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高层决策周刊0108

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发表于 2024-1-8 08:54:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
两种模式商业崩塌 我们陷入虚假繁荣

【博览财经特稿】今天,我想通过几个故事和大家探讨一下。

第一个故事,从2008年的金融危机开始。2008年,玉皇大帝突然发现人间赤地千里,虽然他不太清楚发生了什么事,但他记得,在1929-1933年,人间也发生过一次重大变故,那次他没有出手,后果很严重(1929年至1933年之间发源于美国的经济危机,亦称之为“大萧条”),所以这次他应该及时出手。

那时龙王们也没想好怎么下雨,有的地方多一点,有的地方少一点,所以有的地方起作用了,有的地方没作用。比如日本就没起什么作用,美国好像起了一点作用,欧洲作用不大,中国的反应就非常强烈。

这些先接到雨的人——银行、非银行金融机构、房地产公司、PE(私募股权投资)、VC(风险投资)——就开始做二道贩子,把雨贩卖给离龙王较远的群体,比如说制造业、企业、创业公司。

影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系(包括各类相关机构和业务活动)。“影子银行”有三种最主要存在形式:银行理财产品、非银行金融机构贷款产品和民间借贷。

这是我们过去十年看到的情况。降雨量持续久了,就会产生洪涝,这有点像过去十年里的几次资产泡沫,玉皇大帝觉得不能这么下雨了。所以,从2015年开始,以美联储为代表的中央银行开始货币政策常态化,美国先撤了,欧洲、日本、中国陆续跟进。 这是我想讲的第一个故事:龙王下雨,这个故事实际上还在延续。

为什么降雨多了是有害的?因为很多人不去种地、不改良土壤,而是跑去贩卖雨水,所以玉皇大帝觉得这么下雨是不行的。

在中国——姑且称之为东海龙王的降雨区——玉皇大帝和东海龙王商量说不能光靠下雨,还得搞改革,要改造土壤、改良种子、提高单产/亩产面积。于是,在2017年、2018年,中国进行了金融整顿,产生的连锁反映是,资产泡沫开始破裂,整个流动性开始收紧,融资成本开始上升。

我希望大家能认真听一下,也检讨一下,因为在资产泡沫的流动性过剩甚至是流动性泛滥的过程中,人性发生了很微妙的变化。无论你在人间承担什么样的角色——创业者、高级官员、学者、股民——在龙王降雨的时候,都会有一种财富幻觉或者货币幻觉——资金流动性充裕,融资非常容易,借钱非常便宜,投资的机会似乎满眼都是。

整个社会风气、市场氛围开始变得焦灼、焦躁,不是因为挣不到钱,而是觉得钱挣得太慢了——为什么我要现在才挣到10个亿,你看某某某的市值都过200亿美元了。

人性在龙王下雨时发生的这种变化,表现在方方面面。VC、PE是这样,一级市场是这样,二级市场更不用说了。2015年是一个典型,股票市场在2015年上半年加速上涨,整个投资市场都非常焦虑。

整个世界都陷入了虚假繁荣。但是我们知道这种情况是不可能的。如果说靠印票子能够解决经济问题、结构问题,那人类社会最发达的国家一定是津巴布韦。

从宏观指标上看,在金融上行周期或者是资产泡沫的时候,M2(M2反映货币现实和潜在购买力的重要指标)呈两位数的增长,社会融资总量飞速滚动。 这种情况下,玉皇大帝让龙王鸣金收兵了,虽然龙王还是会下一点雨,但他的虾兵蟹将全都回去了,也就是说,整个影子银行都没了。

当流动性收紧的时候,大家觉得坏了,资本寒冬来了。这个时候人性也发生了一些变化,从过去的积极创业、投资转向保守、谨慎、爱学习。

形势似乎一夜之间发生了逆转,这个转换点大概在2017年。最顶级的VC(风险投资)、PE(私募股权投资)都开始缺水,项目挺看好的,但是对不起钱还没募完。这种保守、谨慎、恐惧、害怕的情绪逐级传递,开始在整个产业链条蔓延。于是人们都在想:怎么一下子到了这种境地?我们该怎么办?

什么叫模式商业呢?就是以创造商业模式为模式的商业模式。这句话听起来有一点绕。我们具体看一下,模式商业有两种。

举个例子,一笔资金,正常情况下一年能赚两次,如果赚了三次四次,那么资金的利用率会比正常高2倍、3倍,相当于融资成本变相地摊薄了。

很多人会反驳,也有很多金融机构和房地产公司没有用这个模式。我跟这样的企业交流过,原来他们在过去踩过坑、爆过雷、亏过钱,他们有点害怕,胆子不够大。 有一位著名企业家曾经说过:清华、北大不如胆大。

2、互联网高估值模式。互联网的高估值模式,或者说互联网行业里很多业态的高估值模式,也是在龙王不断下雨的过程中形成的。

一部分独角兽,由海外机构主导投资,主要到美国、香港地区上市,他们赚的钱是一级市场、二级市场估值的差价,因为二级市场估值高。还有一部分独角兽,由中国本土投资机构主投,大部分在中国A股上市,赚的也是一、二级市场的估值差额。

