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地产股“狂欢”!反转还是反弹?

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发表于 2024-4-30 08:39:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
地产股“狂欢”!反转还是反弹?

日前,成都发布楼市新政,在全市范围内住房交易不再审核购房资格,即全面取消限购。此举一出,市场反响积极,地产股也在4月30日掀起涨停潮。

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那么,这一波地产股行情是超跌反弹,还是反转?


重磅会议窗口,市场博弈政策转向

短期来看,地产股反弹最核心的逻辑在于:重磅会议窗口,在楼市销售数据持续承压的背景下(4月截止26日,全国重点50城新房日均成交仍同比下降38.9%),投资者在博弈地产政策转向的预期。而成都全面取消限购,更加强化了这一预期。市场上甚至开始传播“地产政策有重大方向性变化”的小作文。

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现在各地的地产政策仍是沿着2023年7月政治局会议的定调在走。2024年以来,一二线核心城市(四个一线+核心二线)政策正在慢慢放松。

未来可能落地的政策包括:核心城市进一步放松限购(成都已经开了头)、限贷(下调首付比例)、下调房贷利率和交易税费等。这些本质上都是取消限制性措施,让需求回归市场主导,而并非新增需求。

根据全世界的经验来看,有几种政策或许能够扭转地产周期下滑的趋势,比如大幅度降息、有针对性地放宽货币政策,还有公共部门进场(比如政府回购库存)。目前国内一系列政策组合拳尚未达到如此大的级别。

那接下来有可能出台“核弹级”的利好政策吗?

鉴于当前行业基本面仍在承压,地产的供给、需求、融资等方面确实需要更大更完善的系列政策支持。全国来看,预计4月重磅会议的政策基调将重点围绕保交楼(城市房地产融资协调机制)、“三大工程”、住房“以旧换新”等方面,不排除针对地产需求端会有一些超预期的表述,但市场期待的重大方向性的变化可能不会有

短期依旧是估值修复机会

既然政策全面转向的概率不大,那么短期交易政策放松,可能依然是估值修复的级别,即前期跌的够多够狠,当一些积极信号出现,场内资金就会自发的积极布局。

从3月下旬开始,房地产市场经历了一次大的调整。行业龙头,比如万科和招商,它们的股价都跌了超过20%。股价的下跌幅度已经基本上反映了基本面的下行风险,也就是悲观预期基本出尽。

一季度基金房地产持仓占比只有0.17%,在股票投资里也只占了0.86%,可以说是创下了新低。一般来说,机构低配的行业,往往是接下来资金会重点布局的方向。地产股本身有政策进一步松绑的预期在,还有港股地产股反弹的催化,自然也就成为资金阶段布局的重点。

不过,对短期估值修复行情的持续性不能期待太高,需要重点跟踪政策面的验证。若市场期待的“重大转向”出现,那么地产行情可看高一线,甚至整个大盘都会因此而受提振;但若政策预期落空,或力度不及预期,那么板块上行压力或随之显现。

中期行情的关键是房价

总之,现在交易地产周期反转还为时尚早。未来板块有没有趋势性机会,主要取决于房价何时企稳

以70个大中城市为基准,本轮新房价格下跌始于2022年年中。目前来看,房价下跌有一定的技术性原因,即房价跟股价一样,入局者往往“追涨杀跌”。随着卖方需求增加,目前房地产市场整体是“买方市场”,买方的议价能力比较强。特别是一些中介机构为了成交,倾向于压低房价。

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现阶段来看,政策可能是影响房价预期的一个重要的变量。若有超预期政策出台,市场预期好转,届时买方需求增加可能会提振价格。

不过,要注意,过去几年,房价一直在调整,未来的房价虽然有可能稳定下来,但也可能会有反复。市场对于房价是否已经跌到底部的看法,也会反复变化,直到大家达成一个共同的预期,到时候板块也会迎来右侧布局窗口。



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