海人背后都当他们老板神经病。 上海现在的年轻人，对于吃喝玩乐有重的迷恋，而对上进心过重，事业心很重的的人评价非常低。上海话里有一个字是形容吃相难看的奋斗逼的，这个字是“要”。千万别被这个字挂钩上，一旦挂上了，那你本地社交圈瞬间就崩坏了。这字在别的地方也许是中性词，但在大上海绝对是个贬义词。 相反，如果努力往“要”的反面走，那就会被赞誉为有腔调，有个性，总之肯定是褒奖你的。如那个阿大葱油饼就很反应上海人的观念：五点下班，不管排队多少人，人不稀罕你那几个钱。关键是涅节一定要过的瑟瑟一一，这是最重要的。 年轻人缺乏进取精神，安于现状和他们的上一辈人有很大关系。上海的上一辈老人被体制化的特别厉害，导致上海人大部份普通人遵纪守法的占绝大多数，独生子女多，不爱来事，小心谨慎，亦步亦趋，讲究和家人在一起随遇而安，平淡过一生。到了我们这一代的观念就变成只想当标准模范员工，但当不了也不敢想，去做一个腥风血雨杀出来的老板。 有点钱的上海家庭也没好到哪里去。因为上海历史遗留人才都来和欧美外企有关系，习惯了那种压力和氛围工作，根本无法接受初创互联网式的鸡血工作方式。最向往的工作一定是事少离家近的，钱多不多是次要的。百姓网的创始人是河南理科状元。据说是娶了上海弄堂女后也开始喜欢小资生活，后来就没声音了。现在进入上海的外地人也学上海的样子追求小资情调，喝喝咖啡，泡泡女人，这样自然是不可能有创业氛围的。 活的太精细是个很奢侈的事情。现在这个年代想赚大钱都要拿命搏。过度的守成思想和既得利益的稳定使得上海很难有那种草根拼命创出份天的土壤。就算出的苗子也很难长成参天大树，持久力也不够，这就是今天看到的局面。我们父辈这代快要退出历史舞台，但是我们准备好了接班没有？（来源：肥肥猫的小酒馆（zhihufeifeimao） 作者：肥肥猫的小酒馆）
形势分析
部分地方房地产现过热苗头 信贷闸门可能又要紧一紧
【研究员】：wh
【博览财经特稿】尽管4月单月，百强房企销售规模环比持平，但是与去年同期相比仍有显著增长。 克而瑞研究中心统计数据显示，4月，百强房企单月业绩规模同比增长16.6%。按照权益口径看，1至4月，百强房企累计销售规模同比微增3.6%，结束前三月累计销售规模略低于去年同期的趋势。 中国指数研究院统计数据也显示，1至4月房企销售业绩趋于平稳，TOP100均值达313亿元，规模破百亿的房企增加至75家。其中，碧桂园、万科销售额超2000亿；恒大、保利、融创3家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500至1000亿、100至500亿、100亿以下的企业分别为9家、61家、25家，房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。 中国指数研究院指出，房企普遍下调了销售目标增速，强调稳健发展。随着行业进入高质量发展阶段，房企坚持稳中求进的发展策略，战略布局更加收敛聚焦。房企之间的规模竞争仍将持续，其在追求业绩的过程中更加注重发展质量与效益的提升，着力提升企业经营硬实力。 房企融资规模近8500亿 在销售保持稳定的同时，房企融资继续井喷。中原地产统计数据显示，4月，房企继续密集融资接近2600亿，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多最高值。 从前4个月看，中国指数研究院数据显示，房企融资规模近8500亿元；其中海外债占比25.6%，成房企首选的融资途径，2019年以来房企发行海外债的票面利率均值8.82%，融资成本进一步提高；超短期融资券4个月内融资总额突破400亿元，融资规模与去年全年相当，主要用于偿还债务利息，企业偿债高峰到来。 值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前4个月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的12.0%，有效补充房企的资金来源。 中原地产首席分析师张大伟认为，2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷，但因为房企缺血过多，目前看，房企融资难度依然比较大，融资需求依然井喷。 中国指数研究院也认为，2019年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险加剧，整个行业需偿还的国内外信用债规模将超过5000亿元，并于2021年接近万亿元，债券到期金额逐年增加，未来企业资金压力依旧不减。 在二线城市疯狂抢地 部分城市地产市场“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地热情高涨。近期热点城市特别是二线城市土地市场明显升温，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象再次出现。 中原地产研究中心统计数据显示，4月房企拿地积极性明显上涨，单月有18家企业拿地超过50亿，刷新近一年多土地市场的月度记录。其中，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿，融创更是以逾285亿的权益拿地总价占据单月房企拿地榜榜首。张大伟表示，从抢地城市看，最热点城市集中在二线城市。4月最典型的武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿。 中国指数研究院的数据也显示，4月全国300城土地出让金总额3346亿元。其中，二线城市成交金额2231亿元，占比接近7成，二线城市仍是房企拿地主战场。 对近期二线城市土地市场热度明显回升的原因，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示：一是开发商去年10月开始发债量比较大，融资比较多，有钱了就要拿地；二是开发企业目前投资的区域布局趋同，大中型开发企业都比较看好一二线城市，规避三四线城市。或者说是因三四线城市拿地时机不好，未来赚钱很难，就把拿地指标都安排在一二线城市，但一线城市供地量少，所以就集中在二线城市，供不应求。三是今年楼市有个小阳春，大部分城市成交量放大，部分城市房价上涨，楼市销售回暖也使开发企业觉得目前拿地是一个好时机。 不过，克而瑞研究中心指出，4月中央政治局会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇，住建部对地价上涨较快的城市提出了预警，预计本轮地市热度的上涨势态不会维持太久。 克而瑞研究中心提醒，在此背景下土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍需保持谨慎，尤其对地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。 