形势分析
持续低迷 房地产业下探中亦出现些许曙光
【博览财经特稿】防风险、保民生的基调下，2024年以来房地产行业持续低迷，但下探的过程中亦出现些许曙光。一方面，上市房企业绩、各地房价、房企股价均出现罕见下跌，叠加房企资金链持续紧张，令当前的房地产形势难言乐观。其中，国内二手房房价已跌到2018年甚至更早之前，多数上市房企的股价和业绩跌回到十年前。另一方面，虽然房企销售数据持续下滑，但随着中央和各地政府救市政策出台，部分月份房企销售数据出现脉冲式回暖，这又给市场带来希望。
如何用一句话概括当前复杂的房地产形势？在任泽平团队看来，当前房地产政策环境已接近2014年最宽松阶段，但形势严峻性为1998年房改以来之最。
一位上市房地产开发公司人士表示，期房从开始销售到收入体现到上市房企业绩层面，一般需要两年左右时间，接近完工的期房该时间也在半年以上。2024年上半年上市房企净利润数据多反映的是2023年甚至2022年的销售情况，所以行业内公司财务数据在上半年都不太好看。
从房价表现来看，据方正证券统计，截至2024年6月，70个大中城市新房、二手房房价较2021年中的高点分别回落7.1%、13.2%。二手房价调整历时三年，目前回到2018年前后。
2024年前五个月，中国新房销售数据同比降幅超过20%，这是继2022年以来，该降幅再次回到两位数。国家统计局数据显示，2024年1月-5月，中国新建商品房销售面积、销售额同比分别下滑20.3%、27.9%。但随后的6月、7月该数据有所收窄。该变化在万科等上市房企月度销售数据上，亦有体现。今年7月，房地产开发景气指数回升至92.22，为2024年2月以来新高。
从股价水平来看，8月29日，万得（Wind）房地产行业指数盘中下探至1622.02点新低，其上次低于1700点为2014年3月。自房地产行业踏入下行周期，地产板块持续走低，A股市场上，已难觅千亿元市值房企。
2024年以来，房地产开发企业到位资金持续下滑。不过，该数据自一季度跌幅达到26%后，降幅逐渐收窄，有好转迹象。与此同时，从上市房企的资产负债率来看，也较之前有所下降。
在房价下行与救市政策交织之下，房地产后市走势如何？多位受访人士认为，政策底、市场底、业绩底不会同时出现，有一定的传导时间，目前政策底已经出现，市场还在探底中，房企报表在未来一两年依然会处于底部区域。
任泽平团队认为，未来政府需要采取更大力度的救市措施。在传统的“金九银十”销售旺季到来之际，一线城市应抢抓这一时间窗口，率先放开郊区和大户型限购，以提振人气。
行业下行周期中，上半年房地产业绩普遍低迷，多家公司业绩创下上市以来新低，但随着扶持政策密集出台，行业出现脉冲式回暖，也让市场看到了些许希望。截至8月30日，A股107家上市房企披露中报（含预告），其中46家公司归属母公司净利润出现亏损，占比超过四成。这当中，多家房企首度亏损，包括万科A、金地集团等。
港股上市房企的处境与之类似。截至8月30日，有93家港股上市房企发布中报或业绩预告，其中50家预计亏损，占比超五成。其中，世贸集团净亏损226.68亿元，融创中国净亏损近150亿元。
虽然实现盈利，但保利发展上半年净利润同比下滑仍近四成。中国武夷等九家房企通过出售资产、破产重整或单一项目结转等实现扭亏为盈。
“房企亏损的主要原因还是受房地产大环境影响：一是销量下行，从公开统计的数据来看，2024年上半年TOP100房企销售总额同比下降超40%；二是房价不断下行，导致存货出现价值下跌，不少房企都从报表层面对部分项目计提减值准备，尤其是房价下跌幅度明显的区域，从谨慎性角度出发，计提的比例还会更高。”张波说。
国家统计局数据显示，2022年中国商品房销售面积、销售金额分别下滑24.3%、26.7%，2023年上述数据分别下滑8.5%、6.5%。
上述房地产销售数据的脉冲式回暖，在部分上市房企身上也有所反映。万科A管理层7月表示，4月以来万科自身销售额在逐月上升，目前几个核心城市比如上海、深圳、杭州、广州成交有企稳迹象，特别是一些改善型项目，销售情况都不错，这是非常好的信号。
任泽平团队发布报告称，6月-7月脉冲式回暖后，由于缺乏后续政策，8月房地产销量回落。6月新房和二手房成交量环比均有所提升，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后续政策，7月、8月以来房地产成交明显有所回落。
胡坤超表示，行业过去两年销售金额下行，未来一两年，房企报表层面依然处于底部区域，当然具体到公司层面，情况会有所差异，需要结合销售和拿地成本情况。对于地产投资，资本市场更关注的是销售面积和销售金额的企稳反弹。
资金压力现曙光
2023年，房地产开发企业到位资金12.75万亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款1.56万亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金4.2万亿元，下降19.1%；定金及预收款4.32万亿元，下降11.9%；个人按揭贷款2.15万亿元，下降9.1%。
在销售端低迷的情况下，债券融资亦成为缓解房企资金压力的主要渠道。从债券融资结构上看，信用债仍为融资主力，2023年信托融资锐减，2024年上半年海外债融资锐减。
从发行主体来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，今年上半年，国央企发行占比超90%，同比有所提升。“融资环境趋紧的情况下，央企和国企的融资优势更加明显。”张波称。
