房地产

沪指重返3200！这个主线正酝酿新一轮反弹

8日，大小指数走势延续分化，沪指午后拉升重回3200点，创业板指盘中创近3年新低。两市成交8596亿，较上个交易日放量451亿。

结构上看，大基建、房地产板块全天领涨，大金融、中字头午后异动拉升，猪肉、鸡肉概念超跌反弹。“AI+”方向则集体调整，影视、教育、出版等板块领跌。

昨日策略指出，赛道股不企稳，创业板难反弹。

统计数据显示，创业板年内已经下跌超9%，目前市盈率在34倍左右，估值并不算贵。同时，创业板最大的权重行业新能源汽车也已出现积极信号（5月车市零售回暖），这些均预示着创业板下跌的绝对空间已经不大。

但短线仍要保持谨慎。因为当前市场博弈重心主要在稳增长与产业趋势（AI、数字经济），创业板方向偏好较低，且未见企稳信号，多看少动为宜。

相比之下，沪指受大基建、大金融、中字头等权重板块提振，重回3200点，进一步夯实底部支撑。

而权重股反弹主要受6月8日第十四届陆家嘴金融论坛相关舆情催化。

其中，证监会主席易会满有关“夯实中国特色估值体系的内在基础”、“进一步推动各类中长期资金加大权益类资产配置”等表态，显著提振了投资者信心。

值得注意的是，中特估方向经过阶段调整，已经具备配置性价比。监管层以上发言有望成为中特估新一轮行情的催化剂。

整体来看，两市依旧是结构性反弹格局，短线机会更多在主板，继续跟着政策信号博弈结构性机会。创业板颓势扭转需要更多积极信号的催化，目前尚需等待。

配置上，继续关注地产链（地产、建材）与可选消费（旅游、医美、消费医疗）的轮动修复机会；

汽车链（整车、零配件）内外需均强劲，业绩高增预期较强，或有超跌反弹；

另外，中特估方向（港口、电力、运营商等）短线性价比显现，近期或酝酿新一轮反弹。

【题材研判】

地产股大涨！回光返照还是否极泰来？

6月2日以来，房地产板块一改过往颓势，在这个动荡起伏的市场里上演了一枝独秀——连续五日大涨。这与房地产行业所表现出的基本面，比如销售回落、房企退市等现象，形成了强烈的反差。

那近日来的地产股大涨究竟是为何呢？地产股春天真的来了吗？

“救市”预期引发地产股普涨

6月2日，外媒发布的一篇报道引起了市场的热议，房地产板块当日即迎来了久违的大涨，多个股涨停。

为啥彭博这则消息能产生如此大的效应呢？

原来是在2015年的时候，彭博社也曾提前报道了救市计划，一个月之后国家就出台了“3.30”新政。而当前宏观经济与楼市，与2015年一季度时类似，市场或更倾向于这则消息并非空穴来风。

此外，国内的地产“小作文”也是层出不穷。

6月6日，中国经济时报发布文章《一线城市房地产限购应适时优化调整》，就差把“救市”打在标题上了；

6月7日，经济日报也发表文章指出，对促进房地产市场企稳复苏的各项政策持续产生效果，应有一点耐心。

与此同时，呼吁救市的专家学者也越来越多。6月3日，北师大房地产研究中心主任发长文给出14个救楼市建议，此前财经作家吴晓波更是强调只有救楼市才能就内需。

时至今日，市场各方普遍认为房地产市场需要一次大力度的救市行动，同时也对救市政策出台的预期大大提高，这就是近日地产股大涨的主要原因。

如此强烈的救市预期，说明了什么？

当然是说明市场普遍认为，当前的房市再不救就来不及了！

为啥有这种想法？

看看房地产的相关数据就明白了。

（1）冰山70城房价指数最新环比数据为-0.73%，这是该指数自2015年以来的最低点。而在经济危机的2008年，该指数最低也只跌到-0.6%。

冰山70城指数是一个发布了很久的、主要统计当下全国及最具代表性的70个城市楼市的冰冷程度的一个权威指数，准确度很高。它足以说明，当下楼市处于2015年来最冷。而月度来看，楼市迎来了有史以来的最冷5月。

如果觉得不够，我们再来看看楼市的高频数据。

（2）房地产销售在一季度阶段性恢复后二季度再次转弱，4-5月百城新房销售面积在近五年中仅高于去年同期。

（3）1-4月，全国房地产开发投资同比下降6.2%，房屋新开工面积同比下降21.2%。房企信心不足、融资尚未明显改善且销售疲软导致回款有限或是核心原因。

  在这样的市场之下，销售们也是叫苦连天：房子越卖越多，每卖出一套就增加几套新增挂牌；砍价越来越“大胆”，有的房客上来就是30%-50%的“大刀”；三线以下的城市，腰斩都未必能成交。

后市怎么看？     

当前无论是中国楼市，还是股市乃至中国经济，面临的最大问题就是“预期转弱”。说白了，就是“没有信心”！

所以，当务之急就是稳定市场预期及市场信心。    

据不完全统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策近300次，但市场反应仍普遍冷淡，原因或在于政策与需求不匹配。

房地产的真实需求起码在三线以上的城市仍然存在，而当前一线及核心二线城市政策优化较少，尤其是对于改善性住房需求的政策限制仍较为严格（如认房又认贷，高至80%的首付比例等），未来仍有很大优化空间。

实际上，由于5月房市转冷，6月已有新一轮楼市政策出台，并且刺激力度更强。

一方面，松绑的城市均集中在能级较高的一、二线核心限购城市，如青岛、广州、南京、苏州等；另一方面，松绑的范围进一步拓宽，从公积金支持政策到降首付比例，再到“房票试点”，需求侧刺激明显加码。

这向市场释放出了积极信号，可静待决策层的下一个“大招”出手。

市场层面，虽然救市预期持续增强，但从目前信息来看，真正具有“实质性”的政策几乎没有，短线房地产板块或存回调风险。

不过，从中长期看，当下房地产板块估值已处于近五年低位，而且市场复苏大趋势未改，当前时点更应关注板块超跌所带来的机会。