不少地方的房价又涨了 国家统计局数据显示，3月新建商品住宅环比上涨的城市有66个，而监测的70个城市房价同比都是上涨的，其中，深圳以0.3个百分点的同比涨幅垫底，而最近☞“用半价房抢人”的呼和浩特以新房和二手房同比涨幅皆超过20%的成绩，排名靠前。 要说最高还是西安，以24.4%的同比涨幅夺魁。这个涨幅带来的副作用，也很快就显现出来，体会最深的恐怕就是公积金。 在国家统计局70城数据公布当天，西安市住房公积金管理中心在信息公开栏发了一个通知——《西安住房公积金管理中心资金流动性风险防控办法》，当个贷率连续三个月满足风险等级条件，通过综合研判，启动相应响应措施。 再到4月23日，就发出流动性风险防控“一级响应”，也就是说西安的公积金个贷率已连续三个月超过个贷率的警戒线——85%。“一级响应”下，从5月13日开始，西安公积金中心暂停西安（含西咸新区）以外购房提取公积金；余额大于2万的，贷款额度计算的倍数从18下调到15，余额小于2万的，贷款额度下调5万；首付比例提高10%。同时，《防控办法》的响应机制共3级，用以应对公积金个贷率的继续上升。当个贷率超过90%，在一级响应的基础上，暂停家庭代际间互助购房提取，贷款的计算倍数下调至13，首付比例再提高10%；如果个贷率超过95%，在二级响应的基础上，轮候发放。 让西安高居房价上涨榜首的重要原因，就是抢人嘛。2018年，79.52万人成了“新西安人”，在《2019年全球人才竞争力指数报告》中，西安上榜，而且力压深圳和天津。 而抢来的人要买房。根据《西安住房公积金2018年年度报告》，2018年，西安市发放个人住房贷款4.26万笔170.93亿元，同比分别增长17.03%、27.27%，年末个人住房贷款市场占有率为14.11%，比上年增加0.03个百分点。 而各项数据上涨的代价，就是这点钱要不够分了。“一级响应”只是一个开始，根据公积金中心内部数据，截至2019年3月底，个贷率已达到94.14%，成为历史高点，如果按实际的防控办法，这个数字触发的应该是“二级响应”，而距离“三级响应”的95%，甚至不到1个百分点了。 不光西安涨，还有不少地方也在继续涨。易居研究院监测的100个城市房价，其中4个一线城市，32个二线城市，64个三四线城市（其中燕郊镇为镇级）。根据其发布的《100城住宅价格报告》，2019年一季度，100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%。当前房价继续上涨，相比1-2月12%的涨幅，一季度涨幅继续扩大。
按易居研究院的“房价五分法”划分，监测的100个城市中，已有11个城市的新房均价超过2万，进入超高房价的序列，17个城市属于高房价（1.4万-2万）、13个城市属于中等房价（1.2万-1.4万）、39个城市低房价（0.8万-1.2万）以及20个超低房价（小于0.8万），其中深圳57532元/㎡居首，荆门以5106元/㎡的成绩垫底。 预警提示意味房价过快上涨城市面临政策收紧可能 一城一策后，上面负责制定大类政策，下面负责实施细则，地方自主权扩大之后，房价调整的一整套逻辑基本上也就奠定了，收—放—收—放，大抵如此。 自然资源部掌握着宅地的供应节奏，而住建部要把握房地产的冷热程度。如近日，住建部就开始关心起一些城市的房价来了，“按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示”。 这个提法倒是很像2016年时，遭住建部点名的16个“热点城市”，并在2016年9月开始，15个（苏州不在70城统计范围）热点城市，开始在统计局70城房价数据中得到“单列”的待遇，而这种待遇一直到2018底，2019年1月的数据中，才不再单列“热点城市”。 今年住建部没有列单子，但预警给谁，大家心里有数，就是像西安这样的涨价太凶的城市，西安公积金的调整应该也算是对住建部预警的一个回应。 那么还有多少城市被“预警提示”？易居研究院是将20%的涨幅定为“过热”的，那么有多少过热呢？
在新建住宅方面，易居研究院的100城数据显示，23个城市的涨幅超过20%，中山以61%的涨幅占据了绝对优势；而在二手房方面，中国房价行情网的数据显示，全国341个城市（含省直管县）中，有50个城市的涨幅在20%以上，而另有130多个城市的涨幅在10%以上。
这波预警提示意味这些房价过快上涨的城市面临着政策收紧可能，尤其是一些因落户而突破的限购门槛，未来会不会提升也未可知。但从现在情况看，调控手段主要还是行政和信贷手段。一方面，备案限价已经开始出现，而另一方面，西安的公积金政策只是其中之一，全国的公积金压力其实也不小，公积金新政自然也不在话下，更重要的是，在信贷宽松了一阵子，推了一把房价后，信贷闸门可能要拧一拧了。多种手段一起上，目标还是——房住不炒。（来源：大猫财经、券商中国 作者：张达、猫哥）
存量经济主导时代到来 新增农民工数量减少已是必然
【研究员】：wh
既然2018年进城农民工数量减少了200多万，按理说城镇常住人口增加缺少了主力，为何城镇化率还提高了1.06%，城镇人口比2017年增加了1790万？根据国家统计局数据简单计算，不难发现，主要靠户籍城镇化：2018年加入城镇户籍的人口增加了1605万，即便剔除自然增长人口，至少也有超过1200万农村人口实现了农转非。
【博览财经特稿】国家统计局一年一度的农民工监测调查报告又发布了，《2018年农民工监测调查报告》中有两个数据令人吃惊： 一是2018年农民工总量为28836万人，仅比上年增加184万人，增长0.6%，这应该是创历史新低了； 二是外出农民工中，进城农民工13506万人，比上年减少204万人，下降1.5%，这应该是创流出人数历史新高了。 那么，农民工究竟去哪儿了呢？ 农民老矣 以农民工进城为主线的城镇化已结束？ 2015年前，官方的农民工监测调查报告不公布农民工进城数量的增减，应该都是增加的？2016年首次公布，进城数量即比上年减少157万人，2017年则增加125万人，2018年又减少204万人。 我猜想，农民工进城数量的增减是否与外需有关，2016年外需不足，导致出口增速回落，2017年欧美经济复苏，带动中国出口增速提升，2018年中美贸易纷争加剧，加上发达经济体的经济增速下降，使得外需再度走弱。由于公布的数据太少，无法做相关性分析，这只是猜测。 但从大趋势看，新增农民工数量的减少是必然的：首先，农业可转移人口数量的递减是人口规律，因为从2012年起，我国劳动年龄人口总量就开始下降，这也会导致农村劳动力数量的减少。 第二，第一代农民工都老了，如果不能在城里落户，只好告老还乡。据统计，50岁以上农民工所占比重为22.4%，比上年提高1.1个百分点，近五年呈逐年提高趋势。一般而言，外出农民工比本地农民工要年轻，外出农民工平均年龄为35.2岁，本地则接近45岁。 第三，中国经济正在转型，就业人口从第二产业流向第三产业，从低端转向高端，在这一过程中，年纪大且缺乏技术专长的农民工的就业难度增加，也不得不离开东部制造业相对发达的地区。 