股权融资方面，自2022年底证监会出台房企股权融资的“第三支箭”后，房企陆续开启配股或定增融资，但多数进展较为缓慢，甚至有房企宣布终止定增。具体看，2024年上半年，中交地产、陆家嘴完成A股定增，募集资金净额分别为4.38亿元、17.97亿元。其中，中交地产募集资金腰斩，由原计划的24.8亿元下降至4.38亿元。港股房企中，粤港湾控股、中国上城、北大资源等内地在港上市房企完成增发配股，募资总额分别为890万港元、9872万港元、3420万港元。
贷款金额跌幅收窄的背后，是银行给予了支持。2024年伊始，住房城乡建设部、国家金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地提出可以给予融资支持的房地产项目名单。各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。8月21日，国家金融监管总局领导表示，目前商业银行已审批“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。
自筹资金降幅收窄，也显示房地产筹资情况有所好转。另一方面，从财务指标看，房企的债务压力也有所缓解。Wind数据显示，A股（中信）房地产板块、港股申万房地产板块的资产负债率，分别从2023年6月末的78%、81%降至2024年6月末的75.17%、65.72%；流动比率（流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力）则从2023年6月末的1.37、1.28升至2024年6月末的1.45、1.29。
同期，房企境外债出现实质违约、展期的数量为19只，涉及21家发行主体。其中，仅金辉控股、华南城为新增首次违约主体，其余房企均为2024年以前已违约主体。
2024年4月以来，持续低迷的房地产迎来密集扶持政策。供给侧、需求侧共同发力，是此轮政策主要特征。供给端，以保交楼为核心，扶持政策围绕缓解房企资金压力为主，主要政策包括收储、退地、合规“白名单”项目“应贷尽贷”等。
同时，自然资源部正研究通过专项债券支持地方政府回收房企闲置用地，以盘活未开发或未竣工的存量土地，缓解房企困难。国家金融与发展实验室房地产金融研究中心指出，妥善处置闲置土地，盘活存量土地，一方面，可以减少土地闲置带来的浪费；另一方面，可以帮助企业（尤其是帮助问题房企）处理或盘活未开发的土地资产，有助于房企缓解资金困难、压降债务和降低财务风险。
需求端重要支持政策，包括住房限购政策基本退出，推出住房“以旧换新”政策，降低个人住房贷款最低首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，下调住房公积金贷款利率，支持存量房贷利率“商转公”等。
商贷方面，5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。住房公积金贷款方面，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率为2.35%，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%。“517新政”后，多地核心城市积极响应中央号召，陆续取消房贷利率下限，并跟进下调首付比例，以提升需求释放。
进入8月，多地存量房贷利率“商转公”政策落地。为节省购房者家庭利息开支，郑州、深圳等多个城市宣布开办商业性住房贷款转公积金住房贷款业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前开展“商转公”业务的城市已超30个。
密集政策出台后，市场出现脉冲式回暖。后续房地产市场走势、配套政策支持、如何继续缓解融资难等问题，仍是市场关注的焦点。对于房地产市场下半年走势，市场有不同看法。
在长江证券看来，展望2024年，房地产行业正在寻找新的均衡点，总量将加速进入均衡区间，但急跌阶段正在过去，销售同比降幅正逐步收敛；全局房价压力逐步消化，但核心城市仍有较大结构性压力。
张波表示，今年房企整体销售金额的同比下降趋势已经没有什么悬念，但在政策不断放松的环境下，预计下半年商品房销售量同比降幅将逐步收窄。但不同城市和区域的市场表现可能存在较大差异。
如何持续缓解房企资金压力，市场也有不同的看法。有券商指出，若后续收购商品房以及盘活存量土地等相关政策顺利落地，或可为房企的待售商品房以及土地库存提供“退出机制”，进一步改善房企现金流并缓释市场对房企资产后续进一步减值的担忧。
克而瑞认为，对于出险房企，建议相关部门应加大加快出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算。对于仍能正常运营的房企而言，当务之急是把握好现有政策做好债务接续，如通过增信支持政策、借助信用保护工具等增信方式，通过发行新债券实现借新还旧，还可通过发行ABS、REITs（不动产投资信托基金）等方式盘活经营性物业。
在庞溟看来，在需求端，一线城市和高能级城市，虽然短期内全面取消住房限购政策的概率相对不大，但预计将根据房地产市场的具体表现，考虑从地段范围上、住宅等级上、相关税费上进一步调减住房限购政策的力度。（来源：财经 作者：张建锋、王颖 编辑：杨秀红）
发表于 2024-9-30 08:38:15
