潘石屹的资本局隐入“尘烟”

潘石屹的资本局隐入“尘烟”

【博览财经特稿】商海沉浮多年，潘石屹似乎有些厌倦了。在经过这几年的出售未果之后，他选择将自己隐入“尘烟”。现在“潘石屹”这个名字被外界提起的次数越来越少，SOHO中国作为地产公司被外界关注的也越来越少。潘石屹夫妇这一“退”，似乎也将SOHO中国从台前拉到了幕后。

站在当下，潘石屹的处境无疑是地产圈最舒服的一批，SOHO中国作为一家纯收租的地产公司，尽管这两年也相对比较艰难，但是总体可控。更为重要是作为控股股东，潘石屹似乎有意和公司保持一定的“距离”，以减少相关的关联。

至于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO中国给出的方案是：继续处置若干商业物业。

有人曾说过说，一家公司的“性格”就是创始人的性格。而“谨小慎微”就是潘石屹的标签。

但令潘石屹没想到的是，挫折来的如此之快。在经历了一次商业风波之后，潘石屹给SOHO中国踩下刹车。2012年，潘石屹决定将公司从销售转向“自持物业”模式，这就意味着SOHO告别了地产的扩张时代。

在做“包租公”的日子里，潘石屹曾不止一次的算过账，他向媒体表示，“SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。”也可能是这时起，潘石屹就萌生了退意。所以从2014年开始，潘石屹就走上了卖资产之路。

因此，坊间开始流传潘石屹“跑路”的传闻。直至2021年潘石屹决定整体出售SOHO中国，他的声望直线跌入“谷底”，“别让潘石屹跑了”的声音也到了顶峰。

2021年8月6日，SOHO中国发布公告称，与黑石集团交易，获市场监管总局正式立案审查。随后，这一笔近200亿元的交易正式告吹。

2022年9月7日，SOHO中国发布公告称，潘石屹辞去本公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，以专注于支持艺术和慈善事业；潘张欣辞去本公司CEO职务，以专注于支持艺术和慈善事业。

值得注意的是，进入2023年之后，潘石屹的“退出”速度仍在加快。今年以来，潘石屹已接连卸任天津布莱吉投资管理咨询有限公司、北京野力房地产开发有限公司、北京千禧房地产开发有限公司等多家公司职务，而这些公司均由徐晋接任。

根据SOHO中国财报显示，截止6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物约6.27亿元，银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元，总资产约689.2亿元。

但是相应的，其也给出了解决办法。SOHO中国称，公司已持续与当地税务机关就尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金开展沟通，并就具体偿付计划达成一致，将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。如今，潘石屹已退出了集团管理，也已经和SOHO中国做了“隔离”，至于SOHO中国未来，出售可能还会持续。（来源：侃见财经 作者：侃见财经）

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北京“认房又认贷”政策画上休止符 利好新市民及改善群体

【博览财经特稿】9月1日晚，继广州、深圳、上海后，北京也发布重磅楼市解绑新政认房不认贷——《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称“通知”）。

“认房又认贷”一般指，个人购房者只要有贷款纪录，不管是否还清，在实施“认房又认贷”的城市购买住宅，首付和房贷利息，都以二套的标准实施。该政策是在“房住不炒”总调控方针下实施的抑制房价政策。

北京链家研究院院长高原认为，“认房不认贷”主要利好新市民及改善型群体。新市民方面，较为普遍的一个情况是其在京无房，但曾在外地有过购房信贷记录。在旧标准下，此类人群在北京所购房屋被认定为二套住房，必须支付六成（普通住宅）或八成（非普通住宅）首付。

总之，现在通知落地后，在京的家庭只要有购房资格，且名下无房，不管此前是否有房贷记录，都可按照首套住房享受首付比例和房贷利率。目前，北京普通住宅首套房首付比例最多可降至35%，房贷利率可降至4.75%左右。高原举例，针对600万价格的住房，首付门槛可从480万降至240万，降低了购房者的首付压力；同时，如果按等额本息、贷款25年计算，每100万元总还款额减少87391元。

需要强调的是，此次北京的通知松绑的是购房首付比例和房贷利率，和购房资格没有关系。一位北京链家中介表示，新规出台后最大的感受是中介同事都在加班给客户打电话，告知客户不要着急注销网签。因为政策并未规定银行认定首套房的时间节点是网签时间还是贷款时间，提前注销容易造成客户和业主的纠纷。

张波透露，北京8、9月市场的观望情绪开始明显抬头，二手房挂牌量持续处于高位，市场明显呈现供大于求，业主急于抛售现象开始增多。一线城市的政策过往都是处于收紧状态，即使是去年下半年开始市场整体出现降温，一线也都保持不动，目前政策的放松也代表着全国市场底部已经确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。改善性需求入市增长会表现明显，一二手房看房和成交都会更为活跃。