那么，既然2018年进城农民工数量减少了200多万，按理说城镇常住人口增加缺少了主力，为何城镇化率还提高了1.06%，城镇人口比2017年增加了1790万？根据国家统计局数据简单计算，不难发现，主要靠户籍城镇化：2018年加入城镇户籍的人口增加了1605万，即便剔除自然增长人口，至少也有超过1200万农村人口实现了农转非。 就是说，当前城镇化率的提升，大部分靠行政区划的重新设定和户籍政策的放宽来实现了。 城市抢人原因 农民工逃离京津冀和珠三角 根据《2018年农民工监测调查报告》，从输入地看，在东部地区就业的农民工比上年减少185万人，下降1.2%，其中，在京津冀地区就业的农民工比上年减少27万人，下降1.2%；在长三角地区就业的农民工比上年增加65万人，增长1.2%；在珠三角地区就业的农民工比上年减少186万人，下降3.9%。 说明珠三角农民工数量下降幅度最大，即便如此，去年广东省净流入人口还是超过80万，这是否意味着非农民工的人口数增加了260多万？ 2018年广东省人口流入与流出变化图
来源：各地统计公报，中泰证券研究所梁中华供图 注：红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度。 根据中泰证券宏观首席梁中华估算，2018年广东省人口流入的城市基本分布在“小珠三角”地区，特别是广州和深圳。深圳的人口净流入规模可能在50万左右。而珠三角其他城市的吸引力相对较弱，例如韶关和云浮的人口流动变化不大，清远、阳江的人口都在净流出。 值得注意的是，东莞出现人口净流出，这是否与其一直以来“腾笼换鸟”的产业升级战略有关？当前，东南亚国家成为国内中低端产业转移的目的地，原本以中低端产业出口为主的珠三角地区，随着人力成本的提高，在家具、家电及电子产品装配等领域的低成本优势已经减弱了。 早在七八年前，富士康就已经在郑州、成都、重庆等中西部城市设厂。2018年重庆人口净流入近16万；成都暂未公布自然增长人口的相关数据，不过根据四川全省净流入5.3万人，以及其他地市人口净流出10多万人的情况看，可以简单推算，2018年成都人口也在大幅流入。 成渝城市群人口流入流出分布
来源：各地统计公报，中泰证券研究所梁中华供图 注：红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度。 2018年京津冀的农民工净减少了27万，同时，该地区人口也是净流出的。其中北京人口流出最严重，从北京流出去的人口是否去了环京地带，带动了周边城市发展呢？ 但北京流出的人没有去天津，天津的人口吸引力从2014年就开始明显走弱。特别是2017年，天津人口首次出现净流出，幅度高达9万多人，当年GDP增速也跌至3.6%。尽管2018年天津经济增速有所企稳，但GDP增速排名仍是全国最低，人口虽略有回流，但净流入量也不到1万人，往日辉煌不再。 河北除廊坊和秦皇岛人口净流入外，其他地方或减或不变。因此，京津冀人农民工净流出的现象，倒与产业升级的关联度不大，主要是因为经济增长的长期动能在减弱，新兴产业的占比不高，传统产业则面临增速下行压力。 2017-2018年京津冀地带人口流动数量（万人）
来源：各地统计公报，中泰证券研究所梁中华供图 注：2018年河北保定、唐山、石家庄、承德和衡水暂未公布数据。 正是出于人口净流出的压力，目前越来越多的城市采取了“抢人政策”，据不完全统计，包括天津、南京、成都、西安、珠海等直辖市或省会城市在内的大约有20多个城市制定了抢人政策。但如果一个城市的产业发展迟缓，没有带来相应的就业机会，对人才的吸引力也是有限的。 例如，深圳、广州同样遇到农民工大幅流出压力，但由于经济增转型较为顺利，增长动能依然较足，能够吸引更多中高端人才源源不断流入。因此，从总体看，长江经济带及以南地区的大部分城市经济增速要快于长江以北地区，人口流入与经济增速呈现高度相关性。 中国南北方各省市人口流动分布（万人）
来源：各地统计公报，WIND，中泰证券研究所 孔雀西南飞：是否与大城市化相悖？ 过去我国人口流向总体是从西往东，而且主要流向长三角和珠三角地区，被称之为“孔雀东南飞”，如今，农民工的增量部分主要流向中部和西部地区，2018年东部地区的农民工数量减少185万人，东北地区农民工数量减少9万，而中西部地区则增加378万，呈现“孔雀西南飞”的特征。 农民工地区分布及流向
来源：国家统计局 其中安徽作为一个中部地区的省份，一直是农民工的输出大省，但2018年人口净流入规模在全国排名第三，这确实有点匪夷所思。除北部的宿州、蚌埠和淮南三市以外，2018年安徽其余13市都出现人口净流入，其中省会城市合肥流入规模最大。 安徽人口的净流入，除有农民工返乡因素外，还与安徽各城市的人才引进优惠政策有关，如合肥、芜湖、马鞍山、滁州、亳州、池州、阜阳、宣城等城市都出台了人才优惠政策。因此，在安徽经济增速高于全国平均水平，部分制造业向安徽转移的背景下，也带来农民工更多的就业机会。 另外一个案例是西部地区的陕西，2018年陕西全省常住人口净流入达11.9万人，其中西安就净流入近32万。说明陕西的人口增加主要靠西安，但西安的人落户政策五次放宽有关。 西安市常住与户籍人口增量（万人）
来源：西安市统计公报，WIND，中泰证券研究所梁中华供图 注：2017年及以前的人口增量采用旧口径（不含西咸新区咸阳片区） 2018年增量调整为新口径（2018年新口径-2017年新口径）。 2018年西安户籍人口增加了81万，但常住人口只增加38.7万，剔除西安人口增加的因素，陕西省人口实际上是净减少。因此，西安这种发展模式是否可持续值得怀疑，毕竟人口流入需要靠产业发展支持。 相比之下，成渝城市群的人口流入较为正常，继续呈现以成都和重庆为中心的流入特点。这说明尽管农民工的增量大幅流向中西部地区，但仍然以流向中西部的省会或直辖市等大城市为主，因此，我国人口的“逆向流动”，并不与大城市化相悖。 那么，农民工在行业流向上有何变化呢？从国家统计局数据看，农民工的从业结构的变化也与我国产业结构调整有关。如2018年第一产业增加值占国内生产总值的比重为7.2%，第二产业增加值比重为40.7%，第三产业增加值比重为52.2%。对应的农民工三次产业从业分布上，也呈现第一产业、第二产业从业占比下降，第三产业占比上升的特征。 农民工从业行业分布（单位：%）