在这种高估值模式下,人性就像我讲的第二个故事,不管是投资人、创业者还是上市公司都发生了微妙的变化,大家都说这个模式可以不断复制,尽管不盈利,但是我们相信它。比如,我们经常听到这样的故事,创始人是理工男、学霸,毕业于名校,合伙人要么是硅谷回来的,要么是华尔街回来的,简直是完美的Team。

我们一再讲,在龙王不断下雨环境下,这个模式没有问题,即便有点泡沫,比如说有的投资者C轮投进去了,觉得没有把握,想先撤了,就转给了D轮。D轮再转到E轮,甚至有的到F轮准备IPO了。

在龙王不断降雨的背景下,这个链条本可以继续运转下去,但我们知道,后来龙王鸣金收兵,整个的链条,无论是创业方、投资方、融资方、二级市场机构、股民、监管机构,一下子无所适从,眼睁睁看着资产缩水,开始不知所措。

有的企业停不下来,因为这种变化导致心肌梗塞;有些企业先知先觉,踏准了节奏,在龙王不下雨之前慢慢调整资产负债表、降低杠杆。

泡沫还是骗局?

A轮挣到钱了,交给B轮;B轮发现这个企业好像还有成长空间,再交给C轮;甚至有些互相抬轿子,把估值再往上拱一拱。C轮之后有D轮,D轮之后有E轮,E轮之后还有中国股民。在这个过程中,一些创业者也开始意识到这个问题,甚至有的创业者对于这个套路玩得门清。

当然,还有很多人是真的认为估值还能涨,只不过他们只做早期,后面的钱交给别人赚,正所谓弱水三千只取一瓢,这种还算比较好的。

当年我带队到瑞士游学,正是中国一级市场、二级市场非常火爆的时候。我们的企业家下车就开始给瑞士的世界500强企业指导工作:你们干了一两百年才到这个规模,你们完全可以用上市公司+PE(私募股权投资)的模式,做大规模,做大资金端,只要20年就能做得比现在大。

举个例子,以美国W公司为代表,这一类流量型、烧钱型、模式型企业,等到潮水退去才开始露出本来面目。与此类似,我们看到在共享经济领域、音视频领域、电商领域,所有的流量型、烧钱型、模式型企业是不是都会从一个泡沫型企业,变成骗局型企业呢?

无论是你是企业家、投资者、创业者还是政府官员,基本上都是顺周期而为的个体,没有人能够逃离周期,就像没有人能够逃离人性,没有天才。

一、二级市场倒挂首先从二级市场开始,二级市场的股价、资产开始缩水,或者再把一级市场高估值的项目IPO以后,发现无论在美国市场、香港市场还是内地市场,资本根本就不敢上,股民也开始觉得它不值那么多钱,这时就倒逼一级市场的估值倒挂。

二级市场的股民们第一次享受到了极高的待遇,可以坐在场外观看收割工具之间的相互残杀,这就是一、二级市场倒挂所产生的一个问题。

第一,日本在80年代末90年代初期的经验教训是,逆周期的调节力度不能过猛,不然会令市场失控。

这个时候我们应该怎么办?或者我们应该如何何去何从?我最后讲几点不成熟的小建议。

在这样的背景下,很多从创业、投资、融资都要回归本源,这个词在2015年以后大家听到的非常多。什么叫回归本源?我们还是要老老实实地去赚企业内生性增长的钱。也有人说,从资本型的投资和财富积累转向运营型、经营型的资本和投资财富积累。我认为有这么几个方面值得大家关注:

前两天王兴有一篇内部讲话我觉得讲的很好:手机数量到了天花板,大家都在拼命卸载APP,而不是装载APP,横向的流量扩张也确实到了瓶颈。这个时候流量型公司如何从横向流量扩张型向纵向的流量变现转变,这是惊险的一跃。如果无法实现这种惊险的跳跃,还会有流量型公司因资金断裂而死掉,这个过程会极其惨烈。

2、从公司规模看,从过去的大而不能倒,转向小而美。越来越多小而美的公司会被市场接纳,它们可能规模不大,但是做得很精致,没有高增长,但盈利很稳定,它可能是一个细分行业的隐形冠军,这样的公司会受到更多一级市场、二级市场的投资人的青睐。对于那些大而不能倒的公司,甚至是一直扩张停不下来的公司,我觉得是比较危险的。

但是,我们看到很多快速扩张的企业,其兴也勃焉,其亡也忽焉,各领风骚两三年,然后就销声匿迹了。反而是那些稳扎稳打的企业,扩张速度可能没那么快,但抗风险能力强,存活率更高。所以,从企业经营角度来看,可能会从快速扩张转向稳步推进。

新中国成立70年,改革开放40年,从个体角度看,运气最好的是1965年-1975年出生的人,他们不需要自己太努力,就坐上了经济增长、金融发展的快车,很多行业有大把的机会,只要愿意干就可以抓住机会。

压力比较大的是1985年以后的群体,这时中国的城市化已经非常高,人口红利消失了,工程师红利正在发挥作用,各行各业似乎都满了,各种机会都被看到了。这时候有的人开始自己创业、自己投资,也有的人转向佛系生活。

