地产股“狂欢”！反转还是反弹？

地产股“狂欢”！反转还是反弹？

日前，成都发布楼市新政，在全市范围内住房交易不再审核购房资格，即全面取消限购。此举一出，市场反响积极，地产股也在4月30日掀起涨停潮。

那么，这一波地产股行情是超跌反弹，还是反转？

重磅会议窗口，市场博弈政策转向

短期来看，地产股反弹最核心的逻辑在于：重磅会议窗口，在楼市销售数据持续承压的背景下（4月截止26日，全国重点50城新房日均成交仍同比下降38.9%），投资者在博弈地产政策转向的预期。而成都全面取消限购，更加强化了这一预期。市场上甚至开始传播“地产政策有重大方向性变化”的小作文。

现在各地的地产政策仍是沿着2023年7月政治局会议的定调在走。2024年以来，一二线核心城市（四个一线+核心二线）政策正在慢慢放松。

未来可能落地的政策包括：核心城市进一步放松限购（成都已经开了头）、限贷（下调首付比例）、下调房贷利率和交易税费等。这些本质上都是取消限制性措施，让需求回归市场主导，而并非新增需求。

根据全世界的经验来看，有几种政策或许能够扭转地产周期下滑的趋势，比如大幅度降息、有针对性地放宽货币政策，还有公共部门进场（比如政府回购库存）。目前国内一系列政策组合拳尚未达到如此大的级别。

那接下来有可能出台“核弹级”的利好政策吗？

鉴于当前行业基本面仍在承压，地产的供给、需求、融资等方面确实需要更大更完善的系列政策支持。全国来看，预计4月重磅会议的政策基调将重点围绕保交楼（城市房地产融资协调机制）、“三大工程”、住房“以旧换新”等方面，不排除针对地产需求端会有一些超预期的表述，但市场期待的重大方向性的变化可能不会有。

短期依旧是估值修复机会

既然政策全面转向的概率不大，那么短期交易政策放松，可能依然是估值修复的级别，即前期跌的够多够狠，当一些积极信号出现，场内资金就会自发的积极布局。

从3月下旬开始，房地产市场经历了一次大的调整。行业龙头，比如万科和招商，它们的股价都跌了超过20%。股价的下跌幅度已经基本上反映了基本面的下行风险，也就是悲观预期基本出尽。

一季度基金房地产持仓占比只有0.17%，在股票投资里也只占了0.86%，可以说是创下了新低。一般来说，机构低配的行业，往往是接下来资金会重点布局的方向。地产股本身有政策进一步松绑的预期在，还有港股地产股反弹的催化，自然也就成为资金阶段布局的重点。

不过，对短期估值修复行情的持续性不能期待太高，需要重点跟踪政策面的验证。若市场期待的“重大转向”出现，那么地产行情可看高一线，甚至整个大盘都会因此而受提振；但若政策预期落空，或力度不及预期，那么板块上行压力或随之显现。

中期行情的关键是房价

总之，现在交易地产周期反转还为时尚早。未来板块有没有趋势性机会，主要取决于房价何时企稳。

以70个大中城市为基准，本轮新房价格下跌始于2022年年中。目前来看，房价下跌有一定的技术性原因，即房价跟股价一样，入局者往往“追涨杀跌”。随着卖方需求增加，目前房地产市场整体是“买方市场”，买方的议价能力比较强。特别是一些中介机构为了成交，倾向于压低房价。

现阶段来看，政策可能是影响房价预期的一个重要的变量。若有超预期政策出台，市场预期好转，届时买方需求增加可能会提振价格。

不过，要注意，过去几年，房价一直在调整，未来的房价虽然有可能稳定下来，但也可能会有反复。市场对于房价是否已经跌到底部的看法，也会反复变化，直到大家达成一个共同的预期，到时候板块也会迎来右侧布局窗口。