来源：国家统计局 目前，第三产业农民工的就业人口占比已超过50%，2018年增幅达到2.5%，在居民服务、修理和其他服务、公共管理、社会保障和社会组织领域的增速尤其快。 总体看，随着人口老龄化，农民工的平均年龄也逐步增大，2015年平均年龄为38.6岁，到2018年已经达到40.2岁。人口老龄化，加上今后劳动年龄人口数量的减少，外出农民工的增量也将不断下降，因为年轻的农民工才愿意跨省流动。 2018年到省外就业的农民工7594万人，比上年减少81万人，这也可以解释为何2015年以来我国流动人口数量不断下降的原因，今后可以推测，我国客流量也将不断下降，春运压力将越来越小——印证两年前提出的观点：存量经济主导时代的到来。 进入人口流动性减弱的时代，投资增速下降导致经济增速下降合乎逻辑，同时，中低端产品的出口优势也会减弱。取而代之的，是国内消费成为稳定经济的最主要力量。农民工在住房、医疗、养老及子女教育等方面的需求会大幅增加，这需要政府及社会的大力支持和投入。（来源：李迅雷金融与投资（lixunlei0722）作者：李迅雷）
揭示沪港深格局 探寻中国大都市演变轨迹
【研究员】：wh
近一两年，尤其是去年深圳GDP首超香港，不少学者大谈香港问题，鼓吹深圳。有趣的是，不少学者对香港的认知与研究，与新闻编辑差别不大。对香港的认知，多数来自香港影视剧、走马观花的自由行、“棺材房”、“蝗虫论”等新闻报道、经不起推敲的经济数据，还有一些莫名其妙的盲目自信。大致言论是香港颓了，被房地产绑架了，云云。香港，这座城市，内地人初来看它，确实没啥惊奇，甚至有些轻视它。但是，如果你对它了解越深，越不敢轻言武断，甚至保有几分敬畏。
【博览财经特稿】过去几十年，中国大地上演绎了一段城市化的疯狂舞曲。城市的前途、楼市的命运及亿万家庭的财富，都卷入其中。如今，大都市圈的追捧与内地城市的收缩同步进行，共同演奏一曲“冰与火之歌”。 哪些城市将衰落？哪些城市又将崛起？如何正确地判断一座城市的前途？城市犹如磁极，未来将会有更多人奔赴城市圈；城市亦是器皿，哪里是我们的容身之所？ 近观香港，远看上海，反思深圳，探寻中国大都市演变之轨迹。 香港：大国思维 VS 国际城市 中国内地人对香港的评价比较奇怪，容易呈现左右两极，难有中立客观。在1997年前，很多内地人以仰视的态度看香港，追捧TVB港剧、宝丽金流行曲、武侠小说及各种服装发式时尚。 1997年后，尤其是2003年开通自由行后，情况开始发生微妙的变化。一方面是内地乘着入世大势，经济快速发展，深圳开足马力追赶香港，内地富豪越来越多；另一方面是香港发展的脚步开始放缓，越来越多内地人去香港旅游、扫货，前些年内地富人横扫香港爱马仕、百达翡丽、周大福等，让香港人目瞪口呆。 随着去香港的内地游客越来越多，内地人对香港的了解增加。越来越富有的内地，对香港的崇拜快速下降。自由行促使大量内地人涌入香港，两地矛盾愈演愈烈，港府只能通过立法来制止一些行为，比如奶粉限购、打击水客、降低深圳通行证入港次数等。 两地矛盾爆发后，媒体喜欢添油加醋激发国民情绪，如此内地与香港的情感，再也回不到过去。两地人其实对对方都不甚了解，但都喜欢用情绪化的语言与非理性的思维来看待对方。当香港奢侈品、房子被内地人买下，港岛山顶开始讲国语，内地人对香港逐渐产生一种俯视感。从仰视到俯视，不过十余年时间。 近一两年，尤其是去年深圳GDP首超香港，不少学者大谈香港问题，鼓吹深圳。有趣的是，不少学者对香港的认知与研究，与新闻编辑差别不大。对香港的认知，多数来自香港影视剧、走马观花的自由行、“棺材房”、“蝗虫论”等新闻报道、经不起推敲的经济数据，还有一些莫名其妙的盲目自信。大致言论是香港颓了，被房地产绑架了，云云。 香港，这座城市，内地人初来看它，确实没啥惊奇，甚至有些轻视它。但是，如果你对它了解越深，越不敢轻言武断，甚至保有几分敬畏。 中国自古都是一个大国（至少人多地广），我们已习惯于用一个大国的思维去思考一个城市或一个国家。我们很少人想过，像新加坡、斯里兰卡、梵蒂冈、瑞士这些“小国”是怎么思考问题的。 举个最简单例子，中国很多人开店创始，一家店还没开起来，就想到全国开一万家店然后上市。这是因为中国的市场足够大，过去赚钱太容易。而香港人，祖祖辈辈都只经营一家店，他们不会想到开连锁、扩规模，因为香港市场就这么大。如果你跟他说，要有大格局、大视野，走入内地、奔向全球，他们会觉得你太飘了。所以，香港很多店都开得很好，很多小店的美食做得精道美味，这是一种工匠精神。 香港这座城市，我们容易以大国思维视之。所谓大国思维，包括两个方面，一是大而全，二是纵深感。 很多人批评香港，制造业衰落了，整个城市只剩下房地产和旅游。香港，制造业衰落，确认无疑。但是，香港的金融、国际航运、商贸、高端知识服务及生物医疗等非重工科研，一直保持着亚洲顶级。 一座城市，不可能发展大而全的全产业链。一个城镇，有一两个支柱产业，即可成为全国百强镇，如中山古镇灯饰，东莞长安五金模具、虎门服装。一个城市，拥有几个大产业，即可成为经济强市。如佛山顺德的家私家具、机械装备，深圳的金融、物流、高新技术。 香港，这一弹丸之地，一座只有700多万人口的城市，不可能像中国内地一样，既发展金融，又发展制造业，搞全产业覆盖。 在七八十年代，香港确实发展过制造业，但以轻工业为主，当时香港的劳动力价格相对美国不算太高，而且劳动人口较多。如今这座城市高度老龄化，工人稀缺，工资水平高，不可能发展普通制造业。所以，香港制造业转移到内地，是市场自然淘汰、产业梯度转移的竞争结果。 在上个世纪六七十年代，纽约市中心也有大量工厂和库房，蓝领工人住在市中心，富人和白领住在郊区，市中心成为肮脏、负罪滋生之地。但后来金融发展起来，工厂和工人都迁移出城，这座城市如今没有制造业，但是没有人敢轻视纽约。 一座城市发展全产业，实际上也违背经济规律。根据李嘉图的比较优势理论，一个国家、一座城市，只发展自己比较优势最大的产业，把一两个产业做好就非常有竞争力。 纵观全球，能够覆盖全产业链的国家，也就只有美国、英国、日本、德国及中国五个国家。中国的制造业体系比较完善，但在高端制造领域依然缺口很大。就连韩国都没有建立全产业体系，三星占据了20%韩国GDP，几大财阀控制了经济核心，但不能说韩国这个国家日薄西山。 香港的金融、国际航运、商贸、高端知识服务及生物医疗等非重工科研，这五大产业都是亚洲顶级。在亚洲，几乎很难找到一个城市具备五大顶级产业，能与之匹敌也就只有新加坡、东京。香港优良的深水港、高效的国际航运服务和金融、人才及商贸自由港，这三大优势短时间内很难被替代。如果中国内地有一座城市达到这一高度，每个人都会为之振奋。 第二种大国思维就是纵深感。什么叫纵深感？当年拿破仑、希特勒打到莫斯科了，俄国人坚壁清野，火烧连城，然后跑到乌拉尔山乡下躲起来。这就是纵深感。 很多人认为，香港人居住在“鸟笼”里，香港富豪的千呎豪宅，还没深圳一个中产的房子大。香港人的居住环境太差，生活太不幸福了。如果在乡下，你看北上广深也是如此。深圳千万豪宅还没有乡下一个客厅那么大。为什么人们还都往大城市跑？ 城市，没有纵深，无法回农村，反过来只会越来越集中。香港，没有纵深，没有农村，没有地可扩展，唯一的办法只能填岛。香港的面积只有北京的1/15，人口却是北京的1/3。我们现在感觉北京很拥挤，要分流人口，想想香港人是怎么活下来的。所以，香港用了北京1/15的地，解决北京1/3的人口居住，纵观整个亚洲国家及城市，也是凤毛麟角的。 香港怎么解决居住问题？ 香港的房地产是高度市场化的，内地资本、国际资本都可以进入香港买楼、炒楼。