政经观察
国运已不允许房价再疯狂，房地产将由调控进入改革周期
【研究员】：
中央政治局会议提出“加快住房制度改革”意味着，中国房地产周期从过去的调控周期进入到了改革周期，这也意味着房地产进入到了真正的下半场。将房地产视为“改革问题”而不是简单的调控问题，这是思想认识和制度层面巨大的进步。不论从大环境，还是小环境来看，房地产主导财富分配的模式，该歇歇了，至少未来5年如此。房地产的时代已经过去，也必须过去。那种买一套房子，就少奋斗50年的时代，也必须过去。因为，这个时代若再延续，代价将非常沉重。那些在过去十年中，房地产财富分配主导时代的大赢家们，锦衣夜行的低调时光来临了。这或许是老任近日改口说，他不敢再预测房价的原因吧。
而今我谓昆仑：不要这高，不要这多雪。安得倚天抽宝剑，把汝裁为三截？一截遗欧，一截赠美，一截还东国。太平世界，环球同此凉热。
昆仑山，中国第一神山，西起帕米尔高原东部，横贯新疆、西藏，伸延至青海境内，全长约2500公里，平均海拔5500-6000米，是中华“龙脉之祖”。
巧合的是，几乎是在这首词写出的同时，另一粒种子，也悄然种下。
1935年11月，民国政府废除银本位制，开始发行法币。法币可以说是中国现代信用货币的最初源头。
信用货币，最大的诱惑就是滥发。随之而来的日本侵略，加剧了这一局面。
国民党试图在货币上挽回败局，1948年，推出金圆券替代法币，奈何积重难返。电视剧《北平无战事》算是罕有的以货币勾勒国民党败局的作品，剧中人物国民党少壮派代表曾可达有一番话，是民国货币信用失败的总结：
通货膨胀，带来的结果是贫富分化。不知不觉中，一部分人被另外一部分人抢劫。在这场贫富大分化当中，囤积外汇与物资人，都算是赢家，蒋宋孔陈是近水楼台，赢家中的赢家，而其他持有法币的人，都是输家。
1948年12月1日，在军事这把屠龙刀，摧枯拉朽的同时，中国人民银行成立，解放区的货币统一为人民币，这是战胜法币的倚天剑。也在彼时，一位姓任的干部，被派到了辽宁省银行做行长。他的后人之一，便是今天房地产界红人老任。
信用货币，何以有这么大的魔力？
读过《资本论》的人，都知道，货币有四大属性：价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏手段。老马写《资本论》的时候，货币还大都是金本位，所以，老马没有写出货币第五属性。这个第五属性，就是财富再分配。只有在信用货币时代，它才大放异彩，超越其他四大属性的重要性。
假设有这么一个世界，只有你和他。你有一间房子，他有一桶粮食。房子1万块一间，粮食100元一桶，1间房子可以换100桶粮食。你把房子炒到100万一间，他粮食还是100一桶。那么，一间房子就可以换1万桶粮食。他的财富，以前占整个社会财富的1%，现在只有万分之一。他被你财富再分配了。
房子涨到1千万一间，粮食涨到120一桶。生产粮食的人，一定会短命的，要么郁闷的跳楼，要么除了喂饱自己，再也不生产多的。如此，这两个人的世界，就要崩溃。
国民党因为通胀而亡天下，让我们没有机会看到，通胀之后必然会到来的大通缩。不过，25年前的日本，让我们目睹了后面这半截。
日本房地产泡沫1990年破灭后，整个国家陷入债务锁链。信用货币进入消灭螺旋，资产价格跌到正常甚至更低水平，也就是地球人能理解的水平，而不是一个东京的地皮，可以买下全美国的非常规思维。
一部分人欠下另一部分人巨债，富人可能是穷人资产的百倍、万倍，但却随时可能成为穷人。因为债主看起来有钱，但实际他所有财富的90%，是一个已经破产的人欠的，比如破产的银行，破产的公司，破产的老板。
为了解决这个问题，日本政府充当了实际的中间人。日本政府发国债，央行买国债、买股票，以极低的利率，来为社会提供货币，以此来慢慢稀释国民间债务锁链。否则的话，整个国家就陷在相互欠债的泥坑里，无法自拔。
这种债务锁链，唯一能指望的，就是让漫长的时间去消化。所以，对时间的感慨，一度是日本流行文化里的高频词汇，并影响了90年代的港台流行文化。
如果没有遇泡沫，我将会是在哪里？
因此，当一个国家的信用货币过度扩张，最终在顶端崩塌，两大恶果必然结伴而来：一是贫富分化，二是通缩。
通缩+贫富分化，到无法跨越的地步，这个体系就需要格式化，也就是债务一笔勾销。两次世界大战，根本上说，都是信用货币扩张，在顶峰崩塌，造成贫富鸿沟与通缩无解，最后不得不以最残酷的方式，完成所有的债务勾销。
当日本政府将国民的债务通过慢慢转移的方式，累积到自身之后，日本国债是其GDP的250%，近10万亿美元，即使是国家接过来这么多，日本的民间负债还高达160%。
所以，任何一个政府，都不会坐视货币信用的无限扩张，坐视资产杠杆的无限抬升。这其实也是今天美元加息，没有说出口的理由。
资产杠杆的抬升，本质上来说，是信用货币的创造，也是债务的创造。而今天的我们，与信用货币创造关系最近的资产杠杆，就是房地产。
房子本身，就是信用货币的创造环节。房价越涨，其抵押的价值越高，创造信用货币的能力越强。这十年来，对信用货币贡献最大的就是房子。
任老先生的后人，老任认为，今天货币发多了导致房子必然继续涨，其实，他没有告诉人们的是，他所在的行业，本身就是今天货币发多了的源头之一。
如果不加约束，银行与房地产一起，可以把信用货币推到更高，但是此后呢？
而美元的屠龙刀已经挥起。
在人民币国际化，这把今天的倚天剑，还没有拿到的情况下，我们很难逆行。
提升基准利率，对全社会的资金成本影响是立竿见影的。比如房贷，是在基准利率的基础上浮动，基准利率提升的话，意味着所有房贷都要加重负担。但再隐蔽的加息，也是加息，本质上并无不同。
那些在过去十年中，房地产财富分配主导时代的大赢家们，锦衣夜行的低调时光来临了。这或许是老任近日改口说，他不敢再预测房价的原因吧。
只是，今天的房价已不是房价，它是我们信用货币的发动中枢，是金融风险孕育之所在，因此也是国运之所系。