刘丽杰也认为，9月各城市将密集落地执行细则，刚需和改善性需求集中入市，年底前市场交易量将会有明显的增长，价格逐步企稳。（来源：《财经》 作者：王博、王文彤、任德辉 编辑：余乐）

形势分析




嗅到中国房地产有利可图的气味 一批外资闻风而动

【博览财经特稿】刻在骨子里的逐利性，使资本天然有着捕食弱者的残酷一面，就像荒野中的凶狼，看到奄奄一息的麋鹿，便会毫不犹豫地冲上去分而食之。

诸葛找房数据研究中心的报告显示，近两年来，贝莱德、高盛等多家外资瞄准中国房企的股票债券，出险房企是他们的主攻目标。2021年底，高盛投资组合管理团队表示，正在买入中国房企债券；此前数月，贝莱德两次增持融创股票，价格分别为19.22港元/股与13.92港元/股；2021年9月，马拉松资本买入恒大债券，“并坚信存在绝对机会”，瑞银资管、汇丰资管也纷纷加仓。

买地买债买楼，外资大“捡漏”

5月23日，铁狮门与辉盛国际联合收购了深润大厦的长租公寓部分，深润大厦位于深圳深南东路1001号，是华润置地开发的超甲级写字楼。根据公开资料，铁狮门与辉盛国际预计总投资7.27亿元，将项目打造成中高端长租公寓。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，前几年长租公寓机构纷纷爆雷，而今重获外资青睐，一方面与政策端对国内租赁行业支持力度加大有关，另一方面，从投资角度来看，长租公寓收益稳定、抗周期性强，是投资者的良好选择。

“本轮房地产调整叠加了疫情冲击、经济转型等多重因素，部分地区的资产价格已经回到了几年之前的水平。”克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓说。

时代周报报道，不良资产管理公司联博嘉沃正筹划在中国推出不良贷款基金，适时寻求机遇。2022年8月，新世界集团表示中国房地产已经见底，计划2023年在上海、杭州等地投资100亿元。

所谓特殊机会项目，指的是中国商业地产中低估与减价的项目。目前，凯德中国特殊机会伙伴计划已经完成了第一批收购，包括以5.53亿新元（约28.1亿元人民币）收购的北京苏宁生活广场，和1.57亿新元（约7.99亿元人民币）收购的广东佛山一个优质物流项目。

有媒体报道，凯德用于收购苏宁生活广场的5.53亿新元，大约为其估值的八折。此前，2022年10月，凯德以估值七折的价格20.37亿元拿下了北京东三环的博瑞大厦。

随着房地产市场的下行，土地市场也不复过去高溢价的火热局面；而不少房企在现金流危机面前，已暂缓在全国四处拿地。这给了资金充裕的外资、港资“可趁之机”。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，这些竞得的土地中，有48%为综合用地、40%为住宅用地。超过半数（60%）的土地以低价竞得，土地溢价率在0%-10%之间的占比23%，10%以上的为17%。

外资、港资在中国楼市动作频频，肖文晓表示，根本上这是因为好机会变多了，“今天无论在存量资产市场，还是在土拍市场，企业都有机会发现以前不大可能见到的优质投资标的” 。

同策咨询研究部的数据显示，在外资、港资2021年起收购的项目中，有超过三分之一涉及物流仓储地产。其中一个例子是，在富力地产出现偿债压力之际，黑石集团以40.62亿元现金，买下富力旗下广州国际机场综合物流园70%的股权。

无论是写字楼、物流园还是产业园项目，主要依靠租金作为收益，并非通过一次性的销售就可“回本”。同时，一些业内人士还认为，近几年，外资并没有真正在中国房地产市场加大投资。

房地产是一个强周期性的行业，故而资本活动也随着周期摆动。加之外资进入国内房地产市场有着较高的门槛，投资活动也受到相关政策收紧或放宽的影响。

不过到了2015年，“限外令”开始松绑；2016年，住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，允许一定量的外资进入国内房地产市场；后一年，《外商投资产业目录》中对房地产的限制也随之取消。

总的来说，外资愿意投资，显示出对中国产业经济基本面的看好。如成立“CCOP计划”时，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔就表示，看好中国强劲的经济基本面，将继续寻求机会扩大市场份额。

但无论外部环境如何变化，都改变不了投资与风险相伴的事实。外资在中国房地产市场进进出出，有的赚得盆满钵满，有的“套牢”后黯然离场。在赌桌上，有赢就会有输。（来源：盐财经 作者：宝珠）

社会透视




外部环境剧变下的“归乡”之路 “应许之地”似变成伤心地

【博览财经特稿】一场大撤离正在上演。它不是要让城市变得更高端，也不是产业链条的大转移。而是一次在外部环境剧变下的“归乡”之路。

又有大房企准备撤离一线城市

但在此之前，房企挥别一线城市已经蔚然成风。它们要么变卖资产，要么退租还乡。今年3月，旭辉、中骏出售上海虹桥商务区办公楼的消息接连刷屏。赣企中奥地产，今年4月也已全面撤离虹桥。