所以，香港的房价是随行就市的。港府的政策是，有钱人自己买房，没钱人政府提供公屋和居屋。 香港的公屋和居屋福利房，与内地完全不同。只要年满18周岁的无房者即可申请，不少公屋和居屋的位置和公共配套都不错。公屋平均等候时间为4.7年，长者为2.6年。换言之，香港市民正常情况下平均五年内即可获得政府公屋福利房。相信很多北京人五年都还没摇到车牌号，更不要说廉租房了。 所以，我们很多人对影视剧和新闻里面的“棺材房”所误导。住在唐楼里、“棺材房”里的市民，一些是信用破产，另一些在等候公屋和居屋。这座城市，没有纵深，只能在这弹丸之地想办法解决居住问题。纵观全球经济发达体，经济水平达到这一高度、人地矛盾如此之大，还能配置如此完善的福利房的国家及城市也是极少的。 我们习惯于用大国思维看待这座城市，但却没有用国际思维衡量这座城市。 香港与北上广深及内地所有城市，最大的区别是，它是一座国际都市。国际都市是一个完全自由化的国际市场，资本、人才、物流、商贸、信息自由进出，港币自由兑换。这座国际都市，自开埠以来，经历了无数次经济风暴、国际风浪的冲击。 所以，香港今天的竞争力和地位，是从国际竞争中角逐出来的，是从无数次危机中历练出来的，也是国际尤其是亚洲资本和人才共同选择的结果。 香港楼市、金融资产、港币及财富，都是国际市场说了算，由国际市场定价。港币紧盯美元，是相当硬通的货币。曾经紧盯美元的拉美国家、亚洲国家都因为无法跟着美国经济节奏而崩盘。自从1983年香港实行联系汇率制度以来，港币一直盯住美元，港币的坚挺说明香港经济的坚挺。这说明香港具备相当的国际竞争力。 当然，一定会有人提到九七金融风暴时，北京施以援手才得以挽救港币。关于这个问题，朱总理曾经公开说过，不能小看香港的联系汇率制度和金融体系。实际上，越是开放的城市，越是国际化的城市，越不怕金融危机的冲击。这种城市具有相当强的自愈能力。新加坡、韩国、日本及过去的香港，都经过亚洲风暴或国际性经济危机，最后都能够自我修复。相反，封闭的城市，最怕危机。 中国内地这几十年飞速发展，北上广深崛起，香港日渐式微，深圳GDP总量超过香港，但是这不能说明北上广深比香港强。因为中国内地是一个封闭市场，北上广深的竞争力并没有经过国际市场的检验。前些年中国太极被格斗武士打得满地找牙，这并不是说中国太极不行，是因为格斗的实力是经过擂台经验并一次次地打出来的，而太极是套路功夫，没有经过实战检验。 如果中国门户全面开放，货币可以自由兑换，资本、人才可以自由进出，汇率市场、利率市场自由波动，北上广深的资产由国际市场定价，中国城市及企业到国际市场还能保持这种竞争力？只有到国际市场上走两步，才知道北上广深到底有多少泡沫和水分。 举个最简单例子，最近深圳南山区出现亿元豪宅，如果中国市场开放，你有一个亿，会选择在深圳买房，还是香港、纽约、旧金山、伦敦、东京、新加坡买房？前两年，天津在挤GDP水分，如今长沙也在挤，房价一直没涨。假如中国加入全球市场，深圳的房子、资产、GDP以及人民币本身，还是这个价吗？我想，这就是一个巨大的问号。 当然，最后必须深刻地说一说香港的问题。近20年，香港没有想象得那么差，但也没好到哪里去。这座城市，依然具有强劲的经济竞争力，但整个城市的吸引力却逐步在下降。但是，香港的问题并非表面的“被房地产绑架”、李嘉诚的“城”。 香港的核心问题是，其精英流失严重，以李嘉诚为代表的本土资本、人才及企业大量撤离，政府治理及社会治理能力倒退。随着精英流失和新移民的加入，香港的精英文化、法治精神、狮子山精神在衰落。 高房价给香港带来的问题并不是市民买不起房，而是掌握香港土地的港府社会治理能力倒退，没有足够的能力解决人地矛盾，开发大屿山岛受阻，公共福利下降，导致社会矛盾尖锐。 所以，这座城市只要掌控五大产业，在亚洲依然具有相当的竞争力，但是市民的生活状况很难得到改善，甚至社会矛盾会在内部腐蚀这座城市的竞争力。 香港，是一座不能高看，也不可低估的国际都市；近观，方可。 上海：创业思维 VS 职业理念 上海的狭隘、排外和高冷，给很多人留下不好的印象。与深圳的开放包容截然不同，上海人的优越感渗透到骨子里。这是这座城市的问题，也是这么多人看衰上海的原因。 很多人拿杭州来气上海，问上海，你们为什么出不了马云，出不了阿里巴巴？面对这些质疑，上海一直保持高冷，这个有点像深圳，不管别人怎么黑，都懒得回应。或许，这两座城市都太忙了，忙于赚钱干实事，无暇顾及口舌之争。 这些年，中国明星城市的成功，如深圳、广州、杭州，都得益于市场经济和创业文化。深圳是一个典型的创业型城市，广州则有大量的商贸市场，杭州诞生了阿里巴巴，于是我们很习惯于用普通市场思维和创业思维去判断一座城市的未来。若以此为标准，那么深圳、广州、杭州，则比上海更有优势。前面三个城市像年轻力壮的小伙子，后面则似乎步入中年。 我们似乎随处可见上海的“中年富态”，这座城市高端奢华、豪华洋气。上海欢迎外资、外企，尤其是跨国公司，小资本、小公司、创业公司入不了他的法眼，就连上海大学毕业生都一口流利英语，似乎是为外企准备的。所以，有人说，上海充满了打工文化，而深圳到处都是创业激情，一个西装革履，一个则打了鸡血。于是，一座创业的城市比打工的城市更有前途，一座激情的城市比冠冕堂皇的城市更有前途。 但是，创业与打工，本土企业与外资企业，小资本与大资本，其实都是市场文化，只是层次、规模以及表现形式有所不同。深圳科技园、福田CBD，存在小技术公司、本土创业公司、私募基金公司，上海陆家嘴则云集不少跨国公司、公募基金、国际金融巨头。其实，这两者并没有太大的区别，只是面对的市场不同。 打个比方，澳门巴黎人里，一楼热闹非凡，很多客人在玩各种赌博游戏，15楼则冷清不少，少部分包厢里，藏着几个国际大佬在玩大的。这不能说明哪些市场好，哪个市场差。就像白马市场人山人海、讨价还价、竞争激烈、充满活力，万象城则客流稀少，几十个国际大牌长期霸占。但不能说明万象城就比白马市场差。 上海，是近代中国最早开放的城市，在20世纪前几十年便是十里洋场，当时欧美电影与上海电影同步上映，成为远东重要的国际都市。今天，上海依然是外国人、外资企业、跨国企业首选的中国城市。深圳的国际化程度，跟上海比完全不是一个级别。上海的国际化地位，目前中国还没任何一个城市可取代。只要中国继续对外开放，上海的重要性只会加强而不是削弱。 任何一个大都市，经济水平达到一定程度，都会从创业文化走向职业文化。纽约、东京、伦敦、香港都不是，也不可能是创业型城市。全世界最顶级的这几个城市，都是高度职业化的城市。某种程度上说，职业化程度越高，这座城市越发达。 目前，深圳的创业文化浓厚，但是随着深圳不断发展，大企业越来越多，职业化程度就会强化，同时创业型企业就会被挤出，创业文化自然就会淡化。纵观历史，伦敦、纽约、东京，几乎每一个大都市都经历过这么一个过程。 每个城市都有自己的定位、优势和角色。上海，只负责高大上。这座城市是中国内地最好的对外窗口，它的任务是为中国大地吸引更多的外资、外企，辐射整个长三角经济圈。