我们还有足够的市场空间,南北差距、东西差距、地区差距、城乡差距还在,即便是面临着贸易战的影响和短暂的冲击,中国依然是创业、投资最好的地区。

今天,我给大家讲了几个故事,从天上的变化讲到地上的变化,我们要适应天上的变化,我们也要在这个过程中审时度势,抓住地上的机会。(来源:中关村产业升级研究院 作者:管清友)




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难说最糟糕情况已过去 旧金山会晤后美商界心情复杂

【博览财经特稿】11月15日,中国国家主席习近平在美国旧金山斐洛里庄园同美国总统拜登举行会晤,此次会晤备受国际瞩目。双方达成的旧金山远景,为未来中美关系的走势定下基调。

作为一位在中国工作20余年的美国人,亲历这场中美元首会晤,有何种思考和感受?在中美关系转折点上,他的观点一定程度上代表了在华从商的美国商人的看法。虽然有些观点中国读者无法认同,但了解美国商界关键人士的声音确有必要。

观察者网:今年夏天您在和高风咨询公司创始人兼CEO谢祖墀博士的视频中提到,正在为APEC做一些准备。请跟我们分享一下您参与了哪些准备工作,以及作为此次峰会的参与者和亲历者,您对会议的哪些细节印象深刻?

我参加了几场官方论坛,包括“APEC多利益攸关方论坛”(APEC Multi-Stakeholder Forum, AMF),以及“全球女性亚洲领导力务虚会”(Global Women Asia Leadership Retreat)。此外,我还参加了气候投资峰会,会上诺贝尔物理学奖获得者、曾任美国能源部部长的朱棣文,分享了他在可持续能源发展方面的真知灼见。

总体来说,APEC主题非常宏大,我也参加了一些非官方的活动,其中一个由卡特中心和旧金山大学合办的活动昨天晚上(当地时间11月18日晚)刚结束。讨论的主题是向吉米·卡特总统和邓小平先生的遗产致敬,他们两位是中美关系正常化的重要领导人,考虑到中美关系对全球的重要性,这场活动的召开正是时机。

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季恺文:当然,每个人都在关注此次中美领导人会晤的一举一动,包括新闻发布会,以及习近平主席如此亲切地与商界人士共进晚宴。所有的APEC经济体都深受中美关系的影响,所以每个人都希望中美关系能够改善。

观察者网:从1990年代开始,您一直来往于中美之间,服务于美国在华投资的跨国企业,也曾为中国本土企业提供咨询。从中美商界桥梁这个角色分析,您认为此次旧金山会晤的意义在哪里?

美国和中国正处于这样一个阶段,两国之间存在许多分歧,但我们也有可以合作的领域。拜登总统和习近平主席似乎选择把重点放在强化共识上,而不是只谈论冲突。这不会让问题消失,但这是两国关系向前的重要一步。

此次中美高层领导人会晤与20213月中美高层战略对话形成了鲜明对比。那次会晤,中美双方领导人并未亲自出席,而是中方的王毅、杨洁篪,以及美方的托尼·布林肯和杰克·沙利文等出席了会议。双方都将各自的不满摆到台面上,因为整场会议讨论的主题都聚焦在双方分歧很大的问题上。

中美关系走出低点?

季恺文:大家的反应比较复杂。但总体而言,这是个积极信号,意味着中美两国至少可以以互相尊重和建设性方式对话。双方都曾为此次会晤设置了最低期望值,但最后会谈的结果超出了预期。

另一方面,拜登能够就芬太尼问题与习近平主席达成协议,这也是拜登总统所要求的重要方面。但在我看来,这对双方来说都是积极的成果。

综上所述,我对此次旧金山会晤之后的中美关系持谨慎乐观的态度。但这是否意味着最糟糕的情况已经过去?是否意味着中美之间的关系会越来越好?还很难说。

中美关系:起伏与波折

季恺文:是的,从整体中美关系来看,我认为有过多次低谷。然而,这些都可以被看作是前进道路上的绊脚石,总体而言,我们仍在朝着积极的方向前进。分歧始终存在,但合作与沟通的愿望始终强烈。

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观察者网:中美过去一段时间彼此缺乏信任,可能的确是最令人担忧的事。谈起中美关系的最低点,中国人关注最多的还是这几年美国对华发起的从贸易战延伸到技术战,再到意识形态和军事对抗的一系列问题,我们认为这是中美正常化以来最糟糕的局面。

正因为我们存在信任和沟通问题,双方都不相信对方的意图,我们两国之间应该有更好的沟通和信任,两国领导人面对面会谈是重要的一步。

季恺文:中国市场面临许多挑战。事实上,我和一些朋友刚刚出版了一本这方面的专著,书名叫《销往中国:成功、失败和不断变化的故事》。外国公司不得不处理知识产权、监管透明,以及企业因政治事件受到惩罚时的地缘政治问题。中国的政治和经济制度不同,外国公司必须学习和适应。总体而言,大多数进入中国市场的公司都取得了成功,外商投资为中美两国都创造了就业和发展机会。

许多外国商界人士认为,近年来他们在中国变得不那么受欢迎了,这是令人遗憾的。我不认为外国公司想撤出中国,但其中一些外资公司正被迫将中国业务与世界其他地区的业务拆分开。以数字科技领域为例,商界人士倾向于跨界合作、协同效应和更多的整合,但中国的数字经济事实上是相当独立的,是与世界很多国家的数字经济割裂的。其他行业是否也会如此?这将对中国经济和世界其他国家和地区的经济产生怎样的影响?这很难说。