一年前的10月，笔者曾谈到，房价的调控，是中国经济真正破局的开始，一、二线房价将进入调整阶段。今天已成现实。
而当日稍晚，刚刚结束的中央经济工作会议提出：
防范化解重大风险，居于三大攻坚战的第一位，而风险的第一位是金融风险，金融风险里面，提到的是实体、金融和地产。笔者认为，这是要调控后两者，鼓励实体经济；而监管建设，主要说的是不久前公布的资管新规。
是所谓，阳极阴生，强极则辱，刚极则折。
但也许让他没想到的是，在他囹圄18年出来之后，粮食已经多得用不了，人不吃了，做成乙醇汽油，给机器做燃料。
马光远在微信号“功夫财经”撰文指出，中央政治局会议提出“加快住房制度改革”意味着，中国房地产周期从过去的调控周期进入到了改革周期，这也意味着房地产进入到了真正的下半场。将房地产视为“改革问题”而不是简单的调控问题，这是思想认识和制度层面巨大的进步，因为中国房地产目前面临的诸多难题，靠调控是无法解决的，也是无法自圆其说的。
但是，二次房改的方向如何？笔者最近关注到一个说法，就是认为中国的“二次房改”会对以前过度市场化的房地产市场化进行纠偏，有可能回到过去福利分房的模式。应该说，二次房改承担的历史使命不亚于20年前的第一次房改。让笔者诧异的不是这种观点本身，而是这种观点居然还会有市场。
二次房改究竟怎么改？是坚持市场化改革，还是回到以前的福利分房？二次房改如何让各个群体的人都各得其所，涉及的问题都很复杂。笔者认为，二次房改绝对不会回到以前的福利分房。现在一些城市弥补以前保障房的欠账，但不等于全民皆保，我们不可能有那样的财力。二次房改不是要否定以前的市场化改革，而是对98年以来第一次房改不彻底以及市场和政府边界模糊的部分重新界定，坚持市场化的大方向绝对不会被颠覆。
第一，中国住房存在的根本问题，不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，还有住房资源配置不合理不平衡等问题。可以说，对于房地产市场的不均衡问题，早在2013年习近平就已经意识到，对于这一点，可以结合十九大报告关于中国社会主要矛盾的变化来理解。
第三，他充分肯定了住房的市场化改革方向，提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，政府保障20%，市场解决80%。一些痛恨高房价的人将高房价归结于市场化，这是天大的误会。中国一些城市目前房价太高，这是不争的事实。然而，导致高房价的最重要的根源，土地的稀缺，恰好是没有推行市场化的改革的结果。如果土地市场引入竞争，如果集体土地早早入市，中国不会出现土地稀缺问题，房价也不会涨到目前这个情况。
我为什么说这四点非常重要，可以作为未来中国住房制度二次改革的基础。未来中国的住房制度体系，事实上就是要着力解决上述四个问题，在制度层面进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系。这是一个非常庞大的工程，如果真的动真格，将彻底颠覆目前房地产市场的利益格局。
再比如，如果政府和市场的边界清晰，政府所做的最重要的事就是住房保障、住房立法。这也意味着，上到住建部，下到各个地方的住建部门的功能出现颠覆性的变化。这些部门的主要任务应该是只管住房保障。换句话说，原来意义上的住建部该撤并，代之以纯粹的住房保障部门，和美国、日本以及世界上很多国家接轨。现在住建部管的事太多。废除了住建部会不会导致房子短缺啊，一定要放心，过去的历史证明，中国每废除一个部门，就会解决掉一个行业的短缺问题，老百姓的日子就会好过很多。
总而言之，“二次房改”触动的利益格局实在太大，难度实在太大，个个都是硬骨头，每动一个地方都是腥风血雨。但如果不抓紧这10年啃这些硬骨头，中国房地产的泡沫最终的破灭一定重创中国经济。现在是到了下决心的时候，我们不能说别无选择，但的确没有太多的时间犹豫和彷徨。
任志强：新时代充满了不确定性，决定房价的主要是政策
【研究员】：
房价大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策。可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了，如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务。
我个人认为在中国这个非市场化的房地产领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。换句话说，不管什么都得听政府的。所以说，政策决定了房价。
第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。
我刚才看邓先生讲到了很多问题，他就忘了一条，各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多，为什么在住房问题上要用户籍制度的制度计算呢，因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内，如果不改变这个，就等于什么都没有改变。
北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，当时都解决了保障问题。北京一共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系，世界发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来，也没有办法平衡。第四个部分更不存在了，我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。