上海其实对标纽约，外企、跨国企业、大企业、高端职业人才则选择上海。这是一座逐步走向成熟，正在走向世界的中国大都市。 只是这座城市玩的是“神仙打架”的游戏，不太亲民，远离群众，再加上原本的孤傲、高冷，让很多人感觉难受。若你携百亿巨款，这座城市定然会奉你为座上宾。反过来，大型企业，自然也会往这座城市集中。 当然，有人会怀疑，这座没有活力、创新、创业及激情的城市难道不会没落吗？高端城市的竞争不是比人口，而是比人才；不是比跑腿，而是比脑力；不是比声音大，而是比智慧深。旧金山不过80多万人，整个旧金山湾区不过700多万人，纽约也不到800万人。深圳10家私募基金募资10个亿，和上海一家投资银行投资10个亿，二者有什么区别？深圳可能1000家小投资公司竞争，上海可能20家大投资银行竞争，二者也没啥区别，只是竞争的层次、规模、烈度不同。 上海的竞争，是一种于无声处的竞争。杭州的崛起，不会替代上海，反而会强化上海。杭州以及长三角城市圈的创业文化、制造体系，与上海的职业文化、金融市场、高端经济相匹配。 上海的真正对手，不是杭州，也不是深圳，而是以香港为首的粤港澳大湾区。我们说，上海的国际化都市地位很难被替代，但是这个前提是在中国内地。如果加入香港，尤其是香港逐渐融入大湾区，那么上海的第一国际窗口的地位则将受到挑战。 香港的国际化程度远比上海高，若香港强化与内地粤港澳大湾区的联系，那么或许会有更多资本、企业、人才从香港进入大湾区、中国内地，而不是上海。香港、澳门加入大湾区后，珠三角的竞争力前景，要强于长三角。与上海相比，香港成熟的国际市场、金融航运优势、科研体系以及欧美文化认同，更有可能带动珠三角走向开放，走向国际，成为中国下一个改革开放时代的增长极。 深圳：过去思维 VS 未来挑战 看香港，视野要开阔一些，国际化一些；看上海，需要站得高一些，格局大一些。那么，看深圳，则需要更多的谦卑和反思精神。 过去四十年，深圳可以说是中国的一个奇迹。放眼世界，深圳的崛起也是叹为观止的。这是一座没有明显弱点的城市。深圳的金融、科技及制造产业突出，经济实力强劲，财政收入充足，城市优美，气候宜人。这城市，富有活力，积极进取，敢于竞争，创业文化浓厚，追求创新、自由、平等。每年大批青年人奔赴这座城市，年新增人口接近50万。 但是，正因如此，深圳才需要更多的反思。思考过去四十年成功的真正因素是什么，未来还能否如此快速发展。毕竟“树不会一直涨到天上去”，我们容易犯的错误是，以过去四十年大跨越的发展思维去丈量未来。 从国际历史看，美国“镀金时代”、二战后的日本和德国，曾经经历过三十四年的高增长。但是，大多数国家在持续高增长40年之后增速都会放缓。最近几十年，美国、日本以及香港，每年的经济增长速度都远低于中国。毕竟从零到八十分容易，从八十分到一百分很难。未来，深圳还能否像过去一样跨越式发展？ 深圳过去的成就，得益于其“一张白纸”。在这张白纸上，各地人才进来，没有历史负担，没有文化牵绊，没有盘根错节的人际关系，人与人之间在这里因生意而打交道，这座城市逐渐成为中国市场文化最发达的城市。 深圳，因市场经济而兴起。这座城市，人人追求公平交易、创新创造及契约精神。与传统文化古城、首府城市完全不同，这座市场文化的城市，吸引了全国各地年轻人在此打拼。这是一座私营企业、小人物实实在在干出来的城市，没有大国企、跨国巨头的眷顾。这就是这座城市内在的竞争力。 所以，深圳吸收了全国人才红利、人口红利，以最小的投入收获最大回报。深圳不需要建大学，投入培养人才，北京、西安、武汉、上海等大批大学生都会投奔而来。那是深圳年轻人居多，政府在过去很长一段时间都不需要花钱建太多医院、养老设施，甚至不需要建太多学校。 简言之，来深圳的年轻人，只干活，只创造财富，但是极少给政府添麻烦，极少占用公共资源。一直以来，深圳财政富余，社保富余，大量资金可以支配。这座城市负担极低，但收入极高。这就好比人年轻时，生病少干活多，享受少创造多，家庭自然比较富有。但是人终有老去的一天，深圳是否应该未雨绸缪？ 目前，深圳的平均年龄为33岁，应该是全国最年轻的大城市。但是，这批年轻人不少都已经有孩子，或计划生孩子。现在全国上下都在为“生孩子”发愁，深圳却拥有巨大的幼儿优势。但是，培养幼儿成才，深圳还需要大量的财政投入。 与北上广相比，深圳的人口规模不是最大，面积也小得多，教育资源和条件不是最好的，但是在园儿童（52.4万）和中小学生（155.3万）人数却是最多的。深圳中小学及幼儿园的教育资源紧张，教育水平无法与北上广相比。这意味着当下及未来，深圳教育的公共财政投入需要大幅度地增加。 目前深圳各类幼儿园1771所，公办园只有68所，占比仅为3.8%。最近深圳政府推出学前教育发展计划，将大力发展公办幼儿园。计划明年将新增900所以上公立幼儿园，教师工资全部翻倍。到2020年，全市幼儿园总量预计要达到1967所。其中，公办园和普惠性民办园占比80%以上，全市公办约984所。 教育硬件可以在短时间内解决，但是教育水平及软件则需要时间沉淀，以及持续的大量的财政投入。 除教育，深圳的医疗资源也极为紧缺，全市医疗水平与北上广不在一个层次。随着幼儿人数的增加，不少年迈的父母也跟随子女来到深圳，如此幼儿和老人叠加，深圳的医疗资源更加紧缺。 过去年轻人来到深圳，体弱多病的人少，深圳的医院及医疗水平长时间处于薄弱状态。如今，医疗需求大幅度增加，医院又无法像学校在短时间内投入建立。医院的投入及维护成本远远大于学校。医疗技术的进步，与医科大学的积累深度关联。深圳没有强势的医科大学，很难在短时间内将医疗水平提升到北上广的水平。 所以，教育与医疗，是钱的问题，但光有钱还不够，还需要持续投入以及时间积累。 深圳，这座城市，吃了四十年的人口红利、人才红利，如今依然享受着这种红利。但是，红利的另外一端，这座城市的软性基础设施薄弱问题逐渐凸显。深圳未来需要为之前的红利买单，需要投入大量的医疗、教育，给深圳建设者及儿女、老人提供更好的公共服务。 如果这座城市无法提供与之匹配的公共服务，那么它的吸引力也会下降。深圳房屋均价是5万多，广州才3万多。同等价位，你可以在广州买更好更大的房子，孩子上更好的学校，享受更好的医疗资源。深圳的工资收入，与广州差距并没有那么明显。你会选择广州还是深圳？ 同等价位购买一套深圳的学位房，但是孩子接受的教育水平不如北京、上海，考入一本大学的几率也远低于北京、上海。广东的一本录取率只有10%左右，而北京达30%。如此比较，你还会选择深圳吗？ 目前，深圳在重症病方面的医疗技术远不如北上广，如果人老生病了，还得去广州看病，这必然会降低这座城市的吸引力。 当然，如今每年依然还会有大量的人加入“深漂”行列，但老深圳人目前都能强烈地感受到，深圳的医院、教育资源紧张，教育水平跟不上，软基础与这座城市的实力完全不匹配。 深圳，这座城市也逐渐在走向成熟。如今，深圳关内房价超过6万，创业成本已大幅度提高，大企业不断入驻深圳，职业文化逐渐走强。老一代深圳人逐渐也在此扎根，他们可以为自己的下一代铺路搭桥。这座城市慢慢也会走向本地化，外来人口以及充分竞争的趋势也会减弱。 