美国发动科技战的逻辑

季恺文:我知道大家观点不同。北京方面的观点是,这些制裁和出口管制旨在遏制中国,阻止中国经济发展。

我们必须现实地看待中国的计划。如果这与美国面临的潜在冲突有关,那就真的不是商业问题,而是国家安全问题。这是两国政府围绕如何解决冲突而产生分歧的不幸结果。

出口管制、制裁和反制裁将导致双输,而且永远无法解决问题。必须将这些措施视为临时措施,希望这能促使一方或另一方做出改变。我们需要政治解决方案来真正解决问题。

季恺文:这不是观点,这是事实,也是好事。中国企业的成长和发展对所有人都有好处,对美国消费者也有好处。我们希望中国企业发展壮大,提高生产力。

我们并不孤单。美国很多会计师、律师和其他专业人士来到中国,向中国企业传授我们的经验和经营之道,从而使我们更加兼容。这种做法奏效了,最终,中国繁荣了,美国公司也壮大了。这就是为什么我们中一些早年在中国工作的人看到中美关系破裂会如此痛心。

“去风险是个临时策略”

您是如何评价拜登政府这种去中国化或者脱钩、去风险、重塑全球供应链的政策的?您又是如何评估该战略的效果呢?

供应链发生一定程度的转移已有相当长时间。部分原因是成本驱动,部分原因是过度依赖单一供应来源或单一市场。我明白为什么从中国的角度看,外资企业似乎在跑路,但事实并非如此。

在我们互不信任的情况下,去风险必须被视为一种临时战略。而解决实际问题,才是中美两国唯一的长期解决方案。

美国经济学家斯蒂芬·罗奇在“X”平台上评论说,美国对中国科技公司的制裁适得其反,中国芯片公司在加速进步,华为手机也在复活。

观察者网:中美之间重建信任道阻且长。让我们回到旧金山会议。一些批评者就警告中国说,不能过分乐观。拜登此次想与中国修好关系,要么是试图为2024年大选争取更多选票,要么是在俄乌冲突、巴以冲突的背景下,不想像去年那样在亚洲与中国再度升级紧张局势。只要他仍然视中国为竞争对手,就意味着还会继续在台湾问题上搞小动作,继续将更多中国企业纳入实体清单。您怎么看待此次拜登政府想修复中美关系的意图和动机?

正如尼克松总统所说的,中国拥有世界上最有能力的人和最有进取心的人。的确如此,处理好与中国的关系对美国和世界其他国家都有好处。

季恺文:首先,我有理由相信,中国有诚意阻止芬太尼通过墨西哥流入美国,但人们会密切关注结果。关于取消芯片等高科技产品出口限制的问题,这是中美潜在军事冲突的直接结果。虽然我们都希望这些措施毫无必要,但我怀疑如果中美两国的潜在冲突态势不变,这些限制可能暂时不会取消。

您前面提到,由于更多法律约束,美国企业觉得自己不像以前那么受欢迎了,这是误解。中国对外国企业的合法经营一直持欢迎态度,这没变过。中国高层领导人最近的讲话一直强调,中国对外开放的大门永远敞开,而且只会越开越大。中国近日还对外资全面放开了投资制造业门槛。您长期为跨国企业投资中国提供顾问服务,也许有企业家会问你,下一步,我应该怎么做?是继续在中国投资,还是等待观望一段时间,或者离开中国,您的建议会是什么?

中国政府需要做出决定,表明中国是否会真正成为一个更加开放的经济体,向外看,并与世界其他国家更加融合。我相信,这代表着中国最美好的未来,也代表着中国所在的全世界所有国家可能的最美好未来。有一点是肯定的:中国将为自己的道路做出选择。(来源:底线思维 作者:季恺文 采访:观察者网高艳平)




人物广角




背负一系列“赌局” 王健林再次面临难关

【博览财经特稿】王健林和他的万达一直在苦苦挣扎。万达商管上市没有着落,让年近70岁的王健林再次面临难关。日前据澎湃新闻从知情人士处获悉,珠海万达商管的投资者,拒绝延期支付300亿元及年底到期利息的初步提议。

此外,今年4月份,万达集团曾就境外三笔银行总计13亿美元贷款与银团参贷行将合同约定的珠海万达商管上市日期调整为2023年11月30日。

有市场人士认为,2017年王健林大刀阔斧的甩卖资产偿债,在后来的房企暴雷潮中成了被羡慕的对象。但王健林或许未曾料到,即便变轻了的万达,上市竟是最难跨过的槛。随着时间是推移,这一次他还能否迈过这道坎?