所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。
这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界去做的事情，就是我们用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。由于中国从来不公布中位数，所以，所有的房价收入比都是错，你的房价、房屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。
土地制度来看，暂时还破不了题。
什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。
没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策，最主要的是土地和户籍，还有金融和其他的问题。
比如说中央政府可以下令，所有的境外投资人不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗？不会。只有中国会，大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。
如果不要基础设施，不要经济增长，就可以不要房地产。房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%，一共六种税收和房地产相关。
大家都知道不好，利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？
房价来说，大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。
我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。
经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。
至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的，至少价格上是这样的。
比如说有一些规律是不变的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。这些市场化的竞争形成了，无论政策怎么变化，市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多好的学校，怎么解决？这就是资源不平衡的问题。
还有一些会改变，我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价，因为限制购买造成的降价也会出现。
但是有几个东西是我们知道的，比如说刚才说的金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。
我们过去1970年大白菜两分钱一斤，2010年2.8元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，1970年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题，但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。
就是货币不值钱了，两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。
换句话说，除了政策变化以外，可能发生的房价变化，我已经告诉你了，如果还猜不出来，说明你没有听懂。
有人担心集体土地入市会影响房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量，没有那么多的城市集体设施能进入到集体土地可以建设用房的土地上去。所以我2011年提出这个提案，到目前为止唐家岭地区的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原来北京计划36个村，现在只改了6个村，不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。
更重要的是，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。
另外一个，香港的租赁市场，可以明显看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪来的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是说，邓博士刚才说的，德国如此，全世界都是如此。德国我们作为专门的调查，住房合作社里面政府只占17%，私人占70%多，中间的差是机构或者基金的。
怎么办呢，这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果，你没有办法解决马上能够提供的大量的住房，而大量住房的人是谁呢，不要以为是北京户口的人，大多数是非北京户口的人，很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题。
我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了，如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务，我们希望这个会议能给我们一个明确的答复，好让我们知道未来的房价往哪走，谢谢大家！
发表于 2017-12-25 09:48:45