如上海一样，深圳将来走向职业化、稳定化，说明这座城市在走向成熟。这并没有什么不好，但是前提是这座城市必须能够负担得起自己，也就是不再完全依赖于外来人口的人才红利——本地应该具备一定实力的高校，并培养大规模的人才。但是，目前深圳的高等教育水平还比较低。高等教育的投入，需要金钱，也需要时间积累。 过去的深圳，就如一个20多岁的年轻人，卸掉所有包袱，一路狂奔，以最低的成本创造最大的价值。如今的深圳，逐渐成家立业，拖家带口，甚至沾亲带故，吃饭的人多了，干活的人相对少了。 对于深圳来说，一个不太好的消息是，深圳的家庭杠杆率是北上广最高的。深圳不少家庭承担着高房贷，实际上在透支当下和未来的消费，以及上下两代人的教育和医疗储蓄。 所以，深圳，过去及当下赚得钱，要为将来做好打算。日子还长着，深圳就像一个孩子刚出生的家庭，将来花钱的地方还多着，必须未雨绸缪，为将来打算。 这座城市，需尽快补上软基础设施的课，加大教育医疗等公共投入，将深圳建设成为一个属于深圳人的城市，打造成一个高度城市化的城市。 后记 当今世界，评价一个城市，不再单以产业论城市，也不再单以城市论城市，而是以城市圈论城市。我们说纽约、旧金山、东京很强，意思是纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区很强。如果单纯把纽约拿出来，用单一城市及产业的思维看待这座城市，很多人会得出“城市空心化、过度金融化”的简单结论。 我们现在说纽约，实际上指纽约湾区大都市区，包括纽约州、康涅狄格州、新泽西州等31个县联合组成，拥有四千多万人口，这个世界第一湾区，拥有发达的金融、制造业、科研技术、世界一流的高等交易、良好的自然和人文环境及完善的城市基础。纽约的金融和国际航运极为出色，而康涅狄格州是美国传统的工业重镇，新泽西的制药及生物科技发达，普林斯顿大学和贝尔实验室聚集于此。 所以，未来看待一座城市，应该具备“城市圈格局”，以国际思维、市场理念和未来视野来衡量，如此更加理性，更加客观，更加本质。 上海的前途取决长三角城市圈，上海干好第一国际化都市的事。香港和深圳的机会来自粤港澳大湾区，香港已没办法像过去一样大踏步往外走，而应该想办法如何与内地城市融合，做好带领内地城市走向国际的带头大哥；深圳只要弥补软性基础的短板，自然可乘大湾区势而起。（来源：智本社（ID：zhibenshe0-1）作者：清和）
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王健林的便宜不好占 活下去对富力不只是玩笑话
【研究员】：wh
据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。一向“命好”的富力也真的获得命运垂怜，“四万亿计划”将它和众多小伙伴从悬崖边上拉了回来。富力对商业地产是真爱。此后，它虽然减少了发展新投资物业，但加大了已建成投资物业的运营和投入。不过，这并没有带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态，而一门心思在住宅狂奔的恒大、碧桂园，却将自己抛得越来越远。
【博览财经特稿】3月14日，天津静海，富力新城雍景豪庭四期工程，一人从高处坠亡。3月29日，福建龙岩，建发富力·玺院项目，一人从高处坠亡。 死亡，并不是无迹可寻。从2016年4月到2019年3月，富力在天津的项目发生3起伤亡事故；而福建省住建厅去年就通报过富力子公司违法违规情况。 早年，富力负责工程项目开发和工程管理的联席董事长、总裁张力曾被报道经常顶着夏日三十多度的高温，四处巡视工地，亲自检查施工质量。 去年8月，富力董事长李思廉被问及“加快土地开发周期、增加资金周转，安全方面如何保障”时，他表示：“富力在这方面所做的准备是足够充分的。” 但在死亡面前，这些检查和准备显得苍白无力。 富力的说辞还有不会破坏保护区范围内的红树林。但海南当地媒体《南国都市报》近日报道，海南富力地产已经因此至少吃到过4张罚单，还有施工负责人被追究刑责。 据澎湃报道，早在第一轮中央环保督察期间，海南富力破坏红树林的情况就曾被关注，且富力红树湾宣传中的锦标级高尔夫球场也未向政府部门提出用地申请。 无论是伤亡事故，还是破坏保护树木，都暴露出富力心急如焚。 2018年，富力已经负债2963亿元，净负债率高达184.1%。进入2019年债台加高，一季度累计新增借款243亿，超过2018年末公司净资产的20%。富力表示，将积极拓展商业物业的资产证券化，包括二季度通过酒店资产包在市场融资，REITs等。2018财报显示，富力今年预计销售超过200个项目，可售资源超过3000亿。 但远水解不了近渴。富力今年已经发行四次短期融资券，募集到的48亿元主要用于偿还到期的超短融资券、金融机构借款，这就是拆东墙补西墙。 这样的拮据窘迫，与2017年7月斥资近两百亿收购万达77家酒店、成为“全球最大豪华酒店业主”的意气风发相比，已是大相径庭。当时人们还称赞富力命好，捡了一个大便宜。现在看，便宜并不是那么好占的。 低调的李思廉和张力命一直都挺好 上世纪90年代，香港商人邓智仁败走北京玫瑰园，虽然他以精明著称，但是依然沦陷在内地社会关系复杂的房地产业。 与资产数亿的邓智仁相比，李思廉做国内贸易赚的是小钱，但他也想到内地楼市淘金。香港大佬们的财富神话让有野心的后来人总是对房地产充满憧憬。 李思廉的幸运在于，结识了熟谙“内情”的广州天河区前公务员张力。1988年，“十万人下海南”开始炒地皮，深圳现代企业有限公司更名万科。捧着铁饭碗但心思活络的张力辞职下海搞装修，这对筹建过酒店和白云区政府办公楼的他来说是熟门熟路。 1992年的春风最先拂过房地产，碧桂园、雅乐居、合生创展均成立于这一年。到了1993年上半年，“房地产热”已席卷全国，一夜间涌现6000多家新公司，“华南五虎”第四虎富力也诞生了。 在邓智仁接手北京玫瑰园的同时，相识4年的李思廉和张力拿出全部身家2000万元成立了富力前身广州天力。这些钱在香港也就炒炒楼，但在内地，如果快进快出，能开发楼盘做大Boss。 富贵险中求，他们决定“搏一搏”。张力做“前锋”，负责项目开发和工程管理；李思廉做“后卫”，负责财务和市场营销。 当时，广州政府要求污染企业搬离市区，张力敏锐地意识到这是一个在市区获取低价土地做住宅的好机会。绰号“豹子头”的张力，敢打敢拼。公司第一个项目富力新居建在一块没人要的化工厂地皮上，“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，就我们敢买”。 冒险成功了。当时市场上都在做高端豪宅和写字楼，正好缺少普通住宅。富力新居3000多元一平，但很快就销售一空，他们成功掘到第一桶金。 1995年，张力再次孤注一掷，绷紧神经，以分期付款的方式买下了广州铜材厂和同济化工厂地块的地皮。富力资金原本不支持这种大运作的，一旦销售不佳，资金链就会断裂。