万达商管面临的对赌协议,源于上市前夕的一轮融资。2021年,是万达商管集团全面实施“轻资产”战略的起点。当年3月24日的一纸公告宣布,万达商管集团从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。随后同珠海国资委完成重组后,上市平台珠海万达商管开启了赴港上市征程,并启动了Pre-IPO融资。

投资者协议中,不仅有三年期的利润保证,还有关于上市期限的对赌协议。根据约定,若投资者股份于2023年12月31日前未转换为可在香港联交所自由买卖的 H 股,投资者可要求万达商管集团回购全部或部分股份,还得支付一笔“高额”的利息。

今年3月21日,证监会网站发布关于万达商管集团向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函。问题之一便是,根据申报材料披露,发行人子公司珠海万达目前正申请在港交所上市,若不能于2023年底成功上市,发行人需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。证监会要求发行人进一步补充说明子公司珠海万达上市进展情况,并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。

值得关注的是,标普于7月17日将万达商管集团的长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”,维持负面评级观察,原因是珠海万达商管IPO的不确定性加大。标普认为,如果珠海万达商管未能在2023年底前上市,且与pre-IPO轮投资者的谈判未能得到令各方满意的结果,万达商管集团和大连万达集团可能需要在2024年第一季度之前回购所有pre-IPO轮的股票,并补偿投资者总计超过400亿元人民币的投资回报。

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据悉,目前该项提议仅处于商讨阶段,并非最终决定,因此珠海万达商管还将会再向投资者提供新的方案。延期还款遇阻之外,万达还面临再次触发提前还贷风险。

此前,万达与银团参贷行的原合同条款约定为,若珠海万达商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市,万达作为借款人需要尽快通知各参贷行,如果大多数贷款行要求万达集团还款,则万达需要归还贷款存量本金及对应的利息。换句话说,如果不能在本月底前上市,万达可能会被要求提前归还贷款。

艰难上市路

有业内人士指出,瑞银公司完成对瑞士信贷公司收购后,后者在香港的投行业务将于今年11月上旬终止,故珠海万达商管与瑞士信贷终止了相关聘任,对其上市进程影响不大。

据最新的招股书,珠海万达商管将自己定义为一家轻资产模式的多元化数字商业管理服务商,从2015年起开始管理独立第三方商业广场。截至2022年12月31日,公司共管理472个商业广场,在管建筑面积达6560万平方米,并有181个储备项目,包括163个独立第三方项目。

按照之前的业绩承诺,珠海万达商管2021至2023年实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元,目前来看仅2022年压线完成。

股权方面,截至最后实际可行日期,万达商管集团直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益,并透过相关主体间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。同时,王健林持有万达商管集团49.30%的股权。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,境外上市新规下中国证监会的“路条”问题是目前珠海万达商管上市遇到的最大难题。

据澎湃新闻了解的信息,鉴于近期市场环境并未向好,珠海万达商管在今年年底前上市的可能性在逐渐降低,可能会选择在明年再进行IPO。

当前形势下,主动权并不在手边的王健林,又回到了过去的老路上,频频抛售万达旗下的资产套现。密集出售万达电影股权就是一例。今年3月和7月份,万达文化产业集团通过大宗交易方式分别减持万达电影4356.53万股和5658.52万股份,交易金额约为5.83亿元和6.56亿元。

根据媒体报道,今年以来,万达至少出售了5个万达广场。包括9月底,万达将旗下广西北海合浦万达广场转让给北海当地房企合浦旺和房地产;10月份,万达商管转让上海万达广场置业有限公司100%股权,接盘方为大家人寿保险。

回想2017年,万达旗下13个文旅项目、77家酒店被打包卖给融创、富力。仅此一项,万达集团直接回收现金超600亿元。

然而,尽管债务压力较大,今年以来万达的多笔融资遇阻。除了证监会中止的60亿元的小公募债券,今年万达共申请发行了3笔ABS,目前已经有2笔处于终止状态。最近一笔是,10月12日, “国君华泰-万达广场第1期资产支持专项计划”项目状态显示为“终止”。该债券拟发行金额为33.01亿元,原始权益人为万达商管集团。

诸多困难交错,万达或不得不继续出售资产以提高流动性。但万达最大的风险还在于能否上市,对于经历了风波的王健林而言,还有一场硬仗要打。(来源:雷达Finance(ID:leidaplus) 作者:李亦辉)




社会热点




香港土地招标遇冷 东涌两次流标后系列影响正持续发酵

【博览财经特稿】受利空因素涌现影响,中国香港特区的土地出让近日接连“爆冷”。10月下旬,政府招标东涌第106B区住宅地因标书均未达底价被地政总署拒绝而流标。11月9日,由港铁截标的东涌东站1期发展项目,则因无人下场竞标导致“零标书”自动流标。

从政策层面看,流标的土地分涉市区及新界,并涵盖住宅及商业项目用地,在一定程度上被认为是反映了市场的整体性低迷。而东涌两块土地的流标则发生在楼市“限购”政策部分放宽后,则引发了各方对是否会进一步“减辣”甚至“撤辣”讨论。

宏观而言,作为当地多年来面临的核心挑战之一,中国香港特区的房价长期高居最难负担城市榜首,其房价与收入的比率虽正从2021年度的23.2回落,但仍高居全球前列。如何通过“房住不炒”让更多居民实现有其屋,同时避免楼市持续下滑给金融及财政收入带来大规模冲击,中国香港此轮针对楼市及土地市场调整,可能正行走在“深水区”。