四川房企蓝光发展，2021年年中公开债务暴雷，随后便将大部分上海总部人员撤回四川。2020年，融信中国突然抛售位于虹桥世界中心只用了2年、9.9成新的总部办公楼……2019年，10家房企集体闯虹桥。2020年，这一数字骤降至3家。2021年更是颓势尽显，进驻房企只有2家，撤出虹桥的房企数量已经超过了进驻数量。

房企们纷纷跟曾经的华丽天际线挥手道别，归家蛰伏。说退就退，毫不含糊，一点犹豫都没有，也不带走一片云彩。一家企业的总部，其实是野心的象征。现在几乎所有民营房企都明白，自己已不会再是台上的角，连搭舞台的人都不存在了。

房企们大费周章地搬到大城市，是因为钱；如今无奈回到小地方，也是因为钱。只是前者是想赚更多，后者是得省着点儿。

房企们还没有缓过神来，新冠就悄然而至。市场受到疫情冲击，影响了线下销售。同时，强监管和去杠杆却还没有结束的苗头，”三道红线“等政策相继出台。再到后来，经济大环境的变化也冲击到了需求端。人们开始犹豫，甚至从去年开始提前还贷，提前储蓄。

从现金流的角度，当年意气风发，买下通常位于商业区中心地段，精心设计，装修高大上的办公楼，该卖了；从成本的角度，降本增效，削减人力成本，搬到租金更便宜的办公空间也不能再等了。

一个属于房企的“城市化”时代

2015年之前，地方房企们不太讲究总部的位置选择。在哪里发家，哪里就是总部。2016年以来，经过楼市牛市的爆发，金融杠杆的广泛使用，地方房企们的业绩暴增，谈笑间都是几百亿的生意。从小城小镇走进大城市，走向全国，才符合当时它们的野望和身份。

据上海市地方金融监管局数据，包括银行、券商、保险公司、支付公司在内，上海有持牌金融机构1736家。你沿着黄浦江，每走十步就有一家国内金融巨头，在浦东新区金融城，转过一条街就有一家外资金融机构的中国总部，毫不夸张。

它们的总部大多位于上海虹桥商务区，申虹路附近，这条路与虹桥机场的飞机跑道以及沪宁城际铁路线、京沪高铁线平行。因此，当高铁减速进站或飞机平缓降落时，那些初来乍到的乘客，举目望去，对国际化大都市上海的第一印象，就是这些房企们有些陌生的logo。

这些跋山涉水来到上海的房企们，就如同城镇化过程中的我们，站上了城市的天空，背靠金融中心，俯视周围的长三角，遍地都是闪闪发光的金子。

一波房企奔赴魔都，另一波房企奔赴首都。他们看上的是北京优质的人才资源，以及帝都的品牌加持。比如合生创展，招人标准高是出了名的，动辄要求top50名校毕业，硕士以上；另外，搬至北京，也更符合其”地产航母“的行业身份。

不过，与北京上海庞大的资源不同，广深强大的本土力量没让搬到这里的房企吃上多少肉。早在上世纪90年代，粤系房企就已兴起，实力不容小觑。外来房企想要站稳脚跟并不容易。根据《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》，广东省房企前100强中，总部所在地位居广东省的房企数量占据68席，外来房企占据32席。TOP10房企中有9家总部所在地均位居广东省，TOP20房企中仅有3家外来房企。可见广东本地房企，实力有多么恐怖。

都市中心繁华依旧，但和房企已无关系。根据克而瑞数据，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，是近五年来的最低点。到2022年5月，房企融资规模仍在大幅下降，5月100家典型房企的单月融资规模是2019年以来第三低。尽管民营房企融资已开始破冰，但目前仅涉及财务表现较好的个位数房企，绝大部分民营房企融资情况未获好转。

又例如作为社会主义先行示范区的深圳，高科技才是未来，而不全是房地产。深圳湾超级总部将成为科技企业总部集聚地，目前已吸引包括中国电子、中兴通讯、天音通信、碳云智能等一众科技企业入驻。招商银行、中信证券等金融机构，也将在此设立总部。

不只深圳前海，争夺总部经济的战役仍然在中国大地如火如荼地上演。除了一线城市，企业总部从小地方向省内重点城市流入成为了新的趋势。比如，福建省晋江市，是中国三大鞋都之首。在这里，诞生了”中国鞋王“安踏、特步、鸿星尔克、361度等上百个运动品牌。

其他发家于小城晋江的运动品牌，在发展至一定规模之后，也都不约而同地选择将总部迁往厦门。不为其他，只因厦门国际航运中心，”海上之城“的区位优势。

企业总部城市化的进程还在继续，并没有因为少数人的退出而停下。新人换旧人，只有城市里那些精致优雅的咖啡厅，还在静静听着一个个熟悉又陌生的商业故事。（来源：智谷趋势（ID：zgtrend） 作者：震谷子、华南索罗斯）