结果“命好”，拿到地后1个月开工、2个月卖楼、8个月交楼，不仅付款顺利，而且赚得盘满钵满。这就是让他们在广州扬名立万的富力广场。 此后，富力在旧改道路上勇往直前。截至2001年末，他们完成了10个项目旧厂改造，面积超过250万平方米，广州甚至流传“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。 “旧改大王”也需要人事巧妙安排。例如，请来广州天河区教育局建材科长周耀南出任副总经理，天河区副区长风向阳担任工程部经理，曾任建行广州分行天河支行副行长的郑尔城担任独董…… 营销高手李思廉则让楼盘封顶的时候就已经卖出八九成。自1999年起，富力连续三年销售额冠绝广州，位于“华南五虎”之首。 “小富即安”不是张力和李思廉的性格，进取的富力开始向外扩展。旧改有良好的社会关系作保障，走出广州，富力就得靠资本说话。2002年，富力力压潘石屹，斥资32亿拿下北京广渠门东五厂地块。 这是富力第一次被全国关注。此时，他们有了一个更宏伟的规划。虽然依靠“内地特色”发家，但有一半港商基因的富力要引进香港富豪的成功经验。 带着自信富力开启新一轮冒险之旅 2004年博鳌房地产论坛上，本来很少说话，而且谦逊的李思廉意外地怼了老江湖王石。 王石说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。 此时，富力开始大规模进军商业地产，而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。 因此，李思廉在博鳌说，商业地产模式并不是只有王董事长说的一种，“你（王石）放心，我们一定会做得很好”。带着这种自信，富力开启新一轮的冒险之旅。 在珠江新城CBD建设中，富力前后拿下16块地，把这里变成“富力之城”。到2007年，他们已布局上海、天津、成都等11个核心城市，而且住宅和商业两手抓。 富力学习大佬，但却没有大佬的雄厚资金，只有通过高负债、高杠杆获取“超能力”，也为日后埋下祸根。2005年，富力净负债率只有20.5%，2007年就蹿涨到139.5%。 无论是新鸿基的郭家还是长江实业的李嘉诚，做什么地产都注重现金流和资金储备，忌讳使用高杠杆。债务扩张的富力照虎画出的虎，多少有些纸糊的。 造成富力资金链紧张的另一个原因是：别人用杠杆做高周转、低成本的住宅产品；富力却反其道而行之，用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产。 不过，激进是当时房企流行的做法，无论是老牌国企万科，还是后起之秀恒大、碧桂园都是高歌猛进，因为当时的楼市热火朝天，没有人察觉到危机临近。 2007年，富力的协议销售额达到161亿元，仅次于万科、绿地和中海。李思廉当时没想到，全国第四会是富力的最高峰。他本来还要挑战万科，争做全国第一。 2008年金融危机呼啸而至，所到之处哀鸿遍野。高杠杆将富力抛得更高，但落势也更猛。上一年，他们和深圳鼎力以47亿拍到佛山地王，因无力按时缴清土地款，2.4亿元保证金被罚没。 被传濒临破产的富力一直在努力自救，例如紧跟万科降价、暂停大型商业项目开发、一些商业地产转公寓项目……但三十余项目在建的富力惯性太大，刹不住车。 据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。一向“命好”的富力也真的获得命运垂怜，“四万亿计划”将它和众多小伙伴从悬崖边上拉了回来。 富力对商业地产是真爱。此后，它虽然减少了发展新投资物业，但加大了已建成投资物业的运营和投入。不过，这并没有带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态，而一门心思在住宅狂奔的恒大、碧桂园，却将自己抛得越来越远。 做惯了老大，怎能甘心做小弟？从2013年起，富力再次启动开始二轮扩张。这次，富力没有坚持学港商，而是选择随风跟进：进军二三线城市、重仓海南、到海外捞金…… 但现在回头看，富力又是踏错了步点。结果，二三线城市销售乏力，错过了一线城市暴涨，还碰上了海外市场遇冷和海南“最严调控”。与此同时，这些高杠杆扩张又导致净负债率再次节节升高。 2014年，富力再度走到生死边缘，又是依靠政府救市才又活了过来。 真是一步错，步步错，进退都失据。这也导致富力身上的好运发生了变化。从最初的助其飞得更高，到勉强维生。不过，万达出售77家酒店让富力看到另一种“出人头地”的可能，做不了房地产老大，至少可以做酒店大亨。 “世纪交易”只是富力今日困境雪上加霜 一些媒体将富力今日困境归结于2017年7月那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。 2016年，富力的负债总额已经达到1796亿，净负债率上升到159.9%，比2008年金融危机爆发时还要高。而从2012年起，它的经营性现金流就一直为负。 在融创与万达的并购协议里，76家酒店作价335.95亿，最终富力接手时却是77家酒店199.06亿，因此人人称赞李思廉是砍价高手。但以富力当时的财务状况来说，这还是一个奢侈的价格。 更令人意外的是，当时的富力还在四面出击当大款：除了收购万达酒店，还多次在伦敦置业、收购恒基兆业，去年初还接盘海航海南大英山CBD部分项目。 为了能熬过严酷的冬天，别人纷纷主动降杠杆降负债，甚至断臂求生，富力却带着迷之自信凶狠前进，将资金链拉扯到极致，颇有“不成功则成仁”的架势。 富力最大的希望是回归A股。它准备近期向证监会申请IPO，拟发行不超过10.7亿股，募集资金规模不超过350亿元。不过受到大环境影响，它此前十年五次申请都失败了。 为了尽可能延缓危机爆发，富力加快了融资频率。根据《长江商报》报道，去年富力公开发债超过20次，融资500亿元以上。4月初，他们又宣布今年拟融资600亿。 受市场调控和金融去杠杆影响，富力的融资成本不断上涨，去年超过52亿元，同比增加212%。这蚕食它的盈利能力，也让它难以被资本市场高估。 在高杠杆、高负债的重压下，必然要求高周转，这或许也是富力项目近两年事故不断的原因。 不过，富力的两位创始人依然很乐观，至少表面上看是如此。在2018年度业绩发布会上，李思廉说：“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉很好，起码自己在出差的时候，可以受到特别的关注。” 被问到富力是否有类似“活下去”的公司策略时，他则回应道，那是郁亮开玩笑，万科肯定能活下去，他是提醒大家活下去。 今年初，融资环境放宽，楼市在3月还出现一个小阳春，富力似乎又可以平稳着陆了。但进入4月，国家再次重申“住房不炒”，楼市又开始下行。如果下行继续，活下去，对富力，也许就不只是玩笑了。（来源：华商韬略（hstl8888） 作者：孔令娟）
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发表于 2019-5-13 09:17:25