东涌地块的特殊性

在市场整体不景气的大背景下,11月东涌土地拍卖接连遇冷,亦有其特殊性。作为近年来香港特区政府着力开发的新市镇之一,东涌目前的总人口已近十万人。对于中国内地访港旅客来说,对其印象较深之处,可能是其在靠近机场附近建设的大型品牌折扣商城。

港铁“地铁加物业”模式多年来一直被业内人士所熟知。而相关项目将在东涌东站附近建设,按照以往经验,将会带来房屋价格的持续上涨,从而有利于开发商争抢项目。但如前所述,对于极为关注地段的当地开发商而言,未来东涌将成为住宅供应的重镇,则意味着中长期内购房者的选择增多,价格上涨缺乏推力。

近日前往前述两块流标地块附近。东涌第106B区住宅地被外界所关注的核心问题是排污系统的建设程度。虽相关部门强调在评估可建设房屋套数时已考虑了相关处理容量的荷载量,但相关疑问并未彻底打消。对于东涌东站1期发展项目,其面积约为1.2公顷,但因属于新增的填海土地,沉降风险较高。要保障安全,则被认为需投入较高建筑成本。

而在对抗下行周期时,开发商宁肯放过“笋地(低价购入后开发,并高价卖出)”也不愿拿地,实际上也是中国香港特区所面临的诸种棘手问题绞缠在一起的一个缩影:首先,作为外向型城市经济体,其利息受全球市场影响。高息环境下,当地开发商的融资成本及利息支出皆水涨船高。具体到东涌的两块土地,其开发周期均要6年时间左右,不确定性极强,使得原本有意竞标的企业亦最终选择放弃。

“整个房地产市场包括楼市和地价受很多因素影响,包括整体宏观经济环境、利率走势、市场供求平衡等。”香港特区政府的一位经济顾问近日指出,“在外围环境比较差,利率比较高的情况下,发展商较为审慎是意料之中。”

中国香港特区的私人住宅及商业项目土地供应,是一个较为复杂的体系。除了政府招标(亦称“官地”)这一主渠道,还包括地铁发展项目(由港铁出面)、市区重建局项目(该局是由港府注资成立的自负盈亏的公营机构,负责全港的市区重建),以及私人土地契约修订项目等。

首先是如何将流标的土地顺利出让。相关资料显示:港铁上一次遇到“零标书”项目是在2013年2月,相关地块位于天水围的天荣站。其第二次推出时亦再次流标,直到2014年1月第三次推出时大幅度降低相关条款的条件后才顺利卖出。时隔十年后,相关情况是否会再次出现,各方仍在持续观察。

亦有相关研究人士分析指出:目前地皮多次流标,其实存在一定的结构性问题。例如,相关部门在评估地皮的低价时,如果附近区域没有土地成交记录(类似东涌的新发展区),便会参考同区域内的二手房价格减去建筑成本进行计算,“所谓的‘剩余法’并不适用于楼市下行期,因为难以反映未来的楼价走势。”

在此基础上,其亦指出了因估算方式不同,政府和开发商对待土地的不同考量:后者在行情好时出价会高于政府底价,但当楼价下跌时则往往比政府估价要更低。“此外,在政府财力难以支撑同时开发两大基建工程的情况下,目前各界对于北部发展区的未来前景较为看好,而认为与交椅洲填海工程相关的东涌发展则可能会较慢,其实也是对于政策的投票。”

香港特区每个财年的卖地计划,均是伴随年初的财政预算案一起向外公布。而卖地及房地产活动的相关税收,则是特区政府的重大收入来源。单计地价收入及印花税收入,就已经占特区政府每年总收入的三分之一以上,而这当中还未涵盖房地产活动相关的企业所得税、薪俸税及一般差饷等收入。

10月25日,李家超发布其任内的第二份《施政报告》,部分调整了执行超过十年的楼市管控措施,亦宣布外来人才买房的高额印花税可以“先免后补”。而在该报告咨询期间,开发商就已要求政府全面“撤辣”。最终该报告没有提及会否进一步“撤辣”,只表示“政府会密切监察楼巿,确保其稳健发展”。

例如,在新增土地供应方面,香港特区政府发展局长甯汉豪近日就强调:政府造地决心不能动摇,会考虑市况决定何时推出个别土地,但不能因短期未知数而放慢造地步伐。

在10月底时,陈茂波亦曾公开分析称:2021年9月至今,当地楼价下跌约17%,目前楼价仍然贵,大部分人难以负担。而楼价有秩序从高位调整,令年轻人结婚置业,或有子女后换较大住所,都相对容易实现。他在分析市场波动情况时也指出,“楼价上落受很多因素影响,只要不造成金融安全隐患,例如银行体系危险、信心危机,楼价由市场调节,比较合适。”(来源:财经 作者:焦建 编辑:苏琦)




形势分析




出手意在托楼市而非真的救 “托”的氛围已酝酿好

【博览财经特稿】不得不说,是真急了。50家房企白名单+“三个不低于”,宣告了第二轮楼市托底工作开始。

这次的托底工作一改8月从取消限购、限贷、降杠杆等鼓励老百姓买房的需求端刺激方式,转向从房地产的资金缺口处(供给端)入手。

11月17日,三部门再次开会,发出了一个“强调”、一个“呼吁”、一个“要求”。会议强调,金融机构要满足正常经营的房企融资,不惜贷、抽贷、断贷;会议呼吁,要加大对房企的支持力度;会议要求“三个不低于”(没出公文),分别是:各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速;对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速;对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

不得不说,态度是一次比一次坚决、严厉。这多半跟房地产持续恶化可能发生系统性风险有关。原本想着8月需求端的刺激多少可以改善改善,谁知房地产金九银十的热卖场面并没有出现,反而是房地产投资继续两位数环比下滑,房屋销售额销售面积也是环比双位数下滑。如此局面再不出手,银行惜贷百姓惜买必将进一步压缩总需求。

但是谁都知道,现在的房地产市场资金短缺并非银行不愿意贷款,而是房地产前景发生了根本性变化。用官方话说就是供需结构不再像以前一样——背面就是闭着眼买房赚钱的时代已经渐渐远去。那么,放出去的贷款收不回来怎么办?放贷人的责任又该如何处理?

第一支箭——银行贷款,约100家开放商的4.8万亿贷款今年展期;第二支箭——发债融资,开发商总共只筹了几百亿,远低于预设的1500亿规模;第三支箭——股权融资,只有一家获得了89亿股本。

我认为有两点,第一点是严厉去杠杆的高层态度有所改变,让银行对房地产的前景有所改观,第二点则是如何保证放出去的贷款能收回来。

房地产行业的大洗牌还在继续

这次最有想象空间的并非50家房企白名单,而是“三个不低于”。它像一个“硬性”的给开发商输血的要求,多少有点儿对冲“三道红线”的味道。

世事无常,这就是特色市场经济。此次对房地产的态度缓和,除了潜在的系统性风险,很可能跟保交楼推进太慢也有直接的关系。毕竟被打、2000万自筹保交楼的风波还在蔓延……这涉及到民生、舆情、稳定。但是,适当地放松归放松——托,此乃情势所逼,房地产去杠杆仍然是主基调——不举!

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这次救也主要聚焦于“大而不倒者”、“质优价廉者”!只能说,房地产行业的大洗牌还在继续,不知道明年的前50名又会是谁,最终的“房茅”又会是谁。

我认为是多虑了,除非财政说坏账我兜底,银行给所有不经过严格筛选的开发商放贷。还记得去年央行提供的2000亿的“保交楼贷款支持计划”吗?

综上,到目前为止这次出手意在托楼市而非真的救,“托”的氛围已经酝酿好了,就看接下来央行、地方等会不会下场给开放商增信,阶段性解决房企融资难的问题。(来源:米筐投资 作者:和卿)




社会透视




便利店已不是一门好生意 想逃离也不那么容易

【博览财经特稿】济南的711便利店加盟店主陈云(化名)被架在了“火架”上。她面临着两个选择:继续开店不但没有利润,每个月还都要小赔上一笔;可是如果关店,签约时交的20万元保证金就拿不回来了。她选择了熬,熬到五年期满,拿回保证金,一天也不多开。

在过去几年中,在资本的加持下,中国的便利店行业迎来了快速的膨胀。据CCFA(中国连锁经营协会)与毕马威共同发布的《2023年中国便利店发展报告》,中国便利店总店数从2019年的13.2万家增长到了2022年的30万家。

亏损的风险在加剧。越来越多的加盟商在社交网络上表示,便利店已经不是一门好的生意。只是,想要逃离这个行业,也不那么容易。

2017年4月的合肥街头,到处都是正在施工的工地。一座座写字楼、居民楼拔地而起,构建起了未来的城市森林。

这个城市蓬勃的发展,给了她最终拍板的底气,“我觉得便利店的核心增长点,是来自于城市化进程中商务区、社区的发展,便利店对它们的覆盖。”他们选择了投资。

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不仅是邻几,在许多省、地区,都出现了区域性的龙头便利店品牌。如在江浙地区十分强势的十足,山西的唐久,四川的红旗……CCFA统计,在2022年,国内共有31家便利店企业跻身“千店俱乐部”。

那时的711大力布局全国市场,2019年至2020年期间,在郑州、福州、西安、武汉等城市纷纷落下首店,又在2021年4月落户济南。当时的计划是两年内在济南地区开设100家店铺,并逐步向周边地区展开布局。

2021年4月,711在济南的首店开业时,也创下了34万元的营业额。彼时,那家门店的门口排起了长长的队伍,市民们都想看看这家日系便利店有什么特殊之处。

不仅是711,罗森也在以多种加盟模式组合的方式,大刀阔斧的扩张。中国连锁经营协会公示的《2022年中国便利店TOP100》榜单显示,2022年罗森中国以5641家门店位列第五,居外资便利店之首。而在2017年时,其在中国的门店数量还不足1000家。这意味着,五年之间,罗森的门店数量净增达4600多家。

水涨船高,当时的便利店员工普遍也过得不错。小罗最开始只是一个普通的店员,负责打扫卫生和零食区的商品更换,后来又负责收银。在那一年,小罗的老板新开了两家店,小罗又被提拔到了一家新门店做店长。从普通员工到店长,小罗只用了八个月,底薪加提成,月收入也能达到万元以上,这对一个不到20岁的小伙子来说,算是一笔不低的收入了。

门店开了起来,陈云才逐渐发现,便利店并不是一个容易做的生意。陈云开在写字楼的便利店,如果不在疫情期间,每天平均营业额大致在4000元左右,一个月下来在12万元出头。所有营业额都归到711的总账户中,每个月从中进行结算,对利润进行分成。

在人工上,由于711要求24小时营业,夜间必须安排员工守店,但晚间的写字楼附近几乎没有人流量。“一个夜班人员一个月工资在7000块左右,但他基本不产生任何工作量。”陈云说。

“一款面包我店里一天只能卖10个,但他们会要求我订15个。”陈云说。上海全家加盟商景瑜(化名)同样透露,全家也要求加盟商在一些短保产品上追加订购量,“每天的订购量会是我销售额的130%。”

一个月算下来,陈云不仅赚不到钱,每个月还要亏5000元-7000元。这与她开店之前所听说的“一个月5万元利润”完全不符合。

但是,便利店主们担心的事情正在不可避免地发生。《2023年中国便利店发展报告》显示,在2019年至2022年之间,中国的便利店门店数量从13.2万家增长至30万家,平均单店日营收则从5297元下滑到了4794元。

在渗透率上,2022年中国大陆的单店覆盖人口率为4751人/店,相比美国、英国、韩国、日本等成熟市场仍有较大的差距。但相比2021年的7033人/店,已经有了大幅度的提升。

在这个趋势下,便利店加盟商的回报周期正在变得越来越长,一些位置不佳,经营不善的便利店,亏损风险也在加剧。

成为店长仅一年,小罗就迎来了人生中的第一次失业。在2021年时,小罗负责门店的日销售额最高达到过2万元,平均下来每天也有1.3万元。但是,到了2022年,这家店的销售额骤降,很多时候不到6000元。“达不到6000元就是亏损的。”小罗说。

到了2022年6月,小罗的老板判断这家门店的业绩回到2021年的可能性不大,便选择了关店。三个月后,小罗转型成为了一名驾校教练。

但是另一方面,跨区域对便利店企业来说并不容易,这意味着要重新搭建团队、做市场,与本土的便利店品牌竞争,去适应当地的环境。点位对便利店至关重要,而城市的商圈、社区是有限的,这就使得便利店行业竞争中的先发优势愈发明显。

2022年8月,那家开业时营业额达到34万元的711首店被济南当地媒体爆出已经人去楼空。便利蜂也关闭了在济南的多家门店。

王慧夫妻被日系便利店动辄60万以上的加盟费拦在了门外。而利购联华开店总成本只需25万元,这让两人十分心动。但王慧没想到的是,从签下加盟协议那一刻起,他们就陷入了与这家企业不断掰扯的困局之中:“他们选的门店地址,附近一千米内,就有两家同一品牌的便利店。”王慧说。在加盟前,企业承诺协助办“烟酒证”,但最后因为门店面积少了1.5平米而拿不到证,全程并没有专业的人员提醒和协助。

开业后,品牌给的进货价竟然比市面上的批发价平均高出5毛钱,配的货物中还有大量卖不出去的糖果。加盟时企业承诺的“包售后”“允许退换货”,这时也统统失了效。王慧和企业方面又掰扯了两个星期,才被允许退掉很少一部分的货物。对于这家店,王慧算过,每天营业额需要1200元才能够保本,但营业以来,最好的一天也只有800元,最差的一天只有几十块钱。

促使王慧最后下定决心退出的,是隔壁新开的零售折扣店。从市场来看,她的店商品售价平均比折扣店高出五角钱,自然没法跟对方竞争。“今年的市场全乱了。”她感叹道。

店铺转让也不是一件容易的事情,因为想转让的店主太多了。王慧加入了一个杭州超市、便利店的老板群,每天都有人在发门店转让的信息,价格并不高,但成功的却没有几个。

陈云也反思过,是否是因为自己的店铺位置不佳,毕竟决定一家便利店生存状态的关键因素是位置。她与711在济南的代理商协商,想要将店面搬迁,得到了允许。随后,她找了一个社区型的店铺进行装修,然而在新店装修完成后,她又接到了通知,称老店铺不能关店。 这让陈云进退两难,无奈之下,只能两家店一起开。好在第二家店开在社区附近,位置比第一家店好,人流量更大。经营下来,还有一些利润空间。

不仅是加盟商想要退出,面对行业越来越激烈的竞争,许多创业者、便利店老板也在思考退出的可能性。行业人士透露,在今年,越来越多的便利店企业老板,对外透露出了想要售卖资产,退出便利店行业的打算。

通过规模优势,许多便利店企业能够获得很高的毛利率,同时,便利店也成为了一个整合上下游供应链的很好切入口。对资本而言,便利店依然是一个“好”生意,是一个稳定而强势的渠道,也是一个整合上下游产业链的机会。但是,这与个体加盟商并无关系,他们在意的是每日的营业额,每个月真正到手的利润。

景瑜则被全家要求的“换台账”折磨得不行。所谓的换台账即给商品更换货架位置,在全家的要求中,门店需要半个月一小换,一个月一大换,一季度更是要全场换。每个位置都要根据全家的要求卡好,不然就会被减分。但是,景瑜对这门生意依然充满了干劲,他的目标是将日营业